Sat ve Geri Kiralama

Erdoğan Karahan
Yeminli Mali Müşavir
İstanbul Denetim ve YMM AŞ. Genel Müdürü erdogankarahan@istanbulymm.com

ŞİRKET AKTİFİNDE YER ALAN GAYRİMENKULLER ARTIK BİRER FİNANSMAN KAYNAĞI:

Şirketlerin aktiflerinde gerek fabrika, depo, ofis gibi kullandıkları, gerekse arsa ve arazi gibi yatırım amacıyla elde tuttukları birçok gayrimenkul bulunabilir. Bu gayrimenkullerin atıl durumdan çıkarılarak ekonomiye kazandırılması ve şirketin sermaye yapısının güçlendirilmesi amacıyla, literatürdeki adıyla “İştirak Hissesi ve Gayrimenkul satış kazanç istisnası” olarak bilinen uygulama, Türk Vergi Sisteminde (5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu) yıllardır mükelleflerin yararlandıkları bir uygulama olarak varlığını sürdürmektedir.

Şirketlerin aktifine en az iki yıldır kayıtlı bulunan gayrimenkuller kanunda belirtilen şartların yerine getirilmesi kaydıyla satılmaları durumunda, satıştan elde edilen kazancın %75’i, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/e maddesine göre kurumlar vergisinden istisna tutulmaktadır. Bunun yanı sıra bu kapsamdaki bir gayrimenkulün satışı aynı zamanda 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-r maddesine göre katma değer vergisinden de istisna tutulmuştur.

İşletmelerin aktifinde kayıtlı olan taşınmazların ekonomiye kazandırılması, şirketlerin sermaye yapılarının güçlendirilmesi, kredi talep edilmesi ve alınması sürecinde yaşanan gecikmeler, finansman sıkıntılarının aşılması ve acil nakit ihtiyaçlarının karşılanmasıamacıyla, kanun koyucu bu defa 6495 sayılı kanunla, birçok açıdan kolaylıklar sağlayan, adeta devrim niteliğinde bir istisna hükmü tesis etmiştir. Makalemizin konusunu bu yeni düzenlemenin sağladığı avantajlar oluşturmaktadır.

Şimdi Gel de Gayrimenkulü Satma:

Şirket aktifinde; dükkan, otel, üretim tesisi, arsa, arazi, yönetim binası,fabrika, ofis, depo gibi gayrimenkuller bulunan ve nakit ihtiyacı olan işletmeler artık bankalardan kredi almak için türlü sıkıntıların için girmeyecek, daha kolay ve daha az maliyetli olan sat, kiralave tekrar geri alyöntemini uygulayabileceklerdir. Bu yeni yöntemin uygulanabilmesi için öncelikle finansal kiralamanın tanımı değiştirilmiş ve düzenleme tam olarak amacına ulaşsın diye vergi kanunlarında da gerekli düzenlemeler yapılmıştır.

Finansal kiralamanın yeni tanımı: “kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir.” Şeklindedir. Bu tanımlamaya göre kiracı elindeki varlığı finansal kiralama şirketine satıp, tekrar finansal kiralama

şirketinden aynı varlığı kiralayabilecektir. Bu durumda finansal kiralama şirketine satış yapan ve kiracı aynı işletme olacaktır. Böylece kiracı elindeki mevcut bir varlık ile finansman temin etmiş olacaktır.

Sat Kirala ve Tekrar Geri Al Yöntemi Olarak Adlandırabileceğimiz Bu Yöntem Nedir ve Nasıl İşlemektedir?

Düzenlemenin özü,şimdiye kadar yaygın olarak kullanılan şirket aktifine kayıtlı olan veya ortağa ait gayrimenkulün bankaya ipotek verilmesi ve karşılığında kredi alınması uygulamasının bir adım öteye taşınmasıdır.

Şirket, elindeki gayrimenkulü finansal kiralama şirketine satar ve parasını alır,finansal kiralama şirketi bu gayrimenkulü, şirkete finansal kiralama sözleşmesi ile kiralar, kira süresincegayrimenkulü kiralayan şirket tarafından leasing şirketine finansal kiralama bedeli (kira) ödenir,finansal kiralama sözleşmesinin sonunda şirket gayrimenkulü tekrar finansal kiralama şirketinden satın alır.

Bu yasal düzenleme vergisel yükler sebebiyle uygulanamaz bir hal almasın diye yapılan bazı vergi düzenlemeleri ile desteklenmiştir. Şimdi yapılan vergisel düzenlemelere değinelim.

Örneğin; Bir şirket aktifine 1 milyon TL. bedellekayıtlı olan ancak piyasa değeri de 7 milyon TL. olangayrimenkulünü, anlaştığı bir Leasing şirketine satıp 7 milyon lirayı tahsil ederek finansman sıkıntısını çözebilir.

-Taşınmaz Satışının 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5/e Fıkrasında Düzenlenen Kurumlara Yapılmış Olması Gerekir; Bu kurumlar, kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı yapan varlık kiralama şirketleri ile finansal kiralama şirketleridir. (Satış halihazırda uygulanmakta olan istisna hükümlerine göre bu kurumlar dışında kalan gerçek veya tüzel bir kişiye yapılırsa yeni düzenlemeden değil de eski hükümlerden yararlanılacaktır.)

-Satış İşlemi Sonucunda Elde Edilen Kazanç Kurumlar Vergisinden İstisnadır; Yani şirket elde etmiş olduğu 6 milyon TL. kazanç için kurumlar vergisi ödemeyecektir.Yeni düzenlemede elde edilen kazancın tamamı kurumlar vergisinden istisnadır. (Gayrimenkulün satışı varlık kiralama şirketleri ve leasing şirketleri dışında kalan kişi veya kurumlara yapılmış ise diğer şartları taşımaları durumunda istisna, %75 olarak uygulanmaya devam edecektir.)

-Satış İşlemi Aynı Zamanda Katma Değer Vergisinden de İstisna Tutulmuştur; Yani satışı gerçekleştiren şirket 7 milyon tutarında bir satış faturası düzenleyecek ancak bu faturada KDV hesaplamayacaktır.(Katma Değer Vergisi Kanunu 17/4-ubendine göre “Menkul, gayrimenkul ve maddi olmayan varlıkların, varlık kiralama şirketlerine devri ile bu varlıkların varlık kiralama şirketlerince kiralanması ve devralınan kuruma devri.” Katma Değer Vergisi Kanunu 17/4-yhükmüne göre de “21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama

şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri.”KDV’den istisnadır.

-İki Yıllık Süre Şartı Kaldırılmıştır; Öteden beri uygulanmakta olan“İştirak Hissesi ve Gayrimenkul satış kazanç istisnası” olarak adlandırdığımız uygulamada, satılacak olan gayrimenkulün istisnadan yararlanabilmesi için şirket aktifinde en az 2 yıldır kayıtlı olması şartı aranırken, yeni düzenlemede herhangi bir süre sınırı yoktur. Bir yıl önce alınarak şirket aktifine kaydedilen bir gayrimenkulün dahi belirlenen kurumlara satılması halinde istisnadan yararlanılacaktır.

-İstisna Tutarı Yüzde Yüzdür; Bunun yanı sıra öteden beri uygulanmakta olan “İştirak Hissesi ve Gayrimenkul satış kazanç istisnasında” satıştan elde edilen kazancın %75’i kurumlar vergisinden istisna iken, %25’i kurumlar vergisine tabi tutulmuştur. Ancak yeni düzenlemede satıştan elde edilen kazancın tamamı kurumlar vergisinden istisnadır.

-Satış İşleminde Düşük Oranlı Harç Uygulanacaktır;492 sayılı Harçlar Kanununun Tapu ve Kadastro işlemlerinden alınacak harçlar başlıklı (4) sayılı tarifesinin “I-Tapu işlemleri” bölümünün yirminci fıkrasına eklenen (g) bendinde “Satıp geri kiralama yöntemi ile gerçekleştirilen kiralama sözleşmeleri kapsamında kiracı tarafından sözleşme süresi sonunda geri alınmak kaydıyla kiralanan taşınmazların kiralayana satışı sırasında devredenden…binde 3,96”oranında tapu harcı alınacağına dair hüküm yer almaktadır. Normal satış işlemlerinde tapu harcı binde 20 olarak uygulanmaktadır.

Daha sonra Leasing şirketine satılan gayrimenkul yapılanfinansal kiralama sözleşmesiyle leasing şirketinden geri kiralanır. Yani işletme artık kendi gayrimenkulünün maliki değil kiracısıdır.

-Bu Kiralama İşlemi Karşılığında Leasing Şirketine Ödenen Faizler ve Kiralar Gider Olarak Yazılabilir; Bu uygulama da yapılan düzenlemenin diğer bir artısıdır. Satış işleminden sonra şirketin eline yüklü bir miktarda nakit geçtikten sonra, şirket küçük bedeller halinde geri ödemelerde bulunmakta ve bu ödemelerini de giderlerine yansıtabilmektedir.

-Ödenen Kiralar KDV’den İstisna Tutulmuştur;KDV Kanunu 17/4-y bendine yukarıda değinilmiştir.

-Gayrimenkulün Geri Alım İşlemi de KDV’den İstisnadır; KDV Kanunu 17/4-y bendine yukarıda değinilmiştir.

-Kiralama İşleminin Sonunda İşletme Kendi Gayrimenkulünü Herhangi Bir Bedel Ödemeden Geri Alır; Çünkü gerekli olan geri alım tutarı zaten aylık taksitler halinde kira olarak leasing şirketine ödenmiştir.

-Taşınmazın Geri Alınma İşlemi Tapu Harcından İstisnadır;Satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır.

DEĞERLENDİRME:

Normal şartlarda da kredi ihtiyacı olan bir şirket tarafından Bankalara müracaat edildiğinde, çoğu zaman şirketin aktifine kayıtlı gayrimenkuller üzerine kredi veren banka tarafından ipotek koyulmaktadır. Yani şirketlerin aktifinde bulunan gayrimenkuller bankalardan sağlanan finansman ihtiyacının garantisini oluşturmaktadır.

Kanun koyucu yapmış olduğu bu yeni düzenleme ile aktife cari değerinden daha düşük bir bedelle kayıtlı olan gayrimenkulü bulunan, ancak Türk Vergi Sistemi gereği satış yapmadan gayrimenkulünü güncel değerine yükseltemeyen şirketlerin imdadına yetişmiştir. Böylece şirketlerbankalardan kredi almak için uğraşmak zorunda kalmayacak, sat, kirala ve geri al yöntemi ile daha az bir maliyetle finansman ve nakit ihtiyaçlarına çözüm üretebilir duruma geleceklerdir.Sağlanan bu kadar avantajdan sonra insanın tapu dairesine kadar koşası geliyor.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir