Yapı Kooperatifine karşı arsa payı sahiplerinin birlikte dava açması
T.C. YARGITAY
15.Hukuk Dairesi
Esas: 2007/3130
Karar: 2008/2495
Karar Tarihi: 15.04.2008
SÖZLEŞMENİN FESHİ DAVASI – KOOPERATİFİN SÖZLEŞME ŞARTLARINI YERİNE GETİRMEDİĞİ İDDİASI – DAVANIN TAŞINMAZIN TÜM MALİKLERİNE AÇILIP AÇILMADIĞI – SÖZLEŞMENİN ARSA SAHİPLERİ VE DAVALIYI BAĞLAYICI OLUP OLMADIĞI BELİRLENMESİ GEREĞİ

ÖZET: Somut olayda, sözü edilen arsa payı karşılığı sözleşmenin tüm taraflarının davada yer aldığı saptanamadığı gibi, davacılara dava açılmasına ya da açılan davaya devam olunmasına yönelik olarak yetki verilip verilmediği anlaşılamamaktadır. Sözleşmenin iptali ya da feshi davası hukuksal niteliğince bir tespit davası olmayıp, eda davasıdır. Mahkemece, feshi istenen sözleşmenin, sözleşme konusu taşınmazın tüm maliklerine açılıp açılmadığı veya açılan davaya onay verilip verilmediği saptanmadan, sözleşmenin tümü getirtilerek incelenip zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılıp yapılmadığı ya da arsa sahipleri ve davalıyı bağlayıcı olup olmadığı belirlenmeden davanın reddine karar verilmesi isabetsizdir.

(818 S. K. m. 213, 355) (4721 S. K. m. 692, 706) (2644 S. K. m. 26) (1512 S. K. m. 60)

Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

Karar: Dava, yanlar arasında yapıldığı ileri sürülen ve İzmir 16. Noterliğince doğrudan düzenlendiği bildirilen 25.10.2001 gün ve 28581 yevmiye numaralıbaşlıklı sözleşmenin, yüklenici kooperatifin sözleşme şartlarını yerine getirmediği ve süresi içinde de getiremeyeceği iddiasıyla feshi istemine ilişkindir.

Davalı vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra davacılar ile ek sözleşme yapıldığını ve 48 aylık ek süre verildiğini, sözleşmenin feshi koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece tespit davasında akdin feshi uyuşmazlığının incelenemeyeceği gerekçesiyle dava reddedilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

Yanlar arasında yapıldığı ileri sürülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin İzmir 16.Noterliğincedüzenlenmiş olduğu bildirilmiş ise de; dosya kapsamındaki sözleşme metni incelendiğinde anılan noterlikçe düzenlemeyi gösterir metin ya da metinlerin sözleşmeye ekli olmadığı anlaşılmıştır. Bilindiği üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Borçlar Yasasının 355. maddesi hükmünde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup, taraflara karşılıklı olarak haklar sağlayan ve borçlar yükleyen iki taraflı sözleşmelerdendir. Borçlar Kanunu’nun 213., T. Medeni Kanunun 706., Tapu Kanunu’nun 26 ve Noter Kanununun 60. maddeleri hükümleri gereğince tapulu taşınmaz payı ya da tapulu taşınmazın kayden temlikini içerdiğinden; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, zorunlu şekil koşuluna uygun olarak yapılmalıdır. Zorunlu şekil koşullarına uygun olarak yapılmayan bu tür sözleşmeler, istisnai hallerde taraflarını bağlayıcı olabilir. Az yukarıda açıklandığı üzere, mahkemenin, öncelikle yanlar arasındaki sözleşmenin zorunlu şekil koşullarına uygun olarak yapılıp yapılmadığını belirlemesi gerekmektedir.

Dosya kapsamındaki sözleşme ile dava dilekçesi ve mahkeme kararı karşılaştırıldığında, arsa sahibi sıfatıyla sözleşmeyi imzalayanların tamamının davada yer almadıkları görüldüğü gibi; sözleşmede arsa sahibi olarak isimleri yazılı bulunmayan gerçek kişilerin de davacı oldukları saptanmıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Anılan yasa hükmüne uygun şekilde yapılan sözleşmenin feshi ya da iptali davası da, “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğundan tüm paydaşların birlikte dava açması veya açılan davaya onay vermesi, vermedikleri durumda davaya katılmalarının sağlanması zorunludur.

Somut olayda, sözü edilen arsa payı karşılığı sözleşmenin tüm taraflarının davada yer aldığı saptanamadığı gibi, davacılara dava açılmasına ya da açılan davaya devam olunmasına yönelik olarak yetki verilip verilmediği de anlaşılamamaktadır.

Sözleşmenin iptali ya da feshi davası hukuksal niteliğince bir tespit davası olmayıp, eda davasıdır. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar soruşturularak feshi istenen sözleşmenin, sözleşme konusu taşınmazın tüm maliklerine açılıp açılmadığı veya açılan davaya onay verilip verilmediği saptanmadan, sözleşmenin tümü getirtilerek incelenip zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılıp yapılmadığı ya da arsa sahipleri ve davalıyı bağlayıcı olup olmadığı belirlenmeden yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

O halde; mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan eksik soruşturma tamamlanarak uyuşmazlığın esasının incelenmesi ile sözleşmenin feshi ya da iptali koşulları gerçekleşmiş ise, davanın kabulüne aksi halde davanın reddine karar vermekten ibaret olmalıdır.

Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan sebeplerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 15.04.2008 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)