Sayı	:	27575268-105[234-213-54]-1078		27/10/2015
Konu	:	Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre şirkete teslim edilen arsa için belge düzenlenmesi hk.

İlgide kayıtlı özelge talep formlarınızda; … Vergi Dairesi Müdürlüğünün … vergi numaralı mükellefi olduğunuz ve … tarihinde vergi mükellefiyeti bulunmayan ve miras yoluyla kendilerine arsa intikal eden şahıslar ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı belirtilerek, arsanın şirketinize tesliminde gider pusulası düzenlenip düzenlenmeyeceği, düzenlenmesi halinde hangi bedel üzerinden düzenleneceği ile gelir vergisi tevkifatı yapılıp yapılmayacağı ve stopaj oranının ne olması gerektiği hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmiştir.

            A- GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında; kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçilerin aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaları gerektiği hüküm altına alınmış olup, aynı maddenin alt bentlerinde hangi ödemelerden hangi oranlarda tevkifat yapılacağı belirtilmiştir.

Buna göre, Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde gerçek kişilerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhitlere arsa teslimlerinde tevkifat yapılacağına dair hüküm bulunmadığından, şirketinizin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında gerçek kişilerden teslim aldığı arsalar için gelir vergisi tevkifatı yapmasına gerek bulunmamaktadır.

            B- VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME:

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde faturanın, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin 5 inci bendinde faturanın, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği, 234 üncü maddede ise birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde tespit edilenlerle, defter tutmak mecburiyetinde olan serbest meslek erbabının ve çiftçilerin vergiden muaf esnafa yaptırdıkları işler veya onlardan satın aldıkları emtia için tanzim edip işi yapana veya emtiayı satana imza ettirecekleri gider pusulasının vergiden muaf esnaf tarafından verilmiş fatura hükmünde olduğu hükümleri yer almaktadır.

Mezkûr Kanunun 267 nci maddesinde gerçek bedeli belli olmayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerin emsal bedeli olduğu hüküm altına alındıktan sonra emsal bedelin sıra ile hangi esaslara göre tayin olunacağı hükme bağlanmıştır. Anılan madde hükmüne göre emsal bedeli sırasıyla, ortalama fiyat esası, maliyet bedeli esası ve takdir esası olmak üzere bu üç esastan birisiyle belirlenecektir. Emsal bedeli tayini için belirlenen esaslardan üçüncü sırada yer alan takdir esasına göre; ilk iki sırada yer alan esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara alınmak suretiyle yapılmaktadır.

Buna göre;

– Şirketiniz tarafından kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine bırakılan daireler için, söz konusu dairelerin teslim edilmesinden (inşaatın tamamlanarak mülkiyetin alıcıya geçmesinden veya tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesinden) itibaren yedi gün içerisinde arsa sahibi adına Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesine göre tespit edilen emsal bedel üzerinden fatura düzenlemeniz,

– Arsa sahibinin gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını tarafınıza tesliminde, arsa sahibinin mükellef olmamasından dolayı şirketiniz tarafından arsa sahibi adına teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden yukarıda belirtilen faturanın düzenlenmesiyle eş zamanlı olarak gider pusulası düzenlemeniz

gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

electronic notification shall begin to be implemented as of 1 January 2016.

As per the Tax Procedures Law General Communiqué series no. 456 published in the Official Gazette dated 27 August 2015 payers of Income (Income taxpayers, with respect to commercial, agricultural and professional gain.) and Corporate Tax have been obligated to use e-mail address to receive the notifications submitted by the tax office.

Electronic notification is an application of submitting the required documents to addressee’s registered email address via electronic notifications systems by the tax office. With this regulation, it is mandatory that all the notifications are sent through internet by the tax office.

Taxpayers have to sign and submit “Electronic Notification Request Form No.1” which is attached to the General Communiqué Serial No.456 to the affiliated tax office until the 1 January 2016.

Abovementioned Form No.1 must be submitted by the legal representatives or authorized person with the power of attorney. Afterwards, addressees shall obtain their electronic address, user code and password from the tax office.

On the other hand, taxpayers that already have internet tax office user code and password, will be able to use their previously defined codes and passwords by only marking the related check box on the Electronic Notification Request Form No.1.  

Electronic notification will be accepted to have been made at the end of the fifth day following the communication date of the notification. In this context, it is beneficial to check your email accounts at least once a week as of January 1, 2016.

Yours sincerely,

DETAYLI BİLGİ İÇİN [email protected]

DETAYLI BİLGİ İÇİN [email protected]

Bütün işletmelerde olduğu gibi konut veya işyeri yapı kooperatiflerinde de muhasebe çok önemli yer tutar. Hatta kooperatifler için muhasebenin önemi, diğer işletmelerden daha fazladır.

