Karşıyaka Belediyesi, Türkiye’nin ilk ‘Bisiklet Kooperatifi’nin kuruluşuna öncülük etti. 40 ortağıyla yola çıkan BİSİKOOP, bisikletli ulaşımın yaygınlaşmasını sağlamak ve ihtiyaçlara yönelik çözümler üretmek için çalışmalarına başladı.
Tapu müdürlüklerinde yapılan müracaatlarda talebin karşılanmaması halinde Tapu Sicili Tüzüğünün 26. ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 1016. maddesi uyarınca ret edilmesi karşısında ret kararında da belirtildiği süre zarfında ilgili Bölge Müdürlüğüne itiraz edilmesi hakkı bulunmaktadır.
Bölge Müdürlüğünce ve konunun değerlendirilir, akabinde Bölge Müdürlüğünce verilen karara karşı da Genel Müdürlüğe itiraz edilebilebilmektedir.
Genel kuruldan karar alınması şartı ile (KK. 42, Anas. 23) kooperatif sosyal ve müşterek tesislerinin tamamının veya bir kısmının satılarak elde edilen gelirin ortaklara dağıtılması mümkün bulunmaktadır.
Genel kurulca satılacak sosyal ve müşterek tesislerin belirlenerek (asgari bedelinin ve satış yönteminin) satışına karar verilmesi ve satış gelirlerinin ortaklara dağıtılması mümkün olabilmektedir
İmar Barışı Kooperatiflerde neden istenilen sonuçlara ulaştıramıyor ?
Hazırlayan: Evren ÖZMEN
İmar Barışı ile kooperatiflerde ve toplu yapılarda istenilen hedeflere ulaşılamadığını gözlemlemek zor değil. Bunun nedenini detaylı olarak yazmadan önce bazı tanımlamalar yapmanın faydası olacağını düşünüyorum.
Genel olarak kooperatiflere ve toplu yapılar ile çalıştığım için karşılaşılan sorunları, ortaklar tarafından sorulan soruları ve paydaşların ( Belediye v.b.) çekincelerini, devam eden davaların akibetinin belli olmamasını, 2B arsalar ile ilgili süreçleri v.b hususları bu yazıda anlatmaya çalışacağım
İlk olarak Yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarına konut veya işyeri teslim etmek olduğu için imar barışı diğer kooperatif türlerine göre daha çok tabi ki yapı kooperatiflerini ilgilendiriyor.
Peki yapı kooperatiflerinde imar barışından yeterince istifade edilememesinin nedeni bütün yapı kooperatifleri için aynı mı ?
Bilindiği üzere yapı kooperatifleri üç ayrı şekilde kurulabilmekte ve tüzel kişiliklerini devam ettirebilmektedirler.
1-Konut Yapı Kooperatifleri
2-Toplu İşyeri Yapı Kooperatifleri
3-Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifleri
Toplu İşyeri yapı kooperatifleri ve küçük sanayi sitesi kooperatiflerinde başvurunun az olması nedeni % 5 oranında yapı kayıt bedeli ve devamındaki % 5 ve diğer masrafların yüksekliği. Aynı şekilde organize sanayi bölgelerinde de oranının yüksekliğinden şikayet var. 7099 sayılı Yatırım Ortamının İyileştirilmesi amacıyla bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanun ile sanayiciye önemli faydalar sağlanmıştı. Ancak imar barışında bu hususu göremiyoruz.
Sonuç olarak, işyeri yapı kooperatiflerinde ve organize sanayi bölgelerinde başvurunun az olmasının birinci sebebi ödenecek bedellerin yüksekliği.
Peki konut yapı kooperatiflerinde durum nedir ?
Yaz tatili, bayram tatili derken vatandaşlarımız oturdukları yerlere geri dönüş yapmaya başladı. Yaz boyunca kooperatif ortaklarının bir çoğu tatilde olması nedeni ile bir çok kooperatif ve site bu konuda ortaklarına/maliklere yeterli bilgilendirme yapamadı ve gerekli toplantılarını tertipleyemedi.
Eylül ayı itibari ile bir çok kooperatif ve site bu toplantılarını yapmaya başladı. Ancak yapı kayıt bedeli tutarının 31.12.2018 tarihine kadar ödenmesi gerekeceği için, bu rakamın bu kadar kısa sürede toplanması çok mümkün gözükmüyor. Ayrıca yapı kayıt bedeli için bankaların sunduğu kredi olanakları da, faiz oranlarının yüksekliği nedeni ile pek rağbet görmediği için şu an kooperatifler için yapı kayıt belgesi başvurularında benim gözlemlediğim pek artış yok.
İmar barışı ile ilgili olarak her konut yapı kooperatifin kendine özel durumu olacağı için toplu olarak, şu şekilde işlem yapmaları gereklidir diye söylemek mümkün değil.
Kooperatifte kat irtifakı kurulmamış ise;
a) Kooperatifin yapılaştığı arsanın mülkiyetinin tamamı kooperatife ait olabilir.
b) Kooperatifin yapılaştığı arsanın mülkiyeti kısmen kooperatif kısmen hazineye ait olabilir.
c) Kooperatif arsa sahibi ile yapılan kat karşılığı sözleşme neticesinde ortaklarına konut teslimi yapmış olmasına rağmen, arsa sahibi eksik imalatlar nedeni ile arsanın ferağını yapmamış olabilir.
Bu durumda yapı kayıt belgesi için başvurulabilmesi için mülkiyetin tamamen kooperatife ait olması gerekmektedir. Kooperatifin amacı ana sözleşmesinin 6.maddesine istinaden ortaklarına konut teslim ederek, ortakları adına ferdileştirilmesi olduğu için yapı kayıt belgesi alınması kooperatifin amacını gerçekleştirdiği anlamına gelmemektedir.
Bu noktada arsasının mülkiyetinin tamamı kooperatife ait olan konut yapı kooperatifi için yapı kayıt belgesi alındıktan sonra, belediyeden terklerin yapıldığına dair yazı ve beraberinde daha önceki yazılarımda belirttiğim belgeler ile beraber 2018–8 Tapu kadastro genel tebliğine uygun olarak başvuru yapılması gerekmektedir.
Ancak terklerin fiilen yapılması mümkün değil ise ne yapılacaktır ?
Yani düzenleme ortaklık payı olarak belediyeye % 40 a kadar terk yapılması mümkün değil ise, kat mülkiyeti tapularının alınması da mümkün olmayacaktır.( Örnek olarak terk yapılacak alanın üzerinde bir blok bulunması ) İşte bu nedenden dolayı kooperatifler imar barışı noktasında istedikleri sonucu alamamaktadırlar.
Belediyeden terklere dair yazı alınabilmesi için devam eden davalar ile ilgili olarak sulh olunması gereklidir, ancak kooperatif ortakları da hukuki anlamda bir hak kaybı yaşamak istemedikleri için bu duruma da sıcak bakmamaktadırlar.
Plan tadilatı mümkün müdür ?
Belediyelerin imar barışı sürecinde biraz devre dışı bırakılmış olması nedeni ile imar barışının çözüm olmadığı siteler için plan tadilatları tekrar gündeme geldiğini duymaktayız.
Kat irtifakı kurulmuş ancak yapı ruhsatına uygun imalat yapmamış bu nedenle iskan alamamış kooperatiflerde imar barışı başvuruları neden istenilen seviyede değil ?
Kat irtifakı kurulmuş kooperatiflerde insiyatif kooperatif genel kurulunda değil, kat irtifakına sahip kat maliklerinde olduğu için blok bazında yapı kayıt belgesi başvurusu yapılıyor. Blokların tamamı yapı kayıt belgesi ödemesini yapıp, e devlet üzerinden yapı kayıt belgelerini indirdikten sonra ; devamında birden fazla bloktan oluşan kooperatif ve sitelerde projenin çizilmesi ve bütün maliklerin muvafakatname alınması ( örnek olarak 1000 konut) çok zor olduğundan süreç de, bu noktada tıkanıyor.
