Kat karsiligi insaat (Kooperatif )

A) GİRİŞ Kentleşmenin hızla geliştiği ülkemizde, özellikle 1970’li yıllardan itibaren konut ve işyeri inşaatlarında teknolojideki ve mühendislik faaliyetlerindeki gelişmelerin de etkisiyle büyük bir canlılık yaşanmaktadır. İnşaat sektöründeki bu canlılık aynı zamanda ekonomiye dinamizm kazandırmakta ve istihdam yaratmaktadır. Hızlı nüfus artışı, iç ve dış göç olayları ve sanayi alanındaki gelişmeler, kentlerin büyümesi sonucunu doğurmuş- tur. Bu durum, özellikle büyük kentlerde, arsa ve arazi fiyatlarını yükseltmiş ve spekülatif yollarla büyük kazanç ve servet sahibi insanlar yaratmıştır. Ekonomik ve sosyal politikalar nedeniyle bugüne kadar bu şekilde elde eden kazanç ve servetler tanı olarak vergi kapsamına alınamamıştır.
Arsa fiyatlarındaki aşırı yükselmeler, mühendislik ve müteahhitlik hizmetlerindeki gelişmeler, kendine özgü koşulların sonucunda, “arsa payı karşılığı kat inşaatı” olarak ifade edilen bir olguyu gündeme getirmiştir. fin tür bir faaliyetin doğması ve gelişmesinde etkin olan taraf, kuşkusuz kıt olan toprağı elinde bulunduran arsa sahipleridir.
inşaat işlerinde, özellikle konut inşaatlarında hangi faaliyetlerin ticari amaçlı olduğunu kestirmek bazen mümkün olmamaktadır. Miras yoluyla intikal eden bir arsanın üzerine veya uzun yıllar önce alınan veya mevcut evini yıkarak yerine yeni bir bina yapan ve bunlardan bir kaç tanesini satan veya hiç satış yapmayan kişi ile tamamen ticari amaç güden kişinin birbirlerinden ayrılması kolay olmamaktadır.
Arsa karşılığı inşaat işlerinin KDV yönünden vergilendirilmesine ilişkin vergi idaresi ile yargı organları görüşü aşağıdaki gibidir.
B) VERGİ İDARESİ GORÜŞÜ
Vergi idaresi, bugüne kadar arsa karşılığı inşaat işlerinde KDV uygu- laması ile ilgili iki farklı görüşe sahip olmuştur. Vergi idaresi, 30 Seri No’lu KDV Genel Tebliği’ne kadar olayı, müteahhidin arsa sahibine yaptığı bir inşaat işi olarak görmüş bu hizmetin karşılığını da müteahhide bırakılan konut ve/veya işyerlerine ait emsal bedellerinin oluşturduğunu kabul etmiştir
30 No’lu Tebliğ’de ise olay “trampa” işlemi ekseninde değerlendirilmiştir. Tebliğde yapılan açıklamalara göre, arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim vardır. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olmak üzere arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir.
Arsanın bir iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı olması ya da arsa sahibinin arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan arsa teslimi KDV’ ne tabi olacaktır .
Vergiyi doğuran olay ise;
– Arsanın başlangıçta müteahhide devri diğer bir ifade ile teslimin tapu siciline tescille birlikte yapılması halinde, tescil anında.
– Teslimin tapu siciline tescilinden önce ya da sonra olması veya arsanın arsa sahibinin uhdesinde kalması ve yapılan sözleşmeyle birlikte müteahhide teslimi halinde, teslim anında, meydana gelmektedir
Arsa sahibinin gerçek usulde vergi mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi bir faaliyet olarak arsasını daire ya da işyeri karşılığında müteahhide teslimi ise KDV’nin konusuna girmemektedir
Müteahhitler tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan net alanı 150 m2’nin üzerindeki konutlar ile işyeri teslimleri ise KDV’ne tabidir. Bu teslimlerde vergiyi doğuran olay, yapı kullanma izninin diğer deyişle iskan raporunun alındığı tarihte gerçekleşecek, ancak yapı kullanım izninin alımından önce fiili kullanım gerçekleşirse, fiili kullanıma terk anında gerçekleşmiş sayılacaktır . KDV matrahı ise, arsanın karşılığı olarak verilen net alanı 150 m2’yi aşan konutlar ile işyerlerinin emsal bedelleridir.
