Yapı Kooperatiflerince Konut Ve İşyeri Karşılığı Arsa Temin Edilmesi
Yapı kooperatiflerinin, arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmamasına karşılık, kooperatifin başkasının arsası üzerinde konut ve işyeri inşa etmeleri ortak dışı işlem olarak kabul edilecektir.
Kooperatifin kendi arsasını kat karşılığı müteahhide vermesi gibi bu durumun tersi de söz konusu olabilmektedir. Kooperatifin ortağı olmayan gerçek kişilere ait arsayı kat karşılığı inşaat yapması ve inşaat bitiminde arsa sahiplerine ve kooperatif ortağı olmayan kişilere konut teslim etmesi işlemi “münhasıran ortaklarla iş görülmesi” şartının ihlali anlamına geldiğinden, kooperatifin kurumlar vergisi mükellefi olması gerekmektedir.
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı B.07.1.GİB.4.34.16.01/KVK-4/1-k sayılı özelgede; kooperatiflerin arsa karşılığı kat inşa etmeleri konusunda aşağıdaki açıklamalarda bulunulmuştur.
“KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN;
Kooperatifinize ortak olmayan gerçek kişilere (…) ait arsayı kat karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı olarak almanız ve inşaat bitiminde arsa sahiplerine ve kooperatifiniz ortağı olmayan eski müteahhitlere konut teslim etmeniz “münhasıran ortaklarla iş görülmesi” şartının ihlali anlamına geldiğinden, kooperatifinizin kurumlar vergisi mükellefi olması gerekmektedir.
KDV YÖNÜNDEN;
KDV Kanunu’nun 1/1.maddesiyle Türkiye’de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesindeki teslim ve hizmetler vergiye tabi tutulmuştur.
Aynı Kanunun 2/1. maddesinde Teslim; bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir, şeklinde tanımlanmıştır. Kanunun 2/5. maddesinde trampanın iki ayrı teslim olduğu, 4/2. maddesinde, bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her birinin ayrı işlem olduğu, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergiye tabi tutulacağı, 10.maddenin (a) fıkrasında, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde malın teslim veya hizmetin yapılması ile (b) fıkrasında malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi halinde bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura ve benzeri belgelerin düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olayın meydana geleceği hükme bağlanmıştır.
KDV Kanunu’nun 17/4-k maddesi ile konut yapı kooperatifinin üyelerine konut teslimleri KDV’nden istisna edilmiştir. Kanunun Geçici 15. maddesinde (01.01.1998’den geçerli olmak üzere) “Bu Kanunun yayımlandığı tarihten önce bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak,
a)Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,
b)Sadece 150 m2’yi aşmayan konutlara münhasır olmak üzere kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ile belediyelere yapılan inşaat taahhüt işleri KDV’nden müstesnadır” hükmü yer almaktadır.
49 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ile 5 No.lu KDV Sirkülerinde inşaat taahhüt işleri sayılmış olup, 5 No.lu KDV Sirküsünde inşaat ruhsatının münhasıran konut yapı kooperatifi adına düzenlenmiş olması gerektiği belirtilmiştir.
17.07.2002 tarihli ve 2002/4480 sayılı Kararname Eki Karar ile;
-Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri,
-Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri için,
katma değer vergisi oranı %1 olarak tespit edilmiştir.
Gayrimenkul satışlarında katma değer vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmekte olup, gayrimenkulün tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmesinde ise kullanıma tahsis ile vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.
Arsa karşılığı inşaat işinde KDV uygulaması ile ilgili olarak 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nin yayımlandığı tarihinden itibaren aşağıdaki açıklamalara göre işlem yapılması uygun görülmüştür.
Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya iş yeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin KDV karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır.
1-Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi;
Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya iş yeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi Katma Değer Vergisine tabidir.
Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya iş yeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmayacaktır.
2- Müteahhit tarafından arsa sahibine konut veya iş yeri teslimi:
Müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan iş yeri veya 150 m2’den büyük konut teslimlerinde ise emsal bedeli üzerinden KDV uygulanacaktır.
Benzer bir konu ile ilgili olarak Bakanlık Makamı’ndan alınan 21.09.2004 tarih ve 44445 sayılı yazıda; “Yapı Kooperatifleri Birlikleri amaç ve çalışma alanları bakımından konut yapı kooperatiflerinden farklı olmadığından, koşullar sağlandığı takdirde indirimli oran uygulamasına ilişkin hükümler bu birlikler için de geçerli olacaktır.
Ancak, dilekçenin incelenmesinden…Bakanlığına arsa karşılığı inşaat işi taahhüt ettiği ve bu iş kapsamındaki lojman inşaatlarını da…..A.Ş.’ye ihale ettiği anlaşılmaktadır.
Konut yapı kooperatifleri, üyelerine konut temin etmek amacıyla kurulan organizasyonlardır. Kooperatiflere KDV Mevzuatında oran indirimi veya istisna şeklinde tanınan kolaylıklar da bu konutların yapımı ile ilgili olup taahhüde dayalı inşaat işlerine yöneliktir. Başka kişi veya kurumlara inşaat işi yapan bir kooperatif veya kooperatifler birliğine bu işle ilgili olarak verilecek hizmetlerin, inşaat işi mahiyetinde olsalar bile oran indirimi veya istisna uygulamasından faydalanması mümkün değildir. Bu işin genel vergi oranına tabi olması gerekmektedir.” denilmektedir.