İmar Barışı Kooperatiflerde neden istenilen sonuçlara ulaştıramıyor ?-EVREN ÖZMEN

İmar Barışı Kooperatiflerde neden istenilen sonuçlara ulaştıramıyor ?

Hazırlayan: Evren ÖZMEN

İmar Barışı ile kooperatiflerde ve toplu yapılarda istenilen hedeflere ulaşılamadığını gözlemlemek zor değil. Bunun nedenini detaylı olarak yazmadan önce bazı tanımlamalar yapmanın faydası olacağını düşünüyorum.

Ekran Resmi 2018-03-11 22.45.24

Genel olarak kooperatiflere ve toplu yapılar ile çalıştığım için karşılaşılan sorunları, ortaklar tarafından sorulan soruları ve paydaşların ( Belediye v.b.) çekincelerini, devam eden davaların akibetinin belli olmamasını, 2B arsalar ile ilgili süreçleri v.b hususları bu yazıda anlatmaya çalışacağım

İlk olarak Yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarına konut veya işyeri teslim etmek olduğu için imar barışı diğer kooperatif türlerine göre daha çok tabi ki yapı kooperatiflerini ilgilendiriyor.

architecture bay bridge buildings
Photo by Pixabay on Pexels.com

Peki yapı kooperatiflerinde imar barışından yeterince istifade edilememesinin nedeni bütün yapı kooperatifleri için aynı mı ? 

Bilindiği üzere yapı kooperatifleri üç ayrı şekilde kurulabilmekte ve tüzel kişiliklerini devam ettirebilmektedirler.

1-Konut Yapı Kooperatifleri

2-Toplu İşyeri Yapı Kooperatifleri

3-Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifleri

Toplu İşyeri yapı kooperatifleri ve küçük sanayi sitesi kooperatiflerinde başvurunun az olması nedeni % 5 oranında yapı kayıt bedeli ve devamındaki % 5 ve diğer masrafların yüksekliği. Aynı şekilde organize sanayi bölgelerinde de oranının yüksekliğinden şikayet var. 7099 sayılı Yatırım Ortamının İyileştirilmesi amacıyla bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanun ile sanayiciye önemli faydalar sağlanmıştı. Ancak imar barışında bu hususu göremiyoruz.

people standing near concrete buildings
Photo by Joshua Humphrey on Pexels.com

Sonuç olarak, işyeri yapı kooperatiflerinde ve organize sanayi bölgelerinde başvurunun az olmasının birinci sebebi ödenecek bedellerin yüksekliği.

Peki konut yapı kooperatiflerinde durum nedir ?

Yaz tatili, bayram tatili derken vatandaşlarımız oturdukları yerlere geri dönüş yapmaya başladı. Yaz boyunca kooperatif ortaklarının bir çoğu tatilde olması nedeni ile bir çok kooperatif ve site bu konuda ortaklarına/maliklere yeterli bilgilendirme yapamadı ve gerekli toplantılarını tertipleyemedi.

Eylül ayı itibari ile bir çok kooperatif ve site bu toplantılarını yapmaya başladı. Ancak yapı kayıt bedeli tutarının 31.12.2018 tarihine kadar ödenmesi gerekeceği için, bu rakamın bu kadar kısa sürede toplanması çok mümkün gözükmüyor. Ayrıca yapı kayıt bedeli için bankaların sunduğu kredi olanakları da, faiz oranlarının yüksekliği nedeni ile pek rağbet görmediği için şu an kooperatifler için yapı kayıt belgesi başvurularında benim gözlemlediğim pek artış yok.

pink car in front of building
Photo by Daria Shevtsova on Pexels.com

İmar barışı ile ilgili olarak her konut yapı kooperatifin kendine özel durumu olacağı için toplu olarak, şu şekilde işlem yapmaları gereklidir diye söylemek mümkün değil.

