T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/12327

K. 2002/1090

T. 4.2.2002

• ORTAK GİDER ALACAĞI ( Bir Arsa Üzerinde Birden Çok Olan Yapılardan Bir Kısmının Tamamlanmamış Olması Halinde Kat İrtifakı Hakkı Sahiplerinin Kendilerini İlgilendirdiği Ölçüde Ortak Tesis Ve Yerlere İlişkin Giderlere Katılmakla Yükümlü Olduğu )

• ORTAK TESİS VE YERLERE İLİŞKİN GİDERLER ( Bir Arsa Üzerinde Birden Çok Olan Yapılardan Bir Kısmının Tamamlanmamış Olması Halinde Kat İrtifakı Hakkı Sahiplerinin Kendilerini İlgilendirdiği Ölçüde Sorumlu Olduğu )

• ARSA PAYI KARŞILIĞI KAT İRTİFAKI ( Yapılardan Bir Kısmının Tamamlanmamış Olması Halinde Kat İrtifakı Hakkı Sahiplerinin Kendilerini İlgilendirdiği Ölçüde Ortak Tesis Ve Yerlere İlişkin Giderlere Katılmakla Yükümlü Olduğu )

• TAMAMLANMAYAN YAPI ( Bir Arsa Üzerinde Birden Çok Olan Yapılardan Bir Kısmının Tamamlanmamış Olması Halinde Kat İrtifakı Hakkı Sahiplerinin Kendilerini İlgilendirdiği Ölçüde Ortak Tesis Ve Yerlere İlişkin Giderlere Katılmakla Yükümlü Olduğu )

634/m.17/3 , Ek.3/b

ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanununun 17.maddesinin 3. Fıkrasını tamamlayan nitelikte olan Ek 3. Maddenin b bendine göre, bir arsa üzerinde birden çok olan yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı hakkı sahipleri de ( bağımsız bölümleri yapılıp tamamlanmış olanlar gibi ) kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılmakla yükümlüdürler.

DAVA : Dava, ortak gider alacağı ile ilgili icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

Davacı Semillon B sitesi Yönetim Kurulu vekili dava dilekçesinde, kat irtifak hakkı sahiplerinin 18.7.1998 günlü olağanüstü genel kurul toplantısında aldıkları karar uyarınca sitenin çevre düzenlemesi ve altyapı hizmetlerinin gerçekleştirilmesi için öngörülen ortak giderlerden payına düşeni ödemeyen davalının aleyhinde yapılan icra takibine itirazının iptali ile takibin devamına karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, siteye ait ortak giderlerin bağımsız bölümleri tamamlanan ( villa sahipleri ) tarafından ödenmesi gerektiğini, müvekkilinin bağımsız bölümü henüz yapılmayıp arsa durumunda olduğundan dava konusu edilen ortak giderlerden sorumlu tutulamayacağını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.

Dosyaya getirtilen tapu kaydı içeriğinden anataşınmazda kat irtifakının kurulmuş olduğu, davalının kat irtifak hakkı sahibi bulunduğu ve kendisine 2/120 oranında arsa payı özgülendiği anlaşılmaktadır.

Anataşınmazın yerinde yapılan keşifle bilgilerine başvurulan bilirkişilerce yapılan inceleme sonunda, mimari projesine göre toplam 60 bağımsız bölümden ( villa ) oluşan Semillon B sitesinde konutların büyük bir bölümünün yapımının tamamlanıp maliklerince kullanılmakta olduğu, davalının da bu sitede 2/120 arsa payı ile kat irtifak hakkı sahibi bulunduğu, davaya konu edilen ortak giderlerin sitenin tümünü ilgilendiren çevre düzenlemesi ( sahile açılan beton yollar, iniş merdivenleri, iskele vb. imalatlar ) ile elektrik altyapı çalışmaları ( trafo, alçak gerilim yer altı kablosu tesisi ve site içerisine dağıtım şebekesi vb. ) için gerekli harcamalardan oluştuğu belirtilmiş, bu giderlerden davalının payına düşen miktar 235.000.000 TL. olarak saptanmış; mahkemece de bilirkişilerin bu tespitleri doğrultusunda icra takibinin kısmen iptali ile takibin belirtilen miktar üzerinden devamına karar verilmiştir.

KARAR : Kat Mülkiyeti Yasasının 17.maddesinin son fıkrasında, kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmış ise, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağı öngörülmüştür. Ancak, Kat Mülkiyeti Yasasına 2814 Sayılı Yasayla eklenen Ek 3.madde “bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu yasada yer alan hükümlerin uygulanmasına” özel nitelikte kurallar getirmiştir. Bu kuralların bir bölümü bu gibi yapılarda kat mülkiyetine geçişe ve blokların bu statüdeki yönetimine ilişkin ise de, maddenin ( b ) bendinin son cümlesinde yazılı kural “henüz kat mülkiyetine geçilmemiş, kat irtifakı statüsü devam eden ve yapımı henüz tamamlanmamış yapılarla ilgili olup”, Yasanın yukarıda sözü edilen 17.maddesinin son fıkrasındaki hükmünü tamamlar niteliktedir.

Gerçekten bu kurala göre, bir arsa üzerinde birden çok olan yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı hakkı sahipleri de ( bağımsız bölümleri yapılıp tamamlanmış olanlar gibi ) kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılmakla yükümlüdürler.

Dosyada toplanan tüm belge ve bilgilere, özellikle yukarıda değinilen hususlarla bilirkişi raporları içeriğine göre, davaya konu edilen ortak giderler davalı kat irtifak hakkı sahibini de ilgilendirir nitelikte olduğundan mahkemece verilen kararda bir isabetsizlik yoktur.

SONUÇ : Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye onama harcının temyiz edene yükletilmesine, 4.2.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.