II – TARÝFLER:
MADDE 2 – Bu kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnýz esas yapý kýsmýna (Anayapý); anagayrimenkulün ayrý ayrý ve baþlý baþýnakullanýlmaya elveriþli olup, bu Kanun hükümlerine göre baðýmsýz mülkiyeti konu olan bölümlerine (Baðýmsýz bölüm); bir baðýmsýz bölümün dýþýnda olup, doðrudan doðruya o bölüme tahsis edilmiþ olan yerlere (Eklenti); baðýmsýz bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkýna (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün baðýmsýz bölümleri dýþýnda kalýp, korunma ve ortaklaþa kullanma veya faydalanmaya yarýyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sýfatiyle paydaþý bulunduklarý bu yerler üzerindeki faydalanma haklarýna (Kullanma hakký);
c) (Deðiþik: 2814 – 13.4.1983) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapýlacak veya yapýlmakta olan bir veya birden çok yapýnýn baðýmsýz bölümleri için o arsanýn maliki veya ortak malikleri tarafýndan bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkýna (kat irtifaký); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
d) Arsanýn, bu kanunda yazýlý esasa göre baðýmsýz bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarýna (Arsa payý);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakýnýn kurulmasýna ait resmi senede (Sözleþme);
denir.
III – KAT MÜLKÝYETÝNÝN VE KAT ÝRTÝFAKININ NÝTELÝÐÝ:
MADDE 3 – Kat mülkiyeti, arsa payý ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle baðlantýlý özel bir mülkiyettir.
(Deðiþik 2. fýkra: 5711 – 14.11.2007 / m.1) Kat mülkiyeti ve kat irtifaký, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün baðýmsýz bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan deðerleri ile oranlý olarak projesinde tahsis edilen arsa payýnýn ortak mülkiyet esaslarýna göre açýkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarýnýn baðýmsýz bölümlerin paylarý ile oranlý olarak tahsis edilmediði hallerde, her kat maliki veya kat irtifaký sahibi, arsa paylarýnýn yeniden düzenlenmesi için mahkemeye baþvurabilir. Baðýmsýz bölümlerden her birine bu fýkra uyarýnca tahsis edilen arsa payý, o bölümlerin deðerinde sonradan meydana gelen çoðalma veya azalma sebebiyle deðiþtirilemez. 44 üncü madde hükmü saklýdýr.
(Deðiþik 3. fýkra: 5711 – 14.11.2007 / m.1) Kat irtifaký arsa payýna baðlý bir irtifak çeþidi olup, yapý kullanma izin belgesi alýndýktan sonra arsanýn malikinin veya kat irtifakýna sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacaðý istem üzerine, bu Kanunda gösterilen þartlar uyarýnca, kat mülkiyetine çevrilir.
IV – ORTAK YERLER:
MADDE 4 – Ortak yerlerin konusu sözleþme ile belirtilebilir. Aþaðýda yazýlý yerler ve þeyler bu Kanun gereðince her halde ortak yer sayýlýr.
a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.2) “taþýyýcý sistemi oluþturan kiriþ, kolon ve perde duvarlar ile taþýyýcý sistemin parçasý diðer elemanlar,” baðýmsýz bölümleri ayýran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriþ kapýlarý, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlýklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapýcý daire veya odalarý, genel çamaþýrlýk ve çamaþýr kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazý saatlerinin korunmasýna mahsus olup baðýmsýz bölüm dýþýnda bulunan yuvalar ve kapalý kýsýmlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnýçlar, yapýnýn genel su depolarý, sýðýnaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dýþýndaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanallarý ile kalorifer, su, havagazý ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak þebeke ve antenler; sýcak ve soðuk hava tesisleri,
c) Çatýlar, bacalar, genel dam teraslarý, yaðmur oluklarý, yangýn emniyet merdivenleri,
Yukarýda sayýlanlarýn dýþýnda kalýp da, yine ortaklaþa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diðer yerler ve þeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
B) BAÐLANTILAR:
I – BAÐIMSIZ BÖLÜMLERLE ARSA PAYI ARASINDAKÝ BAÐLANTI:
MADDE 5 – Kat mülkiyetinin baþkasýna devri veya miras yoliyle geçmesihalinde, ona baðlý arsa payý da birlikte geçer; arsa payý, kat mülkiyetindenveya kat irtifakýndan ayrý olarak devredilemiyeceði gibi, miras yoliyle degeçmez ve baþka bir hakla kayýtlanamaz.
