Kat Mülkiyeti, Tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro, dükkan, mağaza, , depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, kurulan özel bir mülkiyet türüdür. Bağımsız bölüm maliklerinin ortak alanlar üzerinde ortak malik sıfatıyla kullanma hak ve yetkileri vardır.

Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına Kat İrtifakı denmektedir.

Hata: İletişim formu bulunamadı.

Kat Mülkiyeti kanunu md. 17/3 de; “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.” hükmü dikkate alınarak kat irtifakı ve kat mülkiyetinde yönetim aynı başlık altında incelenecektir.
İhtiyaçların ortak karşılanmasının yarattığı ekonomi, sağladığı konfor ve güvenlik standardı nedeniyle kat mülkiyeti günümüz şehirciliğinde gayrimenkul geliştirmenin ve edinmenin en önemli Formu haline gelmiştir.
Bugün ülkemizde, kat mülkiyetine konu pek çok büyük konut, büro ve alışveriş merkezi veya her üçünü de içeren (mixed-use) projeler geliştirilmekte bu projelerden bağısız bölümler pazarda satışa sunulmakta, kiralanmaktadır. Tamamlanmış ve kullanılmaya başlamış projelerin yönetimi, bakımı ve idamesi klasik mülkiyet kurallarının ötesinde özel bir düzenleme; Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yapılmaktadır.
Bugün yüzlerce konut veya işyerlerinin bulunduğu sitelerde, ortak alanlar, sadece kapıcı dairesi, kömürlük, kalorifer dairesi, çatı gibi unsurlardan oluşmamaktadır. Her geçen gün daha fazla sitede, yüzme havuzu, spor üniteleri, elektro mekanik alt yapılar, güvenlik sistemleri gibi idamesi ve bakımı önemli bütçeleri ve yönetiminde profesyonellik gerektiren tesisler yer almaktadır..
Ancak sadece, ortak ısınma ve kapıcılık hizmetlerinin bulunduğu apartman dairesi konseptine göre şekillenmiş ve 1950 li yıllarda şehirleşmenin hızlanması ile tatbikatta kendiliğinden oluşan kat satışı, hanlarda oda satışı şeklinde fiili uygulamaları yasal bir temele oturtmak üzere hazırlanarak 40 yıl önce yürürlüğe girmiş olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, , az sayıda bağımsız bölümün bulunduğu ve ortak ihtiyaçların komşuluk ilişkileri çerçevesinde karşılandığı apartmanlarda yasal ihtiyaçlara cevap verse de; büyük sitelerde ihtiyaca tam olarak cevap verememektedir. Son olarak, 14/11/2007 tarihinde kabul edilen 5713 sayılı kanun ile Kat Mülkiyeti Kanuna getirilen değişiklik ve ilaveler de günümüz ihtiyacını karşılamaktan uzaktır
Kat Mülkiyeti Kanununda eksiklik olarak gördüğümüz ana hususlar aşağıda beş başlık altında incelenmektedir.
(1) Yönetimin Tüzel Kişiliğinin Olması İhtiyacı
Bu yönde en önemli eksiklik, Kat Mülkiyeti Kanununa göre oluşturulan yönetim organlarının tüzel kişiliğinin bulunmamasıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunun da iki yönetim organı düzenlenmiştir. Bunlar:
§ Kat Malikleri Kurulu
§ Yönetici
Bu iki organdan oluşan yönetim mekanizmasının (Yönetimin) Tüzel Kişiliği bulunmamaktadır.
Tüzel Kişiliğin bulunmamasının uygulamada yaratdığı sorunların başında, Kat Malikleri Kurulu aleyhine açılan davalarda taraf oluşumunun sağlanamamasıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunda, hakimin müdahalesi ve Kat Malikleri genel kurul kararının iptali mümkün kılınmış olmakla birlikte bu hükmün uygulanması ancak genel kurulda dava konusu karar için lehte oy kullanmış tüm kat malikleri aleyhine açılacak bir dava yoluyla mümkün olmaktadır. Yüzlerce kat malikinin katılımıyla alnınan bir kararın iptali davasında taraf teşkili neredeyse imkansızdır.
