Konut veya işyeri kooperatiflerinde inşaat tamamlanıp ferdileşme aşamasına gelinmesi ile beraber konut/işyeri teslim sürecinin de planlanması gerekmektedir.

Kooperatifin yapılaşması etap etap değil, bütün bloklar aynı zamanda inşaatını tamamlanmış ve tamamlanacak ise öncelikle ortaklara dağıtım şeklinin ana sözleşme ve kanununa uygun olarak işletilmesi gereklidir.

Kooperatiflerde konut veya işyerleri ortaklara iki şekilde dağıtılabilir. Bu dağıtım şekillerinden ilki kura ikincisi ise tercihli tahsistir.

Kooperatifin genel kurullarında tercihli tahsis yönteminin uygulanacağına dair karar alınmamış ise kura yöntemi uygulanır.

Kura noter huzurunda gerçekleştirilir.

Kura çekimi sonucu kendisine konut veya işyeri isabet eden ortaklar yönetim kurulunun hazırladığı belli bir takvim çerçevesinde konut/işyerlerini teslim alırlar. Teslim sürecinde ortakların imzalaması gereken evraklardan bazıları teslim tutanağı ve taahhütnamedir. Teslim tutanağı konutun veya işyerinin kullanılabilir durumda teslim alındığını kanıtlayan belgedir. Taahhütname ise konut veya işyerinin kullanımdan doğan sorumlulukların belirtildiği dayanağını kooperatifler kanunu ve kat mülkiyeti kanunundan alan belgedir.

Daha detaylı bilgi için bize ulaşabilirsiniz.

Mali Müşavir Evren Özmen- info@ozmconsultancy.com

Bumin DOĞRUSÖZ

Genelde İdari yargıda, özelde vergi yargısında sistem bazen tek dereceli, bazen üç dereceli olarak çalışmaktadır. En altta idare ve vergi mahkemeleri, üzerinde ise istinaf mahkemeleri yer almaktadır. Sistemin en üstünde ise temyiz mercii olarak Danıştay yer almaktadır. Sistemde idari yargı mercileri hep kurul olarak örgütlenmiş olmakla birlikte, bu yargı manzumesinin en altında bulunan vergi mahkemeleri küçük rakamlı davalara tek hâkimli olarak bakmaktadır.

İdari yargı manzumesi içerisinde gerek tek hâkimle bakılacak davaların sınırı gerek mahkemeden istinafa, oradan da temyize geçişte sınırlar, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda dava konusu miktara göre belirlenmiştir.

Öte yandan İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun ek 1. maddesinde; “Bu kanunda öngörülen parasal sınırlar; her takvim yılı başından geçerli olmak üzere, önceki yılda uygulanan parasal sınırların, o yıl için 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca Maliye Bakanlığı’nca her yıl tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle uygulanır. Bu şekilde belirlenen sınırların bin Türk Lirası’nı aşmayan kısımları dikkate alınmaz” hükmü yer almıştır. Bu düzenlemeye göre 2019 değerlerini yeniden hesaplamak gerekmektedir.

Söz konusu ek 1. maddeye göre 2019 yılında vergi mahkemelerinde tek hâkimle bakılacak davalarda sınır 44 bin TL olacaktır. Dava konusunun bu tutarı aşması halinde vergi mahkemeleri, davaya heyet halinde bakmak durumunda olacaklardır. Tek hâkimle bakılacak davalarda verilen kararlardan, konusu 6 bin TL’yi geçmeyenlerde verilen kararlar kesin olacaktır. Bir başka deyişle konusu 6 bin TL’yi geçmeyen davalarda verilen kararlara karşı istinaf ve/veya temyiz yolu kapalıdır. Konusu 6 bin TL’yi geçen davalarda ise vergi mahkemesi kararlarına karşı istinaf yolu açıktır.

İstinaf mahkemelerince verilen kararlardan konusu 144 bin TL’yi geçmeyen davalarda, istinaf mahkemelerince verilen kararlar 2019 yılı için kesin nitelik taşıyacak ve temyiz yolu kapalı olacaktır. 144 bin TL’yi geçen davalarda ise istinaf mahkemelerince verilen kararlara karşı temyiz yoluna başvurmak mümkün olacaktır.