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine baðlanmamýþ veya lehine kat irtifakýkurulmamýþ arsa payý býrakýlamaz.
Kat mülkiyetini kayýtlýyan haklar, kendiliðinden arsa payýný da kayýtlar.
Kat irtifakýna konu olan arsa üzerinde bu hakla baðdaþmasý mümkün olmýyan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasýndan önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasýna tescil veya þerhedilmiþ olan haklar kat mülkiyetini de,kaide olarak arsa payý oranýnda, kendiliðinden kayýtlar.
II – BAÐIMSIZ BÖLÜMLERLE EKLENTÝLER VE ORTAK YERLER ARASINDAKÝ BAÐLANTI:
MADDE 6 – Bir baðýmsýz bölümün dýþýnda olup, doðrudan doðruya o bölümetahsis edilmiþ olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazý veya susaati yuvalarý, tuvalet gibi eklentiler, ait olduðu baðýmsýz bölümünbütünleyici parçasý sayýlýr ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek baþýnamaliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüðünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir vebunlardan anayapýnýn oturduðu zeminin dýþýnda kalanlar kadastro plânýnda veyatapu haritasýnda ayrýca gösterilir.
Baðýmsýz bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diðer kat maliklerininhaklariyle baðdaþmasý mümkün olmýyan irtifaklar kurulamaz. Baðýmsýz bölümlerin baþkasýna devri, kayýtlanmasý veya kiralanmasý halinde,eklentiler ve ortak yerler de kendiliðinden devredilmiþ, kayýtlanmýþ veyakiralanmýþ olur.
C) ORTAKLIÐIN (ÞÜYUUN) GÝDERÝLMESÝ VE ÖNCELÝKLE SATINALMA (ÞÜF’A) HAKKI:
I – ORTAKLIÐIN GÝDERÝLMESÝ:
MADDE 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakýna tabi olan gayrimenkuldeortaklýðýn giderilmesi istenemez. Baðýmsýz bölümler, baðýmsýz bir gayrimenkul gibi dâva ve takip konusuolabilir; bunlarda ortaklýðýn giderilmesi istenebilir.
II – ÖNCELÝKLE SATINALMA HAKKI:
MADDE 8 – (Deðiþik 1. fýkra: 2814 – 13.4.1983) Kat mülkiyeti kurulmuþ bir gayrimenkulün baðýmsýz bölümlerinden birinin veya kat irtifaký baðlanmýþ arsa payýnýn satýlmasý halinde diðer kat maliklerinin veya irtifak hakký sahiplerinin öncelikle satýn alma hakký yoktur.
Bir baðýmsýz bölümün paydaþlarýndan birinin kendi payýný baþkasýna satmasý halinde öteki paydaþlar, öncelikle satýnalma hakkýný kullanabilirler.
Sözleþmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D) GENEL HÜKÜMLERÝN UYGULANMA ALANI:
MADDE 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakýna ait kütük kaydýnda veya katmalikleri arasýndaki sözleþmede veya yönetim plânýnda veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doðan anlaþmazlýklar, Medeni Kanun ve ilgili diðer kanunlar hükümlerine göre karara baðlanýr.
ÝKÝNCÝ BÖLÜM
KAT MÜLKÝYETÝNÝN VE KAT ÝRTÝFAKININ KURULMASI
A) GENEL KURAL:
MADDE 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifaký resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doðar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnýz bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
(Deðiþik 3. fýkra: 5711 – 14.11.2007 / m.3) Kat mülkiyeti kurulurken ayný katta birbirine bitiþik bulunan ayný nevideki birden fazla baðýmsýz bölüm veya bir yapýnýn otel, iþ veya ticaret yeri gibi iktisadi açýdan veya kullanma bakýmýndan bütünlük arz eden birden çok katý veya bölümü, kat mülkiyeti kütüðüne tek baðýmsýz bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapýlabilmesi için, buna uygun deðiþiklik projesinin ve yapý kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüðüne verilmiþ olmasý gereklidir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarýncaveya aþaðýdaki fýkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapýlýr.
