Kısa Makale- 7 Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Site Yöneticisinin Taraf Ehliyeti

KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GÖRE SİTE YÖNETİCİSİNİN TARAF EHLİYETİ VE GÖREVLERİ
634 S. Kat Mülkiyeti Kanunun düzenlemesinde en sorunlu alan, yöneticinin aktif, pasif dava ehliyeti konusudur. Bu konuda yüksek mahkemenin çeşitli dairlerince verilmiş kararlar da, zaman zaman birbirleriyle çelişkili yargılar içermektedir. Aşağıda Yöneticinin aktif ve pasif taraf ehliyeti ile ilgili uygulamada sık karşılanan konular incelenmiştir.

1. Genel Kurul Kararlarının İptaline İlişkin Davalarda Ehliyet:

Bu konu, 28.11.2007 tarihli resmi gazetede yayınlanan 5711 sayılı kanun ile kat mülkiyet Kanunun 38. maddesine ek fıkra eklenerek netliğe kavuşmuştur. Kanunun sözü edilen maddesine göre Genel kurul kararlarına karşı açılacak davalarda husumet yöneticiye yönlendirilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

2007 yılında yapılan bu düzenlemeye kadar Yüksek mahkeme, “ kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemiyle açılan davalarda husumetin, iptali istenilen karara olumlu oylarıyla katılmış olan tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekir” şeklinde kararlar vermekteydi.

2. Yöneticinin Görevleri Kapsamında Yapmış Olduğu Sözleşmelerle İlgi Davalarda Ehliyet:

Kat Mülkiyeti Kanunun 27. maddesine göre Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim biçimi, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak suretiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” Ancak aynı yasanın 34. maddesi ise “kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (yönetici), kurula da (yönetim kurulu) denir” hükmünü amirdir. Adı geçen Yasanın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiştir. Bu görevler anagayrimenkulün yönetimi ile ilgili olup, Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi ve yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak gibi yetkileri de içermektedir. Site yöneticisi ya da yönetim kurulu hem 634 s. Kanunun tanıdığı yetkiler dâhilinde hem de kat malikleri kurulunca kendisine verilen yetkilere dayanarak dava açma hakkını kullanabilirler. Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici yalnızca 634 s. Kanun hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Konuyla alakalı Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre;

Yönetici yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan ihtilaflarda; site yöneticisi dava açabileceği gibi, ilgili yöneticiye karşı da dava açılabilir. Belirtilmesi gereken önemli bir husus ise; yönetici vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini Kanundan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz.

3. Elatmanın Önlenmesi Davalarında Ehliyet

Bu konuda Yüksek Mahkemenin, olayın özelliğine göre verilmiş farklı kararları bulunmaktadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 19.11.2007 tarihli kararında El atmanın önlenmesi davasında; davacı ve davalı taraf olarak iki site yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığı gerekçesiyle yetki verilip verilmediği konusu üzerinde durulmayarak, site ve kooperatif yönetimlerinin aktif ve pasif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesinin kararını bozmuştur.(Y.1.H.D 19.11.2007 2007/8561E-11023K).

Yine Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 01.07.2010 tarihli daha yeni bir kararında “Tüm kat maliklerince yöneticinin dava açmasına izin verdikleri hususu gözetilerek işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile davacı site yöneticisinin aktif dava ehliyetine sahip olmadığı gerekçesiyle” davayı reddetmiş olan ilk derece mahkemesinin kararını bozmuştur.

4. Site Müteahhidinin Eksik Ve Hatalı İnşaat Yapması Dolayısıyla Müteahhide Karşı Açılacak Davalarda Ehliyet:

Ortak alanlarda hatalı ve eksik imalatlar yeni yerleşime açılan site genel kurullarında hararetli tartışmalara konu olur. Ancak bu tür konularda, alınmış bir genel kurul kararı olsa dahi, yönetici müteahhide karşı dava açılması konusunda aktif dava ehliyetine sahip değildir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 29.04.2008 tarihli kararında konuyla alakalı olarak;