Diğer yandan, Yönetimin pasif taraf ehliyeti olmaması nedeniyle, yönetimce hukuki işlemlerde karşı taraf nezdinde yeterli güven sağlanamamakta ve tüzel kişiliği olmayan yönetimin borçlandırıcı hukuki işlem ile kat malikleri yararına yapacağı hukuki işlemlerde fiili zorluklar ortay çıkmaktadır.

 
Keza, Tüzel kişiliği olmayan site yönetimi adına taşıt aracı satın alınamamaktadır.
Amerika, İngiltere ve Fransadaki uygulamalarda olduğu gibi, Yönetime, kat malikliğinin kazanılması ile otamatik olarak ortaklığın gerçekleşeceği bir özel şirket şeklinde tüzel kişilik kazandırılması, yukarıdaki aksaklıkları giderecektir. Bu türden yönetici şirket, belli sayının üzerinde bağımsız bölüm olan veya belli büyüküğün üzerine inşaat alanı olan anagayrimenkuller için zorunlu hale getirilirken; az sayıda bağımsız bölüm olan anagayrimenkuller için ihtiyari olabilir. Böylece, büyük sitelerin ihtiyacı karşılanırken, mütevazi bütcelerle yönetilen ve işleyen ve sorunsuz giden yönetim sistemleri olan küçük apartman ve sitelerin bir ilave yük altına sokulması önlenmiş olur.
(2) Yönetimde Görev Alan Kişilerin Sorumluluklarının Kooperatifler Kanundaki Düzenlemeye Paralel Hale Getirilmesi
Kooperatifler Kanunu, (md 62); Yönetim Kurulu üyeleri ve kooperatif memurları, kendi kusurlarından ileri gelen zararlardan sorumludurlar. Bunların suç teşkil eden fiil ve hareketlerinden ve özellikle kooperatifin para ve malları bilanço, tutanak, rapor ve başka evrak, defter ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı “Devlet memurları” gibi ceza görürler. hükmü ile Kooperatif yönetiminde görev alanların bir anlamda kamu görevi yaptığı kabulü ile bunların görevleri ile ilgili suçlardan alacakları cezaları artırmıştır. Kooperatif Kanunda yer alan hükme benzer bir hükmün, benzer bir Topluluk Halinde Mülkiyet Formunun düzenlendiği Kat Mülkiyeti Kanununa da konulması uygun olur. Zira büyük sitelerde ve özellikle toplu yapılarda, büyük bütçeli harcamaların etkili bir kontrolü bulunmamaktadır.
Diğer yandan Kooperatifler Kanunun 56.Maddesinde yer alan ve Kooperatif Yönetim Kurulu üyeleri için aranan “Türk Ceza Kanununun zimmet, ihtilas, irtikap, rüşvet, görevi suiistimal, sahtekarlık, hırsızlık, dolandırıcılık, hileli iflas, emniyeti suiistimal ve Devletin şahsiyetine karşı işlenen suçlara ilişkin hükümlerine veya bu Kanuna göre mahkum olmamak.” Şartının Kat Mülkiyetine konu anataşınmazın yöneticileri için de aranması yerinde olur
(3)Yönetim Planının Etkin Uygulanmasını Sağlayacak Cezai Şartlar
Kat Mülkiyeti Kanunda bir arada yaşamanın ve ortak alanlardan birlikte yaralanmanın kuralları geniş olarak yer almaktadır. Birbirleriye sıkı ilişkide bulunan kimselerin oluşturduğu topluluğun yönetimi ile ilgili kanunda yer alan detaylı hükümlerin yanı sıra, kanun, kat maliklerine Yönetim Planlarını, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla diledikleri gibi yapma ve birlikte yaşamla ilgili kendi kurallarını belirleme imkanı getirmiştir. Ortak alanlardan ne şekilde yararlanılacağı, katılım paylarının ne şekilde hesaplanacağı, evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği ve hatta bağımsız bölümün kiraya verilip verilemeyeceği, tarafların ortak iradeleriyle önceden sözleşmesel olarak belirlenerek tapuya tescil edilmektedir. Bu nedenle yönetim Planı, Kat Mülkiyetinde yönetimin önemli bir unsurudur.