Nitekim Vergi idaresince verilen bir özelgede:
“VUK’nun 328. madde,sinde devir ve trampanın satış hükmünde olduğu hüküm alınmış olup arsa karşılığı inşaat işinde de iki ayrı teslim söz konusu olduğundan, müteahhitlerin arsa alımlarının, istisna kapsamına girsin girmesin konut ve işyeri satışlarını VUK’ nda sayılan belgelerle belgelendirilmesi gerekmektedir.
Arsa karşılığı ölmek üzere arsa sahibine verilen işyerlerinde ait emsal bedellerinin anılan Kanunun 267. maddesinin üçüncü sırasına (takdir esası) göre takdir edilmesi ve bu bedel üzerinden fatura düzenlenmesi zorunludur. Bu şekilde tespit edilen bedellerden arsa paylarına isabet eden bedellerin düşülmesi suretiyle fatura düzenlenmesi mümkün değildir”
şeklinde idari görüş bildirilmiştir.
C) YARGI ORGANLARININ GÖRÜŞÜ
Yargı organlarında, özellikle de Danıştay kararlarında idare uygulamasının tam aksi görüşlerden hareket edilmektedir. Öncelikle de bu gibi olaylarda üzerine inşaat yapılması şartıyla müteahhide bırakılan arsanın her türlü tasarruf hakkının ve mülkiyetinin devredilmeyip, yalnızca inşaat yapmak üzere müteahhidin kullanımına terk edildiği, bu durumda da müteahhidin arsa sahiplerine verdiği bağımsız bölümlerle, inşaat yapılmak üzere müteahhide bırakılan arsanın trampa edildiğinin kabulüne imkan bulunmadığı gerekçesi esas alınmaktadır.
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmenin ise trampa istisna akdi niteliğinde karma özel bir akit türü olduğu kabul edilmektedir.
Bu görüşlerden hareketle bir kişinin arsasını, aralarında yapılan sözleşme uyarınca bir aracıya (müteahhit) vererek karşılığında, inşa edilen binadan kat sahibi olunması halinin hukuki açıdan değerlendirilmesi yapılmakta ve BK’nun 182. maddesindeki “satım bir akittir ki onunla satıcı satılan malı alıcının iltizam ettiği semeni mukabilinde alıcıya teslim ve mülkiyeti ona nakleylemek borcunu tahammül eder” tanımlamasından faydalanılmaktadır. Burada semen veya bedel denilen şey, satım akdinde paradır. Arsa karşılığında kat alımında ise, taşınmazın (arsa veya kat) para karşılığında satışı söz konusu değildir, trampada taraflar arasında malların niteliklerinde bir değişiklik olmamaktadır. Arsa karşılığı inşa edilen binadan kat sahibi olunması olayı, hukuki açıdan bir çok işlemi içeren ve arsanın değerlendirilmesi amacına yönelik, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanmasını da gerektiren, tamamen kendine özgü (sui generis) bir hukuki muamele olarak nitelendirilmektedir
Bu hukuki değerlendirmeler sonucunda varsayıma ve benzetmeye dayanılarak bir vergilendirme yapılması, verginin kanunilik ilkesi ile bağdaşmayacağından arsa karşılığı inşa edilen bağımsız bölümlerden bir kısmının arsa sahiplerine tesliminin KDV’ne tabi tutulmasının yerinde olmadığı şeklinde muhtelif kararlar verilmiştir
Nitekim Danıştay’ın
“Arsasını kat karşılığı müteahhide teslim eden arsa sahibinin bu işlemi kendi yönünden ticari bir muamele değil arsanın değerlendirilmesi amacına yönelik olduğundan, KDV’sine tabi bulunmamaktadır. Ayrıca, arsanın karşılığı olarak müteahhit tarafından inşa edilenbairelerin bir kısmının arsa sahibine verilmesi işlemi de trampa olmadığından K.D.V.’si ne tabi tutulmayacaktır.”
şeklinde bir kararı bulunmaktadır.
Konut ya da işyeri karşılığı başkalarının arsasına inşaat yapılması işleminin KDV yönünden vergilendirilmesi ve vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihin tespitinde problemlerle karşılaşılmaktadır. Bu problemlerin kaynağını ise kat karşılığı inşaat işlerinin vergilendirilmesi konusunda vergi idaresince yapılan uygulamanın yargı organları tarafından kabul görmemesi oluşturmaktadır. Vergi idaresinin görüşünde ısrar etmesi, yargı organı kararlarının ise vergi idaresi görüşünün aksine müstakar hale gelmesi, bir yandan vergi idaresini bir gelir kaybı ile karşı karşıya bırakırken, diğer yandan da, mükellefleri arsa karşılığı inşaat işlerinde vergileme yönünden yapacakları işlemler konusunda tereddüte düşürmektedir.