Kat mülkiyetine konu olmaya elveriþli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklýðýn giderilmesi dâvalarýnda, mirasçýlardan veya ortak maliklerden biri, paylaþmanýn, kat mülkiyeti kurulmasý ve baðýmsýz bölümlerin tahsisi suretiyle yapýlmasýný isterse, hâkim o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazýlý belgelere dayanýlarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleþtirilmek suretiyle baðýmsýz bölümlerin ortaklara ayrý ayrý tahsisine karar verebilir.
(Ek fýkra: 5711 – 14.11.2007 / m.3) Gelirinin ortak giderlere harcanmasý için veya baþka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen baðýmsýz bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan “baðýmsýz bölümlerin numaralarý” yazýlmak suretiyle kat mülkiyeti kütüðüne tescil edilir. Bu husus baðýmsýz bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
B) KAT MÜLKÝYETÝ KÜTÜÐÜ:
MADDE 11 – (Deðiþik: 5711 – 14.11.2007 / m.4) Kat mülkiyeti ve kat irtifaký, Tapu Sicili Tüzüðü’ne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüðüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadýkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüðüne yapýlacak tescillerde de uygulanýr.
Henüz kadastrosu yapýlmamýþ olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifaký, Tapu Sicili Tüzüðü’ndeki formüle göre, ayrýca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabýt Defterine tescil olunur.
C) KAT MÜLKÝYETÝNÝN KURULMASI:
I – ÝSTEM VE BELGELER:
MADDE 12 – (Deðiþik: 5711 – 14.11.2007 / m.5) Kat mülkiyetinin kurulmasý için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaþlarýnýn aþaðýda yazýlý belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunmasý gerekir:
a) Anagayrimenkulde, yapý veya yapýlarýn dýþ cepheler ve iç taksimatý baðýmsýz bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve baðýmsýz bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan deðerleriyle oranlý arsa paylarý ve baðýmsýz bölümlerin yapý inþaat alaný da açýkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafýndan yapýlan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaþlarý tarafýndan imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluþlarýnca onaylanan mimari proje ve birden çok yapýlarda yerleþimlerini gösteren vaziyet planý ile yapý kullanma izin belgesi.
b) Baðýmsýz bölümlerin kullanýlýþ tarzýna, birden çok yapýnýn varlýðý halinde bu yapýlarýn özelliðine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazýrlanmýþ, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafýndan imzalanmýþ bir yönetim planý.
c) Her baðýmsýz bölümün arsa payýný, kat, daire, iþ bürosu gibi nevini ve bunlarýn birden baþlayýp sýra ile giden numarasýný, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaþlarý tarafýndan imzalanmýþ noterden tasdikli liste.
II – SÖZLEÞME VE TESCÝL:
MADDE 13 – (Deðiþik 1. fýkra: 2814 – 13.4.1983) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanlarýn yetkili olduklarýna kanaat getirdikten sonra, katmülkiyeti veya kat irtifaký kurulmasýna dair resmi sözleþmeyi düzenler. Bu sözleþme ayný zamanda tescil istemi sayýlýr.
(Deðiþik 2. fýkra: 5711 – 14.11.2007 / m.6) Sözleþme düzenlenince kat irtifakýnýn kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakýnýn kayýtlý olduðu kat mülkiyeti kütüðü sayfasýndaki, doðrudan doðruya kat mülkiyetinin kurulmasý halinde ise anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu tapu kütüðü sayfasýndaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiþtir.” ibaresi yazýlarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak haklarý dýþýndaki iþlemlere kapatýlýr ve kat mülkiyetine konu olan her baðýmsýz bölüm, kat mülkiyeti kütüðünün ayrý bir sayfasýna o bölüme baðlý arsa payý ve anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaralarý gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu genel kütük sayfasýna da, baðýmsýz bölümlerin kat mülkiyeti kütüðündeki defter ve sayfa numaralarý iþlenmek suretiyle, kütükler arasýnda baðlantý saðlanýr.
(Deðiþik 3. fýkra: 5711 – 14.11.2007 / m.6) Anagayrimenkulün sayfasýnda evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydý, irtifak haklarý hariç, baðýmsýz bölümlerin kat mülkiyeti kütüðündeki sayfasýna geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak haklarý da anagayrimenkulün tapu kütüðü sayfasýna tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüðünün beyanlar hanesinde belirtilir.
Kat mülkiyeti kütüðüne tescil edilen her baðýmsýz bölüm ayrý bir gayrimenkul niteliðini kazanýr ve kütükte o bölümün tasdikli plânýndaki numarayý alýr.
(Deðiþik 5. fýkra: 3814 – 13.4.1983) Kat malikine, anagayrimenkulün çaplý tasarruf belgesinden baþka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi baðýmsýz bölümüne ait olan kýsmýnýn tasdikli bir örneði de verilir.
D) KAT ÝRTÝFAKININ KURULMASI:
MADDE 14 – (Deðiþik 1. fýkra: 5711 – 14.11.2007 / m.7) Henüz yapý yapýlmamýþ veya yapýsý tamamlanmamýþ bir arsa üzerinde kat irtifakýnýn kurulmasý ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanýn malikinin veya bütün paydaþlarýnýn buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plan, (b) bendindeki yönetim planý ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazýmdýr. Kat mülkiyetine geçiþte ayrýca yönetim planý istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifaklarý ancak sözleþmede veya dilekçede her kat irtifakýnýn ilgili bulunduðu baðýmsýz bölüme tahsisi istenen arsa payý, arsanýn kayýtlý olduðu kütüðün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapýnýn, verilen projeye göre tamamlanmasýndan sonra kat mülkiyetine konu olacak baðýmsýz bölümlerinin numarasý ve bu bölümlere baðlý eklentiler kütüðün beyanlar hanesinde belirtilir.
Yapýnýn tamamlanmasýndan sonra kat irtifaklarýnýn kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafýndan istenince, tescil, kat irtifakýnýn tesciline ait resmi senete ve 12 nci maddede yazýlý belgelere ve anagayrimenkulün baðýmsýz bölümlerinin, evvelce verilmiþ olan plâna uygunluðunun belediye tasdikýna dayanýlarak yapýlýr.
(Ek fýkra: 5711 – 14.11.2007 / m.7) Yapýlarý tamamlanmýþ olan kat irtifaklý anagayrimenkulde, yapý kullanma izin belgesinin alýndýðý tarihten itibaren bir yýl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakký sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazýlý uyarýsýna raðmen, kat mülkiyetinin kurulmasý için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazýlý belgelerden eksik olanlarý tamamlamaktan veya imzalanmasý gerekenleri imzalamaktan kaçýnan kat irtifak hakký sahiplerinden her birine, kendine ait her baðýmsýz bölüm için, anagayrimenkul belediye sýnýrlarý içinde ise belediye, belediye sýnýrlarý dýþýnda ise mülki amir tarafýndan bin Türk Lirasý idari para cezasý verilir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
KAT MALÝKLERÝNÝN VE KAT ÝRTÝFAKI SAHÝPLERÝNÝN HAKLARI
A) KAT MALÝKLERÝNÝN HAKLARI:
I – BAÐIMSIZ BÖLÜM ÜZERÝNDE:
MADDE 15 – Kat malikleri kendilerine ait baðýmsýz bölümler üzerinde, bu Kanunun ilgili hükümleri saklý kalmak þartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanýdýðý bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
II – ORTAK YERLER ÜZERÝNDE:
MADDE 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa paylarý oranýnda, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkýna sahiptirler; bu hakkýn genel kömürlük, garaj, teras, çamaþýrhane ve çamaþýr kurutma alanlarý gibiyerlerdeki ölçüsü, aksine sözleþme olmadýkça, her kat malikine ait arsa payýile oranlýdýr.
B) KAT ÝRTÝFAKI SAHÝBÝNÝN HAKLARI:
MADDE 17 – Kat irtifaký sahipleri, ortak arsa üzerinde yapýlacak yapýnýn, sözleþmede yazýlý süre içinde baþlamasý ve tamamlanmasý için kendilerine düþen borçlarýn yerine getirilmesini, karþýlýklý olarak isteme ve dâva etme hakkýnasahiptirler.
(Deðiþik 2. fýkra: 2814 – 13.4.1983) Kat irtifaký sahipleri yapýnýn tamamlanmasý için kendi aralarýndan veya dýþarýdan bir veya birkaç kiþiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarýna dair hükümler, bu yönetici hakkýnda da uygulanýr.
Kat irtifaký kurulmuþ gayrimenkullerde yapý fiilen tamamlanmýþ ve baðýmsýz bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanýlmaya baþlanmýþsa, kat mülkiyetine geçilmemiþ olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanýr.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
KAT MALÝKLERÝNÝN VE KAT ÝRTÝFAKI SAHÝPLERÝNÝN BORÇLARI
A) KAT MALÝKLERÝNÝN BORÇLARI:
I – GENEL KURAL :
MADDE 18 – Kat malikleri, gerek baðýmsýz bölümlerini, gerek eklentileri veortak yerleri kullanýrken doðruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsýz etmemek, birbirinin haklarýný çiðnememek ve yönetim plâný hükümlerine uymakla, karþýlýklý olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarýna dair olan hükümler, baðýmsýz bölümlerdeki kiracýlara ve oturma (Süknâ) hakký sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlý olarak faydalananlara da uygulanýr; bu borçlarý yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
(…) (Madde 18 in son fýkrasý, 28.11.2007 tarih ve 26714 sayýlý R.G.’de yayýmlanan, 14.11.2007 tarih ve 5711 sayýlý Kanun’un 24. maddesi hükmü gereðince yürürlükten kaldýrýlmýþtýr.)
II – ANAGAYRÝMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:
MADDE 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakýmýna ve mimari durumu ile güzelliðini ve saðlamlýðýný titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Deðiþik 2. fýkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beþte dördünün yazýlý rýzasý olmadýkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inþaat, onarým ve tesisler, deðiþik renkte dýþ badana veya boya yaptýramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluðun anayapýya veya baðýmsýz bir bölüme veya bölümlere zarar verdiðinin ve acilen onarýlmasý gerektiðinin veya anayapýnýn güçlendirilmesinin zorunlu olduðunun mahkemece tespit edilmiþ olmasý halinde, bu onarým ve güçlendirmenin projesine ve tekniðine uygun biçimde yapýlmasý konusunda kat maliklerinin rýzasý aranmaz. Kat maliki kendi baðýmsýz bölümünde anayapýya zarar verecek nitelikte onarým, tesis ve deðiþiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine baðlantýlý bulunan baðýmsýz bölümlerin baðlantýlý yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rýzasý ile anayapýya zarar vermeyecek onarým, tesis ve deðiþiklik yapýlabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diðer baðýmsýz bölümlere, kusuru ile verdiði zarardan dolayý diðer kat maliklerine karþý sorumludur.
III – ANAGAYRÝMENKULÜN GENEL GÝDERLERÝNE KATILMA:
MADDE 20 – (Deðiþik 1. fýkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden her biri aralarýnda baþka türlü anlaþma olmadýkça :
a) Kapýcý, kaloriferci, bahçývan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eþit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakým, koruma (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) “, güçlendirme” ve onarým giderleri ile yönetici aylýðý gibi diðer giderlere ve ortak tesislerin iþletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payý oranýnda;
Katýlmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkýndan vazgeçmek veya kendi baðýmsýz bölümünün durumu dolayýsýyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadýðýný ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payýný ödemekten kaçýnamaz.
(Deðiþik 2. fýkra: 2814 – 13.4.1983) Gider veya avans payýný ödemeyen kat maliki hakkýnda, diðer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafýndan yönetim planýna, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açýlabilir, icra takibi yapýlabilir. Gider ve avans payýnýn tamamýný ödemeyen kat maliki ödemede geciktiði günler için aylýk (Deðiþik ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) “yüzde beþ” hesabýyla gecikme tazminatý ödemekle yükümlüdür.
Birinci fýkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun baðýmsýz bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kiþinin kusurlu bir hareketi sebep olmuþsa, gidere katýlanlarýn yaptýklarý ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu haklarý vardýr.
IV – SÝGORTA ANLAÞMASI:
MADDE 21 – Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek deðer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaþtýrýlabilir.
Sigorta yapýlmasý halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa paylarý oranýnda, katýlmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olmasý halinde alýnacak sigorta bedeli, aksine sözleþme olmadýkça, kat maliklerine, arsa paylarý oranýnda paylaþtýrýlýr.
Yalnýz bir veya bir kaç baðýmsýz bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kýsmý hasara uðramýþsa, alýnacak sigorta bedeli hasara uðrayan yerlerin onarýmýna arsa paylarý oranýnda harcanýr.
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasýyla giderilemeyecek olan zararlarýný karþýlamak üzere, kendi baðýmsýz bölümlerini ayrýca kendi ad ve hesaplarýna sigorta ettirebilirler; bu halde alýnacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki paylarý da ayrýca saklý kalmak üzere, yalnýz kendilerine ait olur. Sigorta hakkýndaki emredici hükümler saklýdýr.
V – ORTAK GÝDERLERÝN TEMÝNATI:
MADDE 22 – (Deðiþik 1. fýkra: 2814 – 13.4.1983) Kat malikinin, 20 nci madde uyarýnca payýna düþecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatýndan, baðýmsýz bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkýna veya baþka bir sebebe dayanarak devamlý bir þekilde faydalananlar da müþtereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracýnýn sorumluluðu ödemekle yükümlü olduðu kira miktarý ile sýnýrlý olup, yaptýðý ödeme kira borcundan düþülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alýnamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin baðýmsýz bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazýlý istemiyle bu borç tutarý için, diðer katmalikleri lehine kanuni ipotek hakký tescil edilir. (Deðiþik son cümle: 5711 – 14.11.2007 / m.10) 4721 sayýlý Türk Medeni Kanunu’nun 893 üncü maddesinin son fýkrasý hükmü burada da uygulanýr.
(Deðiþik 3. fýkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diðer sorumlulardan olan alacaklarý önceliklidir.
VI – MÜSAADE MECBURÝYETÝ:
MADDE 23 – Kat maliklerinden birinin baðýmsýz bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluðun onarýmý veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapýlmasý (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.11) “ile yapý güvenliðiyle ilgili olarak yapýlmasý gerekli görülen teknik incelemeler” için diðer bir baðýmsýz bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde baþka sýfatla oturanlar, giriþ müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli iþlerin yapýlmasýna katlanmaya mecburdurlar.
Anagayrimenkulün bir kýsmýnýn harap olmasý halinde, harap olan baðýmsýz bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya baðýmsýz bölümdeki tesislerin yeniden yapýlmasý için, saðlam kalan baðýmsýz bölümlerin içinden veya dýþýndan faydalanýlmasý gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada baþka sýfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Yukarýdaki fýkralarda yazýlý müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada baþka sýfatla oturanlarýn uðrayacaklarý zararý, lehine müsaade verilen baðýmsýz bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.
VII – YASAK ÝÞLER:
MADDE 24 – Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iþ veya ticaret yeri olarak gösterilen baðýmsýz bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza lâboratuvarý gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykýrý sözleþmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliðinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dýþýndadýr.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen baðýmsýz bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eðlence ve toplantý yerleri ve fýrýn, lokanta, pastahane, süthane gibi gýda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basýmevi, dükkân, galeri veçarþý gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliði ile vereceði kararla açýlabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün baðýmsýz bölümlerin kat mülkiyeti kütüðündeki sahifelerine þerh verilir.
VIII – KAT MÜLKÝYETÝNÝN DEVRÝ MECBURÝYETÝ:
MADDE 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düþen borçlarý ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diðer kat maliklerinin haklarýný, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlâl ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkýnýn kendilerine devredilmesini hâkimden istiyebilirler.
(Deðiþik 2. fýkra: 5711 – 14.11.2007 / m.12) Bu gibi bir kat maliki hakkýnda, baðýmsýz bölümün mülkiyetinin hükme en yakýn tarihteki deðeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diðer kat maliklerine, arsa paylarý oranýnda devredilmesi için davanýn açýlmasý, aksi kararlaþtýrýlmýþ olmadýkça, diðer kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðuyla karar vermesine baðlýdýr. Bu karara raðmen kat maliklerinden bir kýsmý bu davayý açmak istemezse, davayý öteki kat malikleri açar ve hakim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylýk vadeli hesaba yatýrýlmasý ve makbuzunun ibrazý için davacýlara resen belirleyeceði uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatýrýldýðýna iliþkin belge ibraz edildiðinde ve davanýn kabulü halinde hakim, davalýnýn baðýmsýz bölümünün mülkiyetinin davayý açmýþ olan kat maliklerine arsa paylarý oranýnda devredilmesine ve devir bedelinin iþlemiþ faiziyle birlikte davalýya ödenmesine karar verir.
