KARAR NO:2009/33    GENEL MÜDÜRLÜK MAKAMINA  …..Bölge Müdürlüğünün 20.03.2009 tarih, 2009/1 nolu kararı ile onanan …. Tapu Sicil Müdürlüğünün 26.02.2009 tarih, 3052 yevmiyeli ret kararına, Şahin Ayan tarafından 27.03.2009 tarihli dilekçe ile itiraz edilmiştir.     İSTEM:  ……………. Mahallesi 16203 ada 11 parsel sayılı 828,35 M2 lik taşınmaz …….Belediyesi Encümeninin 25.12.2008 tarih ve 1227 sayılı kararı gereğince ….. Belediyesi lehine ihdasen tescil edilmesinden sonra …. Belediyesi iş bu ihdasen oluşan taşınmazın tamamını 1.00 TL bedelle, …… Mahallesi 16202 ada 4 parsel ve 16203 ada 5 ve 10 parsel maliki S.S….. Konut Yapı Kooperatifine 1.00 TL bedelle satışının yapılması bundan sonra S.S…… Konut Yapı Kooperatifi Selçuklu Belediyesinden almış olduğu ….Mahallesi 16203 ada 11 parsel ile maliki bulunduğu …Mahallesi 16202 ada 4 parsel ve 16203 ada 5 ve 10 parsel sayılı taşınmazları 16203 ada 12 parsel sayılı 12527,32 m2 olarak tevhit ederek, tevhid işleminden sonra da bu taşınmazın 13203 ada 13 parsel 566.00m2 arsa, 16203 ada 14 parsel 828,36 m2arsa ve 29392 ada l parsel 11,132,96 m2 arsa olarak üç parçaya ifrazına ve ifraz işleminden sonra da ifrazen oluşan 16203 ada 13 parsel sayılı 566,00 m2 lik kısmın artık parsel olması nedeni ile 1.00 TL  bedelle Belediyesi’ne satılarak yola terkin yapılmasını talep etmişlerdir.    RED NEDENİ:  Kooperatiflerin taşınmaz mal tasarruflarında (taşınmaz mal alım-satımı gibi)işlemlerde o yıla ait genel kurul kararı alınması 1503 sayılı genelgemiz gereğince zorunlu olduğundan ilgili kooperatif temsilcisinin de genel kurul kararı alınmadan işlemin yapılmasını talep etmeleri nedeni ile Türk Medeni Kanunun 1016 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 23 ncü maddesine göre talep ret edilmiştir.    YAPILAN İNCELEME VE HUKUKİ SEBEPLER:  Ret dosyası tetkik edildiğinde;  …..Mahallesi 16203 ada 11 parsel sayılı 828,35 M2 lik taşınmaz …. Belediyesi Encümeninin 25.12.2008 tarih ve 1227 sayıl…. Belediyesi iş bu ihdasen oluşan taşınmazın tamamını 1.00 TL bedelle,Sille Mahallesi 16202 ada 4 parsel ve 16203 ada 5 ve 10 parsel maliki S.S…… Konut Yapı Kooperatifine 1.00 TL bedelle satışının yapılması bundan sonra S.S…. Konut Yapı Kooperatifi ……Belediyesinden almış olduğu …Mahallesi 16203 ada 11 parsel ile maliki bulunduğu …..Mahallesi 16202 ada 4 parsel ve 16203 ada 5 ve 10 parsel sayılı taşınmazları 16203 ada 12 parsel sayılı 12527,32 m2 olarak tevhit ederek, tevhid işleminden sonra da bu taşınmazın 13203 ada 13 parsel 566.00m2 arsa, 16203 ada 14 parsel 828,36 m2arsa ve 29392 ada l parsel 11132,96 m2 arsa olarak üç parçaya ifrazına ve ifraz işleminden sonra da ifrazen oluşan 16203 ada 13 parsel sayılı 566,00 m2 lik kısmın artık parsel olması nedeni ile 1.00 TL bedelle Belediyesi’ne satılarak yola terkin yapılmasını talep söz konusudur.    1163 Sayılı Kooperatifler Kanunun;  Madde 42 – Genel Kurul bütün ortaklan temsil eden en yetkili organdır.Genel Kurul aşağıdaki yetkilerini devir ve terk edemez.  1. Ana sözleşmeyi değiştirmek,  2. Yönetim Kurulu ve Denetçiler Kurulu üyeleriyle gerektiğinde tasfiye kurulunu seçmek, 3. İşletme hesabiyle bilanço ve gerektiğinde gelir gider farkının bölüşülmesi hakkında karar almak.  4. Yönetim ve denetçiler kurullarını ibra etmek,  5. Kanun veya ana sözleşme ile Genel Kurula tanınmış olan konular hakkında karar vermek.  6. (Ek bent: 06/10/1988 – 3476/9 md.) Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulun niteliğini, yerini ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulun asgari fiyatını belirlemek.  