Markalı Projelerde Geçici Site Yönetimi Görev Süresi ve Yetkileri karmaşası

Geçici Site Yönetimi Görev Süresi


…..  SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DOSYA NO:2012/…..

Davacı Halil …… tarafından davalı …… İstanbul Konut İmar Plan.Tur.San ve Tic .A.Ş-…… ….. 1.Etap Konutları Site Yönetimi aleyhine açılan davada rapor vermemiz istenildiğinden incelemeye geçildi.

Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları deliller incelendi.

İDDİA:

Davacı vekili iddiasında; müvekkilinin İstanbul Büyük Şehir Belediyesinin Konut üretip satan kuruluşu olan ……’tan İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Başıbüyük mevkii, Zümrütevler Mahallesi Maltepe-Başıbüyük-……… Toplu konutları 1.Etap olarak gösterilen 8988 ada, 5 parsel üzerinde yapılan A-tipi (105 metrekare ve 150 metrekare) 13 blok 879 bağımsız bölüm, 13 hizmetli hanesi ve ekli vaziyet sınırları belirlenen ve yönetim planı …… tarafından tek taraflı olarak düzenlenip tapuda tescil edilmiş aynı zamanda kat mülkiyeti tesis edilmiş olan projede; A11 blok 62 nolu ve 105 metrekarelik bir daireyi satın aldığını, Maltepe 1.etap konutları ….. sitesi olarak adlandırılan toplu sitenin tamamen bitirildiğini, 2009 yılından itibaren tüm dairelerde fiilen oturulmakta olduğunu, site yönetim planının …… tarafından imzalanarak tapuya tescil ettirildiğini, yönetim planının incelenmesinden de görüleceği üzere; biri blok yönetimi , diğeri de toplu yapı yönetimi olmak üzere iki yönetim organının öngörüldüğü, blokta yer alan konut maliklerinin blok yöneticisini, blok yöneticilerinin de toplu yapı temsilciler kurulu olarak adlandırılan toplu yapı yönetimini seçmeleri suretiyle site yönetiminin oluşturulacağının belirtildiğini, davalı …… tarafından tapu siciline tescil ettirilen tek taraflı düzenlenmiş olan Maltepe 1.etap …… konutları site Yönetim Planının geçici yönetim kurulu için öngürülmüş tüm hak, görev ve yetkilerin geçici olarak …… A.Ş’ne bırakıldığının belirtildiğini, …… tarafından sözleşme gereği sağlanan imtiyazın bizzat kullanılmadığını, bir özel firmaya (….. Yönetim A.Ş olarak adlandırılan şirkete) devredildiğini, Yönetim Planındaki düzenleme ile kat maliklerinin kendi konutlarının gereksinimlerini saptama, sorunlarını giderme, karar verme, toplanma, işletme bütçesi hazırlama ve yapılan harcamaları denetleme gibi Kat Mülkiyeti yasasından kaynaklanan haklarını ortadan kaldırıcı nitelikte olduğunu, bu nedenle 634 sayılı yasanın emredici hükümlerine aykırı bulunması nedeniyle site yönetim planının 63.maddesinin iptal edilmesi gerektiğini, bu durumun KMK’nin 27,29,32 ve 34.maddelerine açıkça aykırı olduğunu, ayrıca tapuya verilen yönetim planının blok bazında düzenlenmesine rağmen, mezkur planın değiştirilme koşulunun 5.madde ile toplu yapı alanında bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinin 4/5’nin oy şartına bağlandığını, yönetim planının 10.maddesinde, toplu yapının “Ekli vaziyet planıyla sınırları belirlenmiş olan Maltepe 1.etap sitesi; tüm blok, konut, işyeri, otoparklar, yeşil alanlar, basketbol sahası, güvenlik kulubeleri, site ihata duvarı, site içi istinat duvarları ve sair ortak alanlar, açık alanları ile kamuya ait tüm alanları kapsayan bir yerleşimdir.”  