Madde 12 – Çıkış, ancak bir hesap senesi sonu için ve en az 6 ay önceden haber verilerek yapılır. Anasözleşmede daha kısa bir süre belirtilip hesap senesi içinde çıkışa müsaade edilebilir.

TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKĐYETĐ VE KAT ĐRTĐFAKI TESĐSĐNE DAĐR YÖNETMELĐK

16 Ağustos 2008 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 26969

Bayındırlık ve Đskân Bakanlığından:

TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKĐYETĐ VE KAT ĐRTĐFAKI TESĐSĐNE DAĐR YÖNETMELĐK

BĐRĐNCĐ BÖLÜM
Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar
Amaç
MADDE 1 – (1) Bu Yönetmeliğin amacı; toplu yapılarda, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisinde istenilecek
belgeleri ve tapuda yapılacak işlemlerin usûl ve esaslarını belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2 – (1) Bu Yönetmelik hükümleri, belediye sınırları ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında uygulama
imar plânı ve parselasyon plânı bulunan alanlarda yapı ruhsatı eki mimarî projenin onaylı yerleşim plânına göre
yapılmış veya yapılacak olan toplu yapılar hakkında uygulanır.
Dayanak
MADDE 3 – (1) Bu Yönetmelik, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 68 inci maddesine
dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4 – (1) Bu Yönetmelikte geçen;
a) Anagayrimenkul: Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününü,
b) Arsa payı: Arsanın, Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarını,
c) Bağımsız bölüm: Anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, Kanun hükümlerine
göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerini,
ç) Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerleri,
d) Đdare: Parsel veya parsellerin bulunduğu alana göre ilgili kanunlarında yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin
belgesi düzenlemeye ve ruhsat eki projeleri onaylamaya yetkilendirilen belediyeler, il özel idaresi ve diğer kamu
kuruluşlarını,
e) Kanun: 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununu,
f) Kat irtifakı: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir
veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kanun hükümlerine
göre kurulan irtifak hakkını,
g) Kat mülkiyeti: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkını,
ğ) Kat plânı: Mimarî projede, yapının her bir katının kullanımını, niteliğini, konumunu, ortak yerlerini, alanlarını
ve üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine esas numaralarını gösteren plânı,
h) Mimarî proje: Anagayrimenkulde, yapının veya yapıların ruhsat eki projesine uygun, yapı veya yapıların dış
cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu ve
büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça ve
her bağımsız bölümün birden başlayıp sıra ile giden numarası da belirtilmek suretiyle kat plânları ayrı ayrı gösterilen,
proje müellifi mimar tarafından yapılan ve gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan idarece
onaylı projeyi,
ı) Ortak yerler: Anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya
faydalanmaya yarayan yerleri,
i) Toplu yapı: Bir veya uygulama imar plânında belirlenen birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim
plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların
yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı,
j) Vaziyet plânı: Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç
ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak onaylı imar
plânı hükümlerine ve parselasyon plânlarına uygun olarak hazırlanmış, mimarî projede yer alan yerleşim plânını,
k)Yapı kullanma izin belgesi: Yapının tamamının tamamlanmış ve kullanılabilir olması durumunda belediye, il
özel idaresi ve yetkili diğer idarelerce verilmiş izin belgesini,
l) Yönetim plânı: Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan, yönetim tarzını, kullanma
maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir tek yönetim
plânını,
ifade eder.
ĐKĐNCĐ BÖLÜM
Kat Mülkiyeti ve Kat Đrtifakının Kurulması Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasının esasları
MADDE 5 – (1) Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulabilmesi için onaylı ve geçerli olan yapı ruhsatı bulunması
gerekir. Kat mülkiyeti tesisinde ayrıca, yapı kullanma izin belgesi aranır.
(2) Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin herbirinde, toplu yapı bulunması hâlinde, her imar parseli kat
irtifakı ve kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı, birden fazla imar parseli üzerinde yer
alıyor ise, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Bu
durumda kat mülkiyetine geçilirken toplu yapının yer aldığı bütün parseller bir bütün olarak işlem görür.
(3) Toplu yapı kapsamındaki, bir veya birden çok imar parseli üzerindeki toplu yapıların tamamlanması hâlinde,
bu yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
(4) Mimarî projelerin vaziyet plânında aralarında sınır ve komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak
toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi sebebiyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi ve
buna bağlı yönetim plânı işletilmesi talepleri karşılanmaz.
(5) Birden fazla imar parselini kapsayan toplu yapı uygulamaları imar plânında belirlenen alanlarda yapılır.
Uygulama imar plânı ve parselasyon plânı değişikliklerinde, toplu yapı sisteminin bütünlüğünün muhafazası gözetilir.
Uygulama imar plânında birden çok imar parseli üzerinde belirlenen toplu yapı alanında, kamuya ait alanlar arsa ve
arazi düzenlemesi yapılarak kamu eline geçtikten sonra uygulama yapılır.
Kat mülkiyetinin kurulması
MADDE 6 – (1) Kat mülkiyeti kurulması için, toplu yapı kapsamındaki yapıların ve bu yapılara hizmet veren alt
yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, ve sosyal tesislerin tamamlanması ve gayrimenkulün malikinin veya ortak
maliklerinin, aşağıda sayılan belgeler ile birlikte anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda tapu idaresine
müracaatta bulunmaları gerekir.
a) Anagayrimenkulde, yapıların onaylı yapı ruhsatı eki mimarî projesine uygun olarak, yapıların konumları, ortak
nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin
tamamını kapsayacak şekilde, imar plânı hükümlerine ve parselasyon plânlarına uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânı,
yapıların dış cepheler ve iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu
ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerlerleri ile oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça
gösterilmek ve her bağımsız bölümün birden başlayıp sıra ile giden numarası da belirtilmek suretiyle, proje müellifi
mimar tarafından yapılan ve gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından imzalanan idarece onaylanan mimarî
proje.
b) Toplu yapıya ait yapı kullanma izin belgeleri.
c) Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerin tamamı için hazırlanmış bir tek yönetim plânı.
ç) Her bağımsız bölümün arsa payını, nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını ve var ise
eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış olan, ruhsat
düzenlemeye yetkili idarece onaylanan ve noterce tasdik edilen liste.
Kat irtifakının kurulması
MADDE 7 – (1) Toplu yapı kapsamında olup, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir imar
parseli üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu kütüğüne tescil edilmesi için, o imar parselinin malikinin veya ortak
maliklerinin, 6 ncı maddenin (1) numaralı fıkrasının (a) bendine uygun vaziyet plânını da ihtiva eden mimarî proje, (c)
bendindeki yönetim plânı, (ç) bendindeki liste ve yapı ruhsatı ile birlikte tapu idaresine müracaatta bulunması gerekir.
(2) Tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi maksadıyla yapılacak tescil,
gayrimenkulün malikinin veya ortak maliklerince talepte bulunulması üzerine; kat irtifakının tesciline ilişkin resmî
senete, 6 ncı maddenin (1) numaralı fıkrasında sayılan belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce
verilmiş olan mimari projeye ve vaziyet plâna uygunluğunun idarece tasdik edilmesine istinaden yapılır.
Sözleşme ve Tescil
MADDE 8 – (1) Tapu memuru, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması için talepte bulunanların yetkili
olduklarını ve 6 ncı maddenin (1) numaralı fıkrası ile 7 nci maddenin (1) numaralı fıkrasında sayılan belgelerin eksiksiz
verildiğini tesbit ettikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmî sözleşmeyi düzenler ve bu
sözleşme aynı zamanda tescil talebi sayılır.
(2) Bir imar parseli üzerinde kat irtifakı ancak sözleşmede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme
tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının,
verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu
bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
(3) Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat
mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması hâlinde ise ana gayrimenkulün kayıtlı
bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.”
ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve
kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek
suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti
kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
(4) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara aid sicil kaydı, irtifak hakları hariç olmak üzere,
bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütük sayfasına aynen aktarılır. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine
çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü
sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
(5) Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanmasına ve
faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle
tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yerleri olur.
(6) Geliri ortak giderlere harcanmak veya başka bir amaçla ortak olarak faydalanmak için tahsis edilen bağımsız
bölümlerin malik hanesine, bu bağımsız bölümden faydalanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılmak suretiyle kat
mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
(7) 28/11/2007 tarihinden önce toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet plânı bulunmadan kat mülkiyeti kurulan
yapılarda, 28/11/2007 tarihinden itibaren altı ay içinde yönetim plânı değişikliği yapılarak, tapu siciline tescil talebinde
bulunulurken; yapıların konumlarını, ortak nitelikteki yerleri ve tesisleri, bunların kullanım amaç ve şekillerini ve toplu
yapı kapsamındaki parsel ve parsellerin tamamını ihtiva edecek şekilde bir bütün olarak uygulama imar plânı ve
parselasyon plânına uygun olarak hazırlanmış, idarece onaylı vaziyet plânı verilir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Son Hükümler
Yürürlük
MADDE 9 – (1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 10 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerini Bayındırlık ve Đskân Bakanı yürütür.

T.C.
BAYINDIRLIK VE ĐSKÂN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf Đşlemleri Dairesi Başkanlığı

Dikmen Cad. No:14 Bakanlıklar 06100 ANKARA Tapu Đşlemleri irtibat : M.KELEŞ Şube Müdürü Tel: (0312) 413 62 62
Tel: (0312) 4136253 Fax: (0312) 4136252 Kadastro Đşlemleri irtibat: S.N.ÜNSÜR Şube Müdürü Tel: (0312) 413 65 80
e-posta: tasarruf@tkgm.gov.tr Elektronik Ağ : www.tkgm.gov.tr

Sayı : B.09.1.TKG0100001- 073/ 03/Ağustos/2009
Konu : Kat Đrtifakı ve Kat Mülkiyeti.

Genelge No :1685
2009/14

Đlgi : a) 23/02/1993 tarih 1993/2 sayılı genelge,
b) 07/07/2004 tarih 1584(2004/13) sayılı genelge,
c) 29/01/2008 tarih 1651(2008/1) sayılı genelge,
d) 11/11/2008 tarih 1666(2008/16) sayılı genelge,
e) 30/03/2009 tarih 074/1-1497 sayılı genelge.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapan 5912 sayılı Kanun 07/07/2009 tarih
27281 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Buna göre; 5912 sayılı Kanunun l nci Maddesinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3
üncü maddesinin üçüncü fıkrası, “Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının
tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar
uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak
maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.” hükmündedir.

2. Maddesinde, 634 sayılı Kanunun 12 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi aşağıdaki
şekilde değiştirilmiş ve (c) bendi yürürlükten kaldırılmıştır. “a) Ana gayrimenkulde, yapı veya
yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız
bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş
bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı
inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana
gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve
kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.”şeklinde düzenlenmiştir.

3. Maddesinde 634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki
şekilde değiştirilmiş ve dördüncü fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır.

1. fıkra, “Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat
irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün
paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 inci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje
ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca
yönetim plânı istenmez.” hükmündedir.

3. fıkra, “Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat
irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 inci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece
yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine
gönderilmesi üzerine resen yapılır.” hükmündedir.

1/4

T.C.
BAYINDIRLIK VE ĐSKÂN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf Đşlemleri Dairesi Başkanlığı

Dikmen Cad. No:14 Bakanlıklar 06100 ANKARA Tapu Đşlemleri irtibat : M.KELEŞ Şube Müdürü Tel: (0312) 413 62 62
Tel: (0312) 4136253 Fax: (0312) 4136252 Kadastro Đşlemleri irtibat: S.N.ÜNSÜR Şube Müdürü Tel: (0312) 413 65 80
e-posta: tasarruf@tkgm.gov.tr Elektronik Ağ : www.tkgm.gov.tr

4. Maddesinde 634 sayılı Kanunun geçici 1 inci maddesi, “Bu Kanunun yürürlüğe
girmesinden önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi
alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin
belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi
dâhil başkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir.” hükmündedir.

5. Maddesinde 634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenerek oluşan geçici 2. madde
“Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun
hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt
çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni
yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi,
en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Yapılan bu düzenlemelere göre;

1- 5912 sayılı Kanun değişikliği ile; Kat Đrtifakından Kat Mülkiyetine geçişte, “zorunlu
deprem sigortası poliçesi” (DASK) ile ilk defa “Kat Đrtifakı” ya da “Kat Mülkiyeti” kurulmasında
“noter tasdikli liste” istenilmesi uygulaması kaldırılmıştır.

2- Kat Đrtifaklı Yerlerin Kat Mülkiyetine Çevrilmesi; Kat Mülkiyeti özel bir mülkiyet çeşidi
olup 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu Kanunun 1 inci maddesine göre Kat
Mülkiyeti tamamlanmış binalar üzerinde kurulabilir. Binanın bitmiş olması yapı kullanma izin
belgesine bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapan 5912 sayılı Kanunun 4 ncü maddesi
yapı kullanma izin belgesi verildikten sonra binanın kat mülkiyetine resen geçilmesini
öngörmektedir.

Kat irtifaklı yerlerin Kat Mülkiyetine geçirilmesinde tapu sicili ve dayanağı olan planlarda
değişiklik yapılması gerekmektedir. Medeni Kanunumuzun 1003 ncü maddesi, “Bir Taşınmazın
kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmi bir ölçüme dayanan plan esas alınır. Planların nasıl
hazırlanacağı Tüzükle belirlenir.”, hükmündedir.

Türk Medeni Kanununun “Resmî belgelerle ispat” başlıklı 7.maddesi, “Resmî sicil ve
senetler, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur. Bunların içeriğinin doğru
olmadığının ispatı, kanunlarda başka bir hüküm bulunmadıkça, her hangi bir şekle bağlı değildir.”
hükmündedir.

Tapu Planları Tüzüğünün “Tanımlar” başlıklı 3.maddesinin b fıkrası, “b) Bağımsız bölüm
plânı: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına esas teşkil eden taşınmaz üzerine inşa edilecek
yapı ve eklentilerin, bağımsız bölümlerin konumlarını ve numaralarını ruhsatına, projelerine, vaziyet
plânındaki ölçülerine ve teknik yöntemine uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde gösteren plân ve
projesini,” hükmündedir.

2/4

T.C.
BAYINDIRLIK VE ĐSKÂN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf Đşlemleri Dairesi Başkanlığı

Dikmen Cad. No:14 Bakanlıklar 06100 ANKARA Tapu Đşlemleri irtibat : M.KELEŞ Şube Müdürü Tel: (0312) 413 62 62
Tel: (0312) 4136253 Fax: (0312) 4136252 Kadastro Đşlemleri irtibat: S.N.ÜNSÜR Şube Müdürü Tel: (0312) 413 65 80
e-posta: tasarruf@tkgm.gov.tr Elektronik Ağ : www.tkgm.gov.tr

(h) fıkrası, “h) Vaziyet plânı: Parsellerde inşa edilecek yapıların ve eklentilerinin, teknik alt
yapıların, yapı ruhsatına esas projeleri ile yerleşim plânındaki ölçülerine göre, kontrol noktalarına
dayalı biçimde, teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde düzenlenen, kat irtifakına
veya kat mülkiyetine esas konumlarını gösteren harita ve plânı,” hükmündedir.

Tapu Planları Tüzüğünün “Değişiklik işlemleri” başlıklı 9.maddesi, “Değişiklik işlemleri,
ilgilisinin talebine bağlı olarak, işlem çeşitlerine göre özel hükümleri gereğince yetki ve
sorumlulukları belirlenmiş olan kadastro müdürlüğü, yetkili kuruluşlar veya lisanslı bürolar ya da
serbest mühendis tarafından yapılır.” hükmündedir.

Tapu Planları Tüzüğünün “Kontrol işlemleri” başlıklı 10.maddesi, “Tapu plânları, kadastro
müdürlüğü tarafından teknik mevzuatı çerçevesinde kontrol edilir, uygunluğu halinde tapu sicil
müdürlüğüne gönderilir. Kadastro müdürlüğünce kontrol edilmeyen tapu plânları, tapu sicil
müdürlüğünce işleme alınmaz.” hükmündedir.

3194 sayılı Đmar Kanunun “Yapı kullanma izni” başlıklı 30.maddesi, “Yapı tamamen bittiği
takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının
kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından; 27 inci maddeye göre
ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve
valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine
uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.

Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde
neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten
kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak
mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de
kurtarmaz” hükmündedir.

Bu kapsamda; yapılacak plan değişikliklerinde, imar mevzuatına uygun olarak
gerçekleştirilen mimari proje, vaziyet planı ile tapu planlarının birbirleri ile uyumlu olması esastır.
Medeni kanunumuzun 719 uncu maddesi, “Taşınmazın sınırları tapu planları ve arz üzerindeki sınır
işaretleri ile belirlenir. Tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa asıl olan
plandaki sınırdır.” hükmünde olduğundan tapu siciline güven ilkesinin zedelenmemesi ve herhangi
bir hak kaybına dolayısıyla da hazine zararına neden olunmaması için belediye ve valiliklerce
binanın; vaziyet planına uygun olarak yapıldığının ve herhangi bir sınır tecavüzünün bulunmadığının
tespitinden sonra yapı kullanma izin belgesi verilmesi yasal bir zorunluluktur.

Bu nedenle Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonraki binalarda yapı kullanma izin belgesi
ekinde bina ve eklentilerinin mevzuata uygun ölçüldüğünü gösterir röperli krokisinin bulunması
gerekmektedir.

3/4

T.C.
BAYINDIRLIK VE ĐSKÂN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf Đşlemleri Dairesi Başkanlığı

Dikmen Cad. No:14 Bakanlıklar 06100 ANKARA Tapu Đşlemleri irtibat : M.KELEŞ Şube Müdürü Tel: (0312) 413 62 62
Tel: (0312) 4136253 Fax: (0312) 4136252 Kadastro Đşlemleri irtibat: S.N.ÜNSÜR Şube Müdürü Tel: (0312) 413 65 80
e-posta: tasarruf@tkgm.gov.tr Elektronik Ağ : www.tkgm.gov.tr

Kat irtifakina sahip ortak maliklerden birinin basvurusu veya yapi kullanma izin belgesinin
yetkili idarece (Belediye sinirlan icinde Belediyelerce. Belediye sinirları dışında Valiliklerce)
Kadastro Miidiirliigiine gonderilmesi üzerine Kadastro Müdürlüğünce “tescil bildirimi (beyanname)”
tanzim edilerek Tapu Sicil Müdürlüğüne gonderilecektir. Tapu Sicil Müdürlüğünce baskaca bir belge
istenmeden resen kat mülkiyetine gecilecektir.
3- Toplu Yapilarda ise: 634 sayili Kanuna eklenen gecici 2. maddesine gore 5912 sayılı
Kanunun yürürlük tarihi olan 07/07/2009 tarihinden once kurulan toplu yapilara ait yonetim
planlannin. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun hükümlerine uyarlanmasi amaciyla yapilacak ilk
degisjklik taleplerinde: degisiklik icin mevcut kat malikleri kurulunun salt çogunlugu ile karar
alinmasi ve yeni yonetim planı mevcut kat maliklerinin imzalan bulunmasi halinde tapu kütüğünün
beyanlar hanesindeki eski yönetim planinin tarih ve yevmiyesi terkin edilerek yeni yonetim planının
tarih ve yevmiyesi alinmak sureti ile düzeltme islemi yapilmasi gerekmektedir.
4- Uygulamada ortaya çıkabilecek mahalli birimler arasindaki koordinasyon eksiklikleri
Valiliklerce giderilecektir.
ilgi genelgelerin bu genelgeye aykırı hükümleri yürürlükten kaldırılmıştır.
Bilgi ve geregini rica ederim.

4/4

II – Ortaklıktan çıkmanın sınırlandırılması:

             Madde 11 – Kooperatiften çıkma hakkının kullanılması, anasözleşme ile en çok 5 yıl için sınırlandırılabilir.

             Haklı ve önemli sebeplerle bu süreden evvel çıkabileceği hususunda Anasözleşmeye hüküm konulabilir.

             Bir ortağın hiçbir suretle kooperatiften çıkamayacağına dair bağlamalar hükümsüzdür.

Ortaklıktan çıkma serbestisi – tazminat:

             Her ortağın kooperatiften çıkma hakkı vardır. Çıkma keyfiyetinin kooperatifin mevcudiyetini tehlikeye düşürmesi halinde ayrılmak isteyen ortağın, muhik bir tazminat ödenmesine dahi hüküm anasözleşmeye konulabilir.

             II – Tüzel kişilerin ortaklığı:

             Madde 9 ––(Değişik: 21/4/2004 – 5146/ 2 md.)

             Kamu ve özel hukuk tüzel kişileri amaçları bakımından ilgilendikleri kooperatiflerin kuruluşlarına yardımcı olabilir, önderlik edebilir ve ortak olabilirler.

1. Ortaklığa girme şartları ve ortak sayısı:

             Madde 8 – (Değişik: 6/10/1988 – 3476/2 md.)

             Kooperatif ortaklığına girmek için gerçek kişilerin medeni hakları kullanma yeterliliğine sahip olmaları gerekir. Ortak olmak isteyen gerçek ve tüzelkişiler, kooperatif anasözleşmesi hükümlerini bütün hak ve ödevleriyle birlikte kabul ettiklerini belirten bir yazı ile kooperatif yönetim kuruluna başvururlar. ( Yazı örneği için info@ozmconsultancy.com ) Kooperatif, ortaklarına kendi varlığı dışında şahsi bir sorumluluk veya ek ödemeler yüklüyor ise ortak olmak isteği, bu yükümlerin yazılı olarak kabul edilmesi halinde değer taşır.

             Yönetim Kurulu; ortaklar ile ortak olmak için müracat edenlerin anasözleşmede gösterilen ortaklık şartlarını taşıyıp taşımadıklarını araştırmak zorundadır.

             Yapı kooperatiflerinde konut, işyeri ve ortak sayısı genel kurulca belirlenir. Yönetim Kurulu, genel kurulca kararlaştırılan sayının üzerinde ortak kaydedemez.

             E) Tüzel kişiliğin kazanılması ve sorumluluk:

             Madde 7 – Kooperatif ticaret siciline tescil ile tüzel kişilik kazanır. Tescilden önce kooperatif namına işlem yapanlar bunlardan şahsan ve zincirleme olarak sorumludur.

D) Anasözleşmeye konacak hükümler:

             I – Mecburi hükümler:

             Madde 4 – Kooperatif anasözleşmesinde aşağıdaki hususlara ait hükümlerin yer olması gerektir.

             1. Kooperatifin adı ve merkezi,

             2. Kooperatifin amacı ve çalışma konuları,

             3. Ortaklık sıfatını kazandıran ve kaybettiren hal ve şartlar,

             4. Ortakların pay tutarı ve kooperatif sermayesinin ödenme şekli, nakdi sermayenin en az 1/4 nün peşin ödenmesi,

             5. Ortakların ayni sermaye koyup koymıyacakları,

             6. Kooperatiflerin yükümlerinden dolayı ortakların sorumluluk durumu ve derecesi,

             7. Kooperatifin yönetici ve denetleyici organlarının görev ve yetki ve sorumlulukları ve seçim tarzları,

             8. Kooperatifin temsiline ait hükümler,

             9. Yıllık gelir gider farklarının, hesaplama ve kullanma şekilleri,

             10.Kurucuların adı, soyadı iş ve konut adresleri,

             II – İhtiyari hükümler:

             Madde 5 – Anasözleşme ayrıca aşağıdaki hususları da kapsıyabilir.

             1. Genel kurulun toplantısı, kararların alınması, oyların kullanılması hakkındaki hükümler;

             2. Kooperatifin çalışma şekline dair esaslar;

             3. Kooperatifin birliklerle olan münasebetleri;

             4. Kooperatifin diğer bir kooperatifle birleşmesine ait hükümler;

             5. Kooperatifin süresi.

             III – Yorumlayıcı hükümler:

             Madde 6 – 5 inci maddenin 1 ve 2 nci bentlerinde yazılı hususlar hakkında anasözleşmede hüküm olmadığı takdirde aşağıdaki hükümler uygulanır.

 

4573

 

             1. Genel kurul, kooperatifi temsile yetkililer tarafından imzalanan taahütlü mektuplarla veya mahalli gazete ile köylerde ise yazılı olarak imza karşılığı toplantıya çağrılır.

             2. Kooperatifin faaliyeti; kooperatifin amacı ve çalışma konusuyle sınırlıdır

Anasözleşmenin değişiklikleri de kuruluştaki usullere bağlıdır

Detaylı bilgi için info@ozmconsultancy.com

C) İzin verme, tescil ve ilan:

             Madde 3 – Ana sözleşme, Ticaret Bakanlığına verilir. Bakanlığın kuruluşa izin vermesi halinde, kooperatif merkezinin bulunduğu yer ticaret siciline tescil ve ilan olunur. Tescil ve ilan olunacak hususlar şunlardır:

             1. Ana sözleşme tarihi,

             2. Kooperatifin amacı, konusu ve varsa süresi,

 

 

 

 

 

——————————

(1)    13/12/1983 tarih ve 183 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 50 nci maddesi hükmü gereğince anılan maddede sayılan kooperatiflerle ilgili olarak Ticaret Bakanlığına ve Bakanına verilmiş olan görev ve yetkiler Tarım Orman ve Köyişleri Bakanlığına ve Bakanına devrolunmuştur.

 

4572

 

             3. Kooperatifin unvanı ve merkezi,

             4. Kooperatifin sermayesi ve bunun nakdi kısmına karşılık olarak ödenen en az miktar ve her ortaklık payının değeri,

             5. Ortaklık payı belgelerinin ada yazılı olduğu,

             6. Ayni sermaye ve devralınan akçalı kıymetlerle işletmelerin neden ibaret oldukları ve bunlara biçilen değerler,

             7. Kooperatifin ne suretle temsil olunacağı ve denetleneceği,

             8. Yönetim Kurulu üyeleriyle kooperatifi temsile yetkili kimselerin ad ve soyadları,

             9. Kooperatifin yapacağı ilanların şekli ve anasözleşmede de bu hususta bir hüküm varsa yönetim kurulu kararlarının pay sahiplerine ne suretle bildirileceği,

             10. Kooperatifin şubeleri: Kooperatifler, lüzum gördükleri takdirde memleket içinde ve dışında şubeler açabilirler. Şubeler, merkezin sicil kaydına atıf yapılmak suretiyle bulundukları yer ticaret siciline tescil olunurlar.

             Ticaret Bakanlığı, ana sözleşmelerin, kanunun ihtiyari hükümlerinden ayrıldığını ileri sürerek kooperatifleri kuruluşuna izin vermekten kaçınamaz.

             Anasözleşmenin değişiklikleri de kuruluştaki usullere bağlıdır

A) Tarif:

             Madde 1 –(Değişik: 21/4/2004 – 5146/ 1 md.)

            Tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklara kooperatif denir.

– Şirketiniz ile arsa sahibi şahıslar arasında akdedilen sözleşmeye istinaden bina inşa edilmesi için yapılan harcamaların özel maliyet bedeli olarak dikkate alınması mümkün bulunmayıp, sözleşmeye göre yapılan tesislerin tamamlanıp cins tashihinin yapıldığı veya fiilen kullanılmaya başlandığı tarih itibarıyla, şirketinizce sözleşmeye konu arsa üzerine bina yapılarak söz konusu şahıslara teslim edildiğinin kabul edilmesi,

            -Sözleşmeye istinaden arsa sahiplerine bina yapım hizmeti verilmek suretiyle inşa edilen bina için yapılan harcamaların emsale uygun belirlenen bir kâr marjı ile arsa sahibi şahıslara fatura edilerek bina yapım hizmeti karşılığı alacak olarak kayıtlara intikal ettirilmesi ve yapım hizmeti nedeniyle oluşan kazancın da kurum kazancına dahil edilerek vergilendirilmesi,

            -Şirketiniz ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşme hükümleri dikkate alındığında, sözleşme süresinin sonuna kadar binanın kullanım hakkı şirketinize ait olduğundan şirketiniz tarafından fatura edilen ve alacak olarak kayıtlara intikal ettirilen tutarın, binanın kullanılmaya başlandığı tarihi müteakip kalan kira süresine bölünmek suretiyle hesaplanan kısmının ilgili yıllar itibariyle alacak tutarından düşülerek safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanununun 40 ıncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendi uyarınca ilgili yıllar itibarıyla kira gideri olarak dikkate alınması,

            -Şirketinizce ilgili yıllar itibarıyla kira gideri olarak dikkate alınan tutarların arsa sahibi şahıslara hesaben yapılan kira ödemesi olarak kabul edilmek suretiyle bu tutarlar üzerinden Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesine göre gelir vergisi kesintisi yapılması; arsa sahibinin kurumlar vergisi mükellefi veya gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olması halinde ise elde edilen kira gelirleri ilgili dönem kurumlar vergisi veya gelir vergisi beyannamesi ile beyan edileceğinden vergi kesintisi yapılmaması,

             – Gelir Vergisi Kanununun 72 nci maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca, mülk sahibinin şirketinize olan borcundan yıllar itibariyle mahsup edilen tutarlar tahsil hükmünde olduğundan, anılan Kanunun 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının (1/c) bendinde yer alan haddin (2013 yılı için 26.000 TL) aşılması halinde, gerçek kişiler tarafından elde edilen ve kesinti yoluyla vergilendirilmiş olan söz konusu kira gelirlerinin beyan edilmesi

Öte yandan, fiilen ortaklara teslim edilmesine rağmen tahsisi yapılmamış olan gayrimenkullere veya ortak kullanım alanlarına ait kiralama işlemlerinin kooperatif tarafından gerçekleştirilmesi ya da ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak amacı ile gerekli tesislerin kurularak kiraya verilmesi veya işletilmesi, muafiyet şartını ihlal edici ortak dışı işlem olarak değerlendirilecek olup muafiyet şartlarının ihlal edildiği tarih itibarıyla kurumlar vergisi mükellefiyeti tesis edilecektir. Bu durumda, ortak giderleri (ısıtma, aydınlatma, yakıt, bina bakım onarım, tadilat, çevre düzenleme, güvenlik, temizlik vb.) karşılamak amacıyla işyeri sahibi veya kiracılardan tahsil edilen aidatların kurum kazancınıza dahil edilmesi gerekmektedir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704 ve 705’inci maddelerine göre taşınmaz mülkiyetinin konusuna giren gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılmasının, tapuya tescille doğacağından “iktisap tarihi” olarak, tapuya tescil tarihinin esas alınması gerektiği, ayrıca miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı, ancak bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesinin, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlı olduğu hüküm altına alınmıştır.

25/03/2011 tarih ve 76 no.lu Gelir Vergisi Sirküleri’nin “5. Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller ile Kat Karşılığı Olarak Müteahhit veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi” başlıklı bölümünde, “gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.” açıklamasına yer verilmiştir.

Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.