Başlık Apartman yöneticisine ödenen ücretin gelir vergisinden istisna olup olmadığı ve belge düzeni hk.
Tarih 17/04/2014
Sayı 11395140-105[234-2012/VUK-1- . . .]–1009
Kapsam

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü

Sayı

:

11395140-105[234-2012/VUK-1- . . .]–1009

17/04/2014

Konu

:

Apartman yöneticisine ödenen ücretin gelir vergisinden istisna olup olmadığı ve belge düzeni.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; kat maliki olarak oturduğunuz apartmanda, apartman yöneticisi olarak çalıştığınız belirtilerek, almış olduğunuz ücretin gelir vergisinden istisna edilip edilmeyeceği, işletme ve karar defterinin nizamı ve apartman yöneticisinin gider makbuzu düzenleyip düzenleyemeyeceği hususunda Başkanlığımız görüşleri talep edilmektedir.

I- GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 61 inci maddesinde, “Ücret, işverene tabi ve belirli bir işyerine bağlı olarak çalışanlara hizmet karşılığı verilen para ve ayınlar ile sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaatlerdir.

Ücretin ödenek, tazminat, kasa tazminatı (Mali sorumluluk tazminatı), tahsisat, zam, avans, aidat, huzur hakkı, prim, ikramiye, gider karşılığı veya başka adlar altında ödenmiş olması veya bir ortaklık münasebeti niteliğinde olmamak şartı ile kazancın belli bir yüzdesi şeklinde tayin edilmiş bulunması onun mahiyetini değiştirmez.” hükmü yer almış olup, aynı maddenin üçüncü fıkrasının 4 üncü bendinde ise; yönetim ve denetim kurulları başkanı ve üyeleriyle tasfiye memurlarına bu sıfatları dolayısıyla ödenen veya sağlanan para, ayın ve menfaatlerin de ücret olarak vergilendirileceği hüküm altına alınmıştır.

Aynı Kanunun “Vergi Tevkifatı” başlıklı 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında ise, “Kamu idare ve müessesleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.” hükmüne yer verilmiş, aynı fıkranın 1 inci bendinde ise; hizmet erbabına ödenen ücretler ile 61 inci maddede yazılı olup, ücret sayılan ödemelerden(istisnadan faydalananlar hariç) 103 ve 104 üncü maddelere göre tevkifat yapılacağı hükme bağlanmıştır.

Diğer taraftan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34 üncü maddesinde yönetici tarif edildikten sonra, 35-38 inci maddelerinde bunların görevleri ve sorumlulukları belirtilmiş; 40 ıncı maddesinde ise “…Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.” hükmü yer almıştır.

Buna göre, yönetici ve denetçilerin kat malikleri dışından seçilmesi halinde, kendisine yönetim planında ya da sözleşmede saptanan ücret ödemesinin, gerçek ücret olarak kabul edilerek vergilendirilmesi gerekir. Ancak, yönetici ve denetçilerin kat malikleri arasından seçilmesi halinde, bunlara sağlanan menfaatler, yukarıda belirtilen görev ve sorumlulukların külfeti ve bu görevin yerine getirilmesinde yapılması gerekli olan masrafların karşılığı niteliğinde olması nedeniyle, bunların vergilendirilmemesi gerekir. Kat malikleri arasından seçilen yöneticilere yönetim giderlerinin üstünde bir ödeme yapılması halinde ise fazla kısmın ücret olarak vergilendirileceği tabiidir.

Yukarıda yazılı hüküm ve açıklamalara göre; apartman yöneticiliğine bağlı olarak çalıştırılan ve kat malikleri arasından seçilen yönetici ve deneticilere yönetim giderlerine katılmama oranında yapılan ödemelerin gerçek ücret olarak kabul edilmemesi nedeniyle gelir vergisi tevkifatına tabi tutulmaması gerekmekte olup, bu kişilere yönetim giderlerinin üzerinde ödeme yapılması durumunda ise fazla kısmın ücret olarak Gelir Vergisi Kanununun 61, 94, 103 ve 104 üncü maddelerine göre vergilendirilmesi gerekmektedir.

II- VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN:

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 172 nci maddesinde; defter tutmak mecburiyetinde olan gerçek ve tüzel kişiler sayılmış, 227 nci maddesinin birinci fıkrasında ise “Bu kanunda aksine hüküm olmadıkça bu Kanuna göre tutulan ve üçüncü şahıslarla olan münasebet ve muamelelere ait olan kayıtların tevsiki mecburidir.” hükmüne yer verilmiş olup, söz konusu kayıtların Kanunun müteakip maddelerinde yer alan fatura, gider pusulası, müstahsil makbuzu vb. şeklindeki belgelerden herhangi biri ile tevsik edilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan, mezkur Kanunun 238 inci maddesinin birinci fıkrasında “İşverenler her ay ödedikleri ücretler için (ücret bordrosu) tutmaya mecburdurlar. Gelir Vergisi Kanununa göre vergiden muaf olan ücretlerle diğer ücret üzerinden vergiye tabi hizmet erbabına yapılan ücret ödemeleri için bordro tutulmaz.” hükmü mevcuttur.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre, apartman yöneticiliğine bağlı olarak çalıştırılan ve kat malikleri arasından seçilen yönetici ve denetçilere yönetim giderlerine katılmama oranında yapılan ödemelerin gerçek ücret olarak kabul edilmemesi nedeniyle ücret bordrosu düzenlenmesine gerek olmamakla birlikte, bu kişilere yönetim giderlerinin üstünde bir ödeme yapılması halinde ödenen fazla kısım ücret olarak değerlendirileceğinden ücret bordrosu düzenlenmesi gerekmektedir.

Öte yandan, kurumlar vergisi ve katma değer vergisi yönünden mükellefiyeti bulunmayanların Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre defter tutma ve belge düzenleme zorunluluklarının bulunmadığı tabiidir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.

(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.

(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.

Dava konusu uyuşmazlığın fatura bedellerinin geç ödenmesinden kaynaklanan vade farkı faturalarına ilişkin olduğu ihtilafsızdır. 27.6.2003 tarih, 2001/1 Esas, 2003/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca vade farkı istenebilmesinin taraflar arasında mevcut yazılı sözleşme bulunması ve yanlar arasında vade farkı ödeneceğine dair ticari teamülün (mevcut uygulamanın) olması koşullarına bağlı olduğu ve taraflar arasında yazılı şekilde yapılmamış olmakla birlikte geçerli sözleşme ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda faturalara (bedelin belli bir sürede ödenmemesi halinde vade farkı ödenir) ibaresinin yazılarak karşı tarafa tebliği ve karşı tarafça TTK.nun 23/2. maddesi uyarınca 8 gün içinde itiraz edilmemesi halinde bu durum sadece fatura münderecatının kesinleşmesi sonucunu doğurup vade farkının davalı yanca kabul edildiği ve istenebileceği anlamına gelmeyeceği belirtilmiştir.

Türk Medeni Kanunun 2. maddesine göre herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Yani bir hak sahibi hakkını kullanırken ve borçlu borcunu öderken objektif iyi niyet kurallarına uymak, dürüst davranmak, başkalarını zarara uğratmamak zorundadır. Hak sahibi başkasına zarar vermek amacını taşımasa bile hareketi açıkça iyi niyet kurallarına aykırı ise ve başkasını zarara uğratıyorsa veya hak sahibine sağladığı yarar ile başkasına verdiği zarar arasında aşırı dengesizlik varsa bu durumu hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirebiliriz. Anayasa başta olmak üzere, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Türk B.K. hak sahibinin hakkını kullanırken objektif iyi niyet kuralları içinde hareket etmesini emretmiş aksi davranışın hukuk düzeni tarafından korunamayacağını belirtmiştir.

Somut olayda sözleşmedeki artış oranının yasal TBK. 344/1.Maddesi (ÜFE) artış oranını geçtiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle mahkemece yukarıda açıklanan esas ve ilkeler doğrultusunda 01.09.2012 tarihinde başlayan kira dönemi için kira artışı üretici fiyat endeksindeki “12 aylık ortalama” artış oranına göre belirlenerek hüküm altına alınması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davalı işverenin kendisine ait işyerlerinde davacının kısa bir eğitimle çalıştırılmasının mümkün olmadığı hususunu ispatlayamadığını, feshin son çare olması ilkesine uyulmadığını, işyerine fesihten önce ve sonrasında ilk okul mezunu dahil şoför, ambar işçisi, iş makinesi operatörü, irtibat memuru gibi işlerde çalıştırılmak üzere yirmi üç kişinin işe alındığını, davacının kısa bir eğitimle bu gibi işlerde istihdam edilebileceği belirtilmiş ise de, iş sözleşmesinin feshinden altı ay öncesinde ve fesihten sonra işe alınan işçilerin üniversite mezunu olduğu ve uzmanlık gerektiren avukat, üretim müdürü, organizasyonel etkinlik müdürü, planlama bütçe ve kontrol ekip üyesi, kalite ve çevre mühendisi gibi işlerde çalıştırılmak üzere işe alındığı, davacının eğitim durumu itibariyle kısa bir eğitim verilmek suretiyle bu gibi işlerde çalıştırılması mümkün olamayacağından, bilirkişilerin tespitleri yerinde bulunmamıştır. Yukarıda izah edildiği üzere, uzmanlık gerektiren işlerin alt işverene verilmesinden dolayı işyerinde oluşacak istihdam fazlalığı iş sözleşmesinin feshinde geçerli neden teşkil ettiğinden, davalı işverence feshin son çare olması ilkesine aykırı davranıldığı konusunda somut bir belge ve bilgi bulunmadığından ve davacının kısa bir eğitimle davalı işyerinde çalıştırılabileceği bir bölüm bulunmadığından, davalı işverence yapılan feshin geçerli nedene dayandığı anlaşılmakla davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi hatalıdır.

1-) Dosyadaki yazılara, toplanan delillerle kararın dayandığı kanuni gerektirici sebeplere göre davacının aşağıdaki bendlerin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) İş sözleşmesinin, işçinin doğruluk ve bağlılığa aykırı söz veya davranışları ve işçinin işverene zarar vermesi nedenleriyle işverence haklı olarak feshedilip feshedilmediği noktasında taraflar arasında uyuşmazlık söz konusudur.

4857 Sayılı İş Kanununun 25. maddesinin (II) numaralı bendinde, ahlak ve iyi niyet kurallarına uymayan haller sıralanmış ve belirtilen durumlar ile benzerlerinin varlığı halinde, işverenin iş sözleşmesini haklı fesih imkanının olduğu açıklanmıştır. Yine değinilen bendin (e) alt bendinde, işverenin güvenini kötüye kullanmak, hırsızlık yapmak, işverenin meslek sırlarını ortaya atmak gibi doğruluk ve bağlılığa uymayan işçi davranışlarının da işverene haklı fesih imkanı verdiği ifade edilmiştir. Görüldüğü üzere yasadaki haller sınırlı sayıda olmayıp, genel olarak işçinin sadakat borcuna aykırılık oluşturan söz ve davranışları işverene fesih imkanı tanımaktadır.

İşçinin eleştiri sınırları içinde kalan söz ve davranışları ise, işverene haklı fesih imkanı vermez (Yargıtay 9. HD. 1.12.2009 gün, 2008/11819 E, 2009/32509 K).

Somut olayda, davacının işverenini yanıltma kastıyla hareket ettiğinin ispatlanamaması, işveren tarafından kamera kayıtları ile boyaların döküldüğü yere giren kişilerin tespitinin kolaylıkla mümkün olması, davacının işten atılma ve kendisine zam yapılmayacağı korkusu ile işverenine gerçeği söyleyememesi gibi olgular birlikte değerlendirildiğinde salt verilen zararın gizlenmeye çalışılması şeklindeki fiilin doğruluk ve bağlılıkla bağdaşmayan hal olarak değerlendirilmesi mümkün değildir.

4857 Sayılı İş Kanununun 25. maddesinin (II) numaralı bendinin (ı) alt bendinde, işverenin malı olan veya eli altında bulunan makine, tesisat, eşya ya da maddelere otuz günlük ücreti tutarını aşacak şekilde zarar vermesi halinde, işverenin haklı fesih imkanının bulunduğu belirtilmiştir.

İşçinin kusursuz olduğunun ortaya çıkması durumunda, işverenin haklı fesih imkanı olmadığı gibi işçinin kusuru belli bir yüzde ya da belli bir oran olarak saptanmışsa; zararın miktarının bu kusur nispetinde azaltıldıktan sonra otuz günlük ücreti aşıp aşmadığına bakılmalıdır (Yargıtay 9.HD. 281.2010 gün, 2008/14825 E, 2010/1448 K.).

Zararın işçinin kasıtlı davranışından ya da taksirli eyleminden kaynaklanmasının hukukî sonuca etkisi bulunmamaktadır. Örneğin işverene ait iş makinesi paletlerine kasten metal cisim sokmak suretiyle zarar veren veya trafik kazası sonucu işvereni zarara uğratan işçinin aynı şekilde iş sözleşmeleri haklı sebeple sona erdirilebilir. İşçinin kusuru ve zararı, ayrı ayrı uzman kişilerce belirlenmelidir (Yargıtay 9.HD. 26.1.2010 gün, 2009/25906 E, 2010/1326 K). Zarar tutarı ile karşılaştırılacak olan işçinin otuz günlük ücretinin brüt ya da net olarak dikkate alınması gerektiği noktasında Yasada herhangi bir açıklık bulunmamakla birlikte, işçi lehine yorum ilkesi uyarınca brüt ücretin esas alınması gerekir. Otuz gün, bir aydan farklı bir kavramdır. Bu noktada işçiye aylık olarak ödenen ücret yerine, günlük yevmiyesinin otuz katı tutarı dikkate alınmalıdır.

Maddede sözü edilen ücret dar anlamda ücrettir. İkramiye, prim, fazla çalışma ücreti ve benzeri ödemeler bu maddede yer alan otuz günlük ücret içerisinde değerlendirilmemelidir. Ancak, ücretin garanti ücret üzerine yapılan işe göre ilave ücret veya satış primi olarak belirlendiği hallerde, gerçek ücretin bu ödemelerin toplamı olarak değerlendirilmesi yerinde olur. Örneğin uygulamada uluslararası yük taşıyan tır şoförleri asgarî ücret ve sefer primi karşılığı çalışmaktadır. Sefer primi olarak adlandırılan kısım da dar anlamda ücrettir. Bu durumda maddenin uygulanması anlamında otuz günlük ücret, tır şoförleri yönünden her iki ödemenin toplamına göre belirlenmelidir (Yargıtay 9.HD. 24.11.2008 gün 2007/32361 E, 2008/32028 K.).

Zararın otuz günlük ücreti aşması durumunda işverenin fesih hakkı doğar. İşçinin zararı derhal ödemiş ya da ödeyecek olması, işverenin bu hakkını ortadan kaldırmaz. İşverence zarar tutarının işçiden talep edilmemiş olması fesih hakkını ortadan kaldırmaz.

4857 Sayılı İş Kanununun 26. maddesi yönünden bir yıllık hak düşürücü süre, zarara neden olan olayın oluşumu tarihinden itibaren başlar. Ancak altı iş günlük 2. süre, zarar miktarının belirlenmesinin ardından, bu durumun feshe yetkili makama iletilmesiyle işlemeye başlayacaktır. Zarar miktarının belirlenmesi bazen uzun zaman alabilir ve fesih hakkının kullanılması bakımından zarar miktarının belirlenmesi ve işçinin ücreti ile kıyaslanması zorunluluğu vardır.

Somut olayda; zarar miktarı %50 kusur ile 663,45 TL olup, bu miktar davacı işçinin 1 aylık maaşının altındadır.

Yukarıdaki açıklamalar karşısında işveren feshinin haklı nedene dayanmadığının kabulüyle kıdem ve ihbar tazminatı istemlerinin hüküm altına alınması gerekirken yerinde görülmeyen gerekçe ile reddine karar verilmesi hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.

KARAR : Temyiz olunan kararın, yukarda yazılı sebepten dolayı BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istenmesi halinde ilgiliye iadesine, 26.4.2012 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

b-) Kabule göre; henüz işin başında yükleniciye bir kısım tapu paylarının devredilmesi avans niteliğindedir. Borçlar Kanunu’nun 162. ve izleyen maddeleri hükümleri uyarınca; yüklenici hak ettiği oranda alacak haklarını üçüncü kişilere temlik edebilir. Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu tapu payları 818 sayılı BK’nın 108/1. maddesi uyarınca talep halinde arsa sahibine geri döner. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshiyle üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir anlatımla, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Yükleniciden arsa payı satın alanlar ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde arsa paylarına hak kazanabilirler. Kural olarak, tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak, kamu düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden bu tür kişiler TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması; sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkansız olması gerekir. Nitekim, bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re’sen nazara alınacağı gerek 8.10.1991 tarih 1990/4 esas 1991/13 sayılı inançları birleştirme kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir. Somut olayda, yüklenici, tarla vasfında olan taşınmazların tüm paylarını tek paydaş davacı arsa sahibinden sözleşmenin imzalandığı gün tapudan devir almış, 9.7.2009 tarihinde imarlı hale gelen taşınmaza inşaat yapımına başlamamış, tapuda yapılan satış işleminde arsa payı inşaat sözleşmesinden söz edilmemiş, sözleşme tapuya şerh edilmemiş, taşınmazın üçüncü kişilere tamamı devredilmiş olup, bu olgular karşısında anılan üçüncü kişilerin “inşaat halindeki bir taşınmazdan yükleniciye temlik edilen payları ve bağlantılı bağımsız bölümleri yükleniciden kayden temlik alan ve yüklenicinin arsa sahibine karşı yüklendiği edimi ifa etmediğini ve dolayısıyla hak sahibi olmadan kendilerine temlikte bulunulduğunu bilmesi gereken kişi” olmadıkları anlaşılmaktadır. Ne var ki, yüklenici davalı I____ Gıda İnş. Turz. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. tarafından henüz teslim süresi dolmayan inşaatın yapılacağı parseller 9.7.2009 tarihinde imar görmesinden 5 ay, sözleşmeden iki yıl sonra 9.12.2009 tarihinde dava dışı U____ C____ B____ isimli şahsa satılmış, bu kişi tarafından 5 ay sonra taşınmazlardan biri dava dışı F____ İ____’e, ikisi davalılardan A____ O____’a; yaklaşık dört ay sonra F____ tarafından davalı E____’e; yaklaşık 8 ay sonra A____ tarafından H____’ya, dört ay sonra A____ tarafından dahili davalı V____’e devredilmiş, davalılardan bankalara ve dava dışı bir bankaya ipotek verilmiştir. Mahkemece, davacıyla davalı yüklenici arasındaki satış bedeli, yüklenici ile üçüncü kişi ve üçüncü kişilerin kendi arasındaki satışlar arasında geçen süreler ve satış bedelleri, satanlarla satın alanlar arasında yakın akraba ilişkisi olup olmadığı hususları değerlendirilmemiş, satış işleminin yapıldığı S____ ilçesindeki inşaat sektörünün ulaştığı seviye ve taşınmaz alım-satım işlerinin yoğun olup olmadığı üzerinde de durularak, bu yere bağlı T____ Köyü’nde bulunan taşınmazlardaki el değiştirmeler sonucu arsa sahibi olan kişilerin kısa bir araştırmayla sözleşme yaptıkları tapu malikinin gerçek hak sahibi olmadığını bilebilecek durumda olup olmadıkları hususu tartışılmamıştır. Bu hususların tartışılması ve değerlendirilmesi sonrasında mahkemece davaya konu arsaların gerçekte yükleniciye ait olmadığını, yükleniciye bu payların arsa payının devri sebebiyle verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine devredilen arsa paylarında hakkının olmayacağını, arsa maliki davacı tarafından arsa payının iptal ettirilebileceği riskini göze alarak tapuyu devraldıklarını üçüncü kişilerin bilmeleri gerektiğinin kabulü halinde davalı üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesinde iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün bulunmadığı, aynı Kanunun 1024. maddesine göre yükleniciden pay alan bu kişilerin bu alımlarının korunmasının mümkün olmadığı sonucuna varılmalı ve davalı üçüncü kişiler adına olan tapu kayıtlarının ve davalı bankalar lehine konulan ipoteklerin iptaliyle taşınmazların davacı adına tesciline karar verilmelidir. Bu hususlar gözetilmeden, eksik incelemeye dayalı hüküm kurulması doğru olmamıştır.