ARSA SAHİBİ KOOPERATİFE ORTAK OLABİLİR Mİ ?

Konut Yapı Kooperatifi İle Yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafı Olan Arsa Sahibi, Bu Sıfatıyla Kooperatife Üye Olabilir mi?-ANKA HUKUK

Uygulamada kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibinin, inşaatı yapan konut yapı kooperatifine üye yapıldığına şahit olmaktayız.

Arsa sahibinin kooperatife bu sıfatla üye yapılmasında ilk önceleri vergisel avantajlardan (özellikle KDV) yararlanmak amacı taşınmıştır. Şöyle ki;

15/12/1984 tarihli ve 18606 sayılı Resmi Gazete`de yayımlanan ve 15.12.1984 tarihinde yürürlüğe giren 3099 Sayılı Kanunun 1`inci maddesi ile, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu`nun 17`nci maddesinin 4`üncü fıkrasına (ı) bendi eklenmiştir. Kanuna eklenen geçici madde ile 4`üncü fıkranın (ı) bendi hükmünün 31/12/1988`de yürürlükten kalkacağı belirtilmiştir. (NOT: Eklenen (ı) bendi gereğince, net alanı 150 m2`ye kadar konutların teslimi ile konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri katma değer vergisinden istisna edilmiştir. Bu istisna, yukarıda açıklandığı üzere, 3099 Sayılı Kanunun geçici maddesi gereğince 31.12.1988 tarihine kadar yapılacak teslimlerle, taahhüt işleri için uygulanacaktır).

Daha sonra KDV Kanununa, 19.06.1987 tarih ve 3393 (19503 sayılı RG.) Sayılı Yasanın 4. maddesi ile eklenen ve 30.06.1987 tarihinde yürürlüğe giren geçici 8. maddesinde; Net alanı 150 m2`ye kadar konutların teslimi ile konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri, 31.12.1992 tarihine kadar katma değer vergisinden müstesnadır denilmiştir. Ancak geçici 8. maddedeki 31.12.1992 tarihi; 27.12.1992 R.G. tarihli 3858 Sayılı Kanun ile 31.12.1995, 22.11.1995 R.G. tarihli 4134 Sayılı Kanun ile de 31.12.1997 tarihine kadar uzatılmıştır.

KDV Kanununun 17. maddesine (m. 17/4-k) 22.07.1998 tarih ve 4369 Sayılı Kanunun 60. maddesi ile eklenen ve 4369 Sayılı Yasanın 86/e hükmüne göre kanunun yayımını (29.07.1998) izleyen ayın başında, yani, 01.08.1998`de yürürlüğe giren m. 17/4-k uyarınca organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi işletmelerin arsa ve işyeri teslimleri ile konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri KDV`den istisna edilmiştir.

Yine 3065 sayılı KDV Kanununa 4369 Sayılı Kanunla eklenen geçici 15. maddede şöyle denilmektedir.

“GEÇİCİ MADDE 15- (Ek: 4369 SY. m. 62 – 22.07.1998) Bu kanunun yayımlandığı tarihten önce bina inşaat ruhsatı alınmış olan inşaatlara ilişkin olarak;

a. Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhütleri,

b. Sadece 150 m2`yi aşmayan konutlara münhasır olmak üzere kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan inşaat taahhüt işleri,

Katma değer vergisinden müstesnadır.”

Geçici 15. madde 29.07.1998 tarih ve 23417 Mük. sayılı RG`de yayımlanmıştır. 4369 Sayılı Kanunun 86/a maddesinde aynen;

“Madde 86- Bu Kanunun;

a)…… Katma Değer Vergisi Kanunu`na eklenen geçici 15`inci maddesi ……… 01/01/1998 tarihinden geçerli olmak üzere yayımı tarihinde, yürürlüğe girer” denilmiştir.

4369 Sayılı Kanunun RG`de yayımlandığı 29.07.1998 tarihinden sonra ruhsat alan kooperatiflere yapılan inşaatlarda ise KDV oranı % 1`dir. Şöyle ki; KDV Kanunu 28. maddesine göre; “Katma değer vergisi oranı, vergiye tabi her bir işlem için % 10`dur. Bakanlar Kurulu bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1 `e kadar indirmeye, bu oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkilidir.”

97/10465 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 92/3896 sayılı Kararnameye eklenen ve 2002/4480 sayılı BKK (BKK Eki Karara ekli (I) sayılı listenin 12 sırası) ile de aynen devamı sağlanan düzenlemeye göre; 01.01.1998 tarihinden itibaren konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde KDV oranı % 1 olarak belirlenmiştir.

Yukarıda açıklananları bir araya toparlarsak;

a) 15.12.1984- 31.12.1997 döneminde; Net alanı 150 m2`ye kadar konutların teslimi ile konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri, katma değer vergisinden müstesnadır. Net alanı 150 m2`den büyük konutların üyelere tesliminde istisna uygulanmayacaktır. İnşaa edilen konutların net alanının 150 m2`den büyük veya küçük olmasının, yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işinde istisnadan yararlanmada bir etkisi yoktur. Yani, alanı ne olursa olsun, bu dönemde yapı kooperatiflerine yapılan taahhüt işleri KDV` den istisnadır. Ancak net alan 150 m2`den büyük olursa, üyeye konut teslimi sırasında KDV doğacaktır.

b) 01.01.1998 – ……….. bu zamana kadarki dönemde;

ba) 29.07.1998 tarihinden önce ruhsat alan yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri, konutların alanının 150 m2`den büyük olması halinde dahi KDV`den muaftır.

bb) 29.07.1998 tarihinden sonra ruhsat alan yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri ise, yine konutların alanına bakılmaksızın % 1 oranında KDV`ye tabidir.

01.08.1998 tarihinden sonra konut kooperatifinin üyelerine yaptıkları konut teslimleri, konutların alanlarının 150 m2`den büyük veya küçük olduğuna bakılmaksızın KDV den muaftır.

Ancak 01.01.1998 ile 31.07.1998 arasındaki teslimlerde net alan 150 m2`den büyükse genel oran % 15, küçükse % 1 KDV söz konusu olacaktır.

Vergisel avantajlardan yararlanmak için, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı arsa sahiplerinin kooperatife üye yapıldığı ve arsa tapusunun da kooperatif adına tescil edildiği görülmektedir. Yani, arsa sahibinin arsa tapusunu kooperatif üstüne geçirmesi ve inşaat ruhsatının kooperatif adına alınması ve arsa sahibinin kooperatif üyesi yapılmasıyla;

a) Kooperatifin ilgili dönemlerde KDV istisnasından yararlanması konusundaki tereddütler ortadan kaldırılmış olmakta,

b) Arsa sahiplerinin kendilerine kalan bağımsız bölümleri alım-satım harcı ödemeksizin üçüncü şahıslara devretmesi imkanı doğmakta,

c) Ayrıca arsa sahiplerinin arsalarını teslim ederken veya kendilerine kalan bağımsız bölümleri kooperatiften teslim alırken veya 3. kişilere satarken doğacak Gelir, Kurumlar, Katma Değer Vergisi gibi ödeyecekleri muhtemel vergilere muhatap olmaktan kurtulma imkanları doğmaktadır. (Not: Maliye Bakanlığı 01.01.1992 tarih ve 598 sayılı özelgesinde; ” VUK`nun 328. maddesinde devir ve trampanın satış hükmünde olduğu, arsa karşılığı inşaat işinin de iki ayrı teslim olduğundan müteahhitlerin arsa alımlarının; istisna kapsamına girsin girmesin arsa sahibine verilen işyerlerine ait emsal bedellerinin taktir edilerek, bu bedel üzerinden fatura düzenlenmesi gerektiğini” belirtmektedir. Ancak Danıştay`ın yerleşik görüşü, arsanın kat karşılığı olarak verilmesinin kendine özgü bir işlem olduğu doğrultusundadır1.

d) Maliye Bakanlığı Gelirler Genel Müdürlüğü`nün 20.03.2003 tarih ve 4902-29 sayılı özelgesinde; “Kooperatiflerin ihtiyaç duydukları arsaları üye sayısından daha fazla konut üretip, bu konutları arsa sahibine arsa karşılığı devretmeleri halinde, kooperatif amacı dışında gayrimenkul ticareti yapılmış olacağı düşüncesiyle, bu işlemin ortak dışı işlem olarak kabulü, bu durumda Kurumlar Vergisi Kanunu`nun 7/16. maddesinde öngörülen, münhasıran ortaklar ile iş görülmesi şartının ihlali anlamına geleceği kooperatif adına kurumlar vergisi ve katma değer vergisi mükellefiyetinin tesis edilmesi gerektiği” belirtilmiştir.
Ancak bu konudaki uyuşmazlıkların yargıya intikal etmesi durumunda, Vergi Mahkemesi ve Danıştay`da idare aleyhine kararlar çıkmıştır. (D. 9. D., 27.09.1995 E: 1994/5317 K: 2269 – D. 3. D., 01.07.2005 E: 187, K: 1626)2. Bu konuyla ilgili makalenin (Bkz. Dipnot 2) “SONUÇ” bölümünde, birebir katıldığım şekilde aynen;
– “Kooperatifler esas olarak, ortaklarının ekonomik durumlarını korumak ve geliştirmek amacıyla kurulmakla birlikte, sosyal ve ekonomik birçok fonksiyonu da yerine getirmekte, toplumsal dayanışma ve ortak iş yapma kültürünün gelişmesine büyük katkıda bulunmaktadır. Kooperatif ortaklarının genel olarak ekonomik durumları kuvvetli olmayan kişilerden oluştuğu ve birçok kooperatifin mali yetersizlik içerisinde olduğu bilinen bir gerçek. Bu şartlar içinde, kooperatifin büyük bir sermaye birikimi ile arsa satın alarak üyelerini konut sahibi yapması çok zor.

Konut yapı kooperatiflerinin kat karşılığı inşaat yapmalarının ekonomik şartların bir sonucu olduğu göz önünde bulundurularak, kat karşılığı inşaat yapan kooperatiflerin bu faaliyetlerinin “münhasıran ortaklarla iş yapma” şartını ihlal etmediği ve dolayısıyla kurumlar vergisi muafiyetini engellemeyeceğine ilişkin bir yasal düzenlemenin yapılmasının, idare ile kooperatifler arasında ortaya çıkan ihtilafları sona erdirme yanında, kooperatiflerin ulusal ekonomiye olan katkılarını arttıracağını düşünüyoruz.” denilmektedir.

Maliye Bakanlığı Gelirler Genel Müdürlüğü`nün yayımladığı 21.11.2003 tarih ve KDV 5 nolu Sirkülerinde “İnşaat yapı ruhsatı münhasıran konut yapı kooperatifi adına düzenlenmemiş ise yapılan inşaat taahhüt işlerinin istisnadan veya indirimli oranda katma değer vergisinden yararlanması mümkün değildir.” denilmesi ve en son çıkarılan 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu`nun (21.06.2006 tarih ve 26205 sayılı RG) 4/k maddesinde ancak, yapı ruhsatı ile arsa tapusu kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olan yapı kooperatiflerinin, kurumlar vergisinden muaf olabileceğinin belirtilmesi suretiyle, arsa sahiplerinin kooperatife üye yapılmasına dair uygulamaya adeta çanak tutulmuş olunmaktadır.

Esasen, kanunu amacına göre yorumladığımızda, kat karşılığı olup olmamasının veya inşaat ruhsatının kendi adına düzenlenip düzenlenmemesinin, konut yapı kooperatifinin vergisel istisnalardan yararlanmasında etkili olmaması gerekir. Ancak uygulamada verilen özelgeler, yayımlanan tebliğler, sirkülerler vs. sonucu bu farklılık yaratılmış ve kooperatif yanında, arsa sahibinin de vergisel avantajlardan yararlanması için arsa sahipleri kooperatiflere üye yapılmışlardır. Ancak bu başlangıç, ileride başka hukuki sorunların doğmasına neden olmuş ve olacaktır.

KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMENİN TARAFI ARSA SAHİBİ BU SIFATIYLA  KOOPERATİFE ÜYE OLABİLİR Mİ?

1) Arsa sahibinin bu sıfatıyla kooperatife üye olması ayni sermaye konulması niteliğinde midir? 

Öncelikle bu husus açıklığa kavuşturulmalıdır. Kooperatifler Kanunu m. 20`de aynen;

“Ayn nev`inden sermaye konması veya kooperatifin mevcut bir işletmeyi veya aynları devralması ana sözleşme ile kabul edilebilir.”
denilmektedir. Fakat, konut yapı kooperatiflerinin ana sözleşmelerinde ayni sermaye konulmasının yasaklandığı görülmektedir. Sonuçta, ana sözleşme değişikliği yapılıp, KK m. 22 ve 23`deki usule uyularak ayni sermaye konulması teorik olarak mümkündür.
Konut kooperatiflerinde sermaye;

KK. m. 19-” Kooperatife giren her şahıstan en az bir ortaklık payı alınması gerekir. Anasözleşme, en yüksek had tespit ederek bir ortak tarafından bu had dahilinde birden fazla pay alınmasına cevaz verebilir.

(Değişik 2. fıkra: 4363 – 28.05.1998) Bir ortaklık payının değeri 1,000,000.- (birmilyon) Liradır. Kooperatife giren ortaklar en çok 5000 pay taahhüt edebilirler. Kooperatifler üst kuruluşuna iştirak edenler ise en az 50 pay taahhüt ederler. Ortaklık payının değeri Bakanlar Kurulu kararı ile artırılabilir.

(Değişik 3. fıkra: 3476 – 06.10.1988) Birkaç pay bir ortaklık senedinde gösterilebilir. Senetle temsil edilmeyen paylar 10.000.- Lira itibar olunur.”

Görüldüğü gibi, ortaklık payının değeri ve dolayısıyla sermayenin konut yapı kooperatifinde pek bir fonksiyonu yoktur. Çünkü, bir ortaklık payının değeri 1-YTL ve bir ortak en çok da 5000 pay taahhüt edebileceğine göre, bunun tutarı da 5000-YTL olur. “Yapı kooperatiflerinde, her pay bir daire veya işyerinin karşılığıdır. Ana sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, ortaklar birden fazla pay alabilirler. Buna karşılık her paya isabet eden taksit ve ara ödemelerin de ayrı ayrı yerine getirilmesi zorunludur. Yapı kooperatiflerinin amaçlarına ulaşmasında ortaklık payının fazla bir önemi yoktur. Çünkü bu kooperatifler, konut ve işyerini tamamlamak için giderlerine karşılık taksit ve ara ödeme talep etmektedirler. Ortaklık payı daha ziyade Tüketim Kooperatifi, Üretim ve Pazarlama Kooperatifi gibi kooperatifler için önem arz etmektedir”3.

“Ortak birden fazla pay sahibi olsa bile, genel kurul toplantısında yalnız bir oy hakkına maliktir. (KK. m. 48)”4.

“KK. 19. maddede yer alan “ortaklık payı” ile ifade edilmek istenen “sermaye payı” dır. Kooperatifdeki ortaklık paylarının tamamı, kooperatifin sermayesini oluşturur. Kooperatiflerde ticaret şirketlerinden farklı olarak “kâr”ın yerini “ekonomik menfaat”, “sermaye”nin yerini de “karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet” aldığından, sermaye unsuruna önem verilmemiş, ticaret şirketlerine göre kooperatiflerde sermaye çok düşük tutulmuştur”5.

“Kooperatif ortaklığı” ile “kooperatif payı” ayrı kavramlardır. Kooperatif ortaklığı, yani “üyelik”, bir üyenin kooperatifte sahip olduğu ortaklık mevkiinin adıdır. Kooperatif ortaklığı, ortağın hak ve borçlarının tümünden oluşur. Borçlar içine de, pay bedelleri, ek yükümlülükler, arsa ve inşaat giderleri girer”6.

“Uygulamada başta yapı ve diğer bazı kooperatif türlerinde sermaye unsuru ticaret şirketlerinin aksine sembolik bir fonksiyon görür hale gelmiştir. Sermayenin önemsiz olmasının nedeni yapı kooperatifleri konut ve işyerini tamamlamak için ortaklardan aldıkları payların çok çok üzerinde taksit ve ara ödemeler talep etmektedirler. Bunlar kanundaki düzenlemesiyle Kooperatifler K. m. 27`de düzenlenen “sair ödemeler” ve Kooperatifler K. m. 31`de düzenlenen “ek ödeme” yüklemidir. Yani bunlar ortaklık payı dışındaki ödemelerdir. Nitekim örnek anasözleşmenin 23`üncü maddesinde “taksit” kavramı da yer almış bulunmaktadır. Bu ortaklık payı dışındaki ödemeler uygulamada toplanış amacı paralelinde: giriş aidatı, arsa ve inşaa fonu, alt yapı taksidi gibi adlandırılmaktadırlar”7.

“Sermaye, kooperatiflerde, kâr temin edilip paylaşılmasını sağlayan bir vasıta değildir. Sermaye, kooperatiflerde, müşterek gayeye ulaşmada kullanılan asli vasıtalar olan karşılıklı yardım, dayanışma ve kefaletin yanı sıra ikincil önem taşıyan bir araçtır. Sermayenin kooperatiflerdeki fonksiyonu, onu ticaret şirketlerinden farklılaştırır. Kooperatifler, kişileri birleştirirler, sermayeleri değil. Sermaye, kooperatiflerde yönetmez, ancak hizmet eder. Kooperatif ortakları, pay senedi sahibi olarak değil, şahsi özellikleri sebebiyle kooperatife bağlıdırlar. Sermaye kooperatiflerde değişir özelliktedir. Bu durum, kooperatifin serbest girişe müsait açık bir kuruluş (gönüllü ve serbest giriş-açık kapı ilkesi) olma özelliğinin doğal ve kaçınılmaz bir neticesi olduğu kadar, sermaye miktarı sınırlandırılarak, kooperatif kurulamaz hükmünün de bir gereğidir (KK. 2. mad./3. fık.). KK. 1. mad.`de, değişir ortaklı denilerek, hem ortak sayısının hem de payın sahibi olan ortağın değişebileceği kuralı getirilmiştir. Birinci durumda ortak sayısında, bir değişme, yani azalma ya da çoğalma ve bunun neticesinde, kooperatifin sermayesinde bir değişiklik olurken, ikinci durumda sermaye değişmemekte, yalnızca pay devredilerek ortağın şahsı değişmektedir. Fakat yapı kooperatiflerinde genel kurulun ortak sayısını tespit etmesi kanuni bir zorunluluk olduğundan (KK. 8. mad./3. fık.), saptanan sayının üzerinde ortak alınamaz.

Kooperatiflerin, her durumda ortak sayısı yedi kişiden az olamaz. Kooperatiflerin ortak sayısının değişmesiyle birlikte, ortakların taahhüt ettikleri ve ödedikleri sermaye miktarları da değişmektedir (KK. m. 17). Ticaret şirketlerinde olduğu gibi, özel usulle sermayenin arttırılıp, eksiltilmesine gerek yoktur. Oysa ticaret şirketlerinde, kural sermayenin değişir nitelikte olmamasıdır. Kooperatiflerdeki sermaye kollektif niteliktedir. Sermayenin bu özelliği sonuç olarak, kooperatiflerin sosyal faydayı ön planda tutan felsefelerinin bir sonucudur”.8

“Sermayenin fonksiyonunu görmemesi sonucu amaç, ortaklık payı dışındaki ödemelerle elde edilmeye çalışılmaktadır. Bunu doğal karşılamak gerekir. Çünkü, konut yapı kooperatifleri mesken sahibi olmak için yeterli birikimi olmayan ve bu sebeple kooperatif çatısı altında birikmiş kişilere hitap etmektedir. Kazanç paylaşma saiki de işin doğası gereğince bulunmayınca, işleme sermayesi anlamında kullanılacak bir birikim de enflasyon karşısında erimeye mahküm bulunmaktadır. Bu ekonomik gerekler sermayenin yerini, ortaklık payı dışındaki ödemelerin almasına yol açmıştır”9.

Yukarıdaki açıklamalardan da anlaşıldığı üzere, konut yapı kooperatiflerinde kooperatif ortağının inşaatın ikmali için yapacağı giderler, ortaklık payına tekabül eden azami tutarın çok üzerinde olmaktadır. Bugün için en yüksek ortaklık (sermaye) payı olan 5000-YTL ödemek suretiyle konut sahibi olunması mümkün değildir. Bu nedenle peşin para vererek, sabit fiyatla üye olan kişinin konumu, ortaklık payı (sermaye) ile sınırlı olarak dikkate alınamaz.

Esasen konut yapı kooperatiflerine konulan sermaye veya ortaklık payının yüksek tutulmasında ortakların da çok menfaati yoktur. Şöyle ki; taahhüt edilen ortaklık payı kooperatife ödenmekte, ancak bu pay inşaatların yapımında harcanmak üzere kullanılmamaktadır. Diğer ticari ortaklıklardan farklı olarak özellikle yapı kooperatiflerinde, sermayenin amacı gelir elde etmek değildir. Yapı kooperatifinde sermaye, sadece kanundan doğan bir zorunluluğu karşılamak amacıyla sembolik olarak dikkate alınmaktadır.

Ancak çok ilginçtir ki Kooperatifler Kanunu`nda, sermaye ön plana alınmış ve birçok maddede düzenlenmiştir. (KK m. 1, m. 2/3, m. 3/4, m. 3/6, m. 4/4, m. 4/5, m. 17/3, m. 19, m. 20, m. 21, m. 22, m. 27, m. 38, m. 93/2). Oysa, uygulamada sayıca büyük miktarda olan yapı kooperatifinde, sermayeden çok daha önemli olan şey; kooperatifin amacına ulaşmasında kullanılan, uygulamada kooperatif aidatı denilen ve dayanağını Kooperatifler Kanunu m. 21`deki ” sair ödemeler” ibaresinden alan ödentilerdir. Ancak bu konuda kanunda iki kelimelik (sair ödemeler) bir düzenleme dışında başka bir hüküm bulunmamaktadır. “Sair ödemeler” le ilgili alınan kararlar; KK. m. 51/1`de yer alan “Kanun veya ana sözleşmede aykırı hüküm bulunmadıkça genel kurul kararlarında ve seçimlerde oyların yarıdan bir fazlasına itibar olunur.” hükmüne tabidir.

Bu arada önemle belirtmek gerekir ki; KK. m. 31`de düzenlenmiş “ek ödeme yüklemi” uygulamadaki “kooperatif aidatı” na karşılık gelen bir ödenti değildir. Ek ödemenin söz konusu olması için, KK. m. 31 uyarınca ana sözleşmede, ortakları ek ödemelerle yükümlendiren hüküm bulunması, ek ödemelerin yalnız bilanço açıklarını kapatmada kullanılması, KK. m. 52/1 uyarınca da, ek ödeme yükümleri ihdası hakkında alınacak kararlar için bütün ortakların 3/4`ünün rızası gereklidir. Görüldüğü üzere, kooperatiflerdeki aidat ödentilerinin KK. m. 31`deki “ek ödeme” kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir10.  Sonuçta, arsa sahibinin bu sıfatıyla kooperatife üye olmasının ayni sermaye konulması niteliğinde olmadığı kabul edilmelidir.

2) Arsa sahibi bu sıfatıyla kooperatife üye olması durumunda, hangi hukuki statü içinde olacaktır?

Bu durumda peşin ve sabit fiyatla kooperatif üyeliğinin ihdas edilmiş olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin kooperatife verdiği arsanın değeri, kooperatifçe kendisine yapılacak bağımsız bölüm veya bölümlerin değerine karşı gelecektir. Böyle bir uygulama;

a) Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerini ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek (KK. m. 42/6), imalat ve inşaat işlerinin yaptırılma yöntemini belirlemek (KK. m. 42/7), yapı kooperatiflerinde; kooperatifin ortak sayısı ile yapılacak konut veya işyeri sayısını tespit etmek (KK. m. 42/8), genel kurulun devir ve terk edemeyeceği yetkilerinden olduğundan, arsa alımının kooperatif üyeliği karşılığında yapılacağına ve arsa sahibine peşin ve sabit fiyatla daire tahsis edileceğine dair detaylı olarak şartları ve kapsamı belirlenmiş bir genel kurul kararı ile özel statülü üyelik ihdas edilmesi,

b) Ortada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunmaması veya arsa sahibinin tercih hakkını arsa sahipliği sıfatını bırakarak, sadece üye olarak sürdürmekten yana koyması,

c) Arsanın tapusunun üyelik esnasında kooperatif mülkiyetine geçirilmesi,

d) Ana sözleşmede bunu engelleyen bir hüküm bulunmaması,

e) Arsa sahibinin verdiği arsanın değeri ile karşılığında alacağı bağımsız bölümün değeri arasında denklik bulunması, şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda yerinde görülebilir.

