Kat Mülkiyeti Kanunu ve Kooperatifler kanununun işletme kooperatifleri özelinde değerlendirilmesi-MALİ MÜŞAVİR EVREN ÖZMEN

Hata: İletişim formu bulunamadı.

 

	Kat Mülkiyeti Kanunu	Kooperatifler Kanunu
Genel Kurulda Temsil-Kimlere vekalet verilebilir ?	Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Vekaletin verileceği kişi malik olmak zorunda değildir.Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz;	Başka bir ortak veya birinci derece akraba (eş, anne, baba, çocukları, eşin anne ve babası) vekil tayin edebilirler. 1000 ortağa kadar kooperatiflerde bir ortak bir vekalet alabilir. Çok hissesi olanın çok oy hakkı olmaz
Avukatlar Kat malikleri toplantıları veya Genel Kurula katılabilir mi ? Vekalet alabilir mi ?	Avukatlar vekalet alabilir gelebilir	Avukat vekalet alamaz. Kooperatif genel kuruluna giremez
Vergi Kanunları Karşısındaki durumu	Sadece Personel ve Huzur hakkının gelir vergisi muhtasar beyanname ile bildirilir	Tam Mükellef Kurumdur. Katma değer vergisi, kurumlar vergisi beyannamesi ve muhtasar beyannamesi verir
Sosyal Sigortalar Kanunu karşısındaki durumu	İşveren sıfatı ile dosya açtırır	İşveren sıfatı ile dosya açtırır
Yönetim Kurulu üyelerinin sigortalılığı	Sigortalı olmalarına gerek bulunmamaktadır.	Sigortalı olmalarına gerek bulunmamaktadır.
Yönetim kurulu kooperatif ortağı veya malik olmak zorunda mıdır ?	Hayır	Evet
Denetim Kurulu üyeleri kooperatif ortağı veya malik olmak zorunda mıdır ?	Evet -Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir	Hayır
Tüzel Kişilik	Yok	Var
Ticari İşlemler Konusu	Siteye ait sadece personelin gelir vergilerinin ödenmesi amacı ile muhtasar beyannamesi verilir. Kurumlar vergisi mükellefiyeti yoktur. Ancak bakım onarım- otopark v.b. Kiralama dışında kalan faaliyetleri site yönetimine bağlı iktisadi işletme veya adi ortaklık aracılığı ile yapılabilir.-Özelge:Faaliyetlerin site yönetim kurulunca yapılması halinde site yönetim kurulu Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 1. maddesinin (D) bendinde sayılan kurumlar arasında yer almadığından kurumlar vergisine tabi olmayıp, adi ortaklık şeklinde değerlendirilerek gelir vergisine tabi olması gerekmektedir.	Yapabilir
Toplantı Nisapları	Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantı 1/2 devam eden toplantılarda nisap aranmaz. Devam eden toplantı en geç 15 gün içinde yapılır	İlk Toplantıda 1/4 İkinci toplantıda nisapsız yapılır. İlk toplantıda nisap sağlanmaz ise ikinci toplantı en erken 7 gün sonra yapılır. Ancak gündemde bu hususun yazması gereklidir. Yazmaz ise tekrar çağrı yapılmak zorunda kalınır
Genel Hükümlerin Uygulama Alanı	Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.	Bu kanunda aksine açıklama olmıyan hususlarda Türk Ticaret Kanunundaki Anonim şirketlere ait hükümler uygulanır.
Organlar	Kat Malikleri-Temsilciler-Yönetim-Denetim	Yönetim-Denetim-Genel Kurul
Muhasebe usulü ve defterler	Kat Mülkiyeti Kanununda muhasebe usulüne ilişkin bir açıklama bulunmamakta olup, Kanunun 36.maddesinde gelir ve giderler bir defterde tutulur denilmektedir. Uygulamada malik sayısı fazla olan ve gelir giderlerin işletme defterinde tutulması mümkün olmayan toplu yapılarda bilanço usulü defterleri tasdik ettirmekteyiz.-Denetim kurulu defteri var	Kooperatiflerin, kooperatif birliklerinin, kooperatif merkez birliklerinin ve Türkiye Milli Kooperatifler Birliğinin muhasebe usulleri ve mecbur olarak tutacakları defterler hakkında 13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümleri uygulanır-Denetim kurulu defteri yok		Birbirinin ikamesi tam olarak değil, işletme kooperatifi de bir çok konuda kat mülkiyeti kanununa göre hareket etmektedir. Site içi yaşamın düzenlenmesinde kat mülkiyeti kanunu dikkate alınmaktadır. Ancak idari ve yönetsel konularda kooperatif mevzuatı öne çıkmaktadır
Bağlı Bulunulan Bakanlık	Yok	Gümrük ve Ticaret Bakanlığı
Genel Kurullara Bakanlık Temsilcisi Katılma durumu	Katılmaz-Bakanlığa bağlı değil	Zorunludur
Genel Kurul Çağrı Şekli	Olağan üstü toplantıda 15 gün önceden bütün kat maliklerine imzatılacak taahhütlü mektup veya elden tebliğ- Olağan toplantının zamanı zaten belli-ilan kapılara asılarak yapılmaktadır.-Yargıtay ise 15 günlük sürenin sadece olağanüstü toplantı için aranacağını, bu şartın olağan toplantı için gerek duyulmadığını savunmaktadır (Y. 5. HD, 12.01.1981, 1980/10230 E., 1981/36 K.)	Mevcut Ana sözleşme ile 32 gün önce iadeli taahhütlü gönderilmesi gerekli- Değişir ise mail ve mesaj mümkün
Her yıl toplantı olmak zorunda mı	Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır	Evet Ancak bazı şartlar halinde 3 yılda bir yapılabilir-Ancak, usul ve esasları ilgili Bakanlıkça yapılacak düzenlemede gösterilmek üzere; kooperatif üst kuruluşuna ortak olunması ve genel kurul toplantısının gündemine konuyla ilgili madde konulması şartıyla, olağan genel kurul toplantıları en fazla üç hesap dönemini kapsayacak şekilde ve birleştirilerek yapılabilir
Genel Kurul Zamanı	Ocak Sonuna Kadar-	Haziran Sonuna Kadar
Yönetim ve Denetim Kurulunun Sorumluluğu	Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır	Yönetime veya temsile yetkili şahısların kooperatife ait görevlerini yürütmeleri esnasında meydana getirdikleri haksız fiillerden doğan zararlardan kooperatif sorumludur.Yönetim Kurulu üyeleri ve kooperatif memurları, kendi kusurlarından ileri gelen zararlardan sorumludurlar. Bunların suç teşkil eden fiil ve hareketlerinden ve özellikle kooperatifin para ve malları bilanço, tutanak, rapor ve başka evrak, defter ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı kamu görevlisi gibi cezalandırılır.(1)
İbra
Genel Kurula veya Kat Malikleri Toplantısına katılma	Başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır	3 Ay öncesinden Kooperatife dilekçe verilmesi halinde
Aidatın hesaplanma yöntemi	KMK-20 ve Yönetim Planı	KMK-20 ve Yönetim Planı
Aidatın kesinleştirilme yöntemi	Kat Malikleri toplantısında kabul edilir ise ayrıca tebliğe gerek yok ancak kat malikleri toplantısında görüşülmez veya toplantıdan önce veya sonra kesinleştirilecek ise kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılı- ğında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır	Genel Kurul Kararı
Olağan üstü Toplantı Nasıl Yapılır ?	yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.	Dört ortaktan az olmamak kaydıyle ortak sayısının en az onda birinin isteği üzerine Genel Kurul toplantıya çağrılır. Yönetim Kurulu bu isteği en az on gün içinde yerine getirmediği takdirde, istek sahiplerinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya Ticaret Bakanlığı tarafından, yapı kooperatiflerinde de İmar ve İskan Bakanlığı tarafından Genel Kurul toplantıya çağrılabilir.
Ticari Muamele Yasağı ve Bağdaşmayan Görev	Bu duruma özel bir madde bulunmamaktadır	Yönetim kurulu üyeleri ve kooperatif personeli ortaklık işlemleri dışında kendisi veya başkası namına, bizzat veya dolaylı olarak kooperatifle kooperatif konusuna giren bir ticari muamele yapamaz.
Taşınır veya Taşınmaz edinebilir mi ?	Tüzel kişiliği bulunmaması sebebi ile taşınır veya taşınmaz edinemez	Edinebilir
https://kooperatiflerkanunu.com/2012/08/27/site-yonetimlerinin-tuzel-kisiliginin-olmamasi-kemal-ozmen/	Yönetimde Görev Alan Kişilerin Sorumluluklarının Kooperatifler Kanundaki Düzenlemeye Paralel Hale Getirilmesi Kooperatifler Kanunu, (md 62); Yönetim Kurulu üyeleri ve kooperatif memurları, kendi kusurlarından ileri gelen zararlardan sorumludurlar. Bunların suç teşkil eden fiil ve hareketlerinden ve özellikle kooperatifin para ve malları bilanço, tutanak, rapor ve başka evrak, defter ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı “Devlet memurları” gibi ceza görürler. hükmü ile Kooperatif yönetiminde görev alanların bir anlamda kamu görevi yaptığı kabulü ile bunların görevleri ile ilgili suçlardan alacakları cezaları artırmıştır. Kooperatif Kanunda yer alan hükme benzer bir hükmün, benzer bir Topluluk Halinde Mülkiyet Formunun düzenlendiği Kat Mülkiyeti Kanununa da konulması uygun olur. Zira büyük sitelerde ve özellikle toplu yapılarda, büyük bütçeli harcamaların etkili bir kontrolü bulunmamaktadır. Diğer yandan Kooperatifler Kanunun 56.Maddesinde yer alan ve Kooperatif Yönetim Kurulu üyeleri için aranan “Türk Ceza Kanununun zimmet, ihtilas, irtikap, rüşvet, görevi suiistimal, sahtekarlık, hırsızlık, dolandırıcılık, hileli iflas, emniyeti suiistimal ve Devletin şahsiyetine karşı işlenen suçlara ilişkin hükümlerine veya bu Kanuna göre mahkum olmamak.” Şartının Kat Mülkiyetine konu anataşınmazın yöneticileri için de aranması yerinde olur	Uyuşmazlıkların Hakem Yoluyla Çözümü; Yönetim Planlarına yer alan, kat maliklerinin birbirleri ve yönetimle uyuşmazlıklarının öncelikle hakem heyeti tarafından çözüleceği (tahkim şartı) yönündeki kurallar, Yargıtay’ca geçersiz sayılmaktadır. Yargıtay’ın, “Buyurucu nitelikte olan Kat Mülkiyeti Yasasının 33. maddesi uyarınca yasanın uygulanmasından kaynaklanan tüm çekişmelerin sulh hukuk mