İmar Barışı ile Yönetim Planları Güncellenerek Mevcut Sorunlar Çözülebilir mi ?

Hazırlayan: Evren ÖZMEN

Bilindiği üzere Toplu Yapı, Site ve apartmanlarda Hukuksal alt yapıyı kuran en önemli belge, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımı yapılmış olan yönetim planıdır. Bir çok site ve kooperatifte, uzmanına hazırlatılmamış, kırtasiyeden alınarak tapu müdürlüğüne tescil edilmiş yönetim planları nedeni ile içinden çıkılamaz sorunlar oluşmuş, davalar açılmış, komşuluk ilişkileri bozulmuştur.

Bu hususta benim ilk aklıma gelenler ortak alanların kullanımı noktasında kural eksiklikleri, blok temsilciliği hususunun yazılmaması veya eksik yazılması, tahsisli alanların hakkaniyete uygun dağıtılmaması ( eklenti değil !) evcil hayvan besleme konusu, aidatların hesaplanma yöntemlerinin akıllı binalardaki giderler için yorumlanmasının güçlüğü, demirbaş harcaması ile rutin harcamaların birbirlerinden ayrılması noktasında hatalı yorumlamalar, muhasebe usüllerinin günümüz şartları için yetersiz kalması gibi. ( Bütçesi 10.000.000 TL üzeri bazı sitelerde bile hala işletme defteri ile gelir ve gider tutulmaya çalışılması veya Yazlık bölgelerde Kalorifer, Isınma sistemi olmayan yapılarda kalorifer giderinin paylaştırıldığı yönetim planları bile mevcuttur )

Yukarıdaki problemlere özellikle tebligat sorununu eklemedim. Çünkü bence tebligat sorunu daha detaylı incelenmesi gereken bir konu olup yönetim planı ile bu sorunun çözümlenmesi mümkündür. 7201 Sayılı Tebligat kanununun Bağımsız bölüm sahiplerine tebligat başlıklı maddesinde “Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.” denilmektedir. Ancak bu madde hükümleri işletme projesinin tebliği, toplantı çağrıları ile yönetimsel işlemler dışında hüküm ifade etmez.(Yargıtay 18. HD E: 2007/7421 K: 2007/10712 T: 06.12.2007)

İşte tam bu noktada yönetim planının önemi ortaya çıkmaktadır. Yönetim planı doğru hazırlandığı takdirde site ve kooperatiflerde tebligat masraflarının minimuma indirilmesi mümkün olabilecektir. Bu konuya en basit çözüm toplantı gün ve saatlerinin yönetim planına yazılarak ayrıca tebliğ edilme zorunluluğunu ortadan kaldırılması olabilir.

İmar Barışı Sürecinin Yönetim Planı ile olan ilgisi hakkında bilgi vermeden önce genel bazı bilgilerin verilmesinin uygun olacağını düşünüyorum.

Yönetim Planının Konusu Nedir ?

Sitenin bütününü (blok ve bağımsız bölümler ile bunların eklentileri, tahsisli alanlar, ortak kullanım yerleri ve alt yapı tesisleri, ticari amaçlı kullanılabilecek tesisler, otoparklar, yasal düzenlemelerin elverdiği takdirde kamusal alanları, v.s.) yatay ve dikey mülkiyet anlamında kapsayacak kat mülkiyeti ilişkisi ve bunun yönetimi, yönetim planının konusunu oluşturur.

Yönetim Planı Ne Zaman Hazırlanması Gerekmektedir ?

Bu konuyu netleştirmek için inşaat sürecinin bütün adımlarını bilmek gerekli olduğunu düşünüyorum. Bu nedenle aşağıdaki gibi bir infografik hazırladım.

Grafikte görüldüğü üzere kat irtifakı kurulduğunda yönetim planının tapu müdürlüğüne tescil edilmesi gerekmektedir. ( 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 14)

 

 

 

Yönetim planı hazırlanmadan önce mutlaka

1-Proje müellifi ile görüşüp, bağımsız bölümlere ve ortak alanlara verilecek arsa paylarının projeye ve ruhsata uygun olarak verilmesinin sağlanması gerekmektedir.

2-Ortak alan olarak var olan yerlerin konutların/işyerlerinin bulunduğu parsel içinde mi, ayrı parselde mi yer aldığı önem arz etmektedir

3-Tapu fotokopisi,

4-İnşaat ruhsat fotokopisi,

5-Onaylı proje,

6-Yerleşim planı, (konut/işyeri numaralarını belirtir şekilde)

7-Kaç adet konut/işyeri olduğu, (villaların/konutların büyüklüklerinin farklı olup olmadığı, kat irtifakı kurulurken arsa paylarının farklı olup olmayacağı)

8-Konut veya İşyerlerinin dışında sitede başka hangi yapıların ve tesislerin olduğu,

9-Sitenin adı netleştirilmelidir.

10- Yaşam kuralları ile ilgili önemli konular (Evcil hayvanlar yönünden bir yasak yada sınırlama getirilip getirilmeyeceği v.b.)

11-Kat malikleri kurulunun hangi tarihlerde yapılmasının uygun olacağı.

12-Tahsisli alanlar olup, olmayacağı

13-Bağımsız bölümlere eklenti yapılıp, yapılmayacağı

14-Geçici yönetim kurulunun süresi (sınırlamaları aşmamak kaydı ile )ve kimlerden oluşacağı belirlenmelidir.

Eklenti Nedir ? Tahsisli Alan Nedir ?

Eklenti :Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere eklenti denir. Eklentiler tapu siciline kayıt edilir ve tapu üzerinde belirtilir.

Tahsisli Alan ise Yönetim planı ve ekleri ile belli yerler belli maliklere bırakılabilir .Tapu sicilinde kayıt edilmiş, tapu belgesi üzerinde belirtilen eklentiler haricinde , gerek mimari, gerekse fonksiyon ve kullanım açısından, imar kanunu, mimari proje vs ile bağımsız bölümlere özgülendirilememiş ,hakkaniyete uygun tahsislerin ( Tahsisli alan) yönetim planları ile yapıldığı uygulamada görülmektedir.

Yönetim planında belli bağımsız bölümlere ayni haklar tesis edilirken bütün maliklere eşit davranılması gerekmektedir. “

Çünkü Ortak yerlerden malikin kullanma ve yararlanma hakkı, yönetim planına konulan bir maddeyle kaldırılamaz. Yönetim planının tapuya verilmiş olması yine bu kuralı değiştiremez. Kat Mülkiyeti Yasası’nın 28.maddesinde, yönetim planında kullanma amaç ve şeklinin gösterileceğinin bildirilmiş olması, hak sahibi olanların bu haklarını hangi amaçla ve ne biçimde kullanacaklarının belirtilmesini sağlamak içindir. Yasa, ortak yerdeki bir hakkın kullanılmasını ortadan kaldıracak hükümler konulmasına elverişli değildir”. (Y.5.HD., 18.3.1971, E.2144, K. 2516;) Odyakmaz , s. 224 veya Hasan Özkan İzahlı İçtihatlı Kat Mülkiyeti Davaları ve Tatbikatı , Ankara, 1975, s. 257).

Sonuç olarak yazımızın konusu imar barışı olması nedeni ile bilindiği üzere yapı kayıt belgesi alınmasına müteakip kat mülkiyeti tapusu alınması ile ilgili süreçte bütün maliklerin muvafakatı alınması gerekmektedir. Muvafakat metninde yönetim planının hazırlanarak tapuya tescili ibaresi bulunduğu takdirde sitenin veya apartmanın yıllardır yaşadığı sorunların çözümüne yönelik elde edilen tecrübelerden elde edilen çıkarımlar ile ilgili maddeler yönetim planına eklenerek tapuya tescil edilmesi sağlanabilir.

Somut olarak bu maddeler neler olabilir denilir ise

• Hatalı Parklara, Gürültü ses v.b. ilişkin ceza tutarları yok ise eklenebilir veya tutar revize edilebilir
• Fiilen işyeri olarak kullanılan ama eski yönetim planında sadece konut kullanımına ilişkin olarak hazırlanmış yönetim planı hükümleri revize edilebilir.
• Eski yönetim planında evcil hayvan yasak ise, gürültü ve rahatsızlık vermeyecek evcil hayvanların beslenebileceğine ilişkin hüküm eklenebilir.
• Tahsisli alanların düzeltilmesi , aynı zamanda projede arsa payları da düzeltilebilir.
• Balkon kapama konusunda her ne kadar içtihad oluşsa da bu konu da eklenebilir.
• Ortak alanların işgali ile ilgili cezai yükümlülükler günün şartlarına göre güncellenebilir ve caydırıcı hale getirebilir.
• Yönetim ve denetim kurulu huzur hakları konusunda alınan sorumluluk ile orantılı olarak hesaplama veya kriter eklenebilir.
• Giriş katta oturanlara asansör giderleri ile ilgili daha az pay verilmesi hususu ( Yönetim planı ile bu husus yapılabilir)

Yukarıdaki hususlara ek olarak bir çok husus eklenebileceği gibi günün şartlarına uygun olmayan maddelerin de çıkarılması mümkündür.

Saygılarımla