Şeklinde tanımlanmış olduğundan, bu düzenleme sonucu bloklara ait yönetim planının değiştirilmesinin de imkansız hale geldiğini, yönetim planının 5.maddesinin, 10. Maddesi ile birlikte değerlendirildiğinde, blok yönetimi yönünden yönetim planının değiştirilmesi için de, Maltepe 1.etap konutları toplu yapı alanında bulunantüm bağımsız bölüm maliklerinin 4/5 oyunu gerekli kılmakta olduğunu, halbuki her blok’un kendi idareleri yönünden, blokları dışındaki maliklerin katılımı olmaksızın, bağımsız olarak düzenleme haklarının bulunması gerektiğini, yasa ile kat maliklerine verilen bir hakkın yönetim planı ile değiştirilemeyeceği gibi yönetim planına konulan bir hükümle de kısıtlanamayacağını, bu nedenle 5.maddenin, bloklardaki işlerin yürütülmesi ve blokların idaresi yönünden yönetim planının değiştirilmesi için Maltepe 1.etap …… konutlarıToplu Yapı alanında bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinin 4/5 oyunun şart olduğuna ilişkin düzenlemenin, 634 sayılı yasanın 28.maddesi hükmüne aykırı bulunduğundan yönetimi yönünden (yönetim planının 5.maddesinin) iptaline karar verilmesi gerektiğini, yönetim planının konutların satışı sırasında …… tarafından düzenlenerek kat maliklerine imzalatılan satış vaadi sözleşmesine dayanmakta olduğunu, sözleşmede yönetimle ilgili maddelerin geçici bir dönemi kapsamakta olmasına karşın; ……’ın sözleşmeye dayanarak ve tek yanlı düzenleyip tapuda tescil ettirdiği ve kat mülkiyetine geçilmiş olmasını hiçe sayarak, belirsiz bir süreyi kapsayacak şekilde yönetici atamaya devam etmesinin açıkça KMK’na aykırı olduğunu, kat mülkiyetinin oluşmasına rağmen ……’ın sözleşme ile kendisine sağladığı yetkiyi bizzati kullanmaması, kat maliki dahi olmayan …… Yönetim A.Ş adlı bir şirketi yönetim hizmetleri ile göreve getirmesinin yasaya aykırı olduğunu, davalı tarfından tapuya verilmiş olan site yönetim planının 63.maddesinde “ilk bağımsız bölüm malikler kurulu ve site temsilciler kurulu toplantı tarihi geçici yönetim tarafından tespit ve ilan olunur”  şeklinde olmasına karşın 2009 yılından beri 878 konutun tamamının fiilen kullanıyor olmasına rağmen ve kat maliklerinin bir bölümünün de tapularını almış olmalarına karşın; geçici yönetim hakkın kötüye kullanımı suretiyle keyfi biçimde, yasalara aldırmaksızın yönetim yetkisinin kullanıldığını, bu nedenle Kat Mülkiyeti Yasasına uygun bir yönetim oluşturulmasını sağlamak için kat maliklerinden oluşan üç kişilik geçici bir site yönetiminin atanmasına karar verilmesini, …… tarafından KMK’na aykırı atanmış mevcut yönetim tarafından hazırlanan ve kat maliklerince içeriği bilinmeyen 2012 yılı işletme bütçesinin yasaya aykırılıklar taşıdığının düşünüldüğünü, yasal dayanağı bulunmayan ve yasal usullere göre teşekkül etmemiş, atama gerekçesi kalmamış, kat maliki olmayan site yönetiminin düzenlediği işletme bütçesinin ve belirlediği aidatların da iptaline karar verilmesini talep ettiklerini, davalı tarfından atanmış olan ve yetkisiz olduğu aşikar olan geçici site yönetimince belirlenen 2012 aylık site aidatlarına ilişkin yazıların tebliği üzerine yasal sürede iadeli taahhütlü şekilde itiraz edildiğini, ancak yasal geçerliliği olmayan yönetimce veya davalı tarafından KMK gereğince işlem yapılmadığını, 634 sayılı yasanın emredici hükümlerine aykırı bulunması nedeniyle site yönetim planının 5.maddesinin blok yönetimi yönünden, 63. Maddesinin de tümü ile iptalini, Kat Mülkiyeti Yasasına ve yönetim planında belirtilen şekilde bir yönetim oluşturulmasını sağlamak üzere kat maliklerinden oluşan üç kişilik geçici bir yönetim görevlendirilmesini, …… tarafından KMK’na aykırı atanmış mevcut geçici site yönetimi tarafından hazırlanan ve kat maliklerince içeriği bilinmeyen 2012 yılı işletme bütçesinin yasaya aykırılıklar taşıdığı ve hayali verilere dayandırıldığını düşündüklerinden; yasal dayanağı bulunmayan ve yasal usullere göre teşekkül etmemiş, atama gerekçesi kalmamış, kat maliki dahi olmayan site yönetiminin düzenlediği işletme bütçesi ve belirlediği aidatların iptalini, yargılama harç ve giderleri ile avukatlık ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini iddia ve talep etmişlerdir.

SAVUNMA:

Davalı taraf savunmasında, davalı ……’ın inşa etmiş olduğu sitenin düzenini sağlayıcı tedbirler alması kadar doğal bir hareket olamayacağını, davacıya ait mezkur daireyi 28.01.2008 tarihli “Maltepe Konutları 1.Etap Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’ne istinaden Hüseyin’ya satılmış olduğnu, davacının da 09.02.2011 tarihinde Üyelik Hakkı Devir Sözleşmesine istinaden Maltepe 1.Etap Konutlarında bulunan daireyi satın aldığını, ……’ın Satış Vaadi Sözleşmesi hükümleri gereği inşa ettirdiği konutları yasal süresinde teslim ettiğini, bu durumun davacının kabulünde olduğunu, ……’ın sözleşmenin 13.maddesinde yer alan; “Konutların tesliminden itibaren, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre gerekli yönetim organları oluşuncaya kadar konutların yönetim ve işletmesi …… tarafından yürütülecektir. Hak sahibi buna itiraz etmeyeceğini, Kat Mülkiyetine geçilmemiş olsa bile Kat Mülkiyeti Kanununun tüm hükümlerine riayet edeceğini, konutların iskana açılması ile işletme projesinin uygulmaya konulması arasında geçecek süre içerisinde kullanılmak üzere belirlenecek ortak gider avansını ödeyeceğini, onaylanmış işletme projesine uyacağını, belirlenecek aidat ödemelerini düzenli ve zamanında yapacağını, … …… sahip olduğu yönetim ve işletme yetkisini bizzat kullanabileceği gibi bir veya birkaç gerçek veya tüzel kişiye de devredebilir. …… sahip olduğu bu yönetim ve işletme yetkisini birkaç gerçek veya tüzel kişiye de devretmesi halinde hak sahibi; Site Yönetim hizmetlerinin bu şahıslar ve/veya tüzel kişiler tarfından deruhte edilmesine, aidatların toplanmasına karşı husumet itirazında bulunamaycaklardır. ..” hükmüne istinaden, …… Genel Müdürlüğnüün 01.09.2009 tarihli onayı doğrultusunda, Maltepe 1.Etap Site Yönetim kurulu oluşturularak Site Yönetimi görevinin bu kurula devredildiğini, Site Yönetim görevinin bu kurul tarafından sözleşmedeki yetkiye istinaden yürütülmekte olduğunu, hazırlanan Yönetim Planının tapuya tescil ettirildiğini, Site Yönetimini oluşturduktan snra, hiçbir konuda müdahale de bulunulmadığını, site yönetimlerinin bizzat veya bağımsız kuruluşlardan yardım almak suretiyle yönetim görevini ifa etmek hakkına sahip olduklarından, daha nitelikli nizmet sunulabilmesi amacıyla Site Yönetim hususunda profosyenel hizmet veren Konut A.Ş ile sözleşme yapılmasının doğal olduğunu, site yönetimlerinin, bütçeler oluştururak aidatları belirlemediğini, kapıclık ve temizlik hizmeti verdiklerini, site için tüm işlemleri ve sözleşmeleri yaptıklarını, yönetim için gerekli harcamalara da kendilerinin karar vermekte olduğunu, tüm karar ve işlemlerin Site Yönetimince yerine getirilmekte olduğunu, konutların ve çevrenin bakım ve korunması, hizmetlerinin görülmesi için, Site Yönetim Planı oluşturularak Site yönetiminin kurulması bir zaruret olduğunu, ……’ın İstanbul Büyükşehir Belediyesinin iştiraklerinden olduğunu, Türk Ticaret Kanunu hükümleri çerçevisinde, İstanbul’un konut sorununa çözüm bulmak, niteliksiz ve plansız yapılanmaları önleyerek, modern, yaşanabilir ve güvenilir çağdaş yaşam alanları üretmek amacıyla İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından 1995 yılında kurulduğunu, kuruluşundan bu güne toplamda 58.000 adet konut ve bu konutların ihtiyacı olan yollar, atık su ve yağmur suyu kanalları, içme suyu isale hatları, enerji, telefon, doğalgaz hatları, sokak aydınlatmaları, peyzaj uygulamaları, ağaçlandırma, çocuk oyun alanları, otoparklar, çarşı, dini ve sağlık tesisleri okul, kres ve spor alanlarını inşa ederek, halkın isitifadesine sunulduğunu, bu bütünlük içinde yönetim hizmetlerinin sunulması açısından Yönetim Planının oluşturulması ile Site Yönetimlerinin kurulmasının bir zaruret olarak ortaya çıktığını, Kat Mülkiyeti Kanununun 8 ve dha üzerindeki bağımsız bölümden müteşekkil yapılarda “Yönetici” atanması zorunlu kıldığı düşünüldüğünde 879 bağımsız bölümden müteşekkil Maltepe 1.Etap Konutlarınının yönetim hizmetlerinin (temizlik, güvenlik, çevre ve peyzaj, kapıcı, v.b) yürütülmesi için, Yönetim Planı oluşturularak Site Yönetimi’nin atanmasının zaruri olduğu görüleceğini, Yönetim planındaki hükümlerin hak sahiplerinin menfaatleri ve hukukna aykırı olmadığını, Yönetim Planının 63.maddesinin de, Satış Vaade Sözleşmesinin 13.maddesindeki hükme istinaden oluşturulduğunu, Yönetim planının yasal dayanığının taraflar arasında imzalanmış satış Vaade Sözleşmelerinden hükümlerinden kaynaklandığını,davacı tarafın site yönetiminin yasa olmadığı yönündeki beyanları ile sair iddia ve talepleri kabul etmediklerini, Yargıtay’ın,  “Site yönetiminin oluşturulması gerektiği aksinin kabulünün daha büyük kargaşaya sebebiyet vereceği..” (Y.13.HD 14.12.1999 gün 1999/8743-2000/419K) yönünde kararı bulunduğunu, Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarıının; bir yerde her ne kadar Kat Mülkiyeti Kurulmamış olsa bile, kurulmuş sitelerin hizmetlerinin görülmesi için Yönetim Planları ve Site Yönetimlerinin oluşturulabileceği yönünde olduğunu, Maltepe 1.Etap Konutlarında iskan alındığını, ancak toplu konutlarda, kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçişin belli bir süreç içerisinde gerçekleşebildiğini, bu zaman zarfında da yapılan inşaatların, oluşturulan eserlerin korunması, hizmetlerin yapılabilmesi için site yönetimlerinin oluşturulması zaruri ve gerekli olduğunu, Site Yönetim Planının oluşturulması ile Site Yönetimi hizmetinin sözleşme hükümlerine göre verilmekte olduğunu, hak sahiplerine tapu verilebilmesi için yönetim planının oluşturulmasının zaruri bir durum olduğunu, bu meyanda hak sahiplerinin; Kat mülkiyeti tesis edilip gerekli yönetim organlarıtesis edilinceye kadar geçecek süre içerisinde konutların yönetiminin KİPTAŞ tarafından deruhte edileceğini, ……’ın sahip olduğu bu yönetim ve işletme yetkisini gerçek veya tüzel kişilere devredebileceğini kabul ettiklerini, Kat Mülkiyetinin tamamlanmasına binaen de Site Yönetiminin oluşturularak seçim neticesinde site sakinlerine bırakılacağını, emsal bir davada; “… konutların teslim edilerek fiili oturumun başlandığı, ortak hizmetlerin karşılanabilmesi için yönetimin oluşturulmasının zorunlu hale geldiği, yönetimin oluşturulmasına ilişkin yapılan sözleşmelere uygun olarak yönetimin seçildiği ve işletme projelerinin hazırlandığı, davacılar ile… …… arasında yönetim ve işletme giderlerine ilişkin sözleşmeler ve taahhüdün hukuken geçirli ve tarafları bağlayıcı nitelikte olduğu, sözleşmede Kat Mülkiyeti Yasasının hükümlerine uyulacağının kabul edildiği, Site Yönetiminin seçilmesi ve görevine devam etmesinin Kat Mülkiyeti Yasasının amacına ve karşılıklı sözleşmelere uygun olduğu, bu nedenle site yönetiminin hazırladıı işletme projesinin hukuken geçerli olduğu..” (Sarıyer Sulh Hukuk Mahkemesi 2001/2E.2001/1206K.) yönünde karar verildiğini, Yargıtay’ın; “… toplu yapının kendini oluşturan Blok apartmanlara ait ortak yerler dışında Tüm Toplu Yapı kapsamındaki bağımsız bölüm maliklerinin kullanımına terk edilmiş, kanalizasyon ısıtma aydınlatma, eğitim, spor, park ve bahçe gibi ortak tesis ve alanlarının bulunduğu bilinmektedir. Bu ortak sesis ve alanlarının amacına uygun olarak bir disiplin dahilinde kullanılmalırı, bakım ve onarımlarının yapılması, bakım ve onarımlar için gerekli giderlerin toplanıp harcamaları Toplu Yapı Yönetimi zorunlu kılmaktadır. … Şu durum karşısında mahkemenin MK.nun 1.maddesinden kaynaklanan görevi gereği olarak, benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarımızda öngörülen düzenlemelerden örnekleme yoluyla yararlanarak hak ve adalete usul ve dava ekonomisine tüm toplu yasa bağımsız bölüm maliklerini bağlayıcı nitelikteki sözleşme mevcut ise bu sözleşme hükümlerine uygun toplu yapı içinde sosyal barışı sağlayıcı bir çözüm bulması bunun sonucuna uygun karar vvermesi gerektiğinde duraksanmamalıdır…”(Y.13.HD 14.12.1999 tarihli, 1999/8743E.2000/419K.sayılı karar)  gerekçesi ile bidayet mahkemesi kararını bozmasına rağmen, mahkemenin direnme kararı vermesi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, önceki bozma kararındaki gerekçelere de katılma suretiyle “… davalı, blok kat maliklerinden toplu yapı ortak gider paylarının, yönetim planının kendisine tandığı tüm yetkileri kullanmış, gerekli girişimlerde bulunmuş…davalıdan ediminin ifasını isteyebilir, diğer bir anlatımla devalı pasif husumet ehliyetine sahiptir…”(YHGK 1.11.2000 tarihli, 2000/13-1314E.2000/1606K.) gerekçesi ile direnme kararının bozulmasına karar verdiğini, emsal nitelikteki başka bir davada; site sakininin yönetimine, aidat borcu için verdiği 2 adet çekin iadesi ve borçsuz bulunduğunun tespiti amacıyla açılan davada davanın kabulu yönünde karar verildiğini (sarıyer 1 Asliye Hukuk Mahkemesi 2002/270E.2003/309K.) site yönetiminin kararı temyiz etmesi üzerine temyiz incelemesi neticesinde; “Davacı ile …… arasında imzalanan 25.09.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesinin 9.maddesinde Konutların tesliminden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre gerekli yönetim organları oluşuncaya kadar konutların yönetim ve işletmesi …… tarafından yürütülecektir. Bu dönemde hak sahibi ……’ın yönetim yetkisin bir veya birkaç gerçek veya tüzel kişiye devredebileceğini, buna itiraz etmeyeceğini,… onaylanmış işletme projesine uyacağını, … kabul ve taahhüt eder’ hükmüne uygun olarak …… tarafından yönetim oluşturulmuş ve yine aynı maddenin devamında ‘işletme amacıyla belirlenecek aidat ödemelerinin düzenli ve zamanında yaılacağı davacı tarafından kabul ve taahhüt edilmiştir. Bu nedenle davacı ile …… arasındaki yönetime ve işletme giderlerine ilişkin olarak yapılan sözleşme ve taahhütlerin hukuken geçerli ve tarafları bağlayıcı niteliktedir. Kaldı ki ……’ın seçtiği yönetimin oluşturduğu işletme projesinin iptaline yönelik olarak davacı ve arkadaşlarının açtıkları davanın mahkemece reddine karar verildiği ve hükmün kesinleştiği anlaşılmaktadır.İşletme projesine ve 25.09.1997 tarihli sözleşmenen 9.maddesine uygun olarak davacı, davalı yönetime iki adet çek vermek sureti ile aidat borcunun mevcut olduğunu kabul etmektedir. Taraflar faiz taleplerinden vazgeçerek, ana para ile ilgili olarak, 2 adet çekin verilmesi sureti ile borcun miktarı konusunda anlaştıklarına göre artık davalının temsil yetkisinin bulunmadığını, kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulmadıını ileri sürerek borçlu olmadığının tespitini talep etmesi M.K. 2.maddesindeki iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz. Davacı daireyi satın almış ve bu yeri kullanmaya başlamıştır. Davalı yönetimin bu daire ve tüm site ile ilgili olarak yaptığı hizmetler için gereken masrafların paylaşılması ve giderlerin karşılanması gerekmektedir…”(Y.3.HD 2005/1913E. 2005/2338K.) gerekçesi ile mahkeme kararını bozduğunu, bu açıklamaların; Yönetim Planının oluşturulması ile Site Yönetiminin ve alınan kararların meşru olduğunun, taraflar arasındaki sözleşme ile Yönetim planının geçerli olduğunun kanıtı olduğunu, davacı tarafın davranışının sözleşme hükümlerine aykırılık teşkil ettiği gibi mahkeme kararlarına da uymadığını, Satış Vaadi sözleşlerininin kanun hükümlerine uygun düzenlendiğini ve taraflar da edimlerini bu sözleşmelere göre yerine getirdiklerini, tarafların sözleşmeyi olduğu hali ile imzaladıklarını, bu husus da taraflar arasındaki ihtilafta baz alınacak belgenin Satış Vaade Sözleşmesi olduğunun kanıtı oludğunu, sözleşmenin hükümlerinin BK 19. Ve 20. Maddesi hükümlerine aykırı olmadığını, Yargıtay’ın “…Hukukumuzda sözleşmey bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır…” (YHGK 7.5.2003 tarihli, 20036/13-332E, 2003/340K), ……’ın Site Yönetimlerinden herhangi bir ücret almadığını, kat mülkiyetinin oluşturulana kadar sözleşmedeki yetkiye istinaden, yönetim planlarını hazırlanarak site yönetimlerini oluşturduğunu, bu işlemlerden herhangi bir kazancı olmadığını, tek amacın; ortaya çıkartılmış olan eserin korunması, hizmetin devamlılığının sağlanması, hak sahiplerinin mağdur olmaması için gerekli işlemlerin yapılması olduğu, açıklanan nedenlerden dolayı davanın reddini, yargılama masrafları ile vekalet ücretinin davacı taraf üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmişlerdir.

              

İNCELEME HESAP VE DEĞERLENDİRME:   

Üyelik Hakkı Devir Sözleşmesi:

Davacı tarafın 09.02.2011 tarihinde A-11 Blok 62 nolu ve 105m2 alanlı gayrimenkulü dava dışı Hüseyin’dan ‘Üyelik Hakkı Devir Sözleşmesi’ ile devralmış olduğu, söz konusu sözleşmede devir ve temlik sahibi olan Hüseyin’nın, …… A.Ş ile önceden yapılmış bulunan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine istinaden gayrimenkulü davacıya devretmiş olduğu,

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi:

Davacı tarafın gayrimenkulu devir aldığı dava dışı Hüseyin ile …… arasında 28.01.2008 tarihinde bir Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığı, sözleşmede konutun teslim süresinin madde 6.1’de;”Konutun Hak Sahibine teslim süresi, sözleşme tarihinden itibaren 24 aydır. Bu süre …… tarafından 6 ay daha resen utatılabilir. Mücbir sebeplerden kaynaklanan gecikmeler bu sürelere ayrıca eklenir.” Şeklinde belirtildiği,

Site Yönetimi ve İşletme Giderleri ile Husumet İtirazı ile ilgili madde 13.1’de; ”Konutların tesliminden itibaren, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre gerekli yönetim organları oluşuncaya kadar konutların yönetim ve işletmesi …… tarafından yürütülecektir. Hak Sahibi buna itiraz etmeyeceğini, Kat Mülkiyetine geçilmemiş olsa bile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tüm hükümlerine riayet edeceğini, konutların iskana açılması ile işletme projesinin uygulamaya konulması arasında geçecek süre içerisinde kullanılmak üzere belirlenecek ortak gider avansını ödeyeceğini, onaylanmış işletme projesine uyacağını, belirlenecek aidat ödemelerini düzenli …… kabul ve taahhüt eder.”, denildiği,

Madde 13.1’de ise; “…… sahip olduğu yönetim ve işletme yetkisini bizzat kullanabileceği gibi bir veya birkaç gerçek veya tüzel kişiye de devredebilir. …… sahip olduğu bu yönetim ve işletme yetkisini birkaç gerçek veya tüzel kişiye de devretmesi halinde Hak Sahibi; Site Yönetim Hizmetlerinin bu şahıslar ve/veya tüzel kişiler tarafından deruhte edilmesine, aidatların toplanmasına karşı husumet itirazında bulunamayacaklardır”denildiği,

Konut Teslim Formu:

Davacıya ait gayrimenkulü davacıya  devir ve temlik eden dava dışı Hüseyin’nın Maltepe 1.Etap Konutları A11 Blok 62 no.lu daireyi 17.10.2009 tarihinde …… A.Ş’den eksiksiz olarak teslim aldığı, teslim ile ilgili teslim formunu Müteahit sıfatı ile Mustafa, …… yetkilisi ve dava dışı devir ve temlik sahibi Hüseyin’nın birlikte imzalamış oldukları, bu suretle teslimin 17.10.2009 tarihinde gerçekleştiği,

Site Yönetim Planı:

Davalı yönetim tarafından 31.01.2011 tarihinde İstanbul İli Maltepe İlçesi, Zümrütevler Mahallesi, 8988 ada, 5 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılan 14 adet blokta 878 adet bağımsız bölümden müşekkil konut ile 1 adet işyeri olmak üzere toplam 879 adet bağımsız bölüm, 13 hizmetli hanesini içerir yönetim planının tapu tescil kaydının yapıldığı, tapu kayıtlarına göre yönetim planında bahsi geçen gayrimenkullerle ilgili kat mülkiyeti prosüdürlerinin tamamlanarak 02.02.2011 tarihinde tapuya tescil edilmek suretiyle kat mülkiyetine geçildiği,

Tespit edilmiştir.

 

Davacı Tarafça İptali Talep Edilen Site Yönetim Planı Maddeleri:

Madde 5; “Yönetim Planının değiştirilmesi için Maltepe 1.etap Yapı Alanında bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinin 4/5’nin oyu şarttır.”

 

Madde 63.1; “Maltepe 1.Etap Sitesi kapsamındaki onaylı projeye bağlanmış bütün yapılar, ortak yer ve depo ve tesislerin tamamlanması, yerleşimini ve ortak alanların kullanımının belli bir düzen içinde yürütülmesi amacıyla bu yönetim planında Söte Temsilciler Kurulu ve Site Yönetim Kurulu için öngürülmüş bulunan tüm hak ve yetkiler geçici olarak …… (…….. Konut İmar Plan Turizm Ulaşım San. Ve Tic A.Ş) ve/veya …… tarafından atanacak Site Yönetim Kurulu/Denetim kurulu …… tarafından atanacaktır. İlk Bağımsız Bölüm Malikler Kurulu ve Site Temsilciler Kurulu toplantı tarihi “Geçici Yönetim” tarafından tespit ve ilan olunur. Geçici yönetim ilk toplantıya kadar geçecek sürede işlerin aksatılmadan yürütülebilmesi için blok yöneticileri atayabilir veya bağımsız bölüm maliklerinden yönetici ismi bildirmelerini isteyebilir.Geçici Yönetim süresince blok yöneticileri kendileri verilen görevleri yerine getirirler ve geçici yönetimin düzenleyeceği istişare toplantılarına katılırlar.”

 

Madde 63.2;”Yönetim planına göre blok kat malikleri kurulu toplantısı,  Site Yönetim ve Denetim Kurulu oluşturulması ve seçimine ilişkin gerekli prosüdürün tamamlanmasından ‘Geçici Yönetim’ yetkili olacaktır.”

 

Madde 63.3;”Geçici Yönetim aldığı kararları sayfaları noter mührü ile onaylanmış bir deftere yazıp imzalamakla yükümlüdür.”

 

Madde 63.4; “Geçici Yönetim toplu yapı yönetim hizmetlerinin tamamen veya kısmen bir tüzel kişi ve/veya şahsa yaptırabilir. Bu amaçla yapılan sözleşmeler geçici yönetimden sonra yönetimi devralacak durum ve kişileri de bağlar.”

 

Madde 63.5; “Geçici yönetim, yönetim hizmetlerinin gereği gibi yürütülüp yürütülmediğinin devamlı olarak izlemek ve denetlemekle yükümlüdür”

 

Madde 63.6; “Geçici Yönetimveya bu iş için görevlendireceği kişiler Maltepe 1.etap toplu yapının yönetimi sırasında çıkabilecek tüm ihtilafları taraf sıfatıyla yasal yollarla takip etmeye, dava açmaya, icra takibi yapmaya ve bu hususlarda vekil tayin etmeye yetkilidir.”

 

Madde 63.7; “…/…/… tarihinde düzenlenen iş bu Yönetim Planının muhtevası aşağıda kimlikleri yazılı Maltepe 1.Etap Sitesi-Toplu Yapının bütün bağımsız bölüm maliklerince okunarak arzularına uygun olduğunu ve oybirliği ile kabul ve imzaladıkları beyan ve ikrar eylerler”

 

Diğer Tespitler:

Site Yasal Defter Tasdik Bilgileri

Defter Adı

Dönemi

Tasdik Tarihi

Tasdik Makamı

Tasdik No

Karar Defteri 2009-2010-2011-2012

08.09.2009

Kartal 18.Noteri

20080

Yevmiye Defteri

2010

30.12.2009

Kartal 18.Noteri

31575

Yevmiye Defteri

2011

31.12.2010

İstanbul 17.Noteri

62225

Site Yönetimi Karar Defteri kayıtlarına göre; Geçici Site Yönetimi, …… A.Ş’nin 02.09.2009 tarih ve 203/2170-5070-2009 sayılı onayı ile atanmak suretiyle 04.09.2009 tarihinde üç kişiden oluşan geçici yönetim kurulu heyeti ile göreve başladığı, bu tarihten itibaren 2009-2010,2011 ve 2012 yıllarına ait İşletme tahmini Gelir ve Gider bütçesini oluşurulduğu, tahmini bütçelerin muhtelif tarihlerde Karar defterine işlenmiş olduğu, ilgili yıllara ait giderlere karşılık gelen aidat hesaplamalarının yapıldığı, aidatlara kat maliklerine tebliğe ilişkin kararlar alınmış bulunduğu,

Tespit edilmiştir.

 

02.10.2009 tarihinde yönetim kurulu üyeliğinden istifa nedeniyle boşalan üyeliğe …… A.Ş tarafından yeni bir üye atanmış olduğu,

 

24.08.2011 tarihinde yönetim kurulunda bulunan 2 üyenin …… A.Ş kararınca azledildiği, boşalan üyeliklere yine …… A.Ş tarafından yeni üyeler atandığı,

 

01.12.2011 tarihinde Site sosyal tesisin içinde bulunan cafenin ve sosyal tesisin önünde bulunan çardak bölümüne konulacak büfenin yerinin …… Konut Hizmet Yönetim İşletmeciliği ve Tic A.Ş’ye aylık 500 TL bedelle kiralanmasına karar verildiği,

Tespit edilemiştir.

 

2010 yılı tahmini  gelir ve giderleri içeren işletme projesi ile gerçekleşen gelir ve giderler içeren yevmiye kayıtları karşılaştırılması için ilgili yıl yevmiye defteri incelenmiş olup yapılan inceleme neticesinde; yevmiye defteri yıl sonu kapanış kaydı yapılmadığından tahmini ve gerçekleşen gelir-gider kalemleri tespit edilemiştir.

 

2011 yılı Yevmiye defteri kayıtları incelenmiş olup, ilgili yıl defterleri ile ilgili dosya kapsamında belgeye rastlanmadığından işlem kayıtlarına ilişkin belge kontrolü yapılamamıştır. 2011 yılı işletme projesi ile fiili gerçekleşen gelir-gider kayıtları karşılaştırılmış olup;

 

 

 

 

2011 Tahmini Gider              1.871.260,52
2011 Gerçekleşen Gider              1.700.111,76
Fark                  171.148,76
2011 Tahmini Gelir              1.871.260,62
2011 Gerçekleşen Gelir              1.669.040,33
Fark                  202.220,29
2011 Yılı Gelir Gider Farkı

–                  31.071,43

1.669,040,33 – 1.700.111,76

 

2011 yılı fiili gelir ve giderlerinin,  tahmini gelir ve giderlerden daha az miktarda gerçekleştiği tespit edilmiştir.