Bu sınırlar önce, davaların açılış tarihine göre yaşama geçmektedir. Yani davaların açılış tarihinde geçerli tutarlara göre davaya tek hâkimin mi yoksa heyetin mi bakacağı belirlenmektedir. Bu nedenle 2018 yılında açılmış davalarda 2018 yılına ilişkin parasal sınırlar uygulanacaktır. Buna karşılık tek hâkim kararlarının kesin olup olmadığına veya istinaf mahkemesi kararlarına karşı temyiz yoluna gidilip gidilemeyeceği konularında ise karar tarihinde geçerli parasal sınırlar dikkate alınmaktadır. Bildiğim kadarı ile uygulama bu şekildedir.

Bu uygulamaya göre, 2018 yılında açılmış bir vergi davasında dava konusu 5 bin 500 TL ise davaya tek hâkim bakacak ancak karar 2019 yılında verilirse karar kesin olacak ve istinafa gidilemeyecektir. Oysa karar 2018 yılında verilseydi istinaf yolu açık olacaktı. Yargının bazen idari yargılama usulünün gerektirdiği usul kuralları dolayısıyla bazen de iş yükü sebebiyle davanın açıldığı yılda karar verememesinin müsebbibi davanın tarafları değildir. İstinafa veya temyize gitme konusundaki parasal sınırların da dava açma tarihi itibariyle belirlenmesi gerekir. Zira bu durumda açılmış bir davada, idarece açıklanan oranlarla kişilerin yargı yolları ve üst mahkemeye başvuru hakları üzerinde değişiklik yapılmış olmaktadır. Öte yandan yeniden değerleme oranının belirleniş formülüne göre yıllık enflasyonu temsil etmediği de açıktır. Bu nedenle uygulamayı anayasa açısından yerinde görmek kanaatimce mümkün değildir.

Bu sınırlar hesaplanırken, toplam dava tutarlarına bakılması gerekmektedir. Örneğin tarh işlemi aleyhine açılmış davalarda dava konusu vergi ve cezanın toplamına, ödeme emrine karşı açılan davalarda dava konusu vergi, ceza ve gecikme faizi toplamına bakmak gerekmektedir.

Bazı kaynaklarda yukarıda aktardığımız parasal sınırlar farklı yer almaktadır. Bunun nedeni yapılan hesaplamada istinaf sisteminin kurulduğu 6545 sayılı Kanun’un yayım tarihi 2014 yılının baz alınarak yeniden değerleme oranına göre yıllık artırımların yapılmasıdır. Oysa ek 1. maddeye dikkat edilirse, “bir önceki yıl uygulanan” değerlerin yeniden değerleme oranına göre artırılması öngörülmektedir. 6545 sayılı Kanun 2016 yılında uygulanmaya başlamıştır. Bu nedenle önceki yıllar için artırım yapılması mümkün değildir. Nitekim görüştüğümüz yargı mensupları da uygulamada 2016 yılı öncesi için yeniden değerleme oranına göre revize hesaplaması yapılmasının mümkün olmadığını ifade etmişlerdir.

Mali Müşavir Evren ÖZMEN- evrenozmen@ozmconsultancy.com

Bir çok yapı kooperatifi ve sitede çok hareketli bir dönemi geride bıraktık, bu süre içerisinde çok kısa bir sürede çok yüksek bedeller toplanarak bakanlığın hesabına yatırıldı ve yapı kayıt belgeleri çıkarıldı. Aidatlar süresinde zor toplanıyor bu rakamlar nasıl toplanılacak derken aidatların yaklaşık 10–15 katı büyüklüğünde rakamlar fırsatı kaçırmamak için hızla ödendi

İmar barışında ödeme yapmayarak son günü yapılması muhtemel uzatmayı beklemek bence vekalet akdi ile görev yapan kooperatif veya site yöneticilerinin almaması gereken bir riskti ve bir çoğu da zaten bu riski almadı.

Kat irtifakı olan ve kat mülkiyeti tapusu almak isteyen site ve kooperatiflerde veya hiç kat irtifakı kurulmamış site ve kooperatiflerde blok bazında yapı kayıt belgeleri çıkarıldı.

Peki şimdi ne yapılacak ? Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonraki süreç nasıl ?

Bilindiği üzere imar barışı 2 aşamalı, ilk aşama yapı kayıt belgesinin alınması, ikinci aşama kat mülkiyeti tapusu süreci .

