HANGİ HAKLARIMIZI TAPU SİCİLİNE ŞERH ETTİREBİLİRİZ
HANGİ HAKLARIMIZI TAPU SİCİLİNE ŞERH ETTİREBİLİRİZ –
Ayni haklar,sahibine en geniş kullanma ve yararlanma hakkı sağlar.Buna karşılık,şahsi haklar,sadece sözleşmenin tarafları için hüküm ifade ederken,tapu siciline şerh edilmekle,kuvvetlendirilmiş şahsi hak olarak varlıklarını sürdürürler.Medeni Kanuna göre nitelik ve sayıları belirlenmiş olan şahsi haklar ,tapu siciline tescil edilmekle aynilik kazanmazlar.Ancak üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade eder hale gelirler. Örneğin ,kira sözleşmesi tescil edilmeden önce,sadece sözleşmenin tarafları için hüküm ifade ederken ,tapu siciline tescil edildiği zaman,taşınmazı iktisap eden üçüncü kişilerde ,sözleşme sonuna kadar,kiracının bu hakkına rıza göstermek zorunda kalırlar.

TAPU SİCİLİNE ŞERH EDİLEBİLEN HAKLAR
1-KİRA SÖZLEŞMESİ
Kira akdi,taşınır veya taşınmaz bir malın,bir bedel karşılığı olarak geçici bir süre için kullanma hakkının başkasına devredilmesidir.Gelir getirmeyen taşınmazların kiralanmasına adi kira ,gelir getiren malların veya hakların kiralanmasına da hasılat kirası denmektedir.Kira sözleşmesinin tapuya şerhini,Borçlar Kanununun 255.md.sine göre iki taraf da isteyebilr.Kira hakkı şahsi bir hak olmakla beraber tapu siciline tescil edilmekle kuvvetlendirilmiş bir şahsi hak niteliği kazanır ve gayrimenkulu iktisap eden herkese karşı ileri sürülebilir.Taşınmazı üzerinde ipotek ve haciz gibi kısıtlamaların olması kira sözleşmesinin tapuya şerhine engel değildir.Ayrıca ,kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinde ,diğer hak sahiplerinin onayının alınmasına gerek yoktur.
2-SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ,belli bir taşınmazla ilgili olarak asıl satış sözleşmesinin yapılmasına esas olan ve taraflar arasında borçlandırıcı ilişki kuran bir ön akittir.Satış vaadi sözleşmesi ,bir taşınmazın ileride satışını vaad eden bir ön sözleşmedir.Gayrimenkulun satış vaadi sözleşmeleri noterler tarafından düzenlenir.Şerh tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra üçüncü kişilere karşı hüküm ifade etmez.Ancak taraflar arasında on yıl süreyle hüküm ve sonuç doğurmaya devam eder.Satış vaadi sözleşmesi taraflardan birinin isteği ile tapuya şerh edilebilir.Bir taşınmaz üzerinde satış vaadi şerhi olması, o taşınmazın satışına ,üzerinde ipotek yapılmasına ,ayni ve şahsi hak tesisine engel değildir.Ancak yeni hak sahibi satış vaadini kabul etmekle,vaadin borçlusu durumuna geçer.Henüz intikali yapılmamış bir taşınmazın ,mirasçı tarafından satış vaadine konu edilmesi mümkündür.Mirasçılık sıfatının belgelenmesi halinde intikal işlemi yapılmadan ,satış vaadi şerhi mümkündür.Satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin yabancı para birimi olarak gösterilmesi halinde,sözleşme tapuya şerh edilemez.Ancak ,yabancı para birimi ile birlikte işlem tarihindeki karşılığı TL olarak gösterilirse ,şerh edilebilir.

3-KAT KARŞILIĞI
M.K un 1009. md. sine göre tapuya şerh edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi,bir arsanın müteahhite devredilen belli bir hisseye karşılık,yapılacak binadan ,arsa sahibine bölüm yada bölümler tahsis edilmesidir. Kat karşılığı sözleşmesi ,noterler tarafından tanzim edilir.Taraflar arasında düzenlenmiş sözleşmelerin tapuya şerhi mümkün değildir. Genellikle , arsa payının devri yanında,yapılacak inşaatın teknik şartlarının ve cezai müeyyidelerin yer aldığı bu sözleşme tapu siciline şerh edilebilr.

4-ŞUFA SÖZLEŞMESİ
Şufa hakkı (önalım)lehdarına,sözleşme konusu taşınmazı diğer alıcılara nazaran öncelikle satın alma hakkı sağlar. Şufa hakkı ,kanundan ve sözleşmeden olmak üzere iki türlü olabilir. M.K un 1009. md. sindeki şufa hakkı, sözleşmeden doğan şufa hakkıdır. Sözleşmeden doğan şufa hakkı, sözleşmede belirtilen süre ve koşullarda kullanılabilir.Eğer koşullar belli değil ise ,taşınmazın üçüncü kişiye satışında ki koşullar esas alınacaktır.Hisseli taşınmazlarda ,hissedarlara tanınan kanuni şufa hakkının tapu siciline tesciline gerek yoktur.Sözleşmeden doğan şufa hakkına ilişkin sözlleşme, sadece Noterler tarafından düzenlenir.Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki hakkını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Görüldüğü üzere, şufa hakkınının oluşması için ,öncelikle paylı mülkiyet söz konusu olmalıdır.Yine bu hakkın kullanılabilmesi için ,payın kısmen veya tamamen satılması gerekir. Satış dışındaki bir sebebe dayalı olarak mülkiyetin naklinde (bağış,intikal,taksim vb)şufa hakkı kullanılamaz. Cebri icra yolu ile yapılan satışlarda da şufa hakkı kullanılamaz..Ayrıca hissedarlar şufa hakkının kullanılmasından vazgeçerler ise ve bu durum tapu siciline şerh verilmişse ,bu taşınmazda hissedar olan diğer malikler şufa hakkını kullanamazlar. Şufadan feragat sözleşmesi noterler veya tapu sicili tarafından düzenlenebilir.Noterler tarafından düzenlenen feragat sözleşmesi TST nün 55. md.si uyarınca sicile işlenir.
Şufa hakkının kullanılmasına ilişkin olarak yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi öngörülmüş olup,bildirimde bulunma tarafların isteğine bağlıdır.
Şufa hakkı şerh edilmiş taşınmazın satışı halinde ,hak sahibi doğrudan tapu siciline müracaat ederek ,adına tescilini talep edemez.Ancak bu konuda kesinleşmiş mahkeme kararı ile şufa hakkı sahibi adına tescil yapılabilinir.
Şufa hakkı ,bu hakkın rızaen kullanılması, şufa hakkı sahibinin hakkından vazgeçmesi veya satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle ortadan kalkar. Örneğin satış 10.10.2010 tarihinde yapılmış ise,bu tarihten sonra alıcı veya satıcının diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirimde bulunmasından itibaren 3 ay sonra, yani 10.01.2011 tarihinde şufa hakkı sona erer.Bildirim yapılmış veya yapılmamış olsa bile her halükarda 10.10.2012 tarihinde artık şufa hakkı kullanılamaz.

5-İŞTİRA (ALIM) HAKKI SÖZLEŞMESİ
İştira (alım) hakkı ,hak sahibine söz konusu taşınmazı belirlenen bedelle alma yetkisi veren bir haktır.Sözleşme süresi içinde bu hakkın her zaman kullanılması mümkündür. Ancak tapu siciline şerh edilmekle üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir hale gelir.İştira sözleşmesi noterler tarafından tanzim edlir.
Daha açık bir anlatımla alım hakkına konu taşınmazın başkasına satılması halinde ,iştira hakkı sahibinin onu devralandan aynı bedelle taşınmazı alma imkanı vardır. Hakkın kullanılması idari yoldan mümkün olmayıp ,tarafların rızaen anlaşmamamları halinde mahkemeden karar alınması gerekir.
Hakkın tapu siciline şerh verebilmesi için ,malikin veya yetki verilmişse hak sahibinin talebi yeterlidir.İştira hakkı,taşınmazın tedavülüne veya üzerinde yeni bir ayni ve şahsi hak kurulmasına engel değildir.bu işlemler için malikin muvafakatına da gerek yoktur.Üzerinde başka kısıtlayıcı şerhler bulunan taşınmazlarda iştira hakkına konu olabilir.

6-VEFA ( GERİALIM) HAKKI SÖZLEŞMESİ
Vefa hakkı (gerialım) bir taşınmazın satışı esnasında veya sonradan düzenlenen sözleşme ile aynı şartlarla geri alma hakkıdır.Eğer bu hak satış esnasında tesis ediliyorsa ,resmi senette vefa hakkına ilişkin hususlar yer almalıdır.Daha sonra tesis edilecekse ,bu takdirde noterde düzenlenen sözleşmenin tapu siciline ibrazı ile malikin talebi veya yetki verilmişse ,hak sahibinin talebi ile şerh edilebilir.Vefa hakkı da ,iştira hakkı gibi en çok 10 yıl süre ile tesis edilebilir. Vefa hakkı ile yükümlü taşınmazın devri veya üzerinde ayni ve şahsi hak tesisi mümkündür.
Vefa hakkına istinaden taşınmaz geri alınırken verilecek bedel önceden belirlenir.buna vefa bedeli denir.Kural olarakta vefa hakkının Türl Lirası olarak sözleşmede gösterilir. Ancak Türkiye de cari olan bir yabancı paranın karşılığı Türk Lirası olarak sözleşmede gösterilebilir.Örn:Vefa bedeli 20.000 euro karşılığı Türk Lirasıdır gibi
Vefa hakkının ,malikin rızaen bu hakka dayanarak taşınmazı hak sahibine devretmesi veya süre belirtilmişse sürenin dolması veya malikin talebi her zaman sona erer.10 yıllık hak düşürücü süre vefa hakkında da geçerlidir.

7-BAĞIŞLAYANA GERİ DÖNME ŞARTIYLA BAĞIŞ
B.K unun 242. md. si gereğince ,bağışlanan bir taşınmazın önceki maliki ,lehine bağış yapılanın kendisinden önce ölmesi halinde, o malın tekrar kendisine dönmesini şart koyabilir.
Rücu ( geri dönme) şartıyla yapılan bağış işleminde, taşınmazın mülkiyeti ,lehine bağış yapılana geçer ve kütüğün şerhler sütununa rücu şartının varlığı yazılır.
Rücu şartı ile mülkiyeti iktisap eden kişinin ,bu taşınmaz üzerinde her türlü tasarrufta bulunması mümkündür.Hatta bu durumdaki taşınmazı başkasına satabilir.Ancak ,bağışlananın ölmesi halinde ,mülkiyet kimde olursa olsun,taşınmaz bağıştan rücu eden adına tescil edilir.
Bağışlamadan rücü şartı, bağış işlemi sırasında resmi senet tanzimimyolu ile tapu siciline yapılabileceği gibi, sonradan noterlikçe düzenlenmiş sözleşmelerinde tapuya şerhi mümkündür.
Bağışlayana dönme hakkı,ölüm ile birlikte malın mirasçıya tescilsiz iktisabını sağlayan kuralın bir istisnasıdır.Çünkü bağışlama esnasında ,lehine bağış yapılanın, bağışlayandan önce ölümü halinde,taşınmazın mülkiyeti mirasçıya intikal etmeyip,bağış yapana geri dönmektedir.Bağışlayana geri dönme hakkı ile temlik edilen taşınmaz üzerinde ayni ve şahsi hak tesisi ve bu taşınmazın devri mümkündür.
Rücu şartı ile bağışlanan taşınmazın maliki,bağış yapandan önce öldüğü takdire ,bağış yapanın ölümü belgelemesi halinde ,onun talebi ile bağış yapan adına kayıt tahsis edilir.ayrıca mahkeme kararına gerek yoktur.
Bağış yapan kimsenin ,lehine bağış yapılandan önce ölmesi halinde ,bu hak mirasçılarına geçmeyip ,rücu şartı sona erer.Ayrıca ,şartın gerçekleşmesi veya rücu şartı lehdarının talebi ile sona erer.
ŞEBNEM ÖZGÜL/
KAYNAK KİTAPGAYRİMENKUL BİLGİ BANKASI/TUGAY GÜLTEKİN