“634 s. Kat Mülkiyet Yasası’nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiş ve bu maddenin (1.) fıkrasında kat malikleri kurulu kararının yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Ancak, apartman yöneticisi ya da yönetim kurulu 634 s. Kanunun tanıdığı yetkiler dâhilinde dava açma hakkını kullanabilirler. Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici yalnızca 634 s. Kanun hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilen yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur. Çünkü temsil edilen kimse, hukuksal işlemden doğan temsil yetkisini her zaman daraltabilir veya kaldırabilir (BK. m.34/1). Sair yandan, az yukarda açıklandığı üzere; açılan bu dava apartman yönetim kuruluna 634 s. Yasayla verilen görev ve tanınan yetkiler dâhilinde değildir. Bu kanuni nedenlerle, apartman yönetiminin bu davada aktif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. Davada husumet ehliyeti, dava şartı olup; mahkemece, yargılamanın her aşamasında doğrudan gözetilir.” diyerek hüküm kurmuş ve yerel mahkeme kararını bu gerekçelerle bozmuştur.

5. Ortak Alanlarla İlgili Olarak Bina Sahibinin Kusursuz Sorumluluğuna ilişkin Davalarda Ehliyet

Bir başka özellik arz eden durum ise site ve apartman kat maliklerinin Borçlar Kanunu m. 58’den kaynaklanan kusursuz sorumluluk hallerinde otaya çıkmaktadır. Borçlar Kanununun 58. maddesi uyarınca bina malikinin binanın gereği gibi yapılmamasından ve binanın bakım eksikliğinden kaynaklanan zararlardan kusursuz sorumluluğu vardır. Bir apartman ya da sitenin gereği gibi yapılmamasından ya da binanın bakım eksikliğinden meydana gelecek zararlardan dolayı; gerek zarar gören gerekse zarar gören sigortalı ise zararı tazmin eden sigorta şirketi zarar görenin yerine geçerek açacağı rücu davasında tüm kat malikleri davalı olarak gösterilmelidir. Site veya apartman yönetimi davalı olarak gösterilemez. Zira site veya apartman yönetimin pasif dava ehliyeti yoktur. Her kat maliki arsa payı oranında zararın tazmininden sorumludur.

Kat Mülkiyeti, Tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro, dükkan, mağaza, , depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, kurulan özel bir mülkiyet türüdür. Bağımsız bölüm maliklerinin ortak alanlar üzerinde ortak malik sıfatıyla kullanma hak ve yetkileri vardır.

Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına Kat İrtifakı denmektedir.

Hata: İletişim formu bulunamadı.

Kat Mülkiyeti kanunu md. 17/3 de; “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.” hükmü dikkate alınarak kat irtifakı ve kat mülkiyetinde yönetim aynı başlık altında incelenecektir.
İhtiyaçların ortak karşılanmasının yarattığı ekonomi, sağladığı konfor ve güvenlik standardı nedeniyle kat mülkiyeti günümüz şehirciliğinde gayrimenkul geliştirmenin ve edinmenin en önemli Formu haline gelmiştir.
Bugün ülkemizde, kat mülkiyetine konu pek çok büyük konut, büro ve alışveriş merkezi veya her üçünü de içeren (mixed-use) projeler geliştirilmekte bu projelerden bağısız bölümler pazarda satışa sunulmakta, kiralanmaktadır. Tamamlanmış ve kullanılmaya başlamış projelerin yönetimi, bakımı ve idamesi klasik mülkiyet kurallarının ötesinde özel bir düzenleme; Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yapılmaktadır.
Bugün yüzlerce konut veya işyerlerinin bulunduğu sitelerde, ortak alanlar, sadece kapıcı dairesi, kömürlük, kalorifer dairesi, çatı gibi unsurlardan oluşmamaktadır. Her geçen gün daha fazla sitede, yüzme havuzu, spor üniteleri, elektro mekanik alt yapılar, güvenlik sistemleri gibi idamesi ve bakımı önemli bütçeleri ve yönetiminde profesyonellik gerektiren tesisler yer almaktadır..
Ancak sadece, ortak ısınma ve kapıcılık hizmetlerinin bulunduğu apartman dairesi konseptine göre şekillenmiş ve 1950 li yıllarda şehirleşmenin hızlanması ile tatbikatta kendiliğinden oluşan kat satışı, hanlarda oda satışı şeklinde fiili uygulamaları yasal bir temele oturtmak üzere hazırlanarak 40 yıl önce yürürlüğe girmiş olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, , az sayıda bağımsız bölümün bulunduğu ve ortak ihtiyaçların komşuluk ilişkileri çerçevesinde karşılandığı apartmanlarda yasal ihtiyaçlara cevap verse de; büyük sitelerde ihtiyaca tam olarak cevap verememektedir. Son olarak, 14/11/2007 tarihinde kabul edilen 5713 sayılı kanun ile Kat Mülkiyeti Kanuna getirilen değişiklik ve ilaveler de günümüz ihtiyacını karşılamaktan uzaktır
Kat Mülkiyeti Kanununda eksiklik olarak gördüğümüz ana hususlar aşağıda beş başlık altında incelenmektedir.
(1) Yönetimin Tüzel Kişiliğinin Olması İhtiyacı
Bu yönde en önemli eksiklik, Kat Mülkiyeti Kanununa göre oluşturulan yönetim organlarının tüzel kişiliğinin bulunmamasıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunun da iki yönetim organı düzenlenmiştir. Bunlar:
§ Kat Malikleri Kurulu
§ Yönetici
Bu iki organdan oluşan yönetim mekanizmasının (Yönetimin) Tüzel Kişiliği bulunmamaktadır.
Tüzel Kişiliğin bulunmamasının uygulamada yaratdığı sorunların başında, Kat Malikleri Kurulu aleyhine açılan davalarda taraf oluşumunun sağlanamamasıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunda, hakimin müdahalesi ve Kat Malikleri genel kurul kararının iptali mümkün kılınmış olmakla birlikte bu hükmün uygulanması ancak genel kurulda dava konusu karar için lehte oy kullanmış tüm kat malikleri aleyhine açılacak bir dava yoluyla mümkün olmaktadır. Yüzlerce kat malikinin katılımıyla alnınan bir kararın iptali davasında taraf teşkili neredeyse imkansızdır.
Diğer yandan, Yönetimin pasif taraf ehliyeti olmaması nedeniyle, yönetimce hukuki işlemlerde karşı taraf nezdinde yeterli güven sağlanamamakta ve tüzel kişiliği olmayan yönetimin borçlandırıcı hukuki işlem ile kat malikleri yararına yapacağı hukuki işlemlerde fiili zorluklar ortay çıkmaktadır.

 
Keza, Tüzel kişiliği olmayan site yönetimi adına taşıt aracı satın alınamamaktadır.
Amerika, İngiltere ve Fransadaki uygulamalarda olduğu gibi, Yönetime, kat malikliğinin kazanılması ile otamatik olarak ortaklığın gerçekleşeceği bir özel şirket şeklinde tüzel kişilik kazandırılması, yukarıdaki aksaklıkları giderecektir. Bu türden yönetici şirket, belli sayının üzerinde bağımsız bölüm olan veya belli büyüküğün üzerine inşaat alanı olan anagayrimenkuller için zorunlu hale getirilirken; az sayıda bağımsız bölüm olan anagayrimenkuller için ihtiyari olabilir. Böylece, büyük sitelerin ihtiyacı karşılanırken, mütevazi bütcelerle yönetilen ve işleyen ve sorunsuz giden yönetim sistemleri olan küçük apartman ve sitelerin bir ilave yük altına sokulması önlenmiş olur.
(2) Yönetimde Görev Alan Kişilerin Sorumluluklarının Kooperatifler Kanundaki Düzenlemeye Paralel Hale Getirilmesi
Kooperatifler Kanunu, (md 62); Yönetim Kurulu üyeleri ve kooperatif memurları, kendi kusurlarından ileri gelen zararlardan sorumludurlar. Bunların suç teşkil eden fiil ve hareketlerinden ve özellikle kooperatifin para ve malları bilanço, tutanak, rapor ve başka evrak, defter ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı “Devlet memurları” gibi ceza görürler. hükmü ile Kooperatif yönetiminde görev alanların bir anlamda kamu görevi yaptığı kabulü ile bunların görevleri ile ilgili suçlardan alacakları cezaları artırmıştır. Kooperatif Kanunda yer alan hükme benzer bir hükmün, benzer bir Topluluk Halinde Mülkiyet Formunun düzenlendiği Kat Mülkiyeti Kanununa da konulması uygun olur. Zira büyük sitelerde ve özellikle toplu yapılarda, büyük bütçeli harcamaların etkili bir kontrolü bulunmamaktadır.
Diğer yandan Kooperatifler Kanunun 56.Maddesinde yer alan ve Kooperatif Yönetim Kurulu üyeleri için aranan “Türk Ceza Kanununun zimmet, ihtilas, irtikap, rüşvet, görevi suiistimal, sahtekarlık, hırsızlık, dolandırıcılık, hileli iflas, emniyeti suiistimal ve Devletin şahsiyetine karşı işlenen suçlara ilişkin hükümlerine veya bu Kanuna göre mahkum olmamak.” Şartının Kat Mülkiyetine konu anataşınmazın yöneticileri için de aranması yerinde olur
(3)Yönetim Planının Etkin Uygulanmasını Sağlayacak Cezai Şartlar
Kat Mülkiyeti Kanunda bir arada yaşamanın ve ortak alanlardan birlikte yaralanmanın kuralları geniş olarak yer almaktadır. Birbirleriye sıkı ilişkide bulunan kimselerin oluşturduğu topluluğun yönetimi ile ilgili kanunda yer alan detaylı hükümlerin yanı sıra, kanun, kat maliklerine Yönetim Planlarını, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla diledikleri gibi yapma ve birlikte yaşamla ilgili kendi kurallarını belirleme imkanı getirmiştir. Ortak alanlardan ne şekilde yararlanılacağı, katılım paylarının ne şekilde hesaplanacağı, evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği ve hatta bağımsız bölümün kiraya verilip verilemeyeceği, tarafların ortak iradeleriyle önceden sözleşmesel olarak belirlenerek tapuya tescil edilmektedir. Bu nedenle yönetim Planı, Kat Mülkiyetinde yönetimin önemli bir unsurudur.
Yeni konsepte sitelerin ve yaşam alanlarının hızla yaygınlaştığı günümüzde, Yönetim Planları daha detaylı hukuki metinler olarak karşımıza çıkmaktadır. Yönetimin kalitesi ve etkin şekilde uygulanan iyi hazırlanmış bir yönetim planı, ortak yaşam kalitesini artırmakta ve taşınmazların yatırım ve kira değerini önemli oranda artırmaktadır.
Yönetim planının etkin şekilde uygulanması açısından yönetim planında Borçlar Kanunun cezai şart hükümlerinden yararlanılarak, yönetim planı hükümlerinin ihalelinde para cezası da öngörülebilmektedir. Başkasına ait alana aracını park etme, balkonların uygunsuz kullanımı, ortak alanlara kullanılmayan ev eşyalarının bırakılması, evcil hayvanının tasmasız bahçeye salınması, çöplerin uygun paketlenmemesi ve çevreyi kirletme gibi yönetim planında yasaklanan eylemlere aykırılıklar her biri tek tek ele alındığında küçük aykırılıklar sayılsa da ortak hayatın huzur içinde geçmesi ve komşuluk ilişkilerinin zedelenmeden geliştirilmesi açsından müeyyideye bağlanması gerekmektedir.
Yargıtay’ın kararlarında kabul edilen görüşe göre, Cezai Şart, esas borca bağlı olarak vücuda gelen ve borçlunun borcunu ifa etmemesi veya geç yerine getirmesi veyahut noksan ifa etmesi ve nihayet şart kılınan şekilde ve mahalde ifa etmemesi halinde, alacaklıya muayyen bir meblağı çoğunlukla bir miktar paranın tediyesi şartını kapsayan bir taahhüttür (BK. 158-161 ). Gecikme zammı kanun ile kabul edildiği halde, cezai şart bir hukuki muameleye dayanır. Gecikme zammında bir para borcunun geç ödenmesi söz konusudur. Cezai şart ise para borçlarının yanında akdin icra edilmemesi, noksan olarak icrası, akdin muayyen zamanda ve şart kılınan mahalde icra edilmemesi hallerinde de, sözleşme ile kabul etmek mümkündür. Cezai şart asıl gayenin teminatı olma işlevine sahiptir. (HUKUK GENEL KURULU T. 18.2.2004 E. 2004/10-104 K. 2004/94)
Yargıtay’ca da benimsenen bu cezai şart yorumu karşısında, kat maliklerinin sözleşmesel edimlerini tam anlamıyla yerine getirmemeleri ve diğer taraflara ve yönetime ilave külfetler getirmesi halinde, cezai şarta karşılaşmaları, durumunun hukuk sistemimize uygun düştüğünü söyleyebiliriz. Buna rağmen, idari para cezası gibi bu türden cezai şartın özel sözleşmelere konamayacağı yönünde görüşler de vardır. Ayrıca, kat maliklerinin dışında kiracı ve benzer sakinlerin de sözleşmesel bir taahhütleri olmasa da cezai şartın bunlar için de uygulanabilir olması ihtiyacı da vardır..
Kat Mülkiyeti Kanunun 33. Maddesi;
“Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.”
hükmünü içermektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunun 25. Maddesinde de, Kat maliklerinden birinin kanuna (ve yönetim planına) göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal etmesi ihtimali öngörülmüş ve bu durumda, mağdur olan kat maliklerinin, mağdur eden kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilecekleri yolunda ağır bir müeyyide getirmiştir. Tatbikatda hemen hemen hiç uygulanmayan ve toplumun kültürüne pek de uymayan bu hükmün kurallara uymamakta israr edenleri caydırıcı etkisi kısıtlıdır. Diğer yandan mahkemelerimizin ağır iş yükü karşısından hakimin her bir münferit ihlalde müdahalesinin sağlanması ve zarar verici davranış içinde bulunan kişiye mahkeme kararı ile ceza tatbik edilerek onu uygun davranışa yönlendirmek pek pratik bir yol olarak görünmemektedir.
Oysa her bir kural ihlalinde düzenlenecek tutanaklarla bir para cezası tahakkuk ettirilerek, kural ihlali yapanının aylık aidatına ilave suretiyle cezai şart tahsilatı ortak yaşam kuralına aykırı davranışları caydırmada daha etkili ve pratik bir yöntemdir.
Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanununda ortak yaşam kurallarına uymayan ve bu şekilde başkalarının haklarını kullanmasını zorlaştıran ve taşınmazın yatırım değerinin düşmesine neden olan site sakinlerine uygulanacak cezai şartların yönetim planlarında belirlenmesine yönelik bir düzenleme çok yerinde olacaktır
(4) Uyuşmazlıkların Hakem Yoluyla Çözümü;
Yönetim Planlarına yer alan, kat maliklerinin birbirleri ve yönetimle uyuşmazlıklarının öncelikle hakem heyeti tarafından çözüleceği (tahkim şartı) yönündeki kurallar, Yargıtay’ca geçersiz sayılmaktadır.
Yargıtay’ın, “Buyurucu nitelikte olan Kat Mülkiyeti Yasasının 33. maddesi uyarınca yasanın uygulanmasından kaynaklanan tüm çekişmelerin sulh hukuk mahkemesinde çözümlenmesi gerektiğineve yönetim planındaki tahkim şartının geçerssiz olduğu” yönündeki yorumu mevcut yasal düzenleme karşısında yerindedir Ancak, komşuların kendi aralarındaki sorunların çözümünü tahkimle çözme yoluna gitmek istemeleri halinde yasanın buna imkan vermesi gerekir. Bu nedenle KMK da bu yönde bir değişiklik ihtiyacı bulunmaktadır.
(5) 5713 Sayılı Kanun İle Getirilen Toplu Yapı Tanımının Yol Açtığı Sorun;
28/11/2007 tarihli, 26714 sayılı Resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 5711 sayılı kanun ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 9. Bölüm olarak toplu yapılarla ilgili özel hükümler ilave edilmiştir. yeni ek madde 66 da tek bir parsel üzerinde birden fazla bloktan oluşan anayapı da toplu yapı tanımına dahil edilmiştir. Diğer yandan 5713 sayılı kanunun Geçici Madde 3 – “Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.” hükmüne amirdir.
Bu durumda aynı parselde birden fazla blok bulunan siteler, yıllarca uyguladıkları “tek yönetim” esasından, her bir blok için ayrı bir yönetim esasına geçmek zorunda kalacaklardır. Bir başka ifade ile birden fazla blok bulunan siteler, kanunun yürürlük tarihi 28.11.2007 tarihinden itibaren 6 ay içinde (28.05.2008) tarihine kadar zorunlu olarak, yönetim planlarını değiştirilecekler ve sitelerin de her bir blok için Blok Kat Malikleri Kurulu ve bir de Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunu ve yöentimlerini oluşturacaklardır. Bu düzenleme az sayıda dairlerden oluşan ve tek bir kat malikleri kurulu ve tek bir yönetici ile sistemlerini yürüten siteler açısından gereksiz bir külfettir. Tek parsel üzerinde kurulu sitelerde toplu yapıya geçişin ihtiyari olması gerekirdi. Bu konuda hızlı bir kanun değişikliği gerekmektedir.