 

Dosya kapsamında ilgili yıllara ilişkin denetim raporları bulunmadığından ilgili yıllar işletme projesi ve denetim raporları karşılaştırılması yapılamamıştır.

 

DÜŞÜNCE VE KANAAT:   

Dava konusu ihtilaf, davalı site yönetimi tarafından oluşturulan yönetim planının 5.maddesinin davacının maliki olduğu blok yönetimi  yönünden, 63. Maddesinin tümden iptali, davacının da aralarında bulunduğu üç kişilik yeni bir geçici bir yönetimin görevlendirilmesi ve 2012 yılı işletme bütçesi ile aidatların iptali hususundadır.

 

Kat Mülkiyeti Kanunu toplu yapıyı “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” (KMK md.66)şeklinde ifade etmiştir.

 

Bu kapsamda toplu yapı yönetim planı; toplu yapının yönetilme tarzını, bu tür yapılara ilişkin ortak nitelendirilebilecek yer ve tesislerin kullanma amaç ve şeklini, blok, ada ve toplu yapı kat malikleri genel kurulları ile ada ve toplu yapı temsilciler kurullarının oluşumlarını, bu kurulların yetki alanlarını ve görevlerini, blok temsilcileri ile blok yöneticisi ve denetçisinin, blok niteliğine sahip olmayan bağımsız bölümlerinin temsilcileri ile yönetici ve denetçisinin seçimini, ayrıca toplu yapının gerek yönetim ve gerekse de denetim kurallarının seçimi ve toplu yapı yönetimi ile ilgili diğer konuları yasaların buyurcu hükümlerine aykırı olmamak şartıyla düzenleyen ve bu kapsamdaki tüm kat maliklerini bağlayan bir plandır.

 

KMK bu hususta Yönetim Planı ve Değiştirilmesini madde 70’te düzenlemiş olup, ilgili maddede; “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir. Yönetm planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerinin tam sayısının beşte dördünün oyu şarttır. Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir” şeklinde yönetim planının değiştirilebilme şartlarını ortaya koymuştur. İlgili madde uyarınca dava konusu yönetim planının 5.maddesinin kanunun buyurucu hükümlerine aykırı olmadığı tespit edilmiştir.

 

İhtilaf konusu diğer bir husus; Yönetim Planının 63.maddesi ile ilgilidir. Bu husus, KMK 73.madde de; “Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.” Şeklinde ifade edilmiştir.

 

Mevcut davada, davalı geçici site yönetiminin 04.09.2009 tarihinde  göreve başladığı tespit edilmiştir. Dosya kapsamından 2009-2010-2011 ve 2012 yıllarına ait yönetim raporunda bahsi geçen herhangi bir denetleme raporuna rastlanmamıştır. Geçici yönetimin görev süresi, yönetim planının 63.1 maddesinde geçici bir süre şeklinde belirtilmiş, ancak bu sürenin ne kadar olduğu hususuna değinilmemiştir. Oysa KMK 73.maddesi bu hususta kesin hükümler içermektedir. Bu sebeple  anılan kanun maddesinden hareketle inşaatın bitiş tarihin tespiti zorunluluğu hasıl olmaktadır. Bu sebeple kurulumuz ; toplu yapının inşaat bitiş tarihinin; 879 adet inşaata ait iskanının belediyeden alınması akabinde kat mülkiyetinin tapuya tescil edildiği tarih olan 02.02.2011 tarihi olduğu kanaatine varmıştır. Yine kanun maddesinden hareket ile 02.02.2011 tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde yani 02.02.2012 tarihinde geçici yönetimin istifa ederek sırasıyla blok maliklerinin blok yöneticisini ve denetçisini, blok niteliğine sahip olmayan bölümlerin yönetici ve denetçilerine, blok yöneticilerinden oluşan kat malikleri temsilciler kurulunu, kat malikleri temsilciler kurulunun ise site yönetimini seçmeleri gerekmekte idi.

 

SONUÇ:

 

1-  Yönetim Planının 5.maddesinde yer alan ve yönetim planının değiştirilmesine ilişkin olan “Yönetim Planının değiştirilmesi için …..1.etap Yapı Alanında bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinin 4/5’nin oyu şarttır.”  Maddesinin kanunun emredici hükümlerine aykırı olmadığı,

2-  Yönetim Planının 63.maddesinde bahsi geçen Geçici Yönetimin görev süresi ile ilgili ifadelerin yeterince anlaşılabilir olmadığı ve KMK 73.maddesi gereği gereğince geçici yönetimin görev süresinin 02.02.2012 tarihinde sona erdiği,

3-  Mevcut geçici yönetimin yerine kat maliklerinden oluşan 3 kişilik yeni bir geçici yönetimin oluşturulmasının mahkemenin takdirinde olduğu,

4-  2012 yılına ait işletme bütçesi ile aidatların iptalinin mahkemenin takdirinde olduğu,

Sonucuna varılmıştır.

 

 

Sorunuzu bize buradan iletebilirsiniz