Yeni konsepte sitelerin ve yaşam alanlarının hızla yaygınlaştığı günümüzde, Yönetim Planları daha detaylı hukuki metinler olarak karşımıza çıkmaktadır. Yönetimin kalitesi ve etkin şekilde uygulanan iyi hazırlanmış bir yönetim planı, ortak yaşam kalitesini artırmakta ve taşınmazların yatırım ve kira değerini önemli oranda artırmaktadır.
Yönetim planının etkin şekilde uygulanması açısından yönetim planında Borçlar Kanunun cezai şart hükümlerinden yararlanılarak, yönetim planı hükümlerinin ihalelinde para cezası da öngörülebilmektedir. Başkasına ait alana aracını park etme, balkonların uygunsuz kullanımı, ortak alanlara kullanılmayan ev eşyalarının bırakılması, evcil hayvanının tasmasız bahçeye salınması, çöplerin uygun paketlenmemesi ve çevreyi kirletme gibi yönetim planında yasaklanan eylemlere aykırılıklar her biri tek tek ele alındığında küçük aykırılıklar sayılsa da ortak hayatın huzur içinde geçmesi ve komşuluk ilişkilerinin zedelenmeden geliştirilmesi açsından müeyyideye bağlanması gerekmektedir.
Yargıtay’ın kararlarında kabul edilen görüşe göre, Cezai Şart, esas borca bağlı olarak vücuda gelen ve borçlunun borcunu ifa etmemesi veya geç yerine getirmesi veyahut noksan ifa etmesi ve nihayet şart kılınan şekilde ve mahalde ifa etmemesi halinde, alacaklıya muayyen bir meblağı çoğunlukla bir miktar paranın tediyesi şartını kapsayan bir taahhüttür (BK. 158-161 ). Gecikme zammı kanun ile kabul edildiği halde, cezai şart bir hukuki muameleye dayanır. Gecikme zammında bir para borcunun geç ödenmesi söz konusudur. Cezai şart ise para borçlarının yanında akdin icra edilmemesi, noksan olarak icrası, akdin muayyen zamanda ve şart kılınan mahalde icra edilmemesi hallerinde de, sözleşme ile kabul etmek mümkündür. Cezai şart asıl gayenin teminatı olma işlevine sahiptir. (HUKUK GENEL KURULU T. 18.2.2004 E. 2004/10-104 K. 2004/94)
Yargıtay’ca da benimsenen bu cezai şart yorumu karşısında, kat maliklerinin sözleşmesel edimlerini tam anlamıyla yerine getirmemeleri ve diğer taraflara ve yönetime ilave külfetler getirmesi halinde, cezai şarta karşılaşmaları, durumunun hukuk sistemimize uygun düştüğünü söyleyebiliriz. Buna rağmen, idari para cezası gibi bu türden cezai şartın özel sözleşmelere konamayacağı yönünde görüşler de vardır. Ayrıca, kat maliklerinin dışında kiracı ve benzer sakinlerin de sözleşmesel bir taahhütleri olmasa da cezai şartın bunlar için de uygulanabilir olması ihtiyacı da vardır..
Kat Mülkiyeti Kanunun 33. Maddesi;
“Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.”
hükmünü içermektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunun 25. Maddesinde de, Kat maliklerinden birinin kanuna (ve yönetim planına) göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal etmesi ihtimali öngörülmüş ve bu durumda, mağdur olan kat maliklerinin, mağdur eden kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilecekleri yolunda ağır bir müeyyide getirmiştir. Tatbikatda hemen hemen hiç uygulanmayan ve toplumun kültürüne pek de uymayan bu hükmün kurallara uymamakta israr edenleri caydırıcı etkisi kısıtlıdır. Diğer yandan mahkemelerimizin ağır iş yükü karşısından hakimin her bir münferit ihlalde müdahalesinin sağlanması ve zarar verici davranış içinde bulunan kişiye mahkeme kararı ile ceza tatbik edilerek onu uygun davranışa yönlendirmek pek pratik bir yol olarak görünmemektedir.
Oysa her bir kural ihlalinde düzenlenecek tutanaklarla bir para cezası tahakkuk ettirilerek, kural ihlali yapanının aylık aidatına ilave suretiyle cezai şart tahsilatı ortak yaşam kuralına aykırı davranışları caydırmada daha etkili ve pratik bir yöntemdir.
Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanununda ortak yaşam kurallarına uymayan ve bu şekilde başkalarının haklarını kullanmasını zorlaştıran ve taşınmazın yatırım değerinin düşmesine neden olan site sakinlerine uygulanacak cezai şartların yönetim planlarında belirlenmesine yönelik bir düzenleme çok yerinde olacaktır
(4) Uyuşmazlıkların Hakem Yoluyla Çözümü;
Yönetim Planlarına yer alan, kat maliklerinin birbirleri ve yönetimle uyuşmazlıklarının öncelikle hakem heyeti tarafından çözüleceği (tahkim şartı) yönündeki kurallar, Yargıtay’ca geçersiz sayılmaktadır.
Yargıtay’ın, “Buyurucu nitelikte olan Kat Mülkiyeti Yasasının 33. maddesi uyarınca yasanın uygulanmasından kaynaklanan tüm çekişmelerin sulh hukuk mahkemesinde çözümlenmesi gerektiğineve yönetim planındaki tahkim şartının geçerssiz olduğu” yönündeki yorumu mevcut yasal düzenleme karşısında yerindedir Ancak, komşuların kendi aralarındaki sorunların çözümünü tahkimle çözme yoluna gitmek istemeleri halinde yasanın buna imkan vermesi gerekir. Bu nedenle KMK da bu yönde bir değişiklik ihtiyacı bulunmaktadır.
(5) 5713 Sayılı Kanun İle Getirilen Toplu Yapı Tanımının Yol Açtığı Sorun;
28/11/2007 tarihli, 26714 sayılı Resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 5711 sayılı kanun ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 9. Bölüm olarak toplu yapılarla ilgili özel hükümler ilave edilmiştir. yeni ek madde 66 da tek bir parsel üzerinde birden fazla bloktan oluşan anayapı da toplu yapı tanımına dahil edilmiştir. Diğer yandan 5713 sayılı kanunun Geçici Madde 3 – “Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.” hükmüne amirdir.
Bu durumda aynı parselde birden fazla blok bulunan siteler, yıllarca uyguladıkları “tek yönetim” esasından, her bir blok için ayrı bir yönetim esasına geçmek zorunda kalacaklardır. Bir başka ifade ile birden fazla blok bulunan siteler, kanunun yürürlük tarihi 28.11.2007 tarihinden itibaren 6 ay içinde (28.05.2008) tarihine kadar zorunlu olarak, yönetim planlarını değiştirilecekler ve sitelerin de her bir blok için Blok Kat Malikleri Kurulu ve bir de Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunu ve yöentimlerini oluşturacaklardır. Bu düzenleme az sayıda dairlerden oluşan ve tek bir kat malikleri kurulu ve tek bir yönetici ile sistemlerini yürüten siteler açısından gereksiz bir külfettir. Tek parsel üzerinde kurulu sitelerde toplu yapıya geçişin ihtiyari olması gerekirdi. Bu konuda hızlı bir kanun değişikliği gerekmektedir.