Organize Sanayi Bölgeleri, kendilerine has özellikleri ve kuralları olan, normal bölgelerde birçok kuruluş tarafından yerine getirilen bazı iş ve işlemlerin de kendi bünyesinde yapıldığı kamu hizmeti gören bir tüzel kişiliktir. Bu bölgelerin kurulmasının temel amacı; sanayinin uygun görülen alanlarda yapılanmasını sağlamak, çarpık sanayileşme ve çevre sorunlarını önlemek, kentleşmeyi yönlendirmek, kaynakları rasyonel kullanmak, bilgi ve bilişim teknolojilerinden yararlanmak, sanayi türlerinin belirli bir plan dahilinde yerleştirilmesi ve geliştirilmesini sağlamaktır.
Öte yandan KVK’nun 5/1-e maddesinde yer alan kurumların taşınmaz ve iştirak hisselerinin satışından sağlanan kazancın %75’ini kurumlar vergisinden istisna eden düzenlemenin amacı da, kurumların bağlı ve atıl değerlerini ekonomiye kazandırmaktır.
Bu iki amacı bir arada değerlendirdiğimizde; OSB’lerde faaliyette bulunan kurumların, OSB İdaresi tarafından kendilerine tahsis edilen arsa üzerine inşa ettikleri ancak çeşitli nedenlerle henüz tapusunu almadıkları binaların satılması halinde oluşan kazancın KVK’nun 5/1-e maddesinde yazılı istisnadan yararlandırılmasının mümkün olmayacağı şeklindeki 1 sıra nolu KV Genel Tebliği’nde yer alan açıklama ile bu doğrultudaki mali idare uygulamalarının, işin özüne ve hakkaniyet kurallarına uymadığı görülmektedir. Çalışmamızın önceki bölümlerinde detaylı olarak açıklandığı üzere, bu gibi durumlarda OSB’ler ve diğer kamu kurumları kayıtlarındaki bilgi ve tespitlerden de faydalanılarak, henüz kendi adına tapuya kayıt yapılmamış bile olsa, bu bölgelerde satılan taşınmazlardan sağlanan kazanca (diğer şartları taşımak kaydıyla), KVK 5/1-e maddesinde yazılı istisnadan faydalandırmanın daha doğru ve işin esasına da uygun olacağı, Mali İdarenin de görüş ve uygulamasını bu doğrultuda yapmasının faydalı olacağına inanıyoruz.
Aynı durumun, aynı gerekçelerle KDV Kanununun 17/4-r maddesinde yer alan istisna için de geçerli olması gerektiği işin doğal sonucudur.

Sayı

:

B.07.1.GİB.4.16.16.02-175.01[12.1]-318

25/07/2012

Konu

:

Meskenin

yanı sıra işyerine hisseli olarak malik olunması halinde indirimli emlak vergisi hk.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, Bilecik’te bulunan ve üyesi olduğunuz 240 dairelik yapı kooperatifinin tüzel kişiliğini 12/10/1999 tarihinde tasfiye ederek site yönetimine dönüştürdüğünüz, tapu kayıtlarında depo olarak geçen sekiz adet taşınmaz için 1/240 olarak hisseli tapu çıkardığınız ve sitenin giderlerini finanse etmek için işyeri olarak kiraya verdiğiniz, kiranın sitenin genel ihtiyaçları için kullanıldığı ve gelir olarak dağıtılmadığı, 2009 yılında emekli olduğunuz ve emlak vergisi ödemeye devam ettiğiniz, Bilecik’te bulunan meskeninizden kira geliri elde ettiğiniz, ancak Bursa’da ikamet ettiğiniz meskene kira ödediğiniz belirtilerek 106 m² olan meskeninizin dışında gelir getiren başka menkul ve gayrimenkulünüzün olmaması nedeniyle meskeninizin indirimli bina vergisi oranından (sıfır) faydalandırılıp faydalandırılmayacağı ile faydalandırılması halinde geriye dönük emlak vergisinin tarafınıza iadesinin mümkün olup olmayacağı hakkında görüş talep edildiği anlaşılmıştır.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 8 inci maddesinin ikinci fıkrasında, “Bakanlar Kurulu, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, özürlülerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) halinde bu meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır. Muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz. Geliri olmadığını belgelemenin usul ve esaslarını belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir.” hükmü yer almaktadır.