Yargı organları, konutun net alanı ya da işyeri olma durumu gibi özelliklere bakmaksızın, arsa karşılığı inşaat işlerinde konut ya da işyeri teslimini KDV’ne tabi tutmamaktadır. Yargı organları özellikle Danıştay’ın bu yönde süregelen kararları, ileride vergi idaresinin yeni bir düzenleme yapmasını gerektirmektedir.
D) ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNİN KDV YÖNÜNDEN VERGİLENDİRİLMESİNE ILİŞKİN MEVCUT UYGULAMANIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE ÖNERİLERİMİZ
1- Mevcut Uygulamanın Vergi Kaybına Neden Olduğu Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergi idaresince yapılan KDV ııygulaması, yargı organlarınca benimsenmemekte ve bu konuda yapılan tarhiyatlar terkin edilmektedir. Vergi idaresi arsanın karşılığı olarak müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan net alanı 150 m2’nin üzerindeki konutlar ile işyeri teslimlerini, KDV’ne tabi tutarken, yargı organları, konutun net alanı ya da işyeri olma durumu gibi özelliklere bakmaksızın, arsa karşılığı inşaat işlerinde arsanın karşılığı olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerlerinin KDV’ne tabi tutulmamasını öngörmektedir.
Vergi idaresi yaklaşımı ile yargı organlarının kararları arasındaki temel farklılık, arsa karşılığı inşa edilen bağımsız bölümlerin bir kısmının alın- ması işleminin hukuki tanımlamasında yatmaktadır.
Vergi idaresi, olayı bir trampa olarak değerlendirerek her iki teslimi KDV’ne tabi tutmuştur. Yargı kararlarında ise, olay hukuki açıdan bir çok işlemi içeren ve arsanın değerlendirilmesine yönelik, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanmasını da gerektiren tamamen kendine özgü bir hukuki muamele olarak nitelendirilmekte ve her iki teslim halinde de vergilendirmeden söz edilemeyeceği belirtilmektedir.
Her iki kurum arasındaki görüş farklılığı sonucu arsa karşılığı konut ve işyeri inşa edilmesi işlemleri vergilendirilmemektedir. Bu durum ise kayda alınan inşaat işlerini kayıt dışına itmektedir.
2- Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşinin Teslim Olarak Değerlendirilemeyeceği:
Bilindiği üzere, özel mülkiyete ait arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesinde taraflar yapmayı ve vermeyi taahhüt ettikleri arsa payı ve bağımsız bölümlerin sayısı ve niteliklerini gösteren bir sözleşme yapmakta ve bu sözleşmeye göre arsa sahibi müteahhide vermeyi taahhüt ettiği bağımsız bölümlerin arsa payları üzerine “kat irtifakı hakkı” tesis ettirerek müteahhide devretmekte veya vekaletname vermekte, ancak kendisine verilecek bağımsız bölümlerin arsa paylarını ise kendi uhdesinde bırakmaktadır. İnşaat tamamlandığı zaman gerek arsa sahibi gerekse müteahhit veya alıcı durumundaki üçüncü şahıslar yapı kullanma izin belgelerini belediyeden kendi adlarına müracaat etmek suretiyle almaktadırlar. Müteahhitler çoğunlukla kendilerine ait bağımsız bölümleri inşaatın başlangıcında kat irtifakı tapusu ile üçüncü şahıslara satmaktadırlar. Bazı arsa sahipleri ise arsa paylarının tamamının kendi uhdelerinde tutmakta, müteahhide sözleşme ile verilen bölümlerin satışını tapuda müteahhit adına kendileri yapmaktadırlar.
Herhangi bir işlemin KDV’ne tabi olabilmesi yapılan işlemin, “teslim” veya “hizmet” tanımına girmesi ile mümkündür. Hizmeti, teslim ve teslim sayılan haller ile mal ithalatı dışında kalan işlemler olarak tanımlayan KDVK teslimi, “bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi” şeklinde tanımlamıştır.