Kooperatif veya Sitenizin blok bazında (mevcutta kat irtifak tapusu olan veya hiç tapusu olmayan yerler için ) yapı kayıt belgelerinizi aldıysanız 

• 
• Bağlı bulunduğunuz belediyeye dilekçe vermeniz gerekmektedir. Dilekçede 3194 sayılı imar kanununa eklenen geçici 16.madde kapsamında kooperatifinizde veya sitenizde imar barışı imkanından faydalanarak blok bazında yapı kayıt belgelerini çıkardığınızı, bu belgelere istinaden yıkım kararı veya idari para cezalarının kaldırılmasını arz edebilir, böyle bir ceza söz konusu değil ise de bilgi amaçlı olarak dilekçenin taraflarına gönderildiğini yazabilirsiniz.
• Yapı kayıt belgesi aldığınız yerlerin tamamı için emlak vergisi ödemesi yapmamış iseniz belediyeler geriye dönük emlak vergisini de isteyebilir.

İkinci aşama ise yukarıda yazdığım üzere kat mülkiyeti süreci. 

Kat mülkiyeti süreci açıkcası herkesi ilgilendirmiyor, çünkü kat mülkiyeti sürecinde ilk aşama gibi sadece parayı toplamak ve yatırmak yeterli değil. Ancak ilk aşamada olduğu gibi bir son tarih yok, yani ne zaman parayı toplar ve gerekli belgeleri hazırlarsanız sürece devam edebiliyorsunuz. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün çıkarmış olduğu 2018–8 Sayılı genelgede yapı kayıt belgesi alındıktan sonraki süreç detaylı olarak anlatılmış. Toplu yapı veya kooperatiflerde parsel bazında birden fazla blok da var ise kat mülkiyet tapularının kat irtifakına çevrilmesi süreci biraz uzun ve meşakkatli. Bunun nedenleri

1-Terklerin yapılabilmenin fiilen mümkün olamaması (12 Ekim Tarihinde genelgeye bazı yeni maddeler eklendi, örnek olarak yol ve park ihlalleri de imar barışı kapsamına alındı. Ancak tapuda bu şerh belirtiliyor)

2-Bütün kat maliklerinden muvafakatname alınması zorunluluğu

yukarıda yazılı 2 madde dışında mimari projenin çizimi, harçların ödemesi ve ferdileşme sürecinde yapılması gereken bazı diğer işlemler de mevcut.

Sonuç olarak artı ve eksileri ile imar barışında bir noktaya gelindi. Umarız imar barışından elde edilen kaynaklar bu dönem kendini ufak ufak tekrar hatırlatan deprem güvenliği noktasında değerlendirilir.

Kemal ÖZMEN-Kooperatif Danışmanı-Mali Müşavir

Gerek işyeri yapı kooperatifleri (küçük sanayi sitesi yapı kooperatifleri ve toplu işyeri yapı kooperatifleri), gerekse konut yapı kooperatifleri anasözleşmesinde gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip işyerlerinin veya konutların ortakları adına tapuda tescil ettirmiş olması ile anasözleşmelerinde belirtilen amaçlarını gerçekleştirmiş olmaktadırlar.

Mal ve Hizmet Tedarikinde Alacaklıya Yapılan Geç Ödemelere İlişkin Temerrüt Faiz Oranının Tespiti Hakkında Tebliğ

Faiz oranı yıllık 21,25 olmuştur. Ayrıca asgari gider tutarı 245 TL olmuştur.

2019 Yılı Beyannameler Damga Vergileri

1- Yıllık Gelir Vergisi Beyannameleri 72,70 TL
2- Kurumlar Vergisi Beyannameleri 97,10 TL
3-Katma Değer Vergisi Beyannameleri 48,00 TL
4- Muhtasar Vergisi Beyannameleri 48,00 TL
5- Diğer Vergi Beyannameleri ( Damga vergisi beyannameleri hariç) 48,00 TL
6-Sosyal Güvenlik Kurumuna Verilen Sigorta Prim Bildirgeleri 35,70 TL

Konut Kira Gelirleri ile ilgili olarak 5400 TL istisna tutarı düşülerek beyanname hesaplanacaktır.

Sadece İşyeri Kira Geliri olanlar ise 40.000 TL ye kadar beyan mecburiyetleri bulunmuyor

KDV’de yeni haklar ve yeni tartışmalar (2)

Geçen yazımda 7104 sayılı Kanun’la getirilen, ancak 1.1.2019 tarihinde yürürlüğe girmesi öngörülen üç düzenlemeden birincisini, yani “izleyen yılda da kullanılabilecek indirim hakkını” irdelemiştim. Diğer iki yeni düzenlemeyi de bu yazıma bırakmıştım.