Gerek olağan, gerek olağan üstü kooperatif genel kurullarında Yönetim kurulu başkan ve üyeleri ile kooperatifi temsile yetkili kişiler vekaleten oy kullanamazlar.
Kooperatiflerde aynı yükleniciye ihale usulü yaptırılan kaba inşaat ve devamında ince inşaat işleri dönem atladığı takdirde yıllara yaygın olması gereklidir ve hakedişlerden stopaj kesintisi yapılması gerekmektedir.
Kooperatiflerde Yönetim kurulları bu hususu özenle takip etmeleri gereklidir.
KOOPERATİFLERDE YÖNETİM VE DENETİM KURULU ASIL ÜYELİKLERİNDE BOŞALMA OLURSA YAPILACAK İŞLEMLER NELERDİR ?
Hazırlayan : Mali Müşavir Evren ÖZMEN
Kooperatiflerde yönetim ve denetim kurulu asıl üyeliklerinde gerek istifa gerekse başka nedenlerle boşalma olduğu taktirde yapılacak işlem konusunda tereddüt yaşandığı görüldüğünden, bu konuda yapılması gereken uygulamaya özetle aşağıda yer verilmiştir.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 42/2. maddesine ve bu kanunun 88.maddesine istinaden Bakanlıkça çıkarılan örnek anasözleşmenin 23/2.maddesine göre yönetim ve denetim kurullarını seçme görev ve yetkisi genel kurula ait olup, bu yetki başka bir organa devredilememektedir.
Bilindiği üzere kooperatiflerde yönetim kurulu üye sayısı en az 3, denetim kurulu üye sayısı ise en az 2 kişidir. Yönetim kurulu üyelerinin görev süresi en fazla 4 yıl olduğu halde, denetim kurulu üyelerinin görev süresi ise en fazla 3 yıldır.
Yönetim ve denetim kurulu asıl üye sayısı kadar yedek üyenin de genel kurulca seçilmesi zorunluluğu bulunmaktadır. Bu nedenle yönetim ve/veya denetim kurulu asıl üye sayısında boşalma olduğu taktirde, genel kurulca seçilen sayıda asıl üyelerin çalışma zorunluluğu bulunduğundan aşağıdaki doğrultuda işlem yapılarak asıl üye sayısı kadar kişi ile yönetim ve/veya denetim kurullarının çalışması gerekmektedir. Aksi halde asıl üyelerde boşalma söz konusu olduğu halde, genel kurulca seçilen sayıya tamamlanmamış olması cezai yaptırımı gerektirmektedir. (KK. 56/6)
a-Yönetim kurulu asıl üyeliğinin boşalması durumunda yapılacak işlem:
Yönetim kurulu asıl üyelerinin genel kurulca seçilen sayıda çalışması gerekmektedir. Her ne kadar uygulamada yönetim kurulu toplantı nisabını (çoğunluğunu) kaybetmediği durumlarda yedek üye çağrılmadan işlem yapılmakta ise de, bu uygulama kooperatifler mevzuatına aykırıdır. Dolayısıyla genel kurulca seçilen sayıda yönetim kurulu üyelerinin çalışması zorunluluğu bulunmaktadır.
Yönetim kurulu üyeliğinden boşalma olduğu taktirde, mevcut yönetim kurulu toplantı nisabını kaybetmemişse yönetim kurulu tarafından yedeklerden alınan oy sayısına göre, liste halinde ise kur’a ile tespit edilerek çağrılan yedeklerle asıl üye sayısı tamamlanır. Eğer yönetim kurulu üyeliğinden boşalma dolayısıyla mevcut yönetim kurulu toplantı nisabını kaybederse yedekler denetçiler tarafından çağrılır.
Yedeklerle de genel kurulca seçilen sayıya ulaşılamadığı taktirde, ortaklar arasından kişi veya kişiler çağrılarak asıl üye sayısı tamamlanır.
Yukarıdaki uygulamada dikkat edilmesi gereken husus, boşalmalar dolayısıyla yönetim kurulu toplantı nisabını kaybetmemişse yedekten ve üyeler arasından denetçiler tarafından çağrılacak kişi veya kişilerle birlikte yönetim kurulu genel kurulca seçilen sayıya tamamlanmak suretiyle işlem yerine getirilir. Ancak mevcut yönetim kurulu toplantı nisabını kaybetmiş ise (sayının yarısının altına düşmüş ise) anasözleşme hükmü gereği (Anas. 47) denetim kurulu tarafından seçimler yapılmak üzere derhal genel kurul toplantıya çağrılır.
Bilindiği üzere yönetim kurulunun karar alabilmesi için toplantı yeter sayısı genel kurulca belirlenen yönetim kurulu asıl üye sayısının yarıdan fazlası olması gerekmektedir.
b-Denetim kurulu asıl üyeliğinin boşalması durumunda yapılacak işlem:
Yönetim kurulunda olduğu üzere; denetim kurulu üyelerinin de genel kurulca seçilen sayıda çalışması esas olup, çeşitli nedenlerle denetim kurulu üyeliğinden boşalma olursa boşalmalar yedeklerle tamamlanır. Yedeklerle tamamlanamıyor ise, üyeler arasından çağrı yapılarak tamamlanır. Toplam boşalma olduğu taktirde, yönetim kurulu genel kurul yaparak denetçi seçimini sağlayabileceği gibi, mahkemeden denetçi görevlendirilmesini isteyebilir.
Özetle; yönetim ve denetim kurulu asıl üyelerinin genel kurulca belirlenen sayıda çalışması esas olup, çeşitli nedenlerle boşalma olduğu taktirde, bu boşalmalar önce yedeklerle tamamlanır. Yedeklerle tamamlanması mümkün olmaz ise, ortaklar arasından çağrı yapılarak tamamlanır. Yönetim kurulunda toptan boşalma olursa, denetim kurulu seçimler için genel kurulu yapar. Ancak denetim kurulu üyeliğinin yedeklerde dahil tamamen boşalması durumunda yönetim kurulunun genel kurul yaparak denetçilerin genel kurulca seçimini sağlayacağı gibi, mahkemeden istekte bulunarak ilk genel kurula kadar görev yapacak denetçilerin mahkemece atanmasını da isteyebilir.
İstifa, kooperatiflerde yönetim kurulu üyeliğini sona erdiren sebepler arasında yer almaktadır. İstifa hakkı, her yönetim kurulu üyesinin bireysel hakkıdır. Söz konusu üyelik zorunlu bir görev olmadığından ve hiç kimse de zorla yönetim kurulunda çalıştırılamayacağından bahsi geçen hakkın kullanımı, herhangibir sınırlamaya tabi değildir. Dolayısıyla üyeler, fikir ayrılığı, anlaşamama veya benzeri sebeplerle her zaman üyelikten istifa edebilir. İstifanın muhatabı, yönetim kurulu başkanı veya başkan vekilidir
yönetim Kurulu, Yönetim Kurulu üyelerinin atanması ve seçimi, Yönetim kurulu üyesi olabilmenin şartları, Şartları kimin denetleyeceği, Yönetim kurullarında asil ve yedek üyeler, Yönetim kurulu üyelerinin sayısı, Yönetim kurullarının görev süresi, Yönetim kurulu toplantılarının ne zaman ve nerede yapılacağı ve toplantıya davetin kim tarafından yapılacağı, Yönetim kurulunun toplantı ve karar nisabı, Boşalan yönetim kurulu üyeliğinin nasıl doldurulacağı, Yönetim kurullarında görev bölümü, Yönetim kurulu üyelerinin görevleri ve sorumlulukları, Yönetim kurulu üyesinin karara muhalif kalması, muhalefetin sorumluluğa etkisi, Yönetim kurulu kararlarının kanun, anasözleşme ve iyi niyet kurallarına uygun olma zorunluluğu, Yönetim kurulu üyelerinin cezai sorumlulukları, Yönetim kurulunun yetki devri ve murahhas üyelik, Yönetim kurulu üyelerinin mal bildiriminde bulunma zorunlulukları,
