Kooperatiflerde Neler Değişiyor?

Kooperatif İntibak İşlemleri Sonucunda Hangi Konularda Değişiklik Olacak?

Yapı Kooperatiflerinde İntibak Sonrası Yeni Ana Sözleşme Hükümleri Kapsamında Hangi Uygulama Farklılıkları Olacak?

Kooperatiflerde ana sözleşme intibakından sonra uygulamada neler değişecek?

1-Kooperatif Yönetim Kuruluna Yeni Ek Görevler

• Genel kurul sonrası , genel kurulda alınan kararlar hakkında ortakları bilgilendirmek ve talep eden ortaklara genel kurul toplantı tutanağının bir örneğini vermeleri gereklidir. Daha önce alınan kararların ortaklara gönderilmesi veya bildirilmesi zorunluluğu bulunmuyordu.
• Kooperatif Yönetim Kurulları artık seçildikten sonra seçilme şartlarını taşıdıklarına dair belgeleri, denetçilere vermek ile görevli olacaklardır.
• Kooperatifin ortak olduğu kooperatif, şirket ve teşekküllerde kooperatifi temsil etmek üzere temsilci tayin etme görevi kooperatif yönetim kuruluna ait olacaktır.
• Ortaklara yılda iki kere bilgilendirme yapılması zorunlu oluyor. İntibak sonrası yeni kooperatif ana sözleşmesine göre koopereatif yönetim kurullarının yılda en az iki kez Genel kurulda alınan kararların uygulamaya geçirilmesi ve inşaatların durumu ile ilgili olarak e-postası bulunan ortaklara e-posta yolu ile diğerlerine mektup ile bilgilendirme yapmak
• Koopbis Sistemine Girişlerin yapılması kooperatif yönetim kurulunun görevi olmuştur. 17.11.2016 tarihli ve 29891 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yapı Kooperatiflerine Ait Bilgilerin Elektronik Ortamda Kaydına Dair Tebliğ uyarınca ortak bilgileri ile kooperatife ait taşınmaz bilgilerini mali bilgiler ile bilançoları e-kooperatif sistemine kaydetmek.

2-Genel Kurulda İbra Edilmeyen Kooperatif Yönetim Kurulu ve Denetim Kurullarının görevlerinin o genel kurulda sona ermesi gerekecektir.

Ana sözleşmenin gündem başlıklı 31.maddesine olağan genel kurul gündemine konulması zorunlu maddeler eklenmiştir.

Yeni ana sözleşmelere göre Genel kurulda yönetim kurulu ibra edilmez ise aynı genel kurulda seçim yapılması zorunluluğu bulunmaktadır.

Gündeme konulması gereken maddelere yapılan eklemeler ve açıklamalar aşağıda mevcuttur.

-Yönetim ve denetim kurulu üyelerinin ibrası, ibra edilmemesi halinde aynı genel kurulda ibra edilmeyen organ seçimlerinin yapılması

-Aidatlar, aidatların ödeme tarihleri ve kanunların getirdiği yasal tavanı aşmayacak şekilde gecikme cezasının belirlenmesi

-Kanun ve ana sözleşme gereği, genel kurulun yetkisinde olan ve olağanüstü genel kurul toplantı gündemini oluşturan her türlü konu, olağan genel kurul gündemine yazılabilir.

3-Denetim Kurulunun Yönetim Kurulu Toplantılarına Katılması Zorunlu, ayrıca yönetim kurulu tarafından toplantılara denetim kurulunun çağrıldığı da tevsik edilebilmeli

• Denetim Kurulu üyeleri Yönetim Kurulu toplantılarına katılır.
• Her toplantıda bir sonraki ay yapılacak toplantının yeri ve zamanı kararlaştırılır. 
• Denetim Kurulu üyelerine toplantıya çağrının ispat edilebilecek bir yöntemle yapılması zorunludur.

4-Bazı işlemlerde yapı kooperatifleri tek imza ile de temsil edilebilecek

• Kooperatifi borç altına sokacak ve mamelekinde eksilmeye sebep olacak işlemler dışında Kooperatifin iş ve işleyişi ile ilgili Kamu kurum ve kuruluşları, Belediyeler ile elektrik, su, doğalgaz şirketlerine yönelik müracaatlar ile bunlara benzer nitelikteki başvurular, kooperatifi temsile yetki 1 (Bir) kişinin imzası ile yapılabilir.

5-Yedek Yönetim Kurulu Üyesi Kalmamış ise yapılacak işlem yeni ana sözleşmede netleştirilmiştir.

