T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/2212

K. 2001/2577

T. 20.3.2001

• İTİRAZIN İPTALİ DAVASI ( Aidat Borcunu Ödemeyen Davalı Hakkında İcra Takibi Yapılması Nedeniyle )

• KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN UYGULAMASI ( Kat İrtifakı Kurulmuş Gayrimenkullerde Yapı Fiilen Tamamlanmış ve Bağımsız Bölümlerin 2/3’ü Fiilen Kullanılmaya Başlanmışsa Uygulanması )

• ORTAK GİDERDEN SORUMLULUK ( Yapının Genelde Tamamlandığının ve 2/3’ünün Fiilen Kullanıldığının Saptanması Halinde Binadaki Tüm Bağımsız Bölüm Maliklerinin Ortak Gider ve Avans Borcundan Sorumlu Tutulması )

• İSKAN BELGESİ ( Bunun Yokluğunun Taşınmazda Kat Mülkiyetine Geçişe Engel İse de Anayapının Ortak Yerlerinde ve Bağımsız Bölümlerindeki Eksikliklerin Kat Mülkiyeti Kanunu Hükümlerine Göre Yönetime Mani Olmaması )

2004/m.67

634/m.17

ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanununun 17. maddesinin 3.fıkrasına göre, kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3’ü fiilen kullanılmaya başlanılmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması gerekir. Yasanın bu hükmü çerçevesinde yapının genelde tamamlandığının ve 2/3’ünün fiilen kullanıldığının saptanması, binadaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak gider ve avans borcundan sorumlu tutulmaları için yeterlidir. Anayapının ortak yerlerinde ve bağımsız bölümlerindeki bazı eksiklikler nedeniyle oturma izin belgesinin bulunmaması da bu sorumluluğu bertaraf etmez. İskan belgesinin yokluğu bu taşınmazda kat mülkiyetine geçişe engel ise de, yukarıdaki fiili durumun mevcudiyeti Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yönetime mani değildir.
DAVA : Dava dilekçesinde aidat borcunu ödemeyen davalı hakkında yapılan icra takibine karşı ileri sürülen itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Kat Mülkiyeti Kanununun 17. maddesinin 3.fıkrasına göre, kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3’ü fiilen kullanılmaya başlanılmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması gerekir. Yasanın bu hükmü çerçevesinde yapının genelde tamamlandığının ve 2/3’ünün fiilen kullanıldığının saptanması, binadaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak gider ve avans borcundan sorumlu tutulmaları için yeterlidir. Bu durumdaki anayapının bağımsız bölümlerinin bazısında eksikliklerin bulunması ve bu yerlerin kullanılmamakta olması halinde dahi malikler, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde ve kat malikleri kurulu kararları uyarınca kendisine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirmekten kaçınamaz. Anayapının ortak yerlerinde ve bağımsız bölümlerindeki bazı eksiklikler nedeniyle oturma izin belgesinin bulunmaması da bu sorumluluğu bertaraf etmez. İskan belgesinin yokluğu bu taşınmazda kat mülkiyetine geçişe engel ise de, yukarıdaki fiili durumun mevcudiyeti Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yönetime mani değildir.
Hal böyle iken mahkemece, fiilen tamamlanmış ve üzerinde kat irtifakı kurulu bulunan bu yapının 2/3’ünün fiilen kullanılma durumu dikkate alınarak, Kat Mülkiyeti Kanununu hükümlerine göre tahkikat ikmal edilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, binanın iskan ruhsatının iptal edilmiş olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 20.3.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi. yarx

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/1096

K. 2004/1412

T. 1.3.2004

• KAT MALİKİ ( Aidat Borcu )

• ORTAK GİDERLER ( Kat Mülkiyetine Tabi Olmayan Yerlerde Tahsili )

• MADDİ OLAY ( Hakimin Bağlılığı – Hukuksal Nitelendirmeyi Kendiliğinden Yapmakla Yükümlü Olması )

818/m. 61

ÖZET : Maddi olay ile bağlı olan hakim, hukuksal nitelendirmeyi kendiliğinden yapmakla yükümlüdür. O nedenle talep olmasa dahi vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacağın tahsilinin mümkün olup-olmadığı gerekirse mahallinde keşif yapılmak suretiyle ( ortak kullanım yerlerinden ve hizmetlerinden faydalanma hususunda ) oluşacak gözlem ve alınacak bilirkişi raporu doğrultusunda re’sen incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde ve birleştirilen dosyada 291.996.000 lira için yapılan ilamsız takibe vaki haksız itirazın iptali ile takibin devamı ile % 40 icra inkar tazminatının faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dilekçesinde, davalı kat malikinin 8 aylık aidat borcunu ( Ocak 2001-Ağustos 2001 ) ödememesi nedeniyle aleyhine icra takibine girişildiğini, davalının bu takibe itiraz ettiğini, itirazın iptali ile % 40 icra-inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı savunmasında davacının dava açma ehliyeti olmadığını ileri sürmüştür.
Mahkemece, davacı site yönetiminin, yasal bir yönetim olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Uyuşmazlık, birden çok parsel üzerinde kurulu bulunan ve bu nedenlede Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan sitede ortak giderlerin tahsiline ilişkindir.
Yaygın mülkiyette Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmadığından ötürü genel hükümler çerçevesinde uyuşmazlığının çözümü gerekmektedir.
Davacı yönetici, davalının yapılan hizmetlerden faydalandığını iddia ettiğine ve davalının payına düşen faydalı ve zorunlu masrafları talep ettiğine göre uyuşmazlık sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenecek mahiyettedir.
Maddi olay ile bağlı olan hakim, hukuksal nitelendirmeyi kendiliğinden yapmakla yükümlüdür. O nedenle talep olmasa dahi vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacağın tahsilinin mümkün olup-olmadığı gerekirse mahallinde keşif yapılmak suretiyle ( ortak kullanım yerlerinden ve hizmetlerinden faydalanma hususunda ) oluşacak gözlem ve alınacak bilirkişi raporu doğrultusunda re’sen incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeler ile davanın reddi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 01.03.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
yarx