Bağımsız bölümün mülkiyetini, başlangıçta veya sonradan kazanan kişi, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi hükmü uyarınca tüm kat maliklerini ve onların külli ve cüz’i haleflerini bağlayan sözleşme niteliğinde olan yönetim planında malik için öngörülen bütün sorumluluk ve yükümlülükleri üstlenmiş olur. Bunların ayrıca tebliğine gerek yoktur. Böylece, yönetim planında bir ödeme tarihi belirlenmiş ise artık herhangi bir tebligat veya duyuru yapılmamış olsa bile her kat maliki gider ve avans borcunu sorup öğrenerek, bu miktarı yöneticiye veya yönetim planında belirtilen yere ödemek zorundadır. Avans ve ortak gider alacağının yönetim planı (sözleşme) hükmü uyarınca muacceliyet kesbettiği tarihte temerrüt de gerçekleşmiş olur.
TC. YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
Tarih :12.06.2002
Esas No: 2002/18-474
Karar No:2002/514
ÖZET :Bağımsız bölüm mülkiyetini kazanan kişi, yönetim planında malik için öngörülen bütün sorumluluk ve yükümlülükleri üstlenmiş olur. Ortak gider alacağı, yönetim planı uyarınca muacceliyet kesbettiği tarihte (ayrıca tebliğe gerek olmaksızın) temerrüt gerçekleşmiş olur(634 s. KMK. m.10,12,20,22,28,37)
Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı, yapılan yargılama sonunda; (Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 15.11.2001 gün ve 2001/657 E-1178 K. sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Onsekizinci Hukuk Dairesinin 12.2.2002 gün ve 2001/12408-2002/1536 sayılı ilamı ile (…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özelliklere delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak; Yargıtay uygulamalarında, ortak gider borçlusuna işletme projesi veya kat malikleri kurulu karar, tebliğ edilmemiş olsa da, bu konudaki aidat borcunun varlığının kendisine noter aracılığı veya icra takibi sureti ile çıkartılan ödeme emri tebliğ edilmek sureti i!e duyurulmuş olması halinde, bu tebliğ tarihinden itibaren gecikme tazminatından sorumlu olacağı kabul edilmektedir.
Somut olayda, davalıya bağımsız bölümü satın aldığı, tarihten itibaren miktarda gösterilmek sureti ile ortak gider borcunun bulunduğu noter aracılığı île 18.5.2000 tarihinde usulüne uygun olarak tebligatla duyurulmuş olduğuna göre bu tebliğ tarihinden itibaren gecikme tazminatına hükmedilmesi gerekirken bu hususta hüküm kurulmamış elmas, doğru görülmemiştir..) gerekçesiyle bozu arak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz eden: Davacılar vekili
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, ortak yönetim gideri (aidat) ila ana taşınmazın onarım giderinden düşen payın ödenmemesi nedeniyle yürütülen icra takibine vaki itirazın iptali ile icranın devamına ve asıl alacak yanında gecikme tazminatına ve icra inkar tazminatına karar verilmesi istemine ilişkindir.
Davanın kısmen kabulüne dair mahkeme kararında, gecikme tazminatına yer verilmeyip fazla istek reddedilmiş, karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairesince yukarıda belirtilen gerekçe ile bozulmuştur.
Bozma üzerine yerel mahkemece, usulüne uygun tebligatın yokluğu nedeniyle temerrüdün gerçekleşmediği gerekçe gösterilerek, “ilk hükümde direnilmesine” ve “gecikme tazminatı isteminin reddine” karar verilmiştir. Görüldüğü üzere yerel mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık, gecikme tazminatına hükmedilmesinin koşullarının oluşup oluşmadığı noktasında toplanmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasasının konuya ilişkin 20. maddesi, kat mülkiyetine tabi ana taşınmazın bakımı ve onarımı ile ortak yerlerinin çalıştırılması için gerekli giderlerin ve bu giderleri karşılayacak avansların kat malikleri tarafından ödeneceğini hükme bağlamış, 22. maddesi de bağımsız bölümlerde kira akdine ya da başka bir sebebe dayanarak devamlı olarak ondan faydalanan kişileri de belli koşullarla bu gider ve avanstan sorumlu tutmuştur. Yasanın 20. maddesinin değişik ikinci fıkrası ise, gider ve avans borcunun tamamının zamanında ödenmemesi halinde ödeme tarihine kadar geçen günler için aylık %10 hesabıyla gecikme tazminatı ödenmesini öngörmüştür. Yasanın bu yalın ve buyurucu hükmü karşısında, eğer gider ve avans payı yönünden koşullar oluşmuş ve ödenmesi gerekiyorsa, bu ödemenin gecikmesi durumunda gecikme tazminatının da ödenmesi gerekir. O halde, gider ve avanstan sorumlu olan kişinin gecikme tazminatı ödeyip ödemeyeceği değil, hangi tarihten itibaren ödeyeceğinin belirlenmesi sorunu önemlidir. Nasıl ki ödenmeyen bir borç ya da tazminat için faiz ödenmesi söz konusu ise, ödenmeyen gider ve avans borcu için de yasada öngörüldüğü üzere gecikme tazminatı ödenecektir. Faizin hangi tarihten geçerli olarak ödeneceği ise alacağın türüne, muaccel olduğu tarihe veya temerrüt tarihine göre belirlenir.
Kural olarak, Kat Mülkiyeti Yasasında ödenmesi öngörülen gecikme tazminatı, bağlı bulunduğu ve ayrıntısı olduğu asıl gider ve avansın ödenmesi gerektiği tarihten itibaren hesaplanmalıdır. Ancak, Kat Mülkiyeti Yasası, kat malikleri veya kat sakinleri tarafından ödenmesi gereken gider ve avansın belirlenmesini bir yönteme bağlamıştır. Yasanın 37. maddesi, ana taşınmazın yönetim ve diğer giderlerini karşılamak üzere bir işletme projesinin hazırlanmasını ve bu projeyle gider ve avansların miktar ve ödeme zamanlarının belirlenmesini, projenin ilgililere tebliğ edilmesini öngörmüştür. Bu suretle, yönetici tarafından düzenlenmiş ve kat malikleri kurulunca onaylanmış bir proje bulunmadığı takdirde, bu hususları içeren kat malikleri kurulu kararı da aynı işleve ve geçerliliğe sahiptir. Görüldüğü üzere, gider ve avans payının belirlenmesi ve ödenebilir hale gelmesi için bu proje veya kararın varlığı gerekir (olduğu gibi), gider ve avansın ödenmesinden sorumlu olan kat maliki ya da sakininin bundan haberdar olması, miktarını ve ödeme zamanını bilmesi lazımdır.
İşletme projesinin veya bu konudaki kat malikleri kurulu kararının ilgililere tebliğ edilmiş olması ya da ilgilinin kat malikleri kurulu kararının alındığı toplantıda hazır olması durumunda gider ve avansın miktarı ile ödeme zamanı bakımından bir sorun olmadığı için, gecikme tazminatının başlangıç tarihinde de sorun bulunmamaktadır. Zira bu tarihin, avans ve giderin ödenmesi gerektiği tarih olduğu açıktır.
Kendisine işletme projesi tebliğ edilmeyen ya da bu husustaki kat malikleri kurulu toplantısına katılmadığı gibi toplantıda alınan kararların kendisine tebliğ edilmeyen kat maliki veya sorumlu sakinin ise, işletme projesi veya toplantıda alınan kararları aşağıda belirtilen şekillerde öğrendiği tarihten itibaren ortak gider ve avansın ödenmesinden ve dolayısıyla gecikme tazminatından sorumlu tutulması gerektiği kabul edilmelidir:
Bu konuda önce şu hususu belirtmekte yarar görülmüştür: Bağımsız bölümün mülkiyetini, başlangıçta veya sonradan kazanan kişi, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi hükmü uyarınca tüm kat maliklerini ve onların külli ve cüz’i haleflerini bağlayan sözleşme niteliğinde olan yönetim planında malik için öngörülen bütün sorumluluk ve yükümlülükleri üstlenmiş olur. Bunların ayrıca tebliğine gerek yoktur. Böylece, yönetim planında bir ödeme tarihi belirlenmiş ise artık herhangi bir tebligat veya duyuru yapılmamış olsa bile her kat maliki gider ve avans borcunu sorup öğrenerek, bu miktarı yöneticiye veya yönetim planında belirtilen yere ödemek zorundadır. Avans ve ortak gider alacağının yönetim planı (sözleşme) hükmü uyarınca muacceliyet kesbettiği tarihte temerrüt de gerçekleşmiş olur.
Bundan ayrı, ana taşınmazın, kat maliklerinin vereceği gider karşılığı avansla ısıtma, temizlik, bakım, onarım, kapıcı ücreti gibi harcamalarını karşılayıp ayakta duracağı ve kat maliklerinin herhangi bir kişi veya zümre, ana kar veya başka bir biçimde yararlanma amacı güden ticari işletme değil, bir dayanışma ve komşuluk topluluğu niteliğinde olduğu gerçeği karşısında, formalite ve biçime gerektiğinden fazla önem verilmeyerek ilgili kişinin bu sorumluluğunu öğrenmiş olmasının yeterli olduğunun kabulü gerekir. Diğer bir deyimle,ilgili sorumluya işletme projesi tebliğ edilmemiş, kendisi bu konudaki kat malikleri kuruluna katılmamış olsa bile, her kat malikinin ana taşınmazın yönetimi ve bakımı için bir aidat ödenmesi gerektiğine dair teamülün idrakinde bulunduğu gerçeği de gözetilerek, bu gider ve avans karşılığını aydan aya öderken, bunları ödememesi için haklı ve yasal neden olmadığı halde bu ödemeden kaçınması, herşeyden önce her hukuki ilişkide varlığı vazgeçilmez bir unsur olan iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, ilgilinin kendisine işletme projesi tebliğ edilmiş veya bu konudaki kat malikleri kuruluna katılmış gibi avans ve giderin ödenmesinin gerektiği tarihten itibaren gecikme tazminatından sorumlu tutulması gerekir.
Yukarıda sözü edilen haller dışında da, kat mülkiyeti rejiminin, kat malikleri arasında öngördüğü ilişkinin niteliği, sorumluların iyi niyetinin asıl olduğu ve ana taşınmazın yönetimine yasayla yüklenen görev ve sorumluluklar ile hakkaniyet gerekleri gözetildiğinde, bu başlangıcın mutlaka bir “resmi ıttıla”, “belgelendirilmiş bir bilgi edinme” olması gerekmediği dikkate alınmalıdır. Bu bağlamda, bir kat maliki ya da sorumlu sakin, ödeme için kendisine ya da Tebligat Kanununa 3220 sayılı Yasa ile eklenen ek madde uyarınca bağımsız bölümlerinde oturanlara taahhütlü bir mektup veya imzalarını içeren dahili bir tebligatla duyuru yapılmış olması halinde bu duyuru tarihinden; bu da yoksa haklarındaki icra takibi nedeniyle icra veya ödeme emrinin tebliği tarihinden, doğrudan dava açılmış ise dava tarihinden; kendiliğinden asıl gider ve avansın bir bölümünü ödediği takdirde ödenmeyen bölüm için bu ödeme tarihinden itibaren gecikme tazminatından sorumlu tutulmalıdır. Daha önce de belirtildiği gibi ödenmesinde temerrüde düşülen herhangi bir borç söz konusu olduğunda nasıl faiz ödenmesi gerekiyorsa, gider ve avans borcunun ödenmesinde yukarıdaki esaslara göre temerrüde düşen kat maliki az önce açıklanan koşullarla belli bir tarihten itibaren gecikme tazminatı ödemek durumunda olup, mücerret işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararıkendisine tebliğ edilmediği gerekçesi ile bunu ödemekten kaçınamaz.
Somut olayda, 10.2.1974 tarihinde bütün maliklerin oybirliğiyle düzenlenmiş bulunan dava konuşu ana taşınmaza ait yönetim planının 14. maddesi, “apartman ortak giderleri yakacak ve diğer masraflar için lüzumlu avanslar her ayın en geç 5’ine kadar kat malikleri tarafından makbuz mukabilinde yöneticiye veya bankada açılacak hesaba yatırılacak veya verilecektir.” hükmünü içermektedir. Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi uyarınca bütün kat maliklerinin yanı sıra onların külli ve cüz’i haleflerini de bağlayan, sözleşme niteliğinde olan yönetim planının 14. maddesinin yukarıda açıklanan hükmünü, ilk düzenlenişi sırasında imzası bulunmayıp da sonradan bağımsız bölüm satın alarak malik olanlar da bilmek ve uymak zorundadırlar.
Bu bakımdan her kat maliki, yönetimle iletişim kurarak ödemesi gereken meblağı öğrenip yönetim planında öngörülen tarihi geçirmeden tediyede bulunmalıdır. Aksi halde, temerrüde, düşeceğinden gecikme tazminatı ile sorumlu olacaktır. Bağımsız bölümü sonradan edinen kat malikinin kendisi yönünden bağlayıcı olan yönetim planını devir anında öğrendiğinin kabulü esas olmakla birlikte buna istediği anda ulaşması ve hükümlerini kolaylıkla öğrenmesi de her zaman için mümkündür.
Yönetim Planı tapu kaydının dayanak belgelerindendir. Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinde, kat mülkiyeti ve kat irtifakının resmi senetle ve tapu siciline tescille doğacağı, aynı Yasanın 12. maddesinde de kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planının tapu idaresine verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Eski Türk Medeni Yasasının 928., Yeni Yasanın ise 1020. maddelerine göre tapu kayıtları herkese açıktır, ilgililer her zaman tapu kayıtlarını ve bu kayıtların dayanağı olan belgeleri inceleyebilirler. Dayanak belgelerden olan yönetim planı da her ilgili tarafından istendiğinde incelenebilir. Arzu ettiği taktirde tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde, kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Bu nedenlerle yönetim planı hükmünün bilinmediği yolundaki bir iddia kat malikini sorumluluktan kurtarmaz.
Davaya konu teşkil eden ana taşınmaz, 1974 yılından beri kat mülkiyetine tabi bir binadır. Davalının, bu taşınmazda bağımsız bölüm satın alıp malik sıfatını kazanmakla yönetim planının hükümlerini öğrenmiş olduğunun kabulü gerekir. Ortak gider ve avans borcu, yönetim planında belirlenmiş olan tarihte ödenmemiş ise borç muacceliyet kesbetmiş ve bununla birlikte temerrüt de gerçekleşmiştir. Davalı kat malikine bu konuda ihtarname çıkartılmış olması, durumu değiştirmez.
Bu bakımdan yukarıda açıklandığı üzere her ayın 5’i itibariyle avans ve gider alacağının vadesi gelmiş ve davalı mütemerrit duruma düşmüş olduğundan, talep ile bağlı kalınarak gecikme tazminatına hükmedilmesi gerekirken, yerel mahkemece yerinde olmayan gerekçelerle gecikme tazminatı isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.
Bu itibarla mahkeme kararının, özel Daire bozma kararının gerekçesi değiştirilmek suretiyle yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı Özel Daire bozma kararının gerekçesi değiştirilerek (BOZULMAS1NA), istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 12.6.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.