7104 sayılı Kanun’la KDV Kanunu’nun 29/4’üncü maddesinde yapılan değişiklikle Vergi Usul Kanunu’nun 322’nci maddesine göre değersiz hale gelen alacaklara ilişkin hesaplanan ve beyan edilen KDV’nin, alacağın zarar yazıldığı vergilendirme döneminde indirim konusu yapılabileceği; şu kadar ki Vergi Usul Kanunu’nun 323’üncü maddesine göre karşılık ayrılmak suretiyle gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınan KDV’nin bu fıkra kapsamında indirim konusu yapılabilmesi için gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gelir olarak dikkate alınmasının şart olduğu hükme bağlanmıştır.

Mükellefler tarafından yapılan mal teslimleri ve hizmet ifalarına ilişkin hesaplanan KDV’nin, bedellerinin tahsil edilip edilmediğine bakılmaksızın beyan edilerek ödenmesi gerektiğinden; yeni düzenlemeye göre 1.1.2019 tarihinden sonra alacağın değersiz alacak haline gelmesi durumunda söz konusu mal teslimi veya hizmet ifasına ilişkin hesaplanan KDV’nin indirim konusu yapılması mümkün olacaktır. Karşılık ayrılmak suretiyle gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde daha önce gider olarak dikkate alınan KDV’nin bu fıkra kapsamında indirim konusu yapılabilmesi için gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gelir olarak dikkate alınması gerekmektedir.

Bu düzenlemeyi bir örnekle açıklamak da mümkün. Örneğin, mükellef 2019 yılında 3 şirkete yaptığı satışlardan doğan 1.000.000 TL ve 180.000 TL KDV’sini tahsil edememiş ve bu alacağı değersiz alacak haline gelmiş olsun. Mükellef bu tutar için daha önce şüpheli alacak karşılığı ayırmamış ise, 180.000 TL KDV’yi beyannamesinde indirim konusu yapacak ve değersiz hale gelen bu alacağa ilişkin borçlu mükellef bilgilerini beyanname eki formda beyan edecektir. Eğer mükellef şüpheli alacak karşılığı ayırmış ise, gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate aldığı bu KDV’yi indirim konusu yapılabilmesi için bu defa gelir veya kurumlar vergisi açısından gelir olarak dikkate alması gerekecektir. Dolayısıyla bir taraftan 180.000 TL KDV gelir yazılırken diğer taraftan bu tutar KDV beyannamesinde indirim konusu yapılacaktır.

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun (30/e) maddesinde ise, değersiz hale gelen alacaklara ilişkin alıcı tarafından ödenmeyen KDV’nin, mükellefin vergiye tabi işlemleri üzerinden hesaplanan KDV’den indirilemeyeceği düzenlemesi getirilmiştir. Bu düzenlemenin amacı mükerrer indirimin önüne geçmektedir. Bu nedenle söz konusu KDV alacağın zarar yazıldığı vergilendirme döneminde satıcı tarafından indirim konusu yapılacağından alıcı tarafından ödenmeyen ve daha önce indirim konusu yapılmış KDV’nin de aynı vergilendirme döneminde matraha alınarak beyan edilmesi gerekecektir.

Tutarlı olmak adına, bu sağlanan ikinci olanakta da, “düzenlemenin yürürlüğe giriş tarihi itibariyle alacağın 1.1.2019 tarihinden sonra doğmuş olması gerektiğinin ileri sürülmesi gerekirdi”, denilebilir. Ancak neyse ki tebliğ taslağında böyle bir ifadeye rastlamadım. Aslında burada da böyle bir görüşün ileri sürülmemesi, indirim hakkının yürürlüğü konusundaki görüşümüzün haklılığını göstermektedir. Bence burada da alacağın değersiz alacak haline gelmesi koşullarının 1.1.2019 tarihinden sonra oluşmasının yeterli sayılması gerekir. 
1.1.2019’da yürürlüğe girecek bir diğer önemli düzenleme de katma değer vergisi iade incelemelerinin en fazla üç ay içinde bitirilmeleri zorunluluğu konusundadır. Bu zorunluluk 1.1.2019 tarihinden sonraki vergilendirme dönemlerine ilişkin yapılacak incelemelerde uygulanmak üzere 1/1/2019 tarihinde yürürlüğe girecektir. Burada da düzenlemenin yürürlük tarihinin hangi dönemler için geçerli olduğunun belirtilmesi, buna karşılık indirim hakkına ilişkin düzenlemenin yürürlük tarihi konusunda bu yönde bir belirleme yapılmamış olması da haklılığımızın bir başka göstergesidir.