7. (Ek bent: 06/10/1988 – 3476/9 md.) İmalat ve inşaat işlerinin yaptırılma yöntemini belirlemek.  8. (Ek bent: 06/10/1988 – 3476/9 md.) Yapı kooperatiflerinde; kooperatifin ortak sayısı ile yapılacak konut veya işyeri sayısını tesbit etmek.  1492 sayılı genelgemiz; Kooperatiflerin Taşınmaz mal Tasarrufları ile ilgili;  3- 1163 Sayılı Kanunun 42 nci maddesine 3476 sayılı kanunun 9 ncu maddesiyle eklenen 6 nci fıkra hükmüyle “Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkul niteliğini, yerini ve azami fiyatım, satılacak gayrimenkulun asgari fiyatım belirlemek” yetkisi kooperatif genel kurulunun yetkileri arasına katılmıştır.  Buna göre, taşınmaz mal alım ve satım için genel kurulca karar verilmiş olması gerekmektedir.    Genel kurul, bu yetkisini devir ve terk edemiyeceği gibi, 1163 sayılı kanunun 59 ncu maddesine 3476 sayılı kanunla eklenen “Yönetim kurulu üyeleri ve temsile yetkili şahıslar, genel kurulun devredemeyeceği yetkilerini kullanamaz” hükmü uyarınca yönetim kurulunun böyle bir yetkiyi kullanması mümkün değildir.      Öte yandan 1163 Sayılı Kanunun 59 ncu maddesine 3476 Sayılı Kanunun 15   nci maddesi ile eklenen 1 nci ve 2 nci fıkraları “Kooperatiflere alınması kararlaştırılan gayrimenkııllerin alımının, tapu devri veya tapuya şerh verdirilecek bir satış vaadi sözleşmesi ile yapılması şarttır.  Alınacak gayrimenkulun kooperatifin amacına uygun olması gerekir.” hükümlerini taşımaktadır. Bu nedenle, kooperatif temsilcilerince taşınmaz mal alımı, satımı veya satış vaadi sözleşmelerinin tapu sicilline şerhi için talepte bulunulması halinde , 2644 sayılı Tapu Kanununun 2 nci maddesi uyarınca ticaret sicil memurluğundan alınıp ibraz edilen yetki belgesinde;  a) Kooperatifi kimlerin temsil edeceğine,  b) Genel kurulun hangi taşınmaz malın azami hangi fiyatla alınması yada hangi taşınmaz malın asgari fiyatla satılması konusunda karar ve yetki verdiğine, ilişkin bilgilerin olup olmadığının araştırılması, bu bilgilerin mevcudiyeti durumunda talebin karşılanması, Yetki belgesinde, genel kurulca alınmış karardan bahsedilmemesi halinde ise noterden  tasdikli genel kurul kararına istinaden talebin karşılanması, aksi halde reddi gerekir.   1503 Sayılı Genelgemiz ile “Hangi il, ilçe veya yöre sınırlan içerisinde, azami hangi fiyatla taşınmaz mal satın alınabileceği, yada kooperatifin kayden maliki bulunduğu hangi taşınmaz malı asgari hangi fiyatla satabileceği ile alım veya satımda takip edilecek usul konusunda kooperatif yönetim kuruluna yetki verildiğine ilişkin bilgilerin olup olmadığının, araştırılması,bu bilgilerin bulunması halinde talebin karşılanması gerekir.  Yetki belgesinde, genel kurulca alınmış karardan bahsedilmemesi halinde ise, noterden tasdikli genel kurul kararına istinaden talebin karşılanması, aksi halde reddi gerekmektedir “.Hükümlerine yer verilmiştir.  Bu nedenle, Azami hangi fiyatla taşınmaz mal satın alınabileceği, yada kooperatifin kayden maliki bulunduğu hangi taşınmaz malı asgari hangi fiyatla satabileceği ile alım veya satımda takip edilecek usul konusunda kooperatif yönetim kuruluna yetki verildiğine ilişkin bilgilerin olup olmadığının, araştırılması, bu bilgilerin bulunması halinde talebin karşılanması gerekir.  Yetki belgesinde, genel kurulca alınmış karardan bahsedilmemesi halinde ise noterden tasdikli genel kurul kararına istinaden talebin karşılanması, gerektiği gerekçesi ile talebin red edildiği; Gözlenmiştir.  