Tasarruf etmek demek, sahip olunan malı satmak, devretmek veya üzerinde değişiklik yapmak… gibi işlemleri yapmaya yetkili olmak demektir. Mal üzerindeki tasarruf yetkisi ise sadece malike veya malik adına hareket edenlere tanınmış bir yetkidir.
Müteahhidin hukuken sahibi bulunmadığı ve sözleşme ile arsa sahibine bırakılan ve tapuda arsa sahibi üzerinde gösterilen bağımsız bölümler üzerinde herhangi bir tasarruf yetkisi olabilir mi? Tasarruf yetkisi olmadığına göre, söz konusu bu işlemi teslim saymak mümkün olamaz.
Esasen arsa payı karşılığının müteahhit tarafından para olarak ödenmesi yerine bedelin inşaat veya hizmet olarak ödenmiş olması olayın gerçek mahiyetini değiştirmemelidir. Ortada müteahhit yönünden bir teslim bulunmadığına göre arsa payı karşılığı inşaat yapma işinin teslim hükümler çerçevesinde K.D.V.’ ne tabi tutulması mümkün değildir.

One thought on “Kat karsiligi insaat (Kooperatif )

  1. Kemal bey,Kooperatif arsa sahibi değil.Tapuya kat irtifakını arsa sahipleri yapmış.
    1999 senesinde inşaatlar mühürlenmiş nedeni vaziyet planına ve mimari projeye aykırı yapılaşmadan dolayı.2000 senesinde arsa sahipleri imar tadilatı yapılmadan “sahte vaziyet planı belediye mührü + imzasıyla tapuda kat iritifakı kurdurmuşlar”
    2008 senesinde arsa sahipleri kendilerine yaptırdıkları 22 evi ve kooperatif üyelerine de 25 ev olmak üzere toplam 47 adet evi tapuda kat irtifakıyla şahısların üzerine tapuları kat irtifaklı tescil ettirmişler..2009 senesinde bayındırlık ve iskan bakanlığı yaptığı inceleme sonuçunda sahtecilik yapıldığını tespit etmiş sonuç ; kat irtifakı ve tapu iptal davası açılmış.arsa sahipleri sahtecilikten agır ceza mahkemesinde yargılanıyorlar.kooperatif yönetimi vergi kaçırmaktan ,devleti zarara sokmaktan ,zimmetten , görevi kötüye kullanmaktan , görevi ihmalden ve bir çok davalar + yıkım kararı 2 kez temyiz onadı.Böyle boktan bir durumla karşı karşıyayız..
    Ben yönetime ve Arsa sahiplerine karşı tazminat davası açtım ayrıca Vergi Kaçakçılığı yapıldığının ihbarında bulundum

    aşagıda belirttiğim fiiller vergi kaçakçılığı yapıldığını hakkında yeterlimidir ;

    1-kooperatif 1996 da kurulmuş arsa sahibi asla olmamış
    2-arsa sahipleri ruhsat sahibi kat irtifakını kendileri yapmış
    3-2001 senesinde yapı ruhsatının süresi bitmiş.hükümsüz ruhsatta 140 m2 dubleks FAKAT MEVCUT YAPILAR 225 M2 TRİPLEKS % 18 KDV !!!
    4- Arsa sahipleri 2008 senesinde sahte mimari proje + vaziyet planıyla tapuda 47 evin tapusunu kat irtifakı tapusu vererek tescil ettirmişler.. BURDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN SÜRESİ DOLAN, YAPI RUHSATIN DA İZİN ALINAN 140 M2 DE DEĞİŞİKLİK YAPILMIYOR !! BU BİLİNÇLİ ,ART NİYETLİ VERGİ KAÇAKÇILIĞI DEGİLMİDİR ? NEDEN MECVUT 225 M2 BELİRTİLMEK İSTENMEDİ ” %KDV ÖDEMEMEK ”
    5- BU EVLERDE 2008 SENESİNDEN BERİ FUL DOLU OTURULMAKTA,2006 SENESİNDE YANLIŞ HATIRLAMIYORSAM İMAR AFFINDAN 2009 SENESİNDE YARARLANDIRILDIK .. BELEDİYE 2009 SENESİNDE BİR YAZIYLA ELEKTRİK SU,PİS SU VS HİZMETLERDEN DE YARARLANDIRDI. NEDEN BÖYLE BİR RİSİKOYA GİRDİLER ŞÖYLEKİ ;2007 YILINDA TEMYİZ YIKIMI ONADI + HUKUKEN İMAR TADİLATI YAPILMASI MÜMKÜN DEGİL AÇIKLAMASIYLA İDARİ MAHKEMENİN KARARI BELEDİYEYE TEBLİĞ EDİLMİŞ OLMASI + 4 KEZ MÜHÜR FEKKİ EDİLMİŞ BELEDİYE SAVCILIĞA SUÇ DUYURUSUNDA BULUNMUŞ !!!