• Yedek üyelerle de yönetim kurulunun tamamlanamaması halinde, eğer yönetim kurulu toplantı nisabını kaybetmemişse, kanuni şartlara haiz birini geçici olarak yönetim kurulu üyeliğine seçip ilk genel kurulun onayına sunar. Onaylanması halinde selefinin süresini tamamlar

6-Kooperatif Denetim Kurulu ile ilgili değişikler

• Yeni tip ana sözleşmeye denetim kurulu seçimi maddesine “Denetim kurulunun asıl ve yedek üyeleri, genel kurulda en çok oy alanlar arasından sıra ile belirlenir. Oylarda eşitlik halinde kuraya başvurulur” metni eklenmiştir.
• Tek bir denetim kurulu üyesinin kendi başına kooperatifin genel kuruluna çağrı yapamayacağı netleştirilmiştir. “Denetim kurulu üyeleri, kooperatifi genel kurul toplantısına çağırma yetkisi hariç olmak üzere kendilerine kanun ve ana sözleşme ile verilen görev ve yetkileri, gerektiğinde tek başlarına da kullanabilirler.”
• Kooperatif denetim kurulu üyeleri edindikleri bilgileri kooperatif ortakları ile dahi paylaşırken gizlilik hususuna uymak zorundadırlar. İlgili metin şu şekildedir; Denetim kurulu üyeleri, görevleri sırasında öğrendikleri ve açıklanmasında kooperatif veya ortaklar için zarar umulan hususları, kooperatif ortaklarına ve üçüncü şahıslara açıklayamazlar

7-Konut ve İşyeri Teslimi ile ilgili önemli değişiklikler

• İskan alınmadan şerefiye işlemlerinin yapılamayacak olması.

Madde-62: Yapıların fenni mesuller yahut yapı denetim kuruluşlarının denetçi, mimar ya da mühendisleri tarafından ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamen bitirildiğini belirten teknik rapor düzenlendikten yahut yapı kullanma izni alınmasına müteakip anasözleşmenin 23 üncü maddesinin 14 üncü bendi çerçevesinde oluşturulacak en az 3 (Üç) kişilik teknik heyet tarafından arsa bedeli, alt ve üst yapı, inşaat, ortak alan ve tesislerin maliyeti ile genel giderlerden tespit edilecek toplam maliyet bedelinden ortakların payına düşecek miktar hesaplanır. Buna konutların site girişine yakınlığı, bloktaki yeri, genel yerleşim planındaki konumu gibi diğer değer artırıcı özellikler göz önüne alınarak tespit edilecek rayiç fiyatlara göre takdir olunacak şerefiye bedelleri eklenmek suretiyle geçici maliyet bulunur.

• Kat irtifak tapusu verilebilmesi için %95 tamamlanma şart

Madde 64-Kooperatif dağılma kararı almadıkça parsellere ayrılarak arsa ya da hisselendirilerek arsa payı tapusu; 64 üncü maddede ki işlemler gerçekleştirilmeden veya fenni mesuller yahut yapı denetim kuruluşlarınca yapıların % 95 oranında bitirildiğini belirtir teknik rapor düzenlenmeden kat irtifakı tapusu; dağıtılamaz.

Bu hükme aykırı davranan yönetim kurulu üyeleri kooperatifin uğrayacağı zararlardan müteselsilen sorumludur.

• Etap, etap konut veya işyeri teslimi için ana sözleşme değişikliği şart

Konutların etaplar halinde yapılarak ortaklara dağıtılması ancak Bakanlıkça belirlenen usule uygun ana sözleşme değişikliği yapılması halinde mümkündür.

8-Yeni yönetime devir teslim için 10 gün azami süre konulmuştur.

Yönetim kurulu üyeleri ve çalışanları görev devir ve teslimleri sırasında, sorumlulukları altındaki para, mal, defter, belge ve diğer kooperatif varlıklarını genel kurul tarihinden itibaren en geç 10 (On) gün içerisinde bir tutanakla yeni görevlilere teslim etmekle yükümlüdürler.

9-Birden fazla paya ortak olanların parasal yükümlülüklerini yerine getirmemeleri durumunda ortaklıktan ihracı ile ilgili süreç netleştirilmiştir.

Yeni tip ana sözleşmede kooperatif ortaklığından çıkarılma maddesinde uygulamada tereddüt yaratan birden fazla ortaklığı olanlar ile ilgili hüküm eklenmiştir.

Madde birden fazla ortaklığı bulunan ancak ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen ortakların ihracını kolaylaştırması açısından olumludur.

Eklenen metin aşağıda yer almaktadır.

“2.fıkrada belirtilen koşullar birden fazla ortaklık payına sahip ortağın paylarından herhangi birine ve/veya payların toplamına ait parasal yükümlülükleri geciktirmesi halinde de geçerlidir.”

10-Kooperatif Ortaklık Devri ile ilgili Yönetim Kurulunun Sebepsiz yere geciktirilmesinin önüne geçilmeye çalışılmıştır.

Kooperatif ortaklığının devrinde yönetim kurulu tarafından devir işleminin sebepsiz yere geciktirilmemesi için ana sözleşmeye aşağıdaki şekilde madde eklenmiştir.

“Yasal bir sebep olmaksızın devralanın ortaklığını kabul etmeyen yönetim kurulu üyeleri devreden ve devralanın uğrayacakları zararlara karşı müteselsil sorumludurlar”

11-Genel Kurul Görev ve Yetkilerinde değişiklikler olmuştur.

Ana sözleşmenin genel kurul görev ve yetkileri başlıklı 23. Maddesine yeni maddeler eklenmiş olup, maddenin 6.fıkrası netleştirilmiştir.

• Hesap tetkik komisyonu: Ayrıca her ne kadar önceki ana sözleşmelere göre de hesap tetkik komisyonunun seçilmesi için genel kurul kararı zorunlu olsa da genel kurulun görev ve yetkileri maddesinde yazılmamış olduğundan mevcut ana sözleşmede bu husus düzeltilmiştir.
• Şerefiye komisyonunun kurulması ve şerefiye raporunun kabulü-reddi:Ayrıca daha önce yönetim kurulunun görev, yetki ve sorumluluğunda olan şerefiye komisyonu seçimi ile şerefiyeye ilişkin genel hususların belirlenmesi yetkisi genel kurula devredilmiştir.

Bu hususun son derece kapsamlı hazırlanan şerefiye raporlarının genel kurula sunumu ve anlatılması ile onay alınması noktasında zorluk yaratabileceğini düşünmekteyim.

Genel Kurulun Görevlerine Eklenen Yeni Maddeler

• Ortaklardan tahsil edilecek aidatların miktarı, ödeme tarihleri ve ödeme şartları ile gecikme halinde uygulanacak kanunların getirdiği yasal tavanı aşmayacak şekilde gecikme cezasını tespit etmek
• Hesap tetkik komisyonu seçmek ve bu komisyonun çalışması ile ilgili usul ve esasları tespit etmek
• Kura Çekim aşamasına gelindiğinde, konutların şerefiyelerine ilişkin genel hususları görüşerek karara bağlamak ve konut maliyet hesapları ile konut bedellerini hesaplayacak olan teknik heyeti belirlemek

12–Genel Kurul Toplantı Şekilleri ve Zamanı maddesinde değişiklik(birleştirme genel kurulları)

Ana sözleşmenin toplantı şekilleri ve zamanı başlıklı 25.maddesine genel kurulların 2yılda bir yapılabilmesi ile ilgili kısıtlama eklenmiş olup, inşaat aşamasında olan kooperatiflerin her yıl genel kurul yapma zorunluluğu ile ilgili madde eklenmiştir.

Eklenen metin “ Yapı ruhsatı alınması halinde her yıl yapılması gereken genel kurullar birden fazla hesap dönemi birleştirilerek yapılamaz”

13-Tek bir ortağın gerekli şartların taşınması durumunda Genel Kurula Çağrı Yapabilmesi imkanı getirilmiştir.

Ana sözleşmenin çağrıya yetkili organlar başlıklı 27.maddesine genel kurul çağrısının kolaylaştırıcı bazı ek maddeler eklenmiş ve mahkeme kararı ile tek bir ortağın dahi genel kurula çağrı yapabileceği hususu eklenerek konu ile ilgili tereddütler giderilmiştir.

Eklenen metin “Görev süresi dolmuş olsa dahi yönetim kurulu genel kurulu toplantıya çağırabilir.

…yönetim kurulunca bu isteğin zamanında yerine getirilememesi ve Çevre ve Şehircilik bakanlığına yapılan başvurulardan da bir sonuç alınamaması durumunda, istek sahipleri mahkemeye başvurarak genel kurulu bizzat toplantıya çağırma izni alabilirler.

Yönetim kurulunun devamlı olarak toplanamaması, toplantı nisabının oluşmasına imkan bulunmaması veya mevcut olmaması durumlarında, mahkemenin izni ile tek bir ortak genel kurulu toplantıya çağırabilir. Mahkeme kararı kesindir”

14-Kooperatif Yönetim Kurulu Seçimindeki Karar Yeter Sayısı Netleştirilmiştir.

Yönetim ve denetim kurulu seçimlerinde ise ortakların 1/4 ünün hazır bulunması şartıyla yarıdan fazlasının oyunu almış olmak koşulu aranmaksızın en çok oyu alan adaylar seçimi kazanır.

Örnek olarak 800 ortaklı bir kooperatifte 200 ortak genel kurula katılmış ise ve A grubu 30 B grubu 20 oy almış olsa bile A grubu seçimi kazancaktır.

15-İbraya red oyu verenlerin dava açma süresi uzatılmıştır.

Genel kurulun, sorumluluktan ibraya ilişkin kararı, ibranın kapsadığı açıklanan maddi olaylara ilişkin olarak, kooperatifin, ibraya olumlu oy veren ortaklarının dava hakkını kaldırır. Diğer ortakların dava hakları da ibra tarihinden itibaren 6 (Altı) ay geçmesiyle düşer.