Ancak; 27.11.1989 tarih ve 1503 sayılı Kooperatiflerin Taşınmaz Mal Tasarrufları hakkındaki genelgemizde;  “Bilindiği üzere, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesi ve bu Kanuna İki Ek Madde Eklenmesi Hakkında 3476 sayılı Kanun, 25/Ekim/1988 tarih 19970 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş ve bu konuda yapılacak işlemler genelgemizle açıklığa kavuşturulmuştu.  Bu kerre,;1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 42 nci maddesinin ikinci fıkrasına 3476 Sayılı Kanunla eklenen üç bendin emredici hükümlerden olması nedeniyle bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren uygulanması gerektiği,  Ancak, kooperatiflerin taşınmaz mal alımı hakkındaki talepleri sırasında ibraz edilen yetki belgelerinde “Genel Kurulun hangi taşınmaz malın azami hangi fiyatla alınması ya da hangi fiyatla satılması konusunda karar ve yetki verildiğine” ilişkin bilgilerin olup olmadığının araştırılması, kooperatiflerin taşınmaz mal alımını ve satımını engelleyecek derecede güçleştireceği, Genel kurulca, tapu kaydı gözetilerek hangi taşınmaz malın satın alınacağının  belirlenmesinin gerekmediği, yalnızca taşınmaz malın niteliği (Konut yapımına elverişlilik v.s.) ve yeri (Belli bir il veya ilçe sınırları içinde yada Ege sahilinde olmak gibi) konusunda belirtme yapılmasının yeterli olacağı,  Yine, alımda ve satımda takip edilecek usul hakkında genel bir tespit yapılmasının (Yönetim kurulunca pazarlık, ilan verilmek veya alım-satım komisyonu oluşturularak v.s.) yeterli olacağı, İfade edilmiştir.  Buna göre; 2644 sayılı Tapu Kanununun 2 nci maddesi uyarınca, Ticaret Sicil Memurluğundan alınıp ibraz edilecek yetki belgesinde, genel kurulca; Hangi il, ilçe veya yöre sınırları içerisinde, Azami hangi fiyatla taşınmaz mal satın alınabileceği, yada kooperatifin kayden maliki bulunduğu hangi taşınmaz malı asgari hangi fiyatla satabileceği ile alım veya satımda takip edilecek usul konusunda kooperatif yönetim kuruluna yetki verildiğine ilişkin bilgilerin olup olmadığının, Araştırılması, bu bilgilerin bulunması halinde talebin karşılanması gerekir.  Yetki belgesinde, genel kurulca alınmış karardan bahsedilmemesi halinde ise, noterden tasdikli genel kurul kararına istinaden talebin karşılanması, aks i halde reddi gerekmektedir.” Bu sebeple; Kooperatifler amaç ve faaliyetleri ile sınırlı olarak taşınmaz tasarrufunda bulunabilirler. 1163 sayılı Kooperatifler Kanununda 3476 sayılı yasa ile yapılan değişikle; yönetim kurullarının taşınmaz tasarruflarında bazı sınırlamalar getirilmiştir. Buna göre, taşınmaz mal alım ve satımı için, genel kurul kararı alınması zorunludur. Genel kurulun bu yetkisini yönetim kuruluna veya kooperatifi temsile yetkili şahıslara devretmesi mümkün değildir.     Kooperatifler de Tapu işlemlerinde yukarıda ticari şirketler bahsinde yer alan yetki belgelerini ibraz ederler. Ticaret sicil memurluğundan alınacak söz konusu belgede kooperatif temsilcileri ve yapılacak tapu işlemine ait bilgiler açıkça yer almalıdır.  Yapılan tapu işlemi alım satım veya satış vaadi şerhi ise bu takdirde genel kurulun hangi il, üçe veya yöre sınırlan içerisinde azami hangi fiyattan taşınmaz satın alınacağı veya hangi  taşınmaz malın asgari hangi fiyattan satılacağı hususunda aldığı karar ve yetki verdiğine dair bilgilerin ibraz edilecek yetki belgesinde yer alması gerekecektir. Bu husus yetki  belgesinde yer almamış ise bu halde noterden tasdikli genel kurul kararının ibrazı Tapu Sicil Müdürlüğünce istenecektir.    SONUÇ:  Yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğünün 20.03.2009 tarih, 2009/1 nolu kararı ile onanan…..Tapu Sicil Müdürlüğünün 26.02.2009 tarih, 3052 yevmiyeli ret kararının “O N A N M A S I” gerektiği sonucuna varılmıştır.  Takdirlerinize arz ederim.