    6-KOOPERATİF VERGİDEN MUAF İZNİ ALMIŞ . KURUMLAR VERGİSİNDEN MUAF SAYILMIŞ. 2 SENEDİRDE TASFİYE HALİNDE OLAN KOOPERATİF.
    7-EVLERİN 225 M2 OLDUĞUNU + DEGERİNİNDE 225 BİN TL. MAHKEMENİN BİLİRKİŞİSİ TESBİT ETMİŞ.
    8-EVLERİ SATAN VE ALANLARIN ALIM SATIM SÖZLEŞMESİ 275 BİN TL + YAZILI BEYANLARI VAR 2003 YILINDA 90 BİN EURO PEŞİN ÖDEYEN ÜSTÜNE ÜYE OLDUKLARI İÇİN DE HER AY 750 TL AİDAT VE ARA ÖDEMELER YAPILMIŞ BELGELER
    KEMAL BEY ,BEN İHBAR ETTİĞİM KOOPERATİF VE ARSA SAHİPLERİNİN HAKKINDA TÜM YAZDIĞIM VEYA BURDA YAZMADIĞIM TÜM BU İDDİALARIMI İSPATLAYAÇAĞIM BELGELERİ VERGİ DAİRESİNE SUNDUM. NETİCE ; 2 SENE SÜREN İSTEKSİZ İNCELEME SONUÇU 42 BİN TL CEZA KESİLMİŞ UZLAŞMAYA GİDİLMİŞ 20 BİN KÜSÜRDE MUTABIK KALMIŞLAR . İNCELEMEYİ YÜRÜTEN VERGİ MÜFETTİŞİ CİDDİ BASKI ALTINDA EKSİK VE YETERSİZ RAPOR SUNMAK ZORUNDA KALDI .MALİYE BAKANLIĞI GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI ANKARA DURUMU BİLDİRDİM KENDİLERİDE ANLATTIKLARIM KARŞISINDA KESİLEN CEZANIN ÇOK AZ OLDUĞUNU SÖYLEDİLER BANA BİR FAKS NUMARASI VERİLDİ İNCELEME SONUÇU HAKKINDA TEREDÜTLERİMİN OLDUĞU DİLEKÇEYLE SOMUT VE KISA OLARAK YAZIP EKİNDE DE BELGELERİ FAKSLAMA MI İSTEDİLER..
    KEMAL BEY , SİZCE BU YAZDIKLARIMDAN BİR SONUÇA GİTMENİZ MÜMKÜN MÜ
    VERGİ KAÇAKÇILIĞI YAPILDIĞINI İSPATLAMAK MÜMKÜNMÜDÜR. YAZDIĞIM GİBİ EVLERİN “47 EV” HEPSİ KULLANILMAKTADIR TELEFON – ELEKTRİK VS VS İSKANI ALINMIŞ , YAPI KULLANIM İZNİ VERİLEN EVLERDE OLDUĞU GİBİ TÜM DEVLETİN HİZMETLERİNDEN 2008 DEN BERİ YARARLANMAKTAYIZ.. VERGİ CEZA KESİLMESİ İMKANSIZ DİYEBİLİR Mİ ŞU SEBEBLERDEN DOLAYI ; İSKAN YOK , RUHSAT YOK , YIKIM KARARI ONANMIŞ DİYEREKTEN VERGİ KAÇAKÇILIĞINDAN KURTULMA İHTİMALLERİ VARMIDIR !! VUK 359 MADDESİNİ UYGULAMAK İÇİN Mİ VEYA KORKUTMAK İÇİN Mİ KANUNLAŞTIRDIK !! YOKSA MÜFETTİŞLERDE CEZA KESECEK CESARETMİ YOK !!

    KEMAL BEY, BEN NE YAPMALIYIM ..DÜŞÜNCELERİNİZİ BENİMLE PAYLAŞIRSANIZ ÇOK MEMNUN OLURUM..
    ALİ İHSAN KILINÇKAYA CEP.0536-6442112 EMAİL.beyler1@hotmail.com.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir