Kooperatif üyesinin hisse ya da konut satışına vergi sürprizi

KONUT edinmek amacıyla, kooperatif üyesi olup, yıllarca aidat ödeyenler, şu ya da bu nedenle kooperatif hisselerini veya kooperatif yoluyla edindikleri konutu satabiliyorlar. Bunların çoğu, satış kazancının vergiye tabi olduğunun ve “Gelir Vergisi sürprizi” ile karşılaşacaklarının farkında bile değiller.

HİSSE DEVRİ

Konut yapı kooperatif üyesi olan kişinin, kooperatifteki hissesini bir başkasına devir etmesi, Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinin 4 numaralı bendinde yer alan;

“Ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar” değer artışı kazançlarıdır, hükmüne istinaden gelir vergisine tabi.

Bazı üyeler, devir bedelini düşük göstermekte ya da bedel dahi belirtmeden, kooperatif yönetimine bir dilekçe vermek suretiyle üyesini devir ettiği kişiyi de belirtmek suretiyle bildirimde bulunmaktadır.

Bu ve benzeri uygulamalarda, sonradan yapılacak vergi incelemelerinde, kooperatif hissesinin devir tarihindeki değeri ile satış bedelinin kıyaslanması ve bir fark bulunması halinde, aradaki fark üzerinden gelir vergisi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi istenebilmektedir.

KAZANCIN HESAPLANMASI

Bu aşamada ilk akla gelen soru, “Neyin üzerinden yani hangi kazancın üzerinden vergi ödeneceği” olsa gerek… Hemen açıklayalım, ödediğiniz aidatların toplamı ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden.

Kooperatife 5 yıl önce hatta 15 yıl önce girmiş olmanız önemli değil. 20 yıl önce girmiş olsanız bile, o kooperatifteki hissenizi sattığınızda “değer artış kazancı” elde etmiş sayılıyorsunuz. Bundan dolayı da gelir vergisi ödemeniz gerekiyor.

Kazancın tespitinde; kooperatife ödenen aidatlar, satışın yapıldığı ay hariç, TÜİK aylık TEFE (1 Ocak 2006’dan itibaren aylık ÜFE) oranına göre yükseltilir. Bununla satış tutarı kıyaslanır. Aradaki fark “değer artış kazancı”dır. 2009’da elde edilen kazancın; 7.600 TL’si gelir vergisinden müstesna oluyor. Aşan kısım da gelir vergisine tabi tutuluyor.

KOOPERATİF EVİ SATIŞI

Kooperatif yoluyla edinilen gayrimenkulün satışında, iktisap (yani edinme) tarihi çok önemli. Nedenine gelince, GVK. Mükerrer 80/16. maddesine göre, iktisap tarihinden itibaren 4 yıl (1.1.2007 tarihinden sonra iktisap edilenlerde 5 yıl) içinde satılan gayrimenkullerden elde edilen kazanç, gelir vergisine tabi.

Yasaya göre, kooperatif üyelerine, bu sıfatları dolayısıyla tahsis edilen gayrimenkuller “tahsis tarihinde” bir kez daha belirtelim “tapu tarihinde değil, evin tahsis tarihinde”, ortaklar tarafından edinilmiş sayılır. Örneğin, kura çekilip evlerin dağıtıldığı tarih, tahsis tarihi oluyor.

Buna göre; kooperatiften edindiği gayrimenkulü, tahsis tarihinden itibaren 4 yıl (1.1.2007 tarihinden sonra tahsis edilenlerde 5 yıl) içinde satanlar, “değer artış kazancı” elde etmiş sayılırlar. Kazancın hesaplanmasında, maliyet bedeli ile satış tutarı karşılaştırılır. Maliyet bedeli, yukarıda belirtildiği gibi hesaplanır. Elde edilen kazancın, istisna tutarını (yani 7.600 TL’yi) aşan kısmı, gelir vergisine tabi tutulur.

Kooperatif üyeleri, hisse ya da konut satarken, aman dikkat!..