Kooperatifler İmar Barışından nasıl faydalanacaklar ?-EVREN ÖZMEN

[email protected]

1163 Sayılı kooperatifler kanununa göre kurulmuş ve ortaklarına konut veya işyeri teslimi ile mükellef olan yapı kooperatiflerinin imar barışından nasıl faydalanacağı ile ilgili olarak

Öncelikle kooperatifin mevcut durumu netleştirilmesi için aşağıdaki soruların cevaplandırılması gerekmektedir.

1-Kooperatifin konut veya işyerlerini ortakları adına ferdileştirip, ferdileştirmediği

2-Kooperatifin yapılaştığı arsanın mülkiyetinin kooperatife ait olup, olmadığı

3-Kooperatifin yapılaştığı arsanın mülkiyetinin hazineye ait olup, olmadığı

4-İşyerlerinin veya konutların kat irtifak tapuları mevcut ise iskan alınmasına engel olan hususların varlığının neler olduğu, yapı kayıt belgesi bedelinin ortaklar arasında hangi kritere göre paylaştırılması gerektiği

5-Kat irtifak tapusu olan kooperatiflerde başvurunun kooperatif aracılığı ile mi yoksa ortakların bireysel olarak başvuru mu yapmaları gerektiği hususu. Eğer kooperatif tarafından yapılacak ise genel kurul kararının yeterli olup, olmadığı , ayrıca özel vekaletname alınıp, alınmayacağı hususu

6-Ferdileşme işleminin tamamlanmamış Kooperatiflerin yapı kayıt belgesi başvurusu ve ortaklarından tahsilat yapabilmesi için genel kurul kararına ihtiyaç duyup duymadığı hususu

7-Kooperatifin tek bir bina mı yoksa parsel veya parsellerde yapılaşmış olup, olmadığı. Aynı parsel içinde hem villa hem apartman bulunması durumunda yapı kayıt bedelinin nasıl paylaştırılacağı. Ortak alanların yapı kayıt bedeli hesaplanırken inşaat alanına eklenip, eklenmeyeceği

8-Kooperatif tarafından sadece yapı kayıt belgesi için mi başvurulacağı yoksa kat mülkiyeti tapusu başvurusu ve ortaklardan bu hususta ilgili bedellerin tahsili konusunda yönetim kurulunun yetkisi olup, olmadığı ,yoksa genel kurul kararına ihtiyaç duyulup, duyulmayacağı

9-Kat mülkiyet ( iskan) başvurusu yapılacak ise plan tadilatı yapılıp, yapılmayacağı, bu hususta ferdileşme işlemi tamamlanmış maliklerden vekaletname alınması süreci ile kooperatifin bu süreç sonucunda elde edeceği ek menfaatlerin neler olduğunun ortaklara detaylı anlatılması gerekliliği, arsa payı vermeden kazanılan alanlara ortak kayıt edilip, edilemeyeceği

10-İmar barışından yararlanmadan, Belediye ile görüşülürek iskan sürecinde belediye tarafından istenen bilgi, belge ve bedellerin temin edilmesinin kooperatif için daha az maliyet içerip, içermediği

yukarıda görüleceği üzere her yapı kooperatifinin durumu farklılık arz edebilmektedir.

Bu nedenle başvuru yapılmadan önce bu hususların dikkatlice incelenmesi ve ona göre gerekli işlemlerin yapılması gerekmektedir.

EVREN ÖZMEN

Hata: İletişim formu bulunamadı.

Organize sanayi bölgeleri ile bunlar tarafından oluşturulan iktisadi işletmeler ve küçük sanayi sitesi yapı kooperatiflerinin makina, teçhizat, demirbaş, mobilya, mefruşat ve benzeri alımları istisna kapsamında değerlendirilmez.

Organize sanayi bölgeleri ile bunlar tarafından oluşturulan iktisadi işletmeler ve küçük sanayi sitesi yapı kooperatiflerinin su, kanalizasyon, arıtma, doğalgaz, elektrik, haberleşme tesisleri ile yolların ve küçük sanayi sitelerindeki işyerlerinin yeniden inşasına yönelik mal ve hizmet alımları bu istisna kapsamına girmekle birlikte, bunların tamir, bakım ve onarımına ilişkin mal ve hizmet alımları istisna kapsamında değerlendirilmez.

Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir.

Hata: İletişim formu bulunamadı.

Yapı Ruhsatı aldıktan sonra ne kadar sürede inşaata başlamak gereklidir ?-EVREN ÖZMEN

Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.

İmar planı olmayan veya mülkiyeti davalık olan yerlerde yapı ruhsatı düzenlenir mi ?

Uygulama imar planı olmayan veya mülkiyeti sorunlu olan alanlarda yapı ruhsatı düzenlenemez.

Yapı Ruhsatı almadan inşaata başlanır mı ?

Yapı ruhsatı alınmaksızın hiçbir yapının inşasına başlanamaz.

Hata: İletişim formu bulunamadı.

Parsel içindeki yapılardan herhangi biri ruhsata aykırı ise kat mülkiyeti tapusu alınabilir mi ?-EVREN ÖZMEN

Bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan ve mevzuat hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz.

Bütün yapılar ruhsatlı olmak şartıyla, parseldeki binaların herhangi birinin ruhsat ve eklerine aykırı olması, ruhsat ve eklerine uygun olan ve ortak alanları tamamlanmış olan diğer binaların tamamına veya bir kısmına yapı kullanma izni verilmesi işlemlerini durdurmaz.

Ancak, yapı kullanma izni alınan bu yapılara kat mülkiyeti düzenlenemez.

İmar planı değişiklikleri ve onayı

MADDE 75 – (Değişik:RG-8/8/2012-28378)

(1) Plan ana kararlarını bozucu plan değişikliği yapılamaz.

(2) (Değişik:RG-11/5/2018-30418) Hizmet ve destek alanı oluşturulmasına ilişkin plan tadilatları, OSB’nin mülkiyet ve tasarrufundaki yerlerden yapılır.

Uygulama Yönetmeliğinin 75 inci maddesinin ikinci fıkrasına aşağıdaki cümle eklenmiştir.

“Sanayi sitesi yapı kooperatiflerinin, küçük imalat ve tamirat konulu hizmet ve destek alanı taleplerine ilişkin plan tadilatı tekliflerinde bu şart aranmaz.”

Hazırlayan. Evren ÖZMEN

                                                                                                                               20.06.2018 

Değerli Çalışanımız;

 Bilindiği üzere 01 Ocak 2017’de Otomatik Katılım Uygulaması hayata geçmiş buna göre uygulamaya dahil olan her işveren, çalışanları adına bir Emeklilik Şirketi ile Sözleşme yapmak ve mevzuattaki kriterlere uyan çalışanları bu plana dahil etmekle yükümlü hale getirilmiştir.

Bu kapsamda 10 ve üzeri çalışanı bulunan işyerlerinin de 01 Temmuz 2018 itibariyle, çalışanları için Bireysel Emeklilik Otomatik Katılım Sistemine geçmiş olmaları gerekmektedir.

Bu nedenle kooperatifimiz/şirketimiz tarafından bir emeklilik şirketi ile sözleşme imzalanacaktır.

Bireysel emeklilik planına 45 yaş altı personellerin dahil olması zorunlu olup,Temmuz ayından itibaren ücretinizden prime esas kazancın yüzde 3’ü kadar kesinti yapılarak bireysel emeklilik sistemine dahil edilecektir.

Bireysel Emeklilik Sistemine giren çalışanların iki ay içinde cayma hakkı bulunmaktadır.

 Bilgilerinize Sunarız

Saygılarımızla

Hata: İletişim formu bulunamadı.

Sitede yayınlanan yazılar ve bilgiler izinsiz kullanılamaz

100 TL indirim Geri Döndü-Mali Müşavir EVREN ÖZMEN

Yapı Kayıt Belgesi ( İmar Barışı) ile ilgili uygulamaya yönelik soru ve cevaplar-EVREN ÖZMEN

 Detaylı bilgi için [email protected]

Soru: Aile apartmanımızın en üst katına bir kat daha çıktık, ancak henüz inşaat bitmedi. Yapı Kayıt Belgesine başvurabilir miyiz ?

Cevap: Yönetmelikte inşaat halindeki yapılar için aşağıdaki açıklama yapılmıştır.

” İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.”

Soru: 4 kat inşaat ruhsatlı apartmanımıza 5. Katı çıktık. Yapı kayıt belgesi için tutarı tamamı için mi yoksa 5.kat için mi yapmamız gerekmektedir

Cevap: Sadece 5.kat için hesaplama yaparak ödeme yapmanız gerekmektedir.

Soru: Kat irtifak tapum var, kat mülkiyetine çevirmek istiyorum. Ancak apartmanda diğer kat malikleri imara aykırı işlemler yaptı. Kendi dairemi kat mülkiyetine çevirebilir miyim ?

Cevap: Öncelikle ruhsata aykırı imalat yapan ve iskan alınmasına engel olan diğer maliklerin yapı kayıt belgesine başvurması, daha sonra hep beraber veya vekalet verdiğiniz kat maliki aracılığı ile kat mülkiyeti tapusu için başvurabilirsiniz.

Soru: Yapı kayıt belgesi için bütün bina adına ben başvurabilir miyim ?

Cevap: Yapının iskansız olması durumunda Evet başvurabilirsiniz. Tutarı diğer kat maliklerinden talep edebilirsiniz. Aşağıdaki ekrandan başvuru yapılacaktır. Bu nedenle mutlaka diğer kat malikleri ile mutabık kalmadan apartman adına başvuruda bulunmamanız gerekmektedir.

Soru: 500 metrekare 2 ortak hisseli arsamız var, ancak arsanın üzerindeki yapı bana ait, sadece ben mi ödeme yapacağım ?

Cevap: Yapı Kayıt Belgesi bedeli 250m² arsa yüzölçümü ve 100m² toplam yapı alanı için yapı sahibi sizin tarafından oluşturularak ödenecektir.

Diğer ortak her ne kadar arsada haksahibi olsada kendisine ait yapı bulunmadığından dolayı herhangi bir bedel ödemeyecektir.

Hata: İletişim formu bulunamadı.

İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.

Arsa Payının Önemi

Arsa payı kat mülkiyeti kanunu uyarınca mülkiyet sahibine yüklenen bazı hak ve yükümlülüklerin yanında ayrıca ana yapının herhangi bir nedenle ortadan kalkması durumunda elde kalan taşınmaz üzerinde daha önceden belirlenmiş olan paylara bağlı mülkiyet hakkından ibaret olması sebepleriyle önemlidir.Şu halde ana yapı tekrar yıkılıp , yapılmak istendi- ğinde yeni yapılacak bağımsız bölümün niteliği mevcut arsa payının oranı ile orantılı olacağından , arsa payının durumu , nitelikli bir bağımsız bölüm sahibi olabilmek açısından en önemli kriter olacaktır.Anayapı ve bulunduğu arsa üzerinde idarenin bir kamulaştırma kararı alması durumunda da Anayasa md.46 uyarınca ödenecek gerçek bedel hesaplanmasında arsa payı dikkate alınacağı için (Kat Mülkiyeti Kanunu md.46/6) arsa payının doğru olarak belirlenmesi malikler açısından büyük önem taşımaktadır.

Arsa Payı Kavramı

Arsa Payı kavramı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “arsanın , bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir” şeklinde tanımlanmaktadır. Medeni Kanunumuz elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet şeklinde iki tür birlikte mülkiyet hakkı tanımlamıştır ve doktrinde haklı olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Medeni Kanun’un öngördüğü mülkiyet türlerinden farklı bir mülkiyet türü yaratamayacağı önemle belirtilmiştir.

Dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanunun’da tanımlanan ortak mülkiyet kavramının aslında Medeni Kanun’un 688.maddesinde “paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir” şeklinde tanımlanmış olan paylı mülkiyetten başka bir şey olmadığı belirtilmektedir.6

DOĞUM VEYA EVLAT EDİNME SONRASI İŞÇİLERİN SAHİP OLDUĞU HAKLAR VE DÜZENLEMELER

Av. Gülşah GÜVEN DULAY

B.1. Analık İzni;

4857 sayılı İş Kanunu madde 74 ile kadın işçilerin doğumdan önce 8 ve yine doğumdan sonra 8 hafta olmak üzere toplamda 16 hafta süre için çalıştırılmamaları düzenlenmiş olup çoğul gebeliklerde doğumdan önce çalıştırılmayacak olan 8 haftalık süreye 2 hafta süre ekleneceği de belirtilmiştir. Kadının erken doğum yapması halinde doğumdan önce kullanmadığı süreler doğumdan sonraki sürelere eklenmeyecek olup doğumda kadın işçinin ölmesi halinde bu süreler babaya/erkek işçiye kullandırılmaktadır. Yine üç yaşını doldurmamış çocuğu evlat edinen eşlerden birine veya evlat edinen işçiye, çocuğun aileye fiilen teslim edildiği tarihten itibaren sekiz hafta analık izni kullandırılır.

B.2.Süt İzni;

4857 sayılı Kanun madde 74/7 düzenlemesi bağlamında kadın işçiler doğum sonrasında 1 yaşından küçük çocukları için günlük toplamda 1,5 saat süt izni kullanabilecek olup bu sürenin ne şekilde kullanılacağına, bölünüp bölünmeyeceğine işçi kendisi karar vermektedir.

B.3. Çalışma Süresinin Yarısı Kadar Ücretsiz İzin; Yine 4857 sayılı Kanun madde 74/6. fıkrası ile analık izni süresinin bitmesinin ardından doğan çocuk hayatta ise çocuğun bakım ve yetiştirilmesi için kadın işçiye; ayrıca 3 yaşını doldurmamış olan bir çocuğu evlat edinen kadın veya erkek işçiye işçinin talebi üzerine birinci doğumda altmış gün, ikinci doğumda yüz yirmi gün, sonraki doğumlarda ise yüz seksen gün süreyle haftalık çalışma süresinin yarısı kadar ücretsiz izin verilir. Bu izni kullanan kadın işçiye 1 yaşını doldurmamış çocuğunu emzirmesi için günlük 1,5 saat süt izni verilmeyecektir.

B.3. Altı aya kadar ücretsiz izin hakkı;Kadın işçi analık izninin bitmesinin akabinde talep etmesi halinde 6 aya kadar ücretsiz izin kullanabilir. Yine 3 yaşını doldurmamış bir çocuğu evlat edinen kadın veya erkek işçi de bu haktan faydalanmaktadır. Bu süreler yıllık ücretli izin hesaplamasında dikkate alınmamaktadır. Bu iznin verilmesi işveren açısından bir yükümlülük olup işverene haklı nedenle fesih hakkı tanımayacağı gibi işçinin bu talebinin reddedilmesi halinde işçinin haklı nedenle fesih hakkı saklıdır

Hata: İletişim formu bulunamadı.

Yapı Ruhsatının (İnşaat İzninin) Alınması Zorunluluğu

Yapı ruhsatı, İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre, bir yapının inşa edilmesine başlanmadan önce alınması gereken inşaat iznidir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun m. 40/III’de, “Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz” denilmekte olup Kanun Koyucu, yapı ruhsatı alınmasının sağlanması yü-kümlülüğünü satıcıya yüklemiştir. Zira, ön ödemeli konut satışlarında tüketicilerin korunmasının ilk ayağının konutun inşa edileceği arsa üzerinde ilgili Belediye’den alınacak olan yapı ruhsatının, eş deyişle inşaat izninin alınmasıdır. Şu kadar ki, yapı ruhsatı alınmadan yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmesi kesin hükümsüzdür

Hata: İletişim formu bulunamadı.