Bazı hallerde kooperatif üyeliği, kooperatife ait bazı işlerin yapılması karşılığında da kazanılabilmektedir. Örneğin, üyenin, aidat bedelini kooperatife iş yapması karşılığında (kooperatifin doğramalarını, camlarını, asansörlerini vs. yaparak veya malzeme temin ederek) ödemesi söz konusu olmaktadır. Genel kurulda karar alınmak suretiyle böyle bir uygulamaya gidilmesi de mümkündür.

3) Hem kat karşılığı sözleşmenin tarafı, hem de kooperatif üyesi olarak kalmak neden mümkün olamıyor?

Sadece arsa vererek kooperatife üye olmak yerine, hem kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı, yani bu sözleşmeden doğan hakların sahibi, hem de arsa sahibi sıfatıyla kooperatif üyeliği mümkün olmamalıdır.

Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesindeki haklardan bağımsız olarak, arsa sahibine kalacak bağımsız bölümün üyelik yoluyla devri mümkün görülebilirse de, hem bu sözleşmeden doğan hakların sonuna kadar kullanılabilmesi, hem de kooperatifin üyesi olunabilmesinin doğuracağı olumsuz sonuçlar nedeniyle, bu tür uygulamalara göz yumulmaması gerekir.

Bu gibi durumlarda, arsa sahibi üye ile kooperatif arasında çıkan sorunlarda; “Borçlar Kanunu” nun satım ve istisna akdine ilişkin hükümlerinin mi, yoksa “Kooperatifler Kanunu” hükümlerinin mi uygulanacağı tartışması yaşanacaktır. Uyuşmazlığın çıkış nedenine göre uygulama yapılabileceği, yani, kooperatif ile arsa sahibi arasında uyuşmazlık çıkarsa, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, arsa sahibinin ortaklık sıfatı ile kooperatif arasında uyuşmazlık çıktığında da, Kooperatifler Kanunu ve ana sözleşme hükümlerinin uygulanacağı düşünülebilirse de, pratikte arsa sahibi ve üyelik sıfatının birbirinden soyutlanması o kadar kolay değildir.

Örneğin; kooperatif genel kurulunda, arsa sahibi sıfatıyla üye konumundakilerden, arsaların değerindeki artışın inşaat maliyetindeki artışların ve maliyetin çok gerisinde kaldığı iddia edilerek eşitlik ilkesi gereği ödeme talep edilmesinden veya arsa sahibi üyelere kalan bağımsız bölümlerin ayıplı-eksik yapılmasından ya da geç teslimi nedeniyle gecikme tazminatından doğan uyuşmazlıkta, bu konularda alınan kooperatif genel kurul kararları değil de, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri dikkate alınmalıdır. Daha da somutlaştırırsak; 20 daireli bir kooperatif, % 40 arsa sahibine kalacak şekilde kat karşılığı sözleşme imzalamış ve 20 x % 40 = 8 adet daire için arsa sahipleri aynı zamanda kooperatife üye yapılmıştır. İnşaatın geç teslimi sonucu kat karşılığı sözleşmede her bir bağımsız bölüm için kararlaştırılan gecikme tazminatı veya cezai şartı arsa sahipleri kooperatiften talep ettiklerinde, 12 adet normal üye hesaplanan tutarın tamamını mı, yoksa paylarına düşen % 60` ını mı ödeyeceklerdir? Kanımca bu durumda, arsa sahibinin kooperatif üyeliği geçersiz sayılarak, kat karşılığı sözleşme hükümlerine değer verilmeli ve 12 adet normal üyeden gecikme cezasının tamamı tahsil edilmelidir.

Başka bir örnek vermek gerekirse; arsa sahibi üye, serbest giriş ve çıkış ilkesine göre kooperatiften çıkma hakkını kullanıp, kooperatife verdiği arsayı geri istediğinde, ya da inşaatın süresinde bitirilmemesi nedeniyle haklı olarak kat karşılığı sözleşmeyi geriye yönelik olarak feshettiğinde, kooperatif üyesi olarak doğacak hakların sahibi veya zararların sorumlusu olacak mıdır? Mesela, geriye etkili fesihte, kooperatif yaptığı imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep ettiğinde ve buna da hak kazandığında, imalat için hiçbir ödeme yapmamış ama üye sıfatı olan arsa sahibi bu bedelden hissesine düşeni isteyebilecek midir? Yine üyelik geçersiz sayılıp, arsa sahibi, yapılan imalatın kârsız değerinden bir bedel talep edememelidir.

Diğer bir örnek ise şöyledir. Arsa sahibi ile yapılan kat karşılığı sözleşmeye göre binalar inşaa edilirken, imar durumunda müspet bir değişim geldiğinde, kooperatif fazladan inşaatların yapımına zorlanabilecek midir? Genel kurulda üyelerin ekonomik durumunu ağırlaştıracağı gerekçe gösterilerek, yeni inşaat yapılmaması kararı alındığında, arsa sahibi sıfatıyla üye olan, arsa sahiplerinin bu genel kurul kararının iptali için üyelik sıfatlarını kullanarak iptal davası açmaları mı, yoksa kat karşılığı sözleşmeden doğan haklarını kullandıkları mustakil bir dava mı ya da her ikisini birden açmaları mı söz konusu olacaktır?

Arsa sahiplerinin bazılarının kooperatifle birlikte hareket etmesi durumunda, sorumluluk ve hakların belirlenmesi daha da zorlaşacaktır.

Yargıtay bir kararında, kooperatifle ihtilafa düşen kişinin kooperatif üyeliğinin ön sorun yapılması gerektiğini belirtmiştir. Karardan, üyelik veya sözleşme hükümlerinin birlikte ele alınmasının mümkün olmadığı sonucu çıkmaktadır.

– “Dava, davacı tarafından davalı kooperatiften satın alınan daire bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tazmini istemine ilişkindir. Böyle bir davanın çözümlenebilmesi için, öncelikle davacı ile davalı kooperatif arasında söz konusu daireye ilişkin olarak ortaklık ilişkisi kurulup, kurulmadığının belirlenmesi gerekmektedir. Eğer, davacı ortak ise uyuşmazlığın çözümünde 1163 Sayılı Yasa ve davalı kooperatif anasözleşme hükümleri, eğer taraflar arasında ortaklık ilişkisi kurulmamışsa satım akdine ilişkin hükümlerin uygulanacağı tartışmasızdır. Bu durumda mahkemece öncelikle davacının davalı kooperatif ortağı olup, olmadığı dava dışı kooperatif defter ve kayıtları üzerinde gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle bir ön sorun olarak belirlendikten sonra, davacı isteminin değerlendirilmesi ve hasıl olacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, bu yönde hiçbir inceleme yapılmaksızın, ilişkinin satım akdi olarak nitelendirilmesi suretiyle yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuş ve kararın açıklanan nedenle davalı kooperatif yararına bozulmasına karar vermek gerekmiştir” (Y. 11. HD, 14.12.2004, E: 11157, K: 12374 – Kazancı Hukuk Sitesi).

Kanımca,; arsa sahibinin gerçek amacının BK. m. 18/1 uyarınca saptanması gerekir. Arsa sahibinin gerçek amacı arsasına karşı bağımsız bölüm almaktır. Bu nedenle de kooperatifteki üyeliğinin geçersiz olduğu kabul edilerek kat karşılığı sözleşme hükümlerinin uyuşmazlığa uygulanması yerinde olacaktır.

Arsa sahibi ve kooperatif aralarında, çift tipli-karma akit niteliğinde ve tam iki tarafa borç yükleyen, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmışlardır. Satım akdindeki gibi ani edimli bir sözleşme söz konusu olmayıp, doktrin ve Yargıtay tarafından da benimsendiği gibi ani-geçici sürekli karmaşığı bir sözleşme söz konusudur. Burada, arsa sahibi ile kooperatif, karşılıklı ve sürekli menfaatleri çatışan bir sözleşmede taraf durumundadırlar. Kooperatif, arsa sahibine sözleşmeye uygun şekilde, bağımsız bölümlerini teslim etme, arsa sahibi de kooperatife kalacak bağımsız bölümlerin tapuda ferağını verme yükümlülüğü altına girmektedir.

Hem arsa sahibi, hem de kooperatifin üyesi olan kişinin, kat karşılığı sözleşmeden doğan uyuşmazlıkta, kooperatif tarafında yer alması ve onun menfaatleri doğrultusunda hareket etmesi beklenemez. Örneğin; arsa sahibi, kendisine kalacak bağımsız bölümlerin geç teslim edilmesi nedeniyle tazminat, ayıplı eksik işlerin bedelinin tahsili veya sözleşmenin ileriye-geriye etkili feshi ya da aynen ifadan vazgeçip müspet zararın tazmini vs. nedeniyle, kooperatif aleyhine dava açtığında, üye olarak katıldığı genel kurulda bu konularda aleyhine alınacak her türlü kararı iptal ettirme hakkına sahip olacak, kooperatifin işleyişini bozacaktır.
Daha da ilginci, arsa sahibinin sayısının çok fazla olduğu kooperatiflerde arsa sahiplerinin azınlık veya çoğunluk teşkil ederek, kooperatifin menfaatlerine aykırı olarak genel kurullarda karar alabilmelerinin önü açılmış olacaktır. Bariz bir örnek vermek gerekirse, 20 daireli bir kooperatif, 8 adet arsa sahibiyle % 40 arsa sahibine kalacak şekilde kat karşılığı sözleşme yaptığında, genel kurula katılan 8 kişinin yanlarına 3 kişi daha alarak ne kadar vahim sonuçlara varacak uygulamalara gidebileceği ortadadır.
Arsa sahibi üyenin, kooperatif üyeliğinden doğan, genel kurula katılma, oy kullanma, genel kurul başkanlığına, yönetim kurulu, denetim kurulu üyeliklerine seçme ve seçilme, alınan kararlara muhalefet etme, iptal davası açma, ticari defterleri inceleme hakları ve olumlu-olumsuz azınlık haklarını kullanma hakları ile arsa sahibi sıfatından doğan ve kooperatifi, kat karşılığı sözleşmeye uygun olarak bağımsız bölüm yapmaya zorlayan haklarının birbiriyle bağdaştırılması imkansızdır.

Kooperatifler Kanunu MADDE 1.- (Değişik: 5146 – 21.04.2004 / m. 1) Tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklara kooperatif denir.

Arsa sahibinin ekonomik menfaati; arsasını değerlendirmek ve en uygun şekilde rantını elde etmektir. Arsa sahibi arsasını başka bir kooperatife veya müteahhide kat karşılığı vererek her zaman değerlendirme imkanına sahip durumdadır. Bu kişiyi, ortaklarının konut ihtiyacını karşılamak için kurulan bir kooperatifte, daire sahibi olmak için aidat ödeyen üye ile aynı statüye sokmanın kooperatifleşmenin amacına aykırı olacağı ve olumsuz sonuçlar doğuracağı açıktır.

– “Arsa sahibinin kooperatife üye yapılması, bir nevi imtiyazlı ortak statüsünün ihdasına yol açar. Arsa sahibi sıfatıyla üye olan kişi bir yandan kooperatif üyesi olmakla kazandığı haklara sahipken, diğer yandan kat karşılığı sözleşmeden doğan diğer haklara da sahip olmaktadır. Kooperatifler Kanunu m. 23`de kabul edilen hak ve vecibelerde eşitlik ilkesine aykırı olan bu imtiyazlı ortaklığın, konut kooperatifinin amacına uygun ve olağan kabul edilmesi mümkün görülmemektedir” (Yargıtay aşamasındaki bir dosyadaki bilirkişi kurulu raporundan)

4) Kooperatiflerde açık kapı ilkesi mevcuttur. Ortaklık şartları bakımından yasa ve ana sözleşmenin öngördüğü şartlar dışında yeni şartlar getirilmesi mümkün müdür?

“Gönüllü ve serbest giriş ilkesine göre, kooperatifler gönüllü kuruluşlar olup, hizmetlerinden yararlanabilecek ve kooperatif ortaklığının sorumluluklarını kabul eden herkese, cinsel, sosyal, ırksal, siyasal ve dinsel ayrım gözetmeksizin açıktır. Bu ilkeye göre, kooperatif ortaklığı herkese değil, kooperatif ortaklığının sorumluluklarını kabul eden kimselere serbesttir”11.

Arsa sahibinin hiçbir mali yükümlülüğe girmeksizin kooperatife üye yapılmasının arkasında ahlaka adaba aykırı amaçlar bulunmaktadır. Bu nedenle yapılan uygulama batıldır. Genel kurul kararı ile yapılsa dahi batıl sayılmalıdır. Çünkü;

a) Bu uygulamanın kökeninde kooperatiflerin Katma Değer Vergisi istinasından yararlanma, daha da açıkçası vergi kaçırma amacı vardır.

b) Arsasına karşı zaten bağımsız bölüm alma hakkına sahip olan arsa sahibinin, ayrıca kooperatife üye yapmanın arkasında, ahlaka ve adaba aykırı olarak, görünürde ve gizli

amaçlar taşındığı ve muvazaalı işlemlerin bulunduğu ortadadır. Bu yolla, arsa sahipleri de, kendilerine kalan taşınmazları tapu dairesinde resmi satım yapmadan diğer kooperatif üyeleri ve 3. şahıslara devredebilme hakkına kavuşmaktadırlar.

c) Çok daha önemlisi ise, arsa sahibi sıfatıyla üye olan arsa sahibinden, kooperatif üyeliğinin, kooperatif yöneticileri tarafından devralınarak, kooperatifin zarara uğratılmasının önünün açılması ve Kooperatifler Kanunu m. 59/6`daki yasağın delinmesidir.

Bilindiği üzere KK. m. 59/6`da

“Yönetim kurulu üyeleri ve kooperatif personeli ortaklık işlemleri dışında kendisi veya başkası namına, bizzat veya dolaylı olarak kooperatifle kooperatif konusuna giren bir ticari muamele yapamaz.”

denilmektedir. 3476 – 06.10.1988 Tarih ve 3476 Sayılı Yasa ile eklenen bu ek fıkranın gerekçesinde ise aynen şöyle denilmektedir.;

“Kooperatif yöneticileri ile personeline kooperatifle iş yapma yasağı getirilerek, yönetici ve personelin bu yolla menfaat temin etmeleri ve tartışmalı işlemlere girişmeleri engellenmeye çalışılmıştır.”

KK 59/6. maddesinde “ticari muamele”den bahsedilmektedir. TTK 12/3`de “her çeşit imal ve inşa” veya “mahiyetçe buna benzeyen işlerle” uğraşmak üzere kurulan müesseselerin ticari işletme sayılacağı belirtilmiştir.

TTK m. 3`de de; ticari işletmeleri ilgilendiren bütün muamele, fiil ve işlerin; ticari iş olduğu belirtilmiştir.

Arsa sahibi sıfatıyla üye olan kooperatif yönetici veya personeli kat karşılığı sözleşmeden doğan haklarını kullanırken arsa sahibi sıfatıyla hareket etmektedir. Kooperatifin yaptığı inşaat işi ticari işletme kapsamında sayıldığından ve TTK m. 21/2`de ” Taraflardan yalnız biri için ticari iş mahiyetinde olan mukaveleler, kanunda aksine hüküm olmadıkça, diğeri için de ticari iş sayılır.” denildiğinden, arsa sahibi sıfatıyla üye konumunda olan kooperatif yönetici veya personeli, doğrudan kooperatifle kooperatif konusuna giren ticari muamele yapan kişi konumunda bulunmaktadırlar.

Böyle bir uygulamanın en sakıncalı yanı, kooperatif yöneticileri ve memurları ile yakınlarının arsa sahibi sıfatıyla üye olarak hiç aidat ödemeden üye yapılmalarına imkan tanıması ve bu yolla üye olan yöneticilerin, normal aidat ödeyen üyeler aleyhine yorum ve uygulamalara başvurmalarıdır. Arsa sahibi sıfatıyla üye konumundaki yönetim kurulunun aidat ödeyen üyeler lehine veya en azından eşit davranmalarını beklemek hayatın olağan akışına aykırıdır.

Aksinin kabulü, kooperatif yönetim kurulunun, arsa sahipleri kooperatif üyesi olmadan dahi onlardan bağımsız bölüm veya arsayı devralarak aynı zamanda kat karşılığı sözleşmenin tarafı olmasının olağan karşılanması sonucunu doğurur. Yani üyelik hakkının kat karşılığı sözleşmeden doğması nedeniyle, bu sözleşmeden bağımsız olarak devri mümkün olmadığından, bu durumda, arsa sahibinden üyeliği devralan yöneticinin kat karşılığı sözleşmenin de tarafı haline gelmesi söz konusudur.

Böyle bir uygulama; arsasını kooperatife kat karşılığı veren arsa sahibinin, aynı zamanda kooperatifin yönetim kurulu başkanı olmasının mümkün olduğu sonucunu doğurur ki, bunu kabul etmek mümkün değildir.

Kaldı ki Kooperatifler Kanunu`nda yeni yapılan düzenlemeler ile (m. 1 ve m. 9), tüm tüzel kişilerin kooperatif üyesi olmasının önü açıldığından, arsa sahibinin bir ticari şirket olması durumunda oluşacak vahim sonuçlar daha da büyüktür. Örneğin arsasını kooperatife kat karşılığı veren bir inşaat şirketi, kooperatife üye yapılabilecek ve bu şirketin temsilcisi de kooperatifin yönetim kurulu başkanı olabilecektir. Kat karşılığı sözleşmeye bağlı hakları olan inşaat şirketi temsilcisinin, kooperatif inşaatının yapımı sırasında şirket ile kooperatif arasında çıkacak ihtilaflarda, kooperatif üyelerinin haklarını koruyabilmesi mümkün değildir.

Bu nedenle, arsa sahibinin, açıkça, kat karşılığı sözleşme ile bağlı olmayacağını açıkladığı durumlar hariç olmak üzere, esas amacının, üyelik değil de, arsasını kat karşılığı vermek olduğu kabul edilerek, üyeliğinin geçersiz olduğu kabul edilmelidir.

5) Kooperatif yöneticisinin arsa sahibi sıfatıyla üye olması, kat karşılığı sözleşmedeki iki tarafı da temsil etmesi sonucunu doğurmaz mı?

Böyle bir uygulama, çifte temsil yasağının çiğnenmesine de yol açar. Bilindiği üzere KK. m. 98 de;

“Bu kanunda aksine açıklama olmayan hususlarda Türk Ticaret Kanunu`ndaki Anonim Şirketlere ait hükümler uygulanır.” denilmektedir.

TTK 334`de de;

“İdare meclisi azalarından biri umumi heyetten izin almadan kendi veya başkası namına bizzat veya dolayısıyla şirketle şirket konusuna giren bir ticari muamele yapamaz. Aksi takdirde şirket yapılan muamelelerin batıl olduğunu iddia edebilir. Aynı hak diğer taraf için mevcut değildir” denilmektedir.

Kooperatifin yönetim kurulu üyesi ve aynı zamanda kat karşılığı sözleşmenin tarafı olan kişinin, kooperatif inşaatı konusunda yaptığı her işlemin, çifte temsil yasağına tabi olması söz konusudur. Ancak bu kapsamda yapılan işlemlerin batıl değil de, iptali kabil olduğu TTK m. 334 metnindeki “batıl olduğunu iddia edebilir” hükmünden anlaşılmaktadır. Yani şirketin icazet vermesi ile sonradan işleme geçerlilik tanıması mümkün bulunmaktadır.

Fakat kooperatifler bakımından, KK. m. 59/6 daha özel ve emredici olduğundan, kooperatif yöneticisinin kendisiyle ticari iş yapması batıl sayılmalıdır.

6) Arsa sahibinin kooperatife bu sıfatla üye yapılması, KK. m. 23`de öngörülen eşitlik ilkesinin çiğnenmesine yol açar mı?

Yargıtay;

Yapı kurma işlerinin tamamlanmasında olağanüstü katkıları olan emanet komisyonu üyeleri ile kooperatif yönetim kurulu üyelerinin bu katkıları karşılığında kura dışı kalmalarının yasa ve ana sözleşmeye aykırı olmadığı gibi hak ve nefasete uygun olduğuna (Y. 11. HD., 03.03.1981, E. 287, K. 910),

Önceden genel kurulca karar vermek koşuluyla,konutların inşaatı için yatırılan aidatları tam ve zamanında yatıranlara önceden kura çektirmenin yasaya aykırı olmadığına (Y. 11. HD., 25.12.1989 E. 10087 K. 7467),

Genel kurul kararı var ise yeni ortaktan eski ortaklara göre farklı ve fazla bir bedel alınabileceğine (Y. 11. HD., 09.03.1992 E. 5649, K. 3330),

Kooperatif genel kurulunun ödemelerini düzenli yapan ortaklarla yapmayanlar arasında bir ayrım yapabileceğine, bu yönün kamu düzeniyle ilgili olmadığına (Y. 11. HD., 06.11.1995 E. 5828, K. 8326), hükmetmiştir12.

Gerçekten kooperatif iki tipte konut yapıyor ve konutlardan birinci tiptekiler 100 m2, ikinci tiptekilerde 200 m2 ise, her tip için toplanacak aidatların arasında 2 katı fark olması eşitlik ilkesini ihlal etmeyecektir.

Sanayi ve Ticaret Bakanlığı, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan arsa sahiplerinin kooperatife arsa sahibi sıfatıyla üye olabilip olamayacaklarına dair yapılan başvuruya verdiği 21.07.2004 tarih ve 10623 sayılı yazıda aynen şöyle demektedir;

– “1163 sayılı Kooperatifler Kanunu`nun 23. maddesine göre, ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler.

Kat karşılığı arsasını kooperatife veren ve aynı zamanda da ortak kaydedilen şahısların ortaklık işlemleri “arsa sahibi” sıfatıyla değil, “ortak” sıfatıyla devam edeceğinden, yapılan sözleşme gereği, arsa karşılığında kendilerine verilen konut dışında, aynı zamanda ortak olmaları sebebiyle kooperatife kalan konutlardan paylarına düşeni kendilerine verilmesi gerekmektedir.

Bu nedenle arsa sahipleri de ortak olmaları sıfatıyla, diğer ortaklar gibi genel kurulca belirlenen tüm ödemeleri (genel gider, arsa payı, inşaat giderleri gibi) yapmakla yükümlü olduğundan, böyle bir ödeme yapmayan arsa sahiplerinin, “arsa sahibi” sıfatıyla ortak kaydedilmelerinin mümkün olmadığı düşünülmektedir.”

Yazıdan, bakanlığın KK. m. 23`deki hükmü mutlak eşitlik anlamında yorumladığı anlaşılmaktadır. Oysa genel kurul kararı ile, yukarıda 2. soruda belirtilen şartların sağlanması halinde, yani arsa sahibinin bu sıfatını ve kat karşılığı sözleşmeden doğan haklarından vazgeçmesi durumunda arsa sahiplerinin arsa karşılığında kooperatife üye yapılmaları mümkün olmalıdır diye düşünüyorum. Ancak arsa sahibinin böyle riskli bir sözleşme yapmada hukuki menfaati bulunmayacağından, bu görüşüm teoride kalmak durumundadır. Çünkü, hiçbir gidere ve sorumluluğa katlanmadan kat karşılığı sözleşmeye istinaden bağımsız bölüm alma hakkına sahip olan arsa sahibinin, bu sıfatını bırakarak kooperatif üyeliğini tercih etmesi beklenemez. Fakat, sözleşme serbestisi kapsamında, böyle bir tercihin yapılması ve sonuçlarına katlanılmasının da kabul edilmesi durumunda, arsa sahibinin kooperatif üyesi olması mümkün olmalıdır.

7) Genel kurul kararı ile eşitlik ilkesinin dışına çıkılabiliyorsa, yine genel kurul kararı ile arsa sahiplerine imtiyazlı ortaklık tanınması neden mümkün olamıyor?

Sabit fiyatla bazı ortaklara konut tahsisine genel kurul tarafından karar verilmesi mümkündür (Y. 11. HD., 14.03.1996, E. 8775, K. 1698)13.

Bazen imar durumunda oluşan müspet bir değişim veya ortaklıktan çıkma ya da çıkarılma gibi durumlarda kooperatifin elinde olan bağımsız bölümleri, genel kurul kararına dayanarak sabit fiyatla satması mümkün olmakta ve elde edilen para, kooperatifin amacına ulaşmasında büyük katkı sağlayabilmektedir.

Fakat KK. m. 23`deki hükmün sınırsız olarak genel kurul tarafından bertaraf edilebileceğini kabul etmek mümkün değildir. Mutlak eşitlik ilkesinin genel kurul kararı ile yumuşatılmasına imkan veren Yargıtay kararları incelendiğinde, kararlarda bu ilkenin çiğnenmesinin makul gerekçelerinin gösterildiği görülmektedir (Bakınız 6. soru altındaki Yargıtay Kararları).

Arsa sahibi sıfatıyla üye olan kişinin kat karşılığı sözleşmeden ve kooperatif üyeliğinden doğan haklarını birlikte kullanmasının yaratacağı eşitsizlik, hak ve adalete uygun olmadığı gibi, yukarıdaki bölümlerde açıklandığı üzere, Kanunun emredici hükümlerinin (KK. m. 59/6, m. 23, BK. m. 19, m. 20) çiğnenmesine de sebebiyet vermektedir.

Eşitlik ilkesinin temelinde, “Ortağın Demokratik Yönetimi” ilkesi yatmaktadır. Bu ilkeye göre, kooperatifler ortakları tarafından yönetilen demokratik kuruluşlardır. Bunun sonucu olarak ortaklar arasındaki eşitliği bozan uygulamaların, kooperatif ilkeleri ve amacına aykırı olduğu sonucuna varılır.

Kooperatifler Kanunu`nun 23. maddesine tekabül eden gerekçesinde aynen şöyle denilmektedir;

– “Ortak hak ve ödevlerini kapsayan üçüncü bölüm hükümleri, İsviçre Borçlar Kanunu`nun 860, 872`nci maddeleri esas alınarak düzenlenmiştir. Bu faslın temelini, hak ve ödevlerde, sermaye konulmasında, sorumlulukta, sonuç hesaplarının göstereceği fiyat farkının dağıtımında eşitlik ve adalet, dış münasebetlerde de emniyet prensibi teşkil etmiştir.”

Nitekim Yargıtay bir kararında; kendisine sabit fiyatla konut tahsis edilerek üye yapılan ortakla imzalanan sözleşmedeki cezai şartı eşitlik ilkesine aykırı bularak geçersiz saymıştır.

– “Davacı, davalı kooperatifin 05.09.1990 tarihli genel kurul kararına göre, 06.11.1990 tarihli sözleşmeyle satın aldığı konutun 15.04.1992 tarihinde teslimi gerekirken, henüz teslim edilmediğini, sözleşmeyle davalı kooperatifçe her gecikilen gün için bir milyon lira ödenmesinin taahhüt edildiğini ileri sürerek, 2.000.000.000-TL cezai şart alacağının faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Taraflar arsasındaki alt başlığı “tahsis üye girişi” olan “İnşaat Satış Sözleşmesi” başlıklı sözleşme ile 05.09.1990 tarihli genel kurul kararı ile verilen yetki doğrultusunda henüz inşaat halinde olan bir adet kooperatif dairesinin davacıya ve dava dışı oğluna belli bir bedelle satımı, bu işlemle birlikte davacı ve oğlunun kooperatif ortaklığına alınması kararlaştırılmış ve nitekim sonradan düzenlenen ortaklık senediyle de, ortaklığa kabul prosedürü ikmal edilmiştir.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu`nun 23. maddesi hükmü uyarınca, kooperatif ortakları bu sıfatlarından doğan hak ve yükümlülüklerde eşittirler. Bu bakımdan, değinilen 06.11.1990 tarihli sözleşmenin cezai şartları bölümünde dairenin onaltı ay içerisinde davacıya teslim edilmemesi halinde, gecikilen her gün için bir milyon lira cezai şart ödenmesi yolunda kooperatifin taahhüt altına girmiş olması, açıklanan eşitlik ilkesine aykırı olarak bir kısım kooperatif ortaklarına ayrıcalıklı statü tanıma sonucunu doğurmakla, geçerlilik taşımadığından, davanın reddi gerekirken, aksi düşüncelerle yazılı biçimde karar verilmesi doğru görülmemiştir” (Y. 11. HD., 06.10.1998 E. 2802, K. 6292)14.

8) Peki genel kurul kararı ile sabit fiyatla konut tahsisi yapıldıktan sonra, kooperatif inşaatlarının teslimi sırasında, normal aidat ödeyen üyenin, sabit fiyatla konut alan üyeden daha fazla bedel ödediğini iddia ederek, eşitlik ilkesi gereği denkleştirme talep etmesi mümkün müdür?

Bu sorunun yanıtı eşitlik ilkesine aykırı olarak alınan kararın batıl mı yoksa iptale tabi mi olduğu sorusuna verilecek yanıta göre belirlenebilir. Eğer karar iptale tabi kabul edilirse, iptal yoluna başvurularak, eşitliği bozan genel kurul kararı iptal edilmediği için, geçerlilik kazanacak ve eşitliğin sağlanması için denkleştirme talep edilemeyecektir. Eğer eşitliği bozan genel kurul kararı batıl sayılırsa, geçersizliğinin tespiti ile denkleştirme her zaman talep edilebilecektir.

Yargıtay, Kooperatifler Kanunu`nun 23. maddesine aykırı eylem ve kararın batıl olmayıp, iptali kabil bir karar olduğu düşüncesindedir (Y. 11. HD., 23.06.1994 E. 873, K. 5416, Aynı doğ.; Y. 11. HD., 29.11.1999, E. 7981, K. 9704)15.

Yargıtay`ın görüşüne göre, ortakların hak ve vecibelerde eşit olmalarına dair hüküm, emredici değil de düzenleyici niteliktedir.

Eşitliği bozan genel kurul kararının iptale tabi olduğu kabul edildiğinde, ortağın KK. m. 53`deki şartlara uygun olarak, karara karşı red oyu kullanması, bunu da tutanağa yazdırması ya da söz konusu maddedeki diğer şartların varlığının olması ve toplantıyı kovalayan günden başlamak üzere bir ay içinde iptal davasını açması gerekmektedir. Aksi taktirde, eşitliği bozan karar kesinleşmiş olur. Bu karara göre kooperatif üyesi olan ortak bakımından da kazanılmış hak söz konusu olur.

Kanımca, kat karşılığı sözleşme gereği arsa sahibi ve kooperatif üyesi sıfatını birlikte taşıyan ortağın üyeliğinin geçersizliği; iptale değil, mutlak butlanla geçersizliğe, hatta, yokluğa tabidir. Çünkü bu durumda eşitlik ilkesinin ağır ihlali söz konusudur.

Kaldı ki; arsa alımı kooperatifin kuruluşu aşamasında yapılmaktadır. Kuruluş aşamasında, az sayıdaki kurucu ortakların katılımı ile alınan kararlar sonucu, arsa sahiplerinin kooperatife üye yapılmalarının geçersiz sayılması, sonradan üye olanların haklarının korunması bakımından da zorunludur.

Arsa sahiplerinin üyeliklerinin geçersiz sayılması, onların kazanılmış haklarını ortadan kaldırmaz. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerliliğini koruyacağından, bu sözleşmeden doğan haklarına bir zarar gelmeyecektir.

9) Genel kurul kararı olmaksızın, fiili uygulamalarla eşitlik ilkesinin dışına çıkılırsa ne olur?

Genel kurul kararı olmaksızın eşitlik ilkesinin dışına çıkılması durumunda eşitliği sağlayıcı denkleştirmenin yapılması gerekmektedir.

Yargıtay`a göre; ortaklar arasında eşitlik ilkesinin dışına çıkılmak istendiği taktirde, bu husus mutlaka yönetim kurulunca, genel kurula getirilmeli ve genel kurulca karara bağlanmalıdır. Eski yöneticilerin geçmiş faaliyet dönemlerinin ibra edilmiş olması, sabit fiyatla konut tahsis edilen ortağın durumunun genel kurulca zımnen onaylandığı şeklinde yorumlanamaz. Genel kurul kararının bulunmadığı bu durumda, sabit fiyatla üye olan ortağın ödediği aidat miktarlarının peşin ödemenin ödeme tarihleri veya tarihi göz önüne alınarak, buna göre fiyat artışları, başka bir deyişle eskalasyon oranı dikkate alınarak, ödenen aidat – aidatların toplamı ile ödemelerini düzenli yapan ortakların da ödedikleri miktarların aynı ilke ile belirlenip, ortaya çıkan aidat toplamlarının karşılaştırılması ile sabit fiyatla konut tahsis edilen üyenin borç durumunun belirlenmesi gerekmektedir (Y. 11. HD., 14.03.1996, E. 8775, K. 1698, Aynı doğ; Y. 11. HD., 23.05.1996, E. 1552, K. 3721)16.

Bu denkleştirme, arsa sahiplerinin üyeliğinin geçerli sayılması durumunda, arsa sahibi üyeler bakımından şöyle yapılmalıdır. Denkleştirmenin yapılacağı tarih olan, konutların tesliminden sonra kesin maliyetlerin ortaya çıktığı an itibarıyla, normal aidat ödeyen bir üyeden toplanan tutarlar TEFE, TÜFE, döviz kurları, faiz oranları ve sair dikkate alınarak güncellenmelidir. Arsa sahibinin, güncellemenin yapıldığı tarih itibarıyla, alacağı bağımsız bölüme karşılık gelen arsanın serbest piyasa rayiçlerine göre değeri bulunmalıdır. Normal kooperatif üyesinin ödediği aidatların güncellenmiş değeri ile arsanın değeri arasındaki fark, arsa vererek üye olan kişiden, kooperatif tarafından istenebilmelidir.

Kanımca, sabit fiyatla bağımsız bölüm sahibi olmak isteyen kişinin kooperatife üye olmadan bu amacına ulaşması daha doğru olur. Bu da, şartları açıkça belirlenmiş, doğrudan bir satım sözleşmesi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile yapılabilir. Sabit fiyatla kooperatiften bağımsız bölüm alanların, bu yola başvurmaları, ileride çıkacak uyuşmazlıklarsa kendilerinin ek ödemelerle yükümlendirilmelerini engelleyecektir.

10) Arsa sahibinin bu sıfatıyla kooperatife üye yapılması konusunda Yargıtay`ın görüşü nedir?

Bu konuda Yargıtay`ın net bir görüşü bulunmamaktadır. Ancak, bir kısım kararlardan böyle bir uygulamanın mümkün olabileceği izlenimi doğmakla beraber, bunun şartlarının belirgin olmadığı görülmektedir. Bu kararların tamamını aşağıda sunuyorum.

– “Davada davacı yüklenicinin davalı arsa sahibine isabet eden 8 dairede fazladan yaptığı işin bedeli istenmiş, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 5. maddesinde arsa sahiplerinin kooperatife üye kaydedilecekleri, üye aidatı istenmeyeceği tüm mali sorumluluğun diğer üyeler tarafından karşılanacağı, 6. maddede ise arsa sahibinin alacağı dairelerin diğer dairelerden farklı olmayacağı kabul edilmiştir. Bu durumda üyelere kura yoluyla isabet eden dairelerde sözleşme dışında yapılan fazla işler diğer kooperatif üyelerinin dairelerine de aynen yapıldığından sözleşme gereğince arsa sahibi davalının bu fazlalıktan sorumlu tutulması mümkün bulunmadığından, mahkemece davanın reddi yerine kısmen kabulü doğru görülmemiş hükmün bozulması gerekmiştir” (Y. 15. HD., 20.03.1996 1242/1542)17.

– “Ortak arsa vermiş ve ortak olmuş bulunmasına göre, dava tarihindeki arsa değeri göz önüne alınarak değerlendirme yapılması gerekir” (Y. 11. HD., 21.05.1996, E. 1340, K. 3695)18.

-”Kooperatife arsa verilerek üye olunmuş, karşılığında herhangi bir ücret (aidat) alınmadan konutların yapılacağı kararlaştırılmıştır. KK` da 3476 Sayılı Kanunla yapılan değişiklikle arsa alma yetkisi genel kurula bırakılmış ise de 3476 Sayılı Kanunda yapılan değişiklikten önce, kooperatif adına yönetim kurulu tarafından yapılan sözleşmeler geçerli olduğundan ona göre hüküm verilmelidir” (Y. 11. HD., 12.08.1997, E. 7886, K. 5764)19.

– “Kooperatif genel kurulu, kooperatif konutları için alınan arsa sahiplerinden aidat toplanmayacağına ilişkin karar almış olmasına göre, konut yapımında zorunlu olan elektrik trafosu, istinat duvarı ve kanalizasyon için yapılan giderler, arsa vererek ortak olan arsa sahiplerinden istenemez” (Y. 11. HD., 25.11.1998, E. 4003, K. 8233)20.

– ” Davacının arsasını kooperatife vermek suretiyle ortak olduğu ve kendisine A-11 Blokta 5 konut verildiği, Dairemizin 26.9.1994 gün 1601/6766 sayılı kararı ile onanan ve karar düzeltme talebi reddedilen Zonguldak 1. Asliye Hukuk Mahkemesi`nin 10.11.1993 gün 261/696 sayılı kararına göre, davacıdan şerefiye dışında hiçbir nam altında para alınamayacağının karara bağlandığı anlaşılmıştır” (Y. 11. HD., 21.05.1999, E. 3802, K. 4253)21.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 04.03.1986 T. 901/1344 sayılı kararında arsa sahibi olan kooperatif ortaklarının müşterek giderlere katılmak zorunda olduklarını belirtmiştir22. Ancak bu kararın somut içeriği, karar metninde yazılmamıştır.

Yine Yargıtay, arsa sahibine kurasız konut seçme hakkının tanınması durumunda bile bu kişinin de şerefiye karşılığını ödemesi gerektiğini belirtmiştir (Y. 11. HD., 22.09.1994, E: 2652, K: 6663)23.

Yukarıdaki kararlardan, Yargıtay`ın arsa sahibinin bu sıfatla kooperatif üyesi olmasına sıcak baktığı anlaşılmaktadır. Ancak Yargıtay kararlarında, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan haklarla, kooperatif üyeliğinden doğan hakların birlikte kullanılmasının mümkün olup olmadığının ve bunun sonuçlarının, özellikle de kooperatif yöneticileri bakımından arsa sahibi sıfatıyla üyeliğin KK. m. 59/6`ya ve emredici kurallara aykırılığının tartışılmadığı görülmektedir.

11) Arsa sahibinin kooperatife üye yapılması durumunda kooperatif ortakları hangi hukuki yollara başvurabilirler?

Üyeliğin Genel Kurul Kararına Dayanmaması:

Öncelikle böyle bir uygulamanın genel kurul kararına dayanılmaksızın yapılması durumunda, yok hükmünde veya geçersiz olduğu, her zaman için ileri sürülebilir diye düşünüyorum. En azından usul yönünden geçersizlik söz konusu olur. Çünkü; arsa alımındaki usul ile ortak sayısı ve konut -işyeri sayısının belirlenmesinin KK. m. 42`de genel kurulun devir ve terk edemeyeceği yetkisi olduğu ve KK m. 59/son`da da, yönetim kurulu üyelerinin genel kurulun devredemiyeceği yetkilerini kullanamayacağı belirtilmiş olup, yukarıdaki hükümler emredici niteliktedir.

Kooperatifin dava açmasını beklemeden, yönetim kurulunun aldığı kararın batıl veya yok hükmünde olduğunun tespiti de, her üye tarafından mahkemeden istenebilir.

Kooperatifin Geçersizliği İleri Sürmesi; Fiili olarak arsa sahiplerinin kooperatife üye yapılması ve uzun süre genel kurullarda böyle bir uygulamaya karşı çıkılmaması durumunda, bunun genel kurulca zımnen benimsenmesi ve daha sonra, üyeliğin geçersiz olduğunun iddia edilmesinin MK m. 2`deki iyi niyet ilkesine aykırı olacağı, karşı iddia olarak ileri sürülebilir. Yargıtay`ın da arsa sahibi sıfatıyla üyelik konusuna soğuk bakmadığı, eşitlik ilkesine aykırı uygulamaların butlana değil de, iptale tabi olduğunu kabul ettiği, bu nedenle arsa sahibi sıfatıyla sürdürülen üyeliklerin yokluk veya geçersizlik değil de, iptali kabil olduğunun kabul edilmesi halinde, eda davasının açılmasının mümkün olduğu durumda, tespit davası açılamaz denilerek, bu konuda, kooperatif tarafından açılacak davanın reddedilebileceği de dikkate alındığında, terditli olarak talepte bulunulması daha uygun olacaktır.

Yani, arsa sahiplerinin üyeliğinin yok hükmünde olduğunun tespitine veya geçersiz sayılmasına, bu mümkün olmadığı, yani, arsa sahibinin bu sıfatla üyeliğinin geçerli olduğu kabul edildiği taktirde, eşitlik ilkesi gereği, normal aidat ödeyen üyenin konut maliyetlerinin kesinleştiği teslim tarihinden sonra dava veya karara en yakın tarih itibarıyla güncellenmiş aidat ödemesi ile arsa sahibi üyelerin aynı tarih itibarıyla arsa değeri arasındaki farkın bedelinin yasal faiziyle beraber tahsili için kooperatif tarafından, doğrudan arsa sahibi sıfatıyla üye olan ortaklardan talepte bulunulabilir, kabul etmeyenler aleyhine de dava açılabilir. Genel kurul veya TTK m. 341 uyarınca azınlığın kararı ile yöneticilere de sorumluluk davası açılabilir.

ZARAR: Yukarıda da belirtildiği üzere, burada, arsa sahibinin üyeliğinin geçerli sayılması durumunda; zarar olarak sadece; normal aidat ödeyen üyenin konut maliyetlerinin kesinleştiği teslim tarihinden sonra, dava veya karara en yakın tarih itibarıyla güncellenmiş aidat ödemesi ile arsa sahibi üyelerin aynı tarih itibarıyla arsa değeri arasındaki fark, objektif olarak dikkate alınmıştır. Bu makalede “zarar” ile objektif olarak bu husus kastedilmiştir.

Ancak, arsa sahiplerinin üyeliği nedeniyle doğacak bir çok zararın söz konusu olabileceği dikkatte alınmalıdır. Örneğin; arsa sahiplerinin genel kurulda azınlık veya çoğunluk teşkil ederek, normal aidat ödeyen üyeler aleyhine kararlar alıp uygulatmaları gibi.

Böyle bir davayı kooperatif -genel kurul kararı ile- açmaktan imtina ederse, normal aidat ödeyen üye ne yapabilir?

Bu durumda arsa sahibinin üyeliğinin zımnen benimsenmesi söz konusudur. Kanımca; arsa sahibinin, bu sıfatla kazandığı üyeliğin yokluğunun veya geçersizliğinin tespiti için normal aidat ödeyen ortak tarafından her zaman dava açılabilir. Arsa sahibi sıfatıyla üyeliğin geçerli sayılması durumunda ise, normal aidat ödeyen üye, zararının tazmini için dava açabilir.

Arsa sahibinin bu sıfatla üyeliğinin geçerli sayılması nedeniyle doğan zararın istenmesi ile ilgili açıklama yapmadan önce, üyelerin dava haklarının hukuki dayanaklarını belirtmek ve incelemekte fayda vardır.

Bilindiği üzere, kooperatif ortakları Kooperatifler Kanunu`na göre iki türlü dava açma hakkına sahiptirler; Birincisi, KK m. 16`da öngörülen ortaklıktan çıkarma kararına karşı açılan “İTİRAZ DAVASI”, ikincisi de, KK m. 53`e göre genel kurul kararları aleyhine açılan “BOZMA DAVASI” dır. Bu iki dava dışında, ortaklar bakımından Kooperatifler Kanunu`nda hukuk davası öngörülmemiştir.

Yargıtay, konutların maliyetlerine veya kura çekimine ilişkin yönetim kurulu kararlarına karşı itirazların, genel kurula yapılmadan doğrudan dava açılamayacağını, KK 16 ve 53`üncü maddelerinin birlikte incelenip yorumlanması halinde; kooperatif ortaklığından ihraç kararı dışında yönetim kurulu kararları ve eylemleri aleyhine ortaklarca kooperatife doğrudan doğruya bir dava açılamayacağı gerekçesine dayanarak belirtmektedir (Y. 11. HD., 10.06.1987, E: 3240, K: 3514 age s. 311, aynı doğ: Y. 11. HD., 02.03.1984, E: 799, K: 1158 s. 292, aynı doğ: Y. 11. HD., 25.02.1993, E: 726, K: 1224 s. 293).

Gerçekten yönetim kurulunun her türlü iş ve eylemine karşı doğrudan dava açılmasının kabul edilmesinin bir takım sakıncaları vardır. Bu durumda kooperatifin işleyişi aksayacak, yönetim kurulunun hareket kabiliyeti azalacak, 3. kişilerin haklarının ne olacağı tartışması yaşanacak ve hukuki güvenlik bozulacaktır. Ancak, yokluk veya geçersizlikle malul yönetim kurulu kararları için doğrudan dava açılması kabul edilebilir24.

-”Kura çekiminin batıl olduğu iddiası varsa, yönetim kurulu kararı dahi olsa batıllığın tespiti davası açılabilir” (Y. 11. HD., 25.02.1993, E: 7269, K: 1224)25.

Kanımca; yönetim kurulu kararı aleyhine doğrudan iptal davası açılması durumunda, genel kuruldan kısa sürede bir karar alınmasının zorluğu dikkate alınarak, mahkemenin bu hususta genel kuruldan bir karar alması için davacıya süre vererek sonucuna göre hüküm kurmasının kabul edilmesi usul ekonomisi ve hak arama özgürlüğü bakımından daha uygun olurdu.

KK. m. 62`de yönetim kurulu üyelerinin hukuki ve cezai sorumluluğu ile ilgili bir düzenleme mevcut ise de, söz konusu maddede, sorumluluğun sağlanması yönünde atılacak adımlardan bahsedilmemektedir. Bu nedenle KK. m. 98`in Türk Ticaret Kanunu`ndaki anonim şirketlere ait hükümlere yaptığı atıf gereği sonuca ulaşılması gerekir.

TTK m. 320`de yönetim kurulu üyelerinin şirket işlerinde gösterecekleri dikkat ve basiret hakkında Borçlar Kanunu`nun 528`inci maddesinin ikinci fıkrası hükmünün, uygulanacağı, yani, yönetim kurulu üyelerinin bir vekil gibi sorumlu olacakları belirtilmiştir. Yönetim kurul üyeleri görevlerini, kanun (özellikle TTK m. 336) ve ana sözleşme çerçevesinde yerine getirirken, kooperatif ve üyelere karşı akdi sorumluluk yüklenmiş durumdadırlar. KK. m. 62`de de yönetim kurulunun kooperatif işlerinin yönetimi için gerekli titizliği göstereceği, kooperatifin başarısı ve gelişmesi için bütün gayretini sarf edeceği belirtilmiştir.

TTK m. 336 uyarınca; kooperatif ortağı, gerek kanunun gerek ana sözleşmenin yönetim kurulu üyelerine yüklediği sair görevlerin kasten veya ihmal neticesi olarak yapılmadığını iddia ederek, yöneticiler hakkında müteselsil sorumluluk davası açabilir.

TTK m. 340`de; 336 ve 337`nci maddelerin hükümleri gereğince yönetim kurulu üyelerine yükletilen mesuliyet hakkında 309`uncu madde hükmünün de uygulanacağı belirtilmektedir. TTK m. 309 da ise kooperatifin zarara uğratılması nedeniyle dolaylı olarak zarar gören pay sahiplerinin, dâva hakları olduğu ancak, hükmolunacak tazminatın kooperatife verileceği öngörülmüştür.

TTK m. 359 hükmüne göre yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğuna ilişkin 309 ve 341. madde hükümleri deneticiler hakkında da uygulanır.

309. maddedeki sorumluluğun kapsamı, madde metninde; dolaylı zararlar bakımından 305, 306, 307 ve 308`inci maddelerde yazılı fiillerle sınırlı tutulmuştur. Fakat, 309`uncu maddenin diğer hallerde de uygulanacağını ifade eden TTK m. 340`da aynen;

“336 ve 337`nci maddelerin hükümleri gereğince idare meclisi azalarına yükletilen mesuliyet hakkında 309`uncu madde hükmü de tatbik olunur.”

denilerek, bu (309`uncu) maddenin uygulama alanı, 336 ve 337. maddeleri de kapsayacak şekilde genişletilmiştir. Gerçekten, 340. madde de; 336 ve 337. maddeler bakımından, 309. madde hükmünün de uygulanacağının belirtilmesi, yöneticilerin sorumluluğuna başvuru yollarının çoğaltılması sonucunu doğurmaktadır.

Kooperatif veya yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğunu belirlemede en önemli etken, zararın niteliği olmaktadır. Uğranılan zararın şahsi (doğrudan) veya dolaylı olmasının belirlenmesi gerekmektedir. Türk Ticaret Kanununda dolaylı ve doğrudan zararın tanımı yapılmamıştır.

Doğrudan – dolaylı zarardan kasıt nedir?

Doğrudan – dolayısıyla zarar ayrımı TTK m. 309 hükmünden kaynaklanmaktadır.

Dolayısıyla uğranılan zarar; ortaklığın uğradığı zarardan ortağa yansıyan zarardır. Ortaklığın malvarlığını azaltan tüm işlemler ortaklar bakımından dolayısıyla zarar oluşturmaktadır.

Doğrudan (şahsi) zarar: Ortağın kişisel mal varlığı üzerinde oluşan zararı ifade eder.

Baskın doktrin görüşü ve Yargıtay`a göre; doğrudan zararlar bakımından, kooperatif üyesi; gerek kooperatif, gerekse, kusurları bulunması halinde, yönetim kurulu üyeleri aleyhine dava açabilirken, dolaylı zararlar bakımından yönetim kurulu üyelerine karşı açılan davada; TTK m. 309 gereği, tazminat kooperatif adına talep edilir.

Yargıtay`ın, kooperatif üyesinin şahsi zararları bakımından, doğrudan, kusurlu yönetim kurulu üyelerine dava açmasının mümkün olduğunu belirten kararlarından bazıları şöyledir;

– “… davacılar vekili müvekkillerinin kooperatif ortağı sıfatıyla uğradıkları zararı, bu zarara kooperatif genel kurulu kararını uygulamamak suretiyle yönetim kurulu üyelerinin sebep ve sorumlu olduklarını ileri sürerek, onlardan şahsen tahsilini istemiş bulunmaktadır. ..Yöneticilerin şahsına karşı açılan bu davanın yürütülerek hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekir” (Y. 11. HD., 13.09.1983, E. 3623, K. 371)26.

– ” Ortağın usule uygun itirazını genel kurula götürmeyip ve bu amaçla genel kurulu makul sürede toplantıya çağırmayan yönetim kurulu üyeleri hakkında tazminat davası açılabilir” (Y. 11. HD., 20.03.1986, E: 1253, K: 1612)27.

– ” Kooperatif ortağı zarar görmüşse, yönetim kurulu üyelerine karşı kişisel olarak tazminat davası açabilir.” (Y. 11. HD., 27.02.1990, E: 9543, K: 1576)28.

Yöneticilerin işlem ve eylemi sonucu doğrudan zarar gören üyenin kooperatife dava açması da mümkündür. Bu durumda, kooperatifin, yöneticilerin kusuru oranında yöneticilere rücu etmesi söz konusu olur.

Gerçekten, Kooperatifler Kanunu`nda öngörülmese de, sözleşmeden doğan borç (akdi sorumluluk) ve hak arama özgürlüğü kapsamında, Kanun ve ana sözleşmenin uygulanmasından doğrudan zarar gören ortak, genel hükümlere (BK m. 96 vd., m. 41 vd., TMK m. 50/son, vs.) göre kooperatifi dava edebilmelidir.

Kaldı ki KK m. 98`in TTK anonim şirket hükümlerine yaptığı atıf dikkate alındığında da aynı sonuca ulaşılır. Yukarıda belirtildiği üzere; anonim şirketlerde, TTK m. 336 hükmüne göre, gerek kanunun, gerek ana sözleşmenin kendilerine yüklediği sair vazifelerin kasten veya ihmal neticesi olarak yapılmaması durumunda, yönetim kurulu üyelerinin münferit pay sahiplerine karşı müteselsilen sorumlu olmaları söz konusudur. Yönetim kurulunun faaliyetinden şahsi zarar gören ortak, genel kurula başvurmadan, yönetim kurulu üye/üyelerine zararın tazmini için doğrudan dava açabiliyorken, kooperatifi temsil eden yönetim kurulunun aldığı karar ile yapılan iş ve işlemlerden doğan şahsi zararının tazmini için de, kooperatif aleyhine dava açabilmelidir.

Ayrıca; temsile veya idareye salâhiyetli olanların vazifelerini yaptıkları sırada işledikleri haksız fiillerden anonim şirketin mesul olacağını belirten, KK m. 59/3, TTK m. 321/son hükümünün kıyasen uygulanması suretiyle de aynı sonuca varılır. Gerçekten; TTK m. 1`in, TMK`ya ve TMK m. 5`in de BK`ya yaptığı atıf dikkate alındığında, BK m. 98`deki haksız fiillerden mütevellit mesuliyete müteallik hükümlerin, kıyasen akde muhalif hareketlere de tatbik olunacağı hükmü gözetilerek de aynı sonuca ulaşılır.

– “Yönetim Kurulu üyelerinin eylemi sonucu zarar gören ortak bu zararının tazminini kooperatiften isteyebilir” (Y. 11. HD., 25.05.1992, E: 8318, K: 7059 Aynı doğrultuda Y. 11. HD., 12.09.1994, E: 2175, K: 6157)29.

– “Kooperatif ortağının, kooperatif aleyhine açtığı davada ileri sürdüğü kooperatif temellerinin ve döşemelerinin projeye aykırı olduğu, inşaat alanının 1. derece deprem kuşağında bulunduğu ve yıkılma tehlikesinin olduğu şeklindeki iddiaları haksız fiil olgusuna dayanmaktadır (BK m 41). Kooperatif ortaklarının kooperatifin haksız fiiline karşı dava açmaları, genel kurul kararı alınması şartına bağlı değildir” (YHGK, 07.10.1998, E: 11-616, K: 666)30.

– “Ortak kendisine noksan olarak teslim edilen konutun noksanlıklarının giderilmesini istemiştir. Bu talep yönetim kurulunca verilen bir kararın iptaline ilişkin bir dava olmayıp, kooperatif hükmi şahsiyetine karşı açılmış (tazminat) davası olduğundan KK. 16. maddesi ile ilişkisi bulunmamaktadır. Bir ortağın şahsi hakları ve tazminat talebi sebebiyle kooperatif aleyhine dava açılması için önceden genel kurula gitmeye gerek olmadığından, işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar vermek gerekir” (Y. 11. HD., 06.11.1986, E: 4580, K: 5782, aynı doğ; Y. 11. HD., 22.10.1992, E: 3155, K: 10144)31.

Yargıtay; ortağın, kurada kendisine isabet eden konutun küçük olması sonucu, diğer dairelerden daha az değerli olduğunu ileri sürerek, değer farkını talep ettiği davanın (Y. 11. HD. 14.12.1992 E: 5126, K: 11354), ortağa verilen konutun ayıplı olması nedeniyle açılan davanın (Y. 11. HD., 23.01.1990, E: 8843, K: 85), kooperatifçe yaptırılan meskenin bir kısmının imar planına aykırı olması nedeniyle yıkılması sonucu uğranılan zararın tazmini için açılan davanın (Y. 11. HD., 08.07.1996 T. E: 4406, K: 5106), diğer ortaklara yapılan teslimden daha geç bir zamanda kendisine teslim edilen dairenin geç teslimi nedeniyle açılan davanın (Y. 11. HD., 14.10.1996, E: 6460, K: 6773), kooperatif tüzel kişiliğine yöneltilebileceğini belirtmiştir32.

Sonuç olarak, doğrudan zarar gören üye, hem kooperatif, hem de kusurlu olması şartıyla kooperatif yöneticileri aleyhine dava açabilir.

– ” Yönetim kurulu başkanının mahkeme kararını uygulamaması nedeniyle oluşan zarardan, hem kooperatif, hem de kişisel olarak yönetim kurulu başkanı sorumludur” (Y. 11. HD., 16.06.1997, E: 4186, K: 4740)33.

Peki, arsa sahiplerinin genel kurul kararı olmaksızın üye yapılması sonucu, normal aidat ödeyen üyenin uğradığı zarar doğrudan mı, yoksa dolaylı zarar kapsamında mı kalır?

Yukarıdaki açıklamalar göstermektedir ki; normal aidat ödeyen üye, arsa sahiplerinin genel kurul kararı olmaksızın kooperatife üye yapılmaları nedeniyle uğradığı şahsi zararlarının tazmini için, hem kooperatife, hem de yöneticilere dava açabileceği gibi, şahsi olmayan zararlar bakımından, hükmolunacak tazminatın kooperatife verilmesi kaydıyla doğrudan kusurlu yöneticiler aleyhine de dava açabilir.

Kanımca, normal aidat ödeyen üyeden alınan fazla aidatın iadesi talebi şahsi zarar kapsamındadır. Çünkü, eşitlik ilkesinin (KK. m. 23) ihlal edilerek fazla aidat toplanmasına dair uygulama ile normal aidat ödeyen üyenin, doğrudan malvarlığında bir azalma oluşmuştur. Kaldı ki fazla ödenen tutar o üyenin, payına düşen miktar bakımından tazmin edileceğinden, şahsilik söz konusudur. Açıkçası, arsa sahibi üyeye nazaran, normal aidat ödeyen üyenin cebinden çıkan fazla ödemenin, onun şahsi zararı olduğu kabul edilmelidir.

Ancak, arsa sahibinin üyeliğinin, normal aidat ödeyen üyeye doğrudan bir zarar vermediği ileri sürüldüğünde de varılan sonuç değişmez. Bu durumda, yani, doğrudan zarar görme durumu söz konusu değilse, hükmolunacak tazminatın kooperatife verilmesi kaydıyla, üye tarafından kusurlu yöneticiler aleyhine dava açılabileceği ileri sürülebilirse de, normal aidat ödeyen üyenin kendi payına düşen fazla ödemeyi, kooperatife verdirmesinde hukuki menfaati yok denecek kadar azdır.

Kaldı ki; genel kurulun ve dolayısıyla da kooperatifin, gerek açık, gerekse zımnen, arsa sahibinin bu sıfatla üyeliğini benimsemesi durumunda, yönetim kurulu üyelerinin kusurları, buna bağlı olarak da sorumlulukları söz konusu olmayacaktır. Gerek KK. m. 62, gerekse TTK m. 336`daki hükümlerde, yöneticilerin kusurlu sorumluluğu öngörülmektedir. Bu nedenle yönetim kurulu üyeleri, TTK m. 336/4 uyarınca, genel kurulda alınan kararı uygulamak durumunda olduklarını ileri sürerek, kusurlarının bulunmadığını ve zarardan sorumlu tutulamayacaklarını belirteceklerdir.

Sonuçta, arsa sahiplerinin üyeliğinin genel kurul kararı ile benimsenmesi halinde, yönetim kurulu üyelerinin şahsi sorumluluğuna gidilemeyeceğinden, bu konuda, dolaylı-doğrudan zarar ayrımının pratik bir önemi yoktur.

O zaman şu sorunun cevaplanması lazımdır.

Üyenin dolaylı zarar gördüğü kabul edilse bile, kendi payına düşen zararı kooperatiften talep edebilmesi mümkün müdür?

Normal aidat ödeyen üyelerin zararının nasıl bulunacağı konusuna yukarıda değinilmişti. Bir kez daha tekrar etmek gerekirse; arsa sahibinin üyeliğinin geçerli sayılması durumunda, zarar; normal aidat ödeyen üyenin konut maliyetlerinin kesinleştiği teslim tarihinden sonra, dava veya karara en yakın tarih itibarıyla güncellenmiş aidat ödemesi ile arsa sahibi üyelerin aynı tarih itibarıyla arsa değeri arasındaki farktır. Bu aradaki farktan kendi hissesine düşen tutar, normal aidat ödeyen üyenin zararı olacaktır. Söz konusu zararın hesaplanma biçimi aşağıda somut olarak açıklanmıştır.

Bu zararın talep edilmesi için öncelikle genel kurula başvurulması gerektiği ileri sürülebilir. Böyle bir iddia, arsa sahibinin kooperatife üyeliğinin sadece yönetim kurulu kararına dayanması halinde geçerli görülebilirse de, arsa alımındaki usul ile ortak sayısı ve konut-işyeri sayısının belirlenmesinin KK. m. 42`de genel kurulun devir ve terk edemeyeceği yetkisi olduğu ve KK. m. 59/son da da, yönetim kurulu üyelerinin genel kurulun devredemiyeceği yetkilerini kullanamayacağı hususları dikkate alındığında, genel kurul kararı olmaksızın yapılan üyelik geçersiz olacak, dolayısıyla da bu üyeliğe dayalı denkleştirme = zarar talep edilemeyecektir.

Eğer genel kurulun zımni veya açık bir kararı ile arsa sahiplerinin üyeliği benimsenmişse, en yetkili organ olan genel kurul tarafından verilecek kararın dava şartı yapılmasının pratik bir faydası olmayacaktır. Yani, arsa sahibini, kooperatif üyesi olarak benimseyen genel kurula başvurulmasından bir sonuç alınması mümkün değildir. Genel kurula başvuru, yönetim kurulunun faaliyetleri dolayısıyla söz konusu olabilir, doğrudan genel kurulun iş ve eylemleri aleyhine tekrar genel kurula başvurulmasının pratik bakımdan da faydası yoktur. Normal aidat ödeyen üyenin genel kurul gündemine bu konuyu, (yani arsa sahiplerinin üyeliğinin iptali, ya da, üye olarak kalacaklarsa, eşitliğin sağlanmasını) aldırması, genel kurulda alınan karara iptal davası açması ya da kararın geçersizliğini tespit ettirmesi, hükmün uygulanmasının sağlanması ve sair hususların usul ekonomisi ile bağdaşmayacağı da çok açıktır.

Kanımca bu durumda, genel kurulun ve dolayısıyla normal aidat ödeyen diğer üyelerin, kendileri bakımından uğradıkları zararı sineye çekmeleri söz konusudur. Hakkını arayan=normal aidat ödeyen üyenin, uğradığı zararı, dolaylı-doğrudan zarar ayrımı yapılmaksızın kooperatiften talep etmesi mümkündür. Bu talebi engelleyen bir mevzuat bulunmamaktadır. Bu talebin kanuni dayanağı; hak ve vecibelerde eşitliği öngören KK. 23. maddesidir. Eşitliğin genel kurul kararı ile ihlali nedeniyle uğranılan zarar kapsamında; normal aidat ödeyen üyenin, genel kurula başvurmasına gerek yoktur.

Arsa sahibinin bu sıfatla üyeliğinin Yargıtay tarafından geçerli sayılması durumunda zarar nasıl hesaplanacaktır?

Arsa sahibinin, bu sıfatla kooperatife üyeliğinin, geçersizliğe değil de, iptale tabi işlem olduğunu varsayalım . Genel kurul tarafından arsa sahiplerinin kooperatife ortak alınmalarına dair karardan zarar gören ortağın, bu kararın iptali için dava açması ve davanın reddedilmesi ya da dava açma süresinin de kaçırılmış olması nedeniyle arsa sahibinin üyeliğinin kesinleşmesi durumunda, normal aidat ödeyen ortak, arsa sahibi sıfatıyla üye olan ortaklara kalan konutların inşaat maliyeti ile bunun karşılığında verilen arsanın değeri arasında doğacak farktan, kendi üyelik payına düşeni, doğrudan zarar kapsamında, eşitlik ilkesi gereği, yukarıda belirtildiği üzere, kooperatiften talep edebilmelidir.

Somut bir örnekle konuya açıklık getirirsek; 20 daireli bir kooperatif, % 40 arsa sahibine kalacak şekilde kat karşılığı sözleşme imzalamış ve 20 x % 40 = 8 adet daire için arsa sahipleri aynı zamanda kooperatife üye yapılmıştır. Arsa sahibine ait arsa 800 m2 olup, arsanın kesin maliyetlerin belli olduğu denkleştirme tarihi itibarıyla değeri 800.000-YTL`dir. Yani, arsa sahibine kalan her bir dairenin arsa bedeline karşı gelen tutarı 800.000.-YTL/8 = 100.000.-YTL`dir. Normal aidat ödeyen üyenin denkleştirme tarihi itibarıyla ödediği aidatların güncelleştirilmiş değeri de 150.000.-YTL ise, normal aidat ödeyen 12 adet üye toplam; 150.000-YTL x 12 adet daire= 1.800.000-YTL`ye inşaatı bitirmiştir. Oysa arsa sahipleri olan 8 kişi, toplam 800.000.-YTL koyarak 8 adet daire sahibi olmuşlardır. Toplam maliyet arsa ve inşaat dahil =1.800.000 + 800.000= 2.600.000.-YTL bulunur. Buradan her bir üyeye düşen pay ise 2.600.000/20 = 130.000-YTL olup, normal aidat ödeyen üye, kooperatiften 150.000-130.000 = 20.000-YTL`yi talep edebilir.

– “Kooperatif ortağından diğer ortaklara göre fazla aidat alınmışsa, kooperatif kayıtları incelenmek suretiyle düzenlenen rapor ve tarafların ibraz ettiği deliller değerlendirilerek bunun hesabı yapılmalı ve fazla iade edilmelidir” (Y. 11. HD., 29.09.1997, E: 5549, K: 6380)34.

Yukarıda anlatılanlara göre; kooperatif üyesinin dava hakları, aşağıdaki gibi şematize edilebilir.

GENEL KURUL

YÖNETİM KURULU ÜYELERİ

12) Neden eşitliğin sağlanmasında sürekli olarak arsanın değerini, yapılan bağımsız bölümün değerinden daha düşük varsayıyorsunuz?

Somut bir örnekle açıklamak gerekirse; diyelim ki 1000 m2`lik bir arsaya 10 daire yapılacak ve arsa sahibine 4 tanesi verilecektir. 4 adet dairenin inşaat maliyeti karşılığında, müteahhit 600 m2 arsa payı kazanacaktır. Fakat müteahhidin başka bir 400 m2`lik parselde aynı nitelikte ve bitmiş halde 4 dairesi vardır. Müteahhit, arsa sahibine bu dört daireyi verdiğinde, arsa sahibinin arsasının tamamı olan 1000 m2`yi alacaktır. Ancak bitmiş halde verdiği 4 dairenin arsa payı olan 400 m2`yi mahsup ettiğimizde yine elinde 600 m2 arsa kalacaktır.

Daha basit olarak anlatmak gerekirse; 10 dairelik bir apartman inşaatında, % 40 arsa sahibi, % 60 müteahhide kalacak şekilde bir paylaşım ile yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, daha sözleşmenin kurulması aşamasında, arsa sahibine kalacak 4 adet daire, müteahhit tarafından aynı konumdaki başka bir yerden hazır bitmiş bir şekilde verildiğinde;

a) Müteahhit bu önceden verdiği 4 dairenin teslime kadar ki rantından (kirasından) mahrum kalacaktır.

b) Arsa sahibine kalan inşaat halindeki dairelerin paraya çevrilmesindeki güçlüğe ve riske katlanacaktır. Halbuki daha baştan arsa sahibine verdiği bitmiş haldeki daireleri satıp paraya çevirmesi daha kolay olacaktı.

c) Müteahhit, arsa sahibi ile yaptığı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, bir nevi edimini taksitle yerine getirme imkanına sahip olmaktadır. Arsaya peşin para bağlamamaktadır. Ayrıca temelden yapacağı satışlarla inşaatı bitirme imkanının da olması nedeniyle, kendi öz sermayesini riske atmamış olmaktadır.

d) Yine, müteahhit, hazır bitmiş 4 adet daireyi satarak, elde ettiği parayla, her zaman arsa satın alabilir.

Bu nedenle; sözleşmenin kurulması aşamasında arsa sahibinin müteahhide devredeceği % 60 arsa payı, kendisine kalacak 4 adet dairenin inşaat maliyetinin, tam karşılığını oluşturmamakta, daha az bir tutara tekabül etmektedir. Çünkü arsa sahibine kalacak dairelerin ilerideki bir vadede teslim edilmesi söz konusudur.

Teslim aşamasında da aynı durum, daha bariz bir farkla vardır. Çünkü teslim aşamasında, arsa sahibine teslim edilen 4 adet dairenin içinde, arsa payı ve inşaat maliyet bedeli dışında, bu dairelerin müteahhitlik karına tekabül eden tutar da vardır. Yani, müteahhidin arsa üzerine bina yaparak sağladığı katma değer nedeniyle, sözleşmenin kuruluş aşamasındaki müteahhit aleyhine olan dengesizlik, daha da derinleşmektedir. Bu dengesizlik müteahhidin kar oranını arttırarak, satım bedelini belirlemesi ile giderilmektedir. Uygulamada arsa sahibinden alınan dairelerin, müteahhitten alınan daireden daha az değerde olmasının nedeni de budur.

Sonuç olarak; somut örnek kapsamında; gerek sözleşmenin kurulması aşamasında gerekse teslim aşamasında;

4 adet dairenin inşaat maliyeti > Arsanın % 60`ının değeri

veya

4 adet dairenin piyasadaki satım değeri > Arsanın tamamının değeri

dolayısıyla da; arsanın kat karşılığı verilmesi, satılmasından daha karlı olmaktadır.

Yukarıdaki hususlara sözleşmenin kurulmasından sonra, kooperatif inşaatlarının yapımına özgü olumsuzlukları da eklediğimizde, inşaat bedeli, arsa payından yüksek çıkmaktadır.

Gerçekten kooperatif inşaatlarında, bu inşaatların genelde, toplu konut ve alt yapısı henüz tamamlanmamış alanlarda yapılması nedeniyle, arsa maliyetlerinin inşaat maliyetlerine göre çok daha düşük olması, kooperatif yöneticilerinin inşaat müteahhidi gibi bilgili ve basiretli olamamaları nedeniyle maliyetlerin artması, arsa sahibine de bağımsız bölüm yapılması nedeniyle kooperatif taksitlerinin ödenmesindeki güçlükler nedeniyle, inşaatların zamanında bitirilememesi, uzayan inşaat süresi ve inşaat maliyetlerinin arsa maliyetinin üstünde seyretmesi sonucu oluşan zararlar gibi bir çok nedenden ötürü inşaat maliyetleri, arsa bedelinin üstünde kalmaktadır.

Ancak tersi durumda, yani, kooperatif üyesi olan arsa sahibinin verdiği arsanın değerinin, karşılığında aldığı bağımsız bölümün değerinden fazla olması durumunda, aradaki farkı kooperatiften talep etmesi de, teorik olarak mümkündür.

13) Arsa sahibinin kooperatife üye yapılması durumunda, kooperatif yöneticilerinin cezai sorumluluğu söz konusu olur mu?

Eğer genel kurul kararı ile arsa sahibi üye yapılmışsa kooperatif yöneticilerinin cezai sorumluluğu olmayabilir. Ancak bu durumda, kooperatif yöneticilerinin arsa sahiplerinden üyelik haklarını devralarak, dolaylı yoldan kooperatifle iş yapmaları KK. m. 59/6`ya aykırılık teşkil edeceğinden, KK. ek 2. maddenin 1. fıkrası uyarınca cezai sorumlulukları söz konusu olur.

Genel kurul kararı olmaksızın böyle bir uygulama yapılması halinde ise, yönetim kurulu üyelerinin ve temsile yetkili şahısların, genel kurulun devredemeyeceği yetkilerini kullanması, dolayısıyla da, KK. m. 59/son hükmüne aykırı davranmaları nedeniyle, yine, KK. ek 2 . maddenin 1. fıkrası uyarınca cezai sorumlulukları söz konusu olur.

SONUÇ: Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibinin bu sıfatla aynı zamanda kooperatife üye olmasının hukuken mümkün olmadığı, bu konudaki tereddütlerin giderilmesi için, kanuni düzenleme yapılması, kanuni düzenleme yapılıncaya kadar da, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı`nın konut yapı kooperatifleri için hazırladığı tip ana sözleşmeye hüküm koyarak uygulamaya yön vermesi gerektiği düşüncesindeyim.

KAYNAKÇA

Çevik O.N.: Kooperatifler Kanunu, 2003.

Kızılot ŞÜKRÜ.: Miras Kalan ya da Bağış Yolu ile Edinilen Arsanın Kat Karşılığında Müteahhide Verilmesi, Yaklaşım, Mart 2005 s. 16-17.

Gençyürek LEVENT.: Kat Karşılığı İnşaat Yapan Konut Kooperatiflerinin Vergilendirilmesinde Yaşanan Sıkıntı, Yaklaşım, Ocak 2006, s. 46 vd.

Çöklü CAFER TAYYAR: Uygulamada Yapı Kooperatifleri, 2001, s. 11-12.

Kurtulan AHMET: Kooperatifler Kanunu ve Açıklaması, 2000.

Gönen ERİŞ: Uygulamalı Kooperatifler Hukuku, 2001.

Kaçak NAZİF: Konut Yapı Kooperatifleri, 2002.

Erçin FERHAT: Türk Hukukunda Kooperatif Tüzel Kişiliğinin Ayırıcı Özellikleri, 2004 s. 70, 91-92, 157.

Özmen SABA: Kooperatifler Kanunu Değişikliği ve Yeni Örnek Anasözleşmeler Karşısında Türk Borçlar ve Ticaret Hukuku Açısından Konut Yapı Kooperatiflerinde Ortaklık Payı Dışındaki Ödemelerin Niteliği ile Bu Borçlarda Temerrüdün Hüküm ve Sonuçları, Türkiye Barolar Birliği Dergisi 1990/4.

Mülayim ZİYA GÖKALP: Kooperatifçilik, 2003.

Uygur TURGUT: İnşaat Hukuku, Cilt II, 1998.

Özkorkut KORKUT: Anonim Şirketlerde Yönetim Kurulu Kararlarının İptali.

Av.Nezih SÜTÇÜ

BU MAKALE YARGI DUNYASI ADLI DERGİDE YAYINLANMIŞTIR.

Sorunuzu bize buradan iletebilirsiniz