Bu hükmün verdiği yetkiye dayanılarak 1998-2006 yıllarında çıkarılan muhtelif Bakanlar Kurulu Kararları ile gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2‘yi geçmeyen tek meskene sahip olmaları halinde (2004 yılından itibaren intifa hakkına sahip olunması hali dahil), bu mesken için uygulanacak bina vergisi oranı sıfıra indirilmiştir.

Öte yandan, 38 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinin I/3-(a) bölümünde; “İndirimli vergi oranının uygulanması için meskende bizzat oturma şartı aranmamaktadır. Bu nedenle, sahip olduğu tek meskeni kiraya verip, kirada oturanlar da diğer şartları taşımaları kaydıyla indirimli vergi oranından faydalanabileceklerdir.”, I/3-(e) bölümünde ise, “Sosyal güvenlik kurumlarından emekli, dul, yetim, ölüm ve maluliyet aylığı alanların, bu aylıkları dışında başka gelirlerinin bulunması halinde, bunların meskenine indirimli vergi oranı uygulanmayacaktır. Mükelleflerin gelir getirmeyen işyeri, arsa ve araziye sahip olmaları, indirimli vergi oranından yararlanmalarına engel teşkil etmemektedir.” denilmektedir.

Buna göre, indirimli emlak vergisi oranı (sıfır) uygulaması, sosyal güvenlik kurumundan aylık alanların sadece brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskenleri için uygulanmakta olup belirtilen şartları taşıyanların tek meskeni dışında gelir getirmeyen işyeri, arsa ve araziye sahip olmaları halinde de bu uygulamadan yararlandırılmaları mümkün bulunmaktadır.

Bu itibarla, 38 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinin I/3-(a) ve (e) bölümlerinde yer alan açıklamalar çerçevesinde emekli maaşınızın dışında meskeninizin bulunduğu sitede 1/240 oranında hissedarı olduğunuz 8 adet işyerinden gelir elde ettiğiniz anlaşıldığından indirimli bina vergisi oranı (sıfır) uygulamasından faydalandırılmanız mümkün bulunmamaktadır.

Sayı

:

B.07.1.GİB.4.34.18.01-175.01[19-2012/6-1.6-4004]-2469

07/08/2012

Konu

:

III. derece sit alanı ve İSKİ kaptaj alanında bulunan gayrimenkulün emlak vergisi hk.

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, hem III üncü derece sit alanı, hem de İSKİ kaptaj alanında olması nedeniyle herhangi bir yapılaşmanın mümkün olmadığı belirtilen İstanbul ili, … mahallesinde bulunan hisseli arsanızdan, Boğaziçi Kanununun 17 nci maddesi hükmü de göz önünde bulundurularak emlak vergisi alınıp alınmayacağı hususunda Başkanlığımız görüşü sorulmaktadır.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 21 inci maddesinin üçüncü fıkrasında, “Tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş olan ve I inci ve II nci grup olarak gruplandırılmış bulunan taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerine kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olan parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.” hükmü yer almaktadır.

Bu hükme göre, tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş olan ve I inci ve II nci grup olarak gruplandırılmış bulunan taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve I inci derece doğal sit alanında bulunmaları nedeniyle üzerlerine kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olan parseller emlak vergisinden muaf bulunmaktadır.

T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun; “Arkeolojik Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları”na dair 5/11/1999 tarihli ve 658 sayılı ilke kararında kesin yapılanma yasağı getirilen parsellerin I inci ve II nci derece arkeolojik sit alanlarında kalan parseller olduğu, “Doğal (Tabii) Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları” na dair 19/06/2007 tarihli ve 728 sayılı ilke kararında da kesin yapılanma yasağı getirilen parsellerin I inci derece doğal sit alanlarında kalan parseller olduğu belirtilmiştir.

Öte yandan, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 19 uncu maddesinde; “Kanunların verdiği yetkiye dayanılarak tasarrufu yasak edilen arazinin vergisi, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re’sen tespit edilmesi üzerine, yasaklama tarihini izleyen taksitlerden itibaren bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz.” hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan, 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun 17 nci maddesinde, “Bu Kanun hükümlerine göre yapı hakkı verilmeyip ticari geliri de olmayan arsalar ile üzerinde kültür ve tabiat varlığı bulunan parseller emlak vergisinden muaftır.” denilmektedir.

Bu itibarla, III üncü derece sit alanında bulunan arsanın 2863 sayılı Kanunun 21 inci maddesine istinaden emlak vergisinden muaf tutulmasına imkan bulunmamakla birlikte, arsanın tasarrufunun, İSKİ Genel Müdürlüğü tarafından kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edildiğini gösterir belgenin ilgili belediyeye ibrazı halinde 1319 sayılı Kanunun 19 uncu maddesi hükmü gereğince yasaklama sürdüğü müddetçe emlak vergisi alınmayacaktır. Ayrıca, söz konusu arsa için 2960 sayılı Kanun hükümlerine göre yapı hakkı verilmemekte ve ticari geliri de bulunmamakta ise, arsa bu Kanunun 17 nci maddesine istinaden emlak vergisinden muaf tutulacaktır.

B.07.1.GİB.0.06.29-019.01.13-2290

25/07/2012

Konu

:

Özel güvenlik görevlilerinin beklemesi için hizmet alanlarca tahsis edilen yerin işyeri sayılıp sayılmayacağı hk.

İlgi özelge talep formunuzun tetkikinden, şirketinizin alışveriş merkezleri, bankalar, sağlık kurum ve kuruluşları gibi muhtelif sektörlere ülke genelinde özel güvenlik hizmeti sunduğu ve bu hizmetin firmanıza bağlı özel güvenlik görevlileri tarafından hizmet alanların istekleri doğrultusunda gerçekleştirildiği ve söz konusu kurum ve kuruluşların güvenlik görevlilerinin dinlenmesi ve/veya beklemesi için tahsis ettikleri yerlerin 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre işyeri sayılıp sayılmayacağı hususunda Başkanlığımızdan görüş talep edildiği anlaşılmaktadır.

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 156 ncı maddesinde ticari, sınai, zirai ve mesleki faaliyette iş yerinin; mağaza, yazıhane, idarehane, muayenehane, imalathane şube, depo, otel, kahvehane, eğlence ve spor yerleri, tarla, bağ, bahçe, çiftlik, hayvancılık tesisleri, dalyan ve voli mahalleri, madenler, taş ocakları, inşaat şantiyeleri, vapur büfeleri gibi ticari, sınai, zirai veya mesleki bir faaliyetin icrasına tahsis edilen veya bu faaliyetlerde kullanılan yer olduğu hükme bağlanmıştır.

Bu madde hükmüne göre, mükelleflerin ticari, sınai ve zirai faaliyetlerini sürdürdükleri yerlerin işyeri özelliğini taşıyabilmesi için bu yerlerin, “faaliyetin icrasına tahsis edilmesi” veya faaliyetin icra edildiği “yer” olma özelliğini taşıması şarttır.

Öte yandan, özel güvenlik hizmetleri gibi üçüncü kişi, kurum veya kuruluşlar nezdinde yürütülen faaliyetlerin bir ofis, büro vb. yerlerden idare edildiği durumlarda, söz konusu yerlerin işyeri olarak kabulü gerekmekte olup, işlerin doğrudan sevk ve idare edilmediği, hizmetin daha etkin ve verimli sunulmasını sağlamak amacıyla hizmet sunan personele dinlenmeleri ve beklemeleri için tahsis edilen yerlerin işyeri olarak kabul edilmesi mümkün bulunmamaktadır.

Buna göre, güvenlik hizmeti verilen kişi, kurum ve kuruluşların şirketinize bağlı güvenlik görevlilerinin dinlenmesi ve/veya beklemesi için tahsis ettiği yerlerin, şirketinizin işlerinin sevk ve idare edildiği ofis, büro vb. şekillerde kullanılmaması, şirketinizin işlerinin yürütüldüğü kanuni veya iş merkezi veyahut da şube vasfını taşımaması kaydıyla, Vergi Usul Kanununun 156 ncı maddesi kapsamında “işyeri” olarak değerlendirilemeyeceği tabiidir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.