KOOPERATİFLERDE KONUTLARIN ORTAKLARA DAĞITIMI (KUR’A VEYA TAHSİS)-
Konutlar, maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılır.
konutların ortaklara önceden dağıtılması halinde kuraya başvurulmaz.
Kuranın yer ve zamanı en az 15 gün önce taahhütlü mektupla veya imza karşılığı ortaklara bildirir.
Kooperatif ortaklarının konut üzerinde hak sahibi olabilmeleri için kur’a çekiminin usulüne uygun olarak konutların tahsis edilmesi gerekir. Ancak böyle bir tahsisten sonra ortaklar konutlarda hak sahibi olurlar ve bu haklarını kooperatife veya diğer ortaklara veya üçüncü kişilere karşı öne sürebilirler.
Konut ya da işyerlerinin değişik tip ve gruplar halinde yapılması söz konusu olduğunda, ortağın girişi sırasında taşınmazını seçmesi sağlanabileceği gibi, ortaklık girişi sırasında gerekli belgeler imzalattırılarak daha sonra konut ya da işyerini tercihan seçmesi olanaklıdır.
Kur’a çekiminin yasal olmadığının tespiti değil, iptali istenmelidir.
Noter huzurunda çekilecek kur’a ile yapılacak dağıtımın dışında başka bir yöntemle dağıtım söz konusu olduğu takdirde, bu konuda genel kurulca karar alınması zorunludur.
Ortağın kur’a çekiminin iptali davasının açılabilmesi için, kur’a çekim kararı ve işlemine muhalefet etmesi gerekmediği gibi, genel kurula başvurması da zorunlu değildir.
Kur’a ile yapılan konut tahsisi resmi şekil şartına bağlı olmamakla birlikte, tahsis edilen konutların, ada, parsel numaralarının fiilen de paftasına uygun olması gerekir.
Kur’a ile tahsis edilen konut ortağa bir aynî hak kazandırmayıp, ancak şahsi hak kazandırabilir.
Kooperatif genel kurulunca ferdileşmeye geçilme kararı alındığında, ortağın halen üyeliği devam edip, yükümlülüklerini de yerine getirdiğinde, ona yeni bir daire tahsis edilmelidir. Tahsis edilecek daire kalmamışsa, zararları tazmin edilmelidir.
Kur’ada çıkan konutun kalitesiz malzeme ile yapıldığı ve zarar doğduğu savıyla, ortak tarafından yüklenici aleyhine değil, kooperatife dava açılabilir.
Kur’a çekimindeki hile ve sahtecilik savı tanık dahil her türlü delil ile ispat edilebilir.
Kur’a çekiminden önce kat irtifakının kurulması uygun olmaktadır. Ancak yapılaşmanın onaylanmış projesi yoksa, fiili yapılaşma durumuna göre hazırlanan yerleşim planının notere onaylattırılması ve bu planın kur’a çekiminden önce şerefiye raporu ve kur’a yönetmeliği ile birlikte ortaklara tebliğ edilmesi, ayrıca yerleşim planına göre yapının blok ve kapı numarasının yerinde (kapıların girişine yazılarak) verilmiş olması zorunludur.
Ortağın, kur’ada çıkan konut yönünden ileri sürdüğü eksikler, diğer konutlardaki eksiklikler ile karşılaştırılmalı, özel bir eksiklik veya bozukluk olup olmadığı saptanmalıdır.
Kur’anın iptali yönünde dava açıldığında, kur’anın ne şekilde çekildiği, kur’a çekimine ilişkin ne gibi kararlar alındığı, çekilişe katılacak ortakların nasıl saptandığı, davacının başka bir ortaktan öncelikli bir hakkı bulunup bulunmadığı araştırılacaktır.
Kooperatif ortağı konutu teslim alırken, “konutu eksiksiz teslim aldığına” ibraname vermişse, tazminat davası açamaz.
Ortakların ortaklığa girişi sırasında tercihli tahsis yöntemi ile konutunu ya da işyerini seçeceklerine ilişkin belge imzalattırılmamış olsa bile, bu konuda daha sonra oybirliğiyle genel kurul kararı alınması halinde de tercihli tahsis yöntemi ile dağıtım yapılması olanaklıdır.
Kur’ada çıkan yerin, kooperatif yönetim kurulunca değiştirildiği ve bu yolla uyuşmazlık çıktığı öne sürülüyorsa, kur’a tutanakları ile genel kurul kararları ve proje getirilerek sonucu çerçevesinde karar verilmelidir.
Kur’ada çekilen konutların yanlış numaralar taşıdığı ileri sürülmüşse, sorun projeye göre çözümlenecektir.
Tercihli konut seçme hakkına ilişkin genel kurul kararı, iptali edilebilir.
Kur’ada çıkan arsanın bedeli ödenmemiş ve uzun zaman geçmiş ise, diğer ortakların ödemelerine denk bir bedel ödemesi sağlanması için hesap yapılmalı, buna göre çıkan borcun miktarı bulunup tahsil edilmelidir.
Kooperatif’teki kur’anın, tapuya işlenen proje ve oluşturulan kat irtifakına göre çekilmesi gerekir.
Önceden karar vermek koşuluyla, konutların inşaatı için belli bir miktarın tam ve zamanında yatıranlara önceden kur’a çektirmek, yasaya aykırı değildir.
Bazı ortaklar (yöneticiler ve kooperatife diğer ortaklardan fazla emeği geçen kişiler) kur’aya iştirak etmeden yer belirlemek istiyorlarsa ya da birden çok konutu ya da işyeri olan kişiler yan yana gelmek istemiyorlarsa ya da ortaklık ilişkisi nedeniyle yan yana işyerini seçmek isteyenler varsa, bazı konutlar veya işyerleri kur’aya dahil edilmek istenmiyorsa ya da belirli amaçlara tahsis edilecekse bu durumlarda genel kurul kararına göre işlem yapılması gerekeceğinden, önce genel kurul kararı alınıp, daha sonra genel kurul kararı doğrultusunda kur’anın çekilmesi gerekmektedir.
Av.İlker Duman