Kooperatiflerde Kentsel Dönüşüm Süreci-1
İstanbul başta olmak üzere bugün birçok kentimizde 1999 yılı öncesinde veya sonrasında inşaatı tamamlanarak oturuma/işletmeye açılmış olan büyük konut ve işyeri yapı kooperatifleri mevcut.
Bu kooperatiflerden bir kısmı yapı kullanma izin belgesi yani iskân alarak, bir kısmı ise imar barışı ile ferdileşip, tapuları ortaklara dağıtırken, kalan bazı kooperatifler ise çeşitli problemler nedeni ile henüz ferdileşme aşamasına gelememişlerdir.
Bu noktada; her kooperatifin kendine has durumu farklılık arz edebileceği için kentsel dönüşüm sürecinde de izleyecekleri yolların farklı olması söz konusu olmaktadır.
Çok detaya inmeden genelde yapı kooperatiflerin mevcut durumlarını aşağıdaki gibi sıralayabiliriz;
a-) Yapı Kayıt Belgesi almamış, İskan alamamış, arsasının mülkiyeti kooperatif üzerinde duran, yaşam başlamış yapı kooperatifleri
b-)Yapı Kayıt Belgesi almış, ancak imar barışı ikinci aşamaya geçerek ferdileşme sürecinin tamamlayamamış yapı kooperatifleri
c-) İmar Barışı yolu ile kat mülkiyeti tapusu almış ancak imar barışında yapı denetim zorunluluğu olmadığı için binalarına yapı denetim yaptırmadan tapuları dağıtan yapı kooperatifleri
d-) Olması gereken süreci izleyerek yapı ruhsatı almış, sonrasında da yapı ruhsatına uygun olarak inşaatı tamamlamış ve iskan alarak, ortakları adına ferdileşme işlemini tamamlamış, devamında tasfiye sürecine başlamış veya başlayacak yapı kooperatifleri (veya kooperatife ait gayrimenkullerin de ferdileşme sonrası kalması nedeni ile yapı kooperatifinin tüzel kişiliğinin devam ettiği kooperatifler)
e-) Kat mülkiyeti tapularını ortaklara dağıtarak süresi içinde işletme kooperatifi olarak amaç ve tür değişikliğini gerçekleştirmiş kooperatifler
Görüldüğü üzere kooperatiflerin bulundukları aşamaların farklı olması nedeni ile kentsel dönüşüm sürecinde de farklı yöntemler izlemesi gereklidir.
1-Eğer kooperatif ortakları adına taşınmaz tahsisini yapmış ve gerek kat mülkiyet gerek kat irtifakı tapularından herhangi birini ortakları adına çıkarmış ise artık kentsel dönüşüm sürecinde hak ve yetki kat maliklerindedir. Bu noktada kat malikleri arasında kentsel dönüşüm için aranacak nisap bilindiği üzere 2/3 dür.
2-Ancak eğer kooperatif henüz ferdileşme işlemini gerçekleştirmemiş ise kentsel dönüşüm kararı, kooperatifin olağan veya olağan üstü genel kurulunda alınacaktır. Bu genel kurulda toplantı nisabı 1/4, karar nisabı ise katılanların yarıdan bir fazlasıdır. Ağırlaştırılmış nisap aranmaz.
Özet olarak şu aşamada; kooperatiflerde ortaklar bireysel olarak riskli yapı tespiti yaptırmaktan çekiniyorlar ise mutlaka kooperatifin haziran ayı sonuna kadar yapacağı olan genel kurul gündemine bu hususta gündem maddesi ekletmeleri gereklidir.
Bilindiği üzere kooperatiflerde gündeme madde eklenmesi (eğer yönetim kurulunun hazırlamış olduğu gündemde ilgili madde yok ise) iki farklı yöntem ile söz konusu olabilmektedir.
Toplantı gününde kentsel dönüşüm veya riskli yapı tespiti ile ilgili maddenin gündeme eklenmesi maalesef mümkün değildir.
Bu nedenle kooperatifin genel kurul toplantısından en az 20 gün önce ve yine en az 1/10 ortağın noterden müştereken gönderecekleri bildirim ile gündeme madde eklenebilmektedir.
Noterden bu bildirim yapıldığı takdirde ayrıca divan başkanı tarafından oylama yapılmaz. Sadece toplantı başlamadan önce gündemin hangi maddesinde görüşüleceği ile ilgili olarak ortaklara bilgilendirme yapılır.
Saygılarımla