 

Şöyle ki; diğer işletmelerde (gerçek kişiler ile şahıs ve sermaye şirketlerinde) muhasebenin gereği gibi tutulmamış olmasının yaptırımı daha çok hukuki (parasal) olduğu halde kooperatiflerde hem hukuki (TTK. 336) hem cezaidir.

İşte bu nedenledir ki 1163 sayılı yasanın 89. maddesine istinaden kooperatiflerin ve üst kuruluşlarının muhasebe usulleri ve zorunlu olarak tutacakları defterler VUK.nun bu hususlarla ilgili hükümleri saklı olmak üzere Ticaret Bakanlığı’nca belirteceği hüküm altına alınmıştır.

 

Hemen hemen kooperatiflere ait bütün şikayet ve davalar kooperatif muhasebe kayıtları doğrultusunda çözümlendiğinden muhasebeye gerekli önemi vermek ve özeni göstermek gerekir. (TTK. 336).

 

Kooperatifler muhasebesinde VUK. ile TTK ile birlikte Ticaret Bakanlığı’nca yürürlüğe konulan muhasebe yönetmeliği ve 01/01/1994 tarihinde yürürlüğe giren muhasebe usul ve esaslarına uymak zorundadırlar. Bu nedenle kooperatif ve üst kuruluşlarına ait yönetmelik ile muhasebe usul ve esaslarına ait 1 sıra No’ lu tebliğe ekte yer verilmiştir. Kooperatif muhasebesi ile ilgili hesap planı hazırlanması ve uygulamada her ne kadar, Maliye ve Gümrük Bakanlığı’nın 1 Numaralı Muhasebe Sistemi Uygulama Tebliği’ndeki usul ve esaslara uyulması zorunluluk haline gelmişse de, Ticaret Bakanlığı’nca kooperatifler için daha önce hazırlanmış Muhasebe Yönetmeliğindeki esasların da birlikte alınmasının yararı ortadadır.

 

Bilindiği gibi konut yapı kooperatiflerinde kooperatif amacını gerçekleştirdiği zaman kooperatif dağılmaktadır. Bu nedenle, sonuç hesabı bir maliyet unsuru olarak inşaata eklenir veya inşaattan çıkarılarak hesap kapatılır. Yalnız bu işlem her yıl sonu değil, kesin inşaat maliyetlerinin çıkarılıp ortaklara dağıtılması aşamasında yapılır. Eğer, her yıl sonunda bu hesap kapatılarak inşaat hesabına atılırsa, tabii ki gene sonuç değişmez. Yani inşaat maliyeti aynı çıkar. Yalnız, muhasebenin açıklık ilkesine uyulmamış olunur. Bu uygulama ile eğer gelir-gider hesabı ayrıca ve sağlıklı olarak hazırlanmıyorsa, ortakların ve ilgili makamların bilançoya bakarak inşaat hesabındaki rakamın ne kadarının doğru olan inşaat harcamaları, ne kadarının gelir – gider farkı olduğunu bilme olanağı yoktur. Bunun için, her yıl sonunun sonuç hesaplarına ayrı ayrı bakmak gerekir.

Sorularınız için [email protected]

 

Kooperatiflere EVK ile de bazı muaflıklar sağlanmıştır. EVK ‘nun 4. maddesinin p bendi 1163 sayılı Koop. K.na uygun olarak teşekkül eden kooperatifler ve bu kooperatiflerin kuracağı kooperatif birlikleri, kooperatif merkez birlikleri ve Türk Milli Kooperatifler Birliğinin ve Türk Kooperatifçilik Kurumunun sahip oldukları kendi hizmet binalarına daimi vergi muafiyeti sağlanmıştır.

Sanayi sitesi yapı kooperatifleri ile ilgili geçici muafiyet 5. maddenin f bendinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre; organize sanayi bölgeleri ile sanayi ve küçük sanat sitelerindeki binalar, inşaatın sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

Kooperatifler Bina Vergisi’nden muaf olmakta birlikte, Arazi Vergisi’nden muaf tutulmamıştır. Ancak EVK ‘na göre, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nca, organize sanayi bölgeleri için iktisap olunduğu veya bu bölgelere tahsis edildiği kabul edilen arazi, (Sanayi lehine tapudaki tescilin yapılacağı tarihe kadar) Arazi Vergisi’nden geçici şekilde muaf olmaktadır (EVK md.l5-d). Dolayısıyla sözkonusu arsa veya arazi üzerinde küçük sanayi sitesi kooperatifi kurulmuşsa, bu kooperatifin Arazi Vergisi geçici muaflığından yararlanması gerekir.

Koop. K.’nun 93. maddesinin 1-b bendinde kooperatiflerin noter harçlarından muaf olduğu belirtilmiştir. Kanunda yer alan hükümde şöyle denilmektedir:

Kooperatif ve üst kuruluşlarının her nevi defterlerinin ve ana sözleşmelerinin tasdiki ile açılış tasdiklerinde sahifelerinin mühürlenmesi noter harçlarından muaf bulunmaktadır.

Hangi defterlerin açılış, ara ve kapanış tasdikine tabi olduğu TTK ve VUK’ da açıklanmıştır. Kooperatifin tuttuğu defterler ister TCK , ister VUK’ na göre tasdike tabi defterlerden olsunlar yine muaflıktan yararlanmaktadırlar.

 

Noter harçları 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun ikinci kısım birinci bölümünde açıklanmıştır. Tarifede yer alan hükme göre, notere tasdik için getirilen defterlerden tasdik için ayrı, sahifelerin mühürlenmesi için ayrı harç alınması gerekmektedir.

 

Koop. K. ile tasdik ve mühürleme açısından muaf olan kooperatifler noter ücretine tabi bulunmaktadırlar. Koop. K.’nun 93. maddesinin 1-e bendi kooperatif ortaklarına da harç muaflığı sağlamıştır. Ortağın kooperatiften çıkma isteğini yönetim kurulunun kabulden kaçınması halinde Koop.K.’nun 13. maddesi gereğince noter aracılığıyla kooperatife yapılacak bildiri noter harcına tabi değildir.

 

Sanayi sitesi yapı kooperatifleri yukarıda açıkladığımız muaflıklar dışında kalan harçları ödemekle mükelleftirler. Bunlardan biri de yapı kooperatiflerinin ortaklarına dağıtacağı gayrimenkullerin ortaklar adına tescilinde kayıtlı değer üzerinden ödenecek olan tapu harcıdır (Harçlar K. 4 Sayılı Tarife). Aynı şekilde kooperatifin satın aldığı arsanın tapuya tescili de tapu harcına tabidir.

Sayı

 

:

 

62030549-120[70-2015/92]-84796

 

06/10/2015

 

Konu

 

:

 

Yurt dışında mukim Türk vatandaşının Türkiye’de elde ettiği gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesi.

 

 

 

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, Almanya’da yerleşik bir Türk vatandaşı olarak Almanya’da vergilendirildiğinizi, Türkiye’de bulunan gayrimenkulünüzü de konut olarak kiraya verdiğinizi belirterek, elde edilen gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesi hakkında bilgi talep ettiğiniz anlaşılmış olup, Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.

GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü ve 4 üncü maddelerinde Türkiye’de yerleşme ve tam mükellefiyet, 6 ncı maddesinde ise, dar mükellefiyet esası düzenlenmiş olup, 3 üncü maddesinde, Türkiye’de yerleşmiş olan gerçek kişilerin Türkiye içinde ve dışında elde ettikleri kazanç ve iratların tamamı üzerinden vergilendirilecekleri hüküm altına alınmış, 4 üncü maddesinde de;

“Aşağıda yazılı kimseler Türkiye’de yerleşmiş sayılır.

1. İkametgâhı Türkiye’de bulunanlar (İkametgâh, Kanunu Medeninin 19’uncu ve müteakip maddelerinde yazılı olan yerlerdir);
2. Bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (Geçici ayrılmalar Türkiye’de oturma süresini kesmez)”hükmüne yer verilmiş ve aynı Kanunun 6 ncı maddesinde, “Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler sadece Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilirler.” denilmiştir.

Mezkûr Kanunun 70 inci maddesinde, aynı maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanunun 21 inci maddesinde; “Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (2015 yılı için) 3.600-TL’si gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile (6322 sayılı kanunun 5. maddesiyle değişen ibare; Yürürlük: 15.06.2012 [01.01.2013 tarihinden sonra elde edilecek gelirlere uygulanmak üzere]) istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2015 yılı gelirleri için: 106.000-TL) aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.” hükmü yer almaktadır.

Yine aynı Kanunun “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının (2) numaralı bendinde de, dar mükellefiyette, tamamı Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan ücretler, serbest meslek kazançları, menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile diğer kazanç ve iratlar için yıllık beyanname verilmeyeceği, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirlerin beyannameye dâhil edilmeyeceği belirtilmiştir.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar çerçevesinde; Türkiye’de bulunan gayrimenkulünüzün konut olarak kiraya verilmesine bağlı olarak elde ettiğiniz konut kira geliri, ilgili yıl için belirlenen istisna tutarını aşması halinde, iç mevzuatımız yönünden verginin konusuna girmektedir.

Diğer taraftan; Almanya mukimi bulunmanız nedeniyle, söz konusu gelirin beyanı hususunda, “Türkiye Cumhuriyeti ile Almanya Federal Cumhuriyeti Arasında Gelir Üzerinden Alınan Vergilerde Çifte Vergilendirmeyi ve Vergi Kaçakçılığını Önleme Anlaşması” hükümlerinin saklı kalacağı tabiidir.

ÇİFTE VERGİLENDİRMEYİ ÖNLEME ANLAŞMALARI YÖNÜNDEN:

“Türkiye Cumhuriyeti İle Almanya Federal Cumhuriyeti Arasında Gelir Üzerinden Alınan Vergilerde Çifte Vergilendirmeyi ve Vergi Kaçakçılığını Önleme Anlaşması” 01.01.2011 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanmıştır. Anlaşmanın “Gayrimenkul Varlıklardan Elde Edilen Gelir” başlıklı 6 ncı maddesinde;

“1. Bir Akit Devlet mukiminin diğer Akit Devlette bulunan gayrimenkul varlıklardan elde ettiği gelir (tarım veya ormancılıktan elde edilen gelir dâhil), bu diğer Devlette vergilendirilebilir.

2. “Gayrimenkul varlık” terimi, söz konusu varlığın bulunduğu Akit Devletin mevzuatına göre tanımlanacaktır. Terim her halükarda gayrimenkul varlığa müteferri varlıkları, tarım (balık üretimi ve yetiştiriciliği dâhil) ve ormancılıkta kullanılan araçları ve hayvanları, özel hukuk hükümlerinin uygulanacağı gayrimenkul mülkiyetine ilişkin hakları, gayrimenkul intifa haklarını ve maden ocaklarının, kaynakların ve diğer doğal kaynakların işletilmesi veya işletme hakkı karşılığında doğan sabit ya da değişken ödemeler üzerindeki hakları kapsayacak; gemiler ve uçaklar gayrimenkul varlık olarak değerlendirilmeyecektir.
3. 1 inci fıkra hükümleri, gayrimenkul varlığın doğrudan kullanımından, kiralanmasından veya diğer herhangi bir şekilde kullanımından elde edilen gelire uygulanacaktır.
4. 1 inci ve 3 üncü fıkra hükümleri aynı zamanda, bir teşebbüsün gayrimenkul varlıklarından elde edilen gelir ile serbest meslek faaliyetlerinin icrasında kullanılan gayrimenkul varlıklardan elde edilen gelire de uygulanacaktır.” hükümleri yer almaktadır.

Buna göre, anılan maddenin birinci fıkrasında; bir Akit Devlet mukiminin diğer Akit Devlette bulunan ve ikinci fıkrada tanımlanan gayrimenkul varlıklardan elde ettiği gelirlerinin vergilendirme hakkının gayrimenkulün bulunduğu kaynak devlete ait olduğu belirtilmiştir. Ancak; yine birinci fıkra, gayrimenkul kira gelirleri üzerinden mukim olunan devletin vergileme hakkını da korumuştur. Sonuç olarak, Anlaşmanın ilgili hükmü uyarınca, gayrimenkulünüzün Türkiye’de bulunması nedeniyle elde ettiğiniz kira gelirlerini vergilendirme hakkı kaynak devlet olarak Türkiye’ye ait olduğundan, bu gelirlerin iç mevzuat hükümlerimiz uyarınca, Türkiye’de vergilendirilmesi gerekmektedir. Ancak, Almanya mukimi olmanız nedeniyle söz konusu kira geliriniz üzerinden Almanya’nın da vergi alma hakkı bulunmaktadır.

Bu durumda ortaya çıkacak bir çifte vergilendirme ise, Anlaşmanın 22 nci maddesinin ikinci fıkrası hükümlerine göre, elde edilen kira gelirleri sebebiyle Türkiye’de ödenen vergilerin Almanya’da ödenecek vergilerin hesaplanmasına esas olan matrahın dışında bırakılması (istisna yöntemi uygulanması) suretiyle giderilecektir. Ancak, anılan fıkranın (d) bendi uyarınca, Almanya’da vergiye tabi başkaca gelirinizin olması durumunda, Almanya artan oranlı vergi oranını belirlerken, vergiden istisna edilmiş gelir unsurlarını da matrah toplamında dikkate alabilecektir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.