Her kat malikinin ana taşınmazın yönetimi ve bakımı için aidat ödemesi gerektiğine dair teamü lün idrakinde bulunduğu gerçeği de gözetilerek haklı ve yasal bir sebep olmadığı halde bu ödemeden kaçınması , her şeyden önce her hukuki ilişkide varlığı vazgeçilmez bir unsur olan iyi niyet kuralları ile bağdaş- maz. Hal böyle olunca Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1 maddesi ve siteye ait yönetim planının 12/c maddesi karşısında icra takibine konu ortak gider alacaklarından olan demirbaş (görevli tazminatı) giderinden davalı malik sorumlu olduğu halde dosya kapsamına uygun düşmeyen gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerle tapu kayıtlarının incelenmesinden; davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve 5711 sayılı Kanun’un 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen toplu yapılara ilişkin özel hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşıldığından uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri değil genel hükümler uygulanacağından görev hususunun da bu çerçevede belirlenmesi gerekir.

Hukuki uyuşmazlıklarda, asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemelerinin görevi ise istisna olup özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler asliye  hukuk mahkemesinde görüleceğinden; mahkemece, davanın asliye hukuk mahkemesinde bakılmak üzere dava dilekçesinin görev yönünden reddi yerine işin esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir….’’ denildiği, görülmesi gerektiği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir

Kooperatifler Tacir midir ?Ortak ile Kooperatif arasındaki davalar hangi mahkemede görülür ?-EVREN ÖZMEN

Kooperatifler daha çok tacir olmayan kişiler tarafından kurulan bir çeşit yardımlaşma ve dayanışma örgütleridir.

Nitekim kooperatiflerin tacir olmadığına dair çok sayıda Yargıtay kararı mevcuttur. Yalnız, Kooperatifler Kanunundaki özel hüküm sebebiyle kooperatif ve üyesi arasındaki davalar ticaret mahkemesinde görülmektedir.

İlgide kayıtlı dilekçe ve özelge talep formunda, 2103.90.90.00.18 Gümrük Tarife İstatistik Pozisyon (GTİP) numarasında sınıflandırıldığını beyan ettiğiniz “sushi sosu”nun toptan ve perakende tesliminde uygulanması gereken katma değer vergisi (KDV) oranı sorulmaktadır.

KDV oranları, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (BKK) eki (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için % 18 olarak tespit edilmiştir.

Söz konusu BKK eki (II) sayılı listenin A/17 nci sırasında, 22/12/2006 tarihli ve 2006/11437 sayılı Kararnamenin eki İstatistik Pozisyonlarına Bölünmüş Türk Gümrük Tarife Cetveli (TGTC)’ nin 21 no.lu faslında yer alan mallar sayılmıştır.

Öte yandan, TGTC’ nin 21 no.lu faslında, ”Yenilen Çeşitli Gıda Müstahzarları”, 21.03 tarife pozisyonunda ”Soslar ve müstahzarları; çeşni ve lezzet verici karışımlar; hardal unu ve kaba unu ve hazır hardal” tanımlanmış; 2103.90.90.00.18 GTİP numarasında ise “Diğerleri” sınıflandırılmıştır.

Buna göre, 2103.90.90.00.18 GTİP numarasında sınıflandırılması halinde, “sushi sosu” isimli ürünün toptan ve perakende tesliminde % 8 oranında KDV uygulanması gerekmektedir.

Bununla birlikte, bahse konu ürünün tarife pozisyonunun doğru ve kesin bir şekilde tespiti için, Gümrük ve Ticaret Bakanlığının ilgili Gümrük ve Ticaret Bölge Müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir. Bu başvuru sonucunda “sushi sosu” isimli ürünün, TGTC’ nin başka bir GTİP numarasında sınıflandırılması halinde, sözü edilen ürüne uygulanacak KDV oranının da bu numara dikkate alınmak suretiyle yukarıda yer alan mevzuat hükümleri uyarınca belirleneceği tabiidir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.