  • Kooperatifte kat irtifakı kurulmamış ise;
  1. a) Kooperatifin yapılaştığı arsanın mülkiyetinin tamamı kooperatife ait olabilir.
  2. b) Kooperatifin yapılaştığı arsanın mülkiyeti kısmen kooperatif kısmen hazineye ait olabilir.
  3. c) Kooperatif arsa sahibi ile yapılan kat karşılığı sözleşme neticesinde ortaklarına konut teslimi yapmış olmasına rağmen, arsa sahibi eksik imalatlar nedeni ile arsanın ferağını yapmamış olabilir.

Bu durumda yapı kayıt belgesi için başvurulabilmesi için mülkiyetin tamamen kooperatife ait olması gerekmektedir. Kooperatifin amacı ana sözleşmesinin 6.maddesine istinaden ortaklarına konut teslim ederek, ortakları adına ferdileştirilmesi olduğu için yapı kayıt belgesi alınması kooperatifin amacını gerçekleştirdiği anlamına gelmemektedir.

Bu noktada arsasının mülkiyetinin tamamı kooperatife ait olan konut yapı kooperatifi için yapı kayıt belgesi alındıktan sonra, belediyeden terklerin yapıldığına dair yazı ve beraberinde daha önceki yazılarımda belirttiğim belgeler ile beraber 2018–8 Tapu kadastro genel tebliğine uygun olarak başvuru yapılması gerekmektedir.

grayscale photo of concrete building
Photo by yentl jacobs on Pexels.com

Ancak terklerin fiilen yapılması mümkün değil ise ne yapılacaktır ?

Yani düzenleme ortaklık payı olarak belediyeye % 40 a kadar terk yapılması mümkün değil ise, kat mülkiyeti tapularının alınması da mümkün olmayacaktır.( Örnek olarak terk yapılacak alanın üzerinde bir blok bulunması ) İşte bu nedenden dolayı kooperatifler imar barışı noktasında istedikleri sonucu alamamaktadırlar.

Belediyeden terklere dair yazı alınabilmesi için devam eden davalar ile ilgili olarak sulh olunması gereklidir, ancak kooperatif ortakları da hukuki anlamda bir hak kaybı yaşamak istemedikleri için bu duruma da sıcak bakmamaktadırlar.

Plan tadilatı mümkün müdür ?

Belediyelerin imar barışı sürecinde biraz devre dışı bırakılmış olması nedeni ile imar barışının çözüm olmadığı siteler için plan tadilatları tekrar gündeme geldiğini duymaktayız.

Kat irtifakı kurulmuş ancak yapı ruhsatına uygun imalat yapmamış bu nedenle iskan alamamış kooperatiflerde imar barışı başvuruları neden istenilen seviyede değil ?

Kat irtifakı kurulmuş kooperatiflerde insiyatif kooperatif genel kurulunda değil, kat irtifakına sahip kat maliklerinde olduğu için blok bazında yapı kayıt belgesi başvurusu yapılıyor. Blokların tamamı yapı kayıt belgesi ödemesini yapıp, e devlet üzerinden yapı kayıt belgelerini indirdikten sonra ; devamında birden fazla bloktan oluşan kooperatif ve sitelerde projenin çizilmesi ve bütün maliklerin muvafakatname alınması ( örnek olarak 1000 konut) çok zor olduğundan süreç de, bu noktada tıkanıyor.

brown and white wooden house on green forest
Photo by Pixabay on Pexels.com

Peki ne yapılabilir ?

  • Öncelikle işyerleri için oranlar düşürülmelidir.
  • Yapı Kayıt Belgesi başvuru ve ödeme süresi uzatılmalıdır.
  • Muvafakatname zorunluluğunda bütün kat maliklerinden rıza alınması noktasında kentsel dönüşümdekine benzer oranlar uygulanmalıdır.

Saygılarımla

 

KOOPERATİFLER, TOPLU YAPILAR İÇİN İMAR BARIŞI SÜRECİ

Kooperatifiniz veya siteniz kapsamında imar barışı sürecinde hukuki ve mali olarak yapılması gereken işlemler ile ilgili olarak danışmanlık hizmeti almak için aşağıdaki mail adresinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.

info@ozmconsultancy.com

KOOPERATİFLER, TOPLU YAPILAR, SİTELER VE  İÇİN İMAR BARIŞI SÜRECİ

İmar barışı kapsamında başvurular büyük bir hızla devam ederken, bu süreçte belirsizlik özellikle kooperatifler ve toplu yapılar için bir çok konuda maalesef sürüyor. Yakın zamanda, bu belirsizlikleri çözecek bir genelgenin yayınlanacağı konusunda bir çok kaynaktan bilgiler gelmekte,

Bu konudaki detaylı makalemiz için

https://medium.com/@evrenozmen/kooperati%CC%87fler-toplu-yapilar-si%CC%87teler-ve-i%CC%87%C3%A7i%CC%87n-i%CC%87mar-bari%C5%9Fi-s%C3%BCreci%CC%87-f567274c1ee9

Özellikle kooperatifler, toplu yapılar ve sitelerde başvurunun nasıl yapılacağı net olmadığı için şu ana kadar yapılan başvuruların çoğunun 1 ve 2 katlı yapılar için olduğu konusunda yapılan açıklamayı görmüşsünüzdür.

Toplu Yapı, Site ve Kooperatiflerin yapılaşmalarının ve mevcut durumlarının birbirinden farklı olması nedeni ile genelgenin son derece detaylı hazırlanacağını umuyoruz.

Örneğin henüz ferdileşmemiş kooperatiflerde başvurunun kooperatif tarafından yapılacağına şüphe yok. Ama tüzel kişi başvurularının nasıl yapılacağı konusunda net bir bilgi yok, büyük ihtimal yönetim kurulu kararı alınarak, yetkilendirilen yönetim kurulu üyesinin e-devlet şifresi üzerinden yapının tamamı için başvuru yapılacak. ( Bu noktada kooperatifin genel kurul gündemi v.b. konular son derece detaylı olduğu için sadece başvuru kısmı konusunda bilgi vermek ile yetiniyorum )

Ancak kat irtifak tapusu olan, kat mülkiyetine geçmek isteyen toplu yapılarda ise başvuruların blok bazında yapılıp, yapılamayacağı ile ilgili muamma devam ediyor.

architectural design architecture blueprint business
Kooperatifler için imar barışı başvurusu

Önerimiz

Benim önerim, imar kanununa eklenen geçici 16.madde kapsamında her yapı için bir yapı kayıt belgesi düzenlenebileceğinden kat malikleri toplantısı yapılarak ,her blok için, ilgili blok temsilcisinin e devlet şifresi ile başvurulmasına karar alınarak, devamında izlenecek süreç ile ilgili kat maliklerine bilgilendirme yapılabilir.

Peki Yapı kayıt belgesi bir şekilde alındıktan sonra , devam eden süreçte kat mülkiyet tapusu nasıl alınacaktır ?

Kat mülkiyeti tapusu başvurusu yapılabilmesi için kat irtifak tapusu mevcut olan bütün kat maliklerinden muvafakkat veya vekaletname alınması gerekmektedir. Peki kat maliklerinden herhangi biri bu vekaleti vermez ise bütün bu süreç boşa mı gidecektir ?

Bu noktada benim görüşüm 634 sayılı kat mülkiyeti kanununda yönetim planı değişikliği için nasıl bütün kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu aranıyorsa burada da en fazla bu çoğunluk aranmalıdır.

Aynı çoğunluk kat mülkiyet tapusu olan ancak iskandan sonra fazla imalat yapan site veya toplu yapılar için de geçerli olması gerekmektedir. Bu durumun istisnası, sadece villalardan oluşan ve daha önce kat mülkiyet tapusu almış olan sitelerde, yapılara sonradan eklenen imalatlar için bireysel başvuru yapılabilmesidir.

Deprem Riskini Lütfen unutmayalım !!!

Bu sürecin sonunda deprem riski taşıyan konutlarda yapılarını kayıt altına alan vatandaşların kentsel dönüşümden vazgeçmeyeceğini nasıl emin olunabiliyor ?

Yapı kayıt belgesi verilen yapıların ne kadarı depreme dayanıklıdır , bunun tespitini yapmak için en azından kat mülkiyetine geçişte yapı denetim istenemez miydi ?

Yapı ruhsatlarında mimar ve mühendislerin imzalarının olduğu bölümlerin kaldırılması ile ilgili tepkiler sürerken, üzerine bir de imar affı sürecinde kısmen devre dışı bırakılmaları ne kadar mantıklıdır ? diye sormadan edemiyorum

Ekran Resmi 2018-08-22 16.03.57

Saygılarımla

İMAR BARIŞI IÇIN NE KADAR ÖDEME YAPILACAK?-MALİ MÜŞAVİR EVREN ÖZMEN

pexels-photo-286744

İMAR BARIŞI IÇIN NE KADAR ÖDEME YAPILACAK?

MALİ MÜŞAVİR EVREN ÖZMEN

info@ozmconsultancy.com

İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi almak için ödenecek tutar aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi bedeli, yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde 3, ticari kullanımlarda yüzde 5 oranında hesaplanacaktır.

Konutlarda Yapı Kayıt Belgesi bedeli:(Yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri + Yapı yaklaşık maliyeti )*0,03

İşyerlerinde Yapı Kayıt Belgesi bedeli: 🙁Yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri + Yapı yaklaşık maliyeti )*0,05

Yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değerine aşağıdaki link üzerinden ulaşabilirsiniz.

Ekran Resmi 2018-04-05 23.26.41

https://www.turkiye.gov.tr/belediyeler

Arsanın emlak vergi değerini bulduktan sonra yapı yaklaşık maliyetini bulmak gerekmektedir.

Yapı yaklaşık maliyeti inşaat sınıfı ile metrekarenin çarpılması ile bulunur. İnşaatın sınıfına göre belirlenir.

b) Yapının yaklaşık maliyet bedeli belirlenirken birim maliyet bedeli;

1) Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/ m2

2) 1–2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/m2

3) 3–7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL/m2

4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2

5) Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/m2

6) Güneş Enerjisi Santralleri (GES) 100.000 TL/MW

pexels-photo-1029599

Örnek olarak arsanın emlak vergi değeri 30.000 TL ve maliyet bedeli 100.000 TL (3–7 katlı binalar için 1000 TL/m2 dikkate alındığında, 100m2 x 1.000= 100.000 TL ) olan 100 m2 bir konutun Yapı Kayıt Belgesi bedeli; 130.000 TL (30.000 + 100.000) x 0,03 = 3.900 TL olarak hesaplanacaktır.

Örnek olarak;

100 m2 bir konutun

Arsanın emlak vergi değeri 50.000 TL

Yapı Yaklaşık Maliyet bedeli 100.000 TL (3–7 katlı binalar için 1000 TL/m2 dikkate alındığında, 100m2 x 1.000= 100.000 TL )

Yapı Kayıt Belgesi bedeli; 150.000 TL (50.000 + 100.000) x 0,03 = 4.500 TL olarak hesaplanacaktır.

Yapı Kayıt Belgenizi aldınız ancak kat mülkiyeti tapumu da alayım derseniz.

cropped-ekran-resmi-2018-03-11-22-45-24.png

Aşağıdaki evraklar ile beraber 4.500,00 TL daha ödemeniz gerekecektir.

a) Yapı Kayıt Belgesi,

b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,

c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,

ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,

d) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı,

ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulur

ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır.

Projeyi hazırlayan mimar ile zemin tespit tutanağını hazırlayan mühendisler bu belgelerin içeriklerinin doğruluğundan yapı malikleri ile birlikte hukuken sorumludur.

[contact-form-7 404 "Bulunamadı"]

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Alınmaması Gereken Harçlar ve Ücretler

    1) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.
      2) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi (4 sayılı tarife) uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.
      3) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, 80 inci, 84 üncü ve Ek 1 inci maddesi uyarınca belediyelerce alınan harçlar.
      4) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.
      5) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.
     6) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanununun 86 ncı, 87 nci, 88 inci ve 97 nci maddeleri ile 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 21 inci ve 23 üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak 1/7/1993 tarihli ve 21624 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.
7) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi.”

Ekran Resmi 2015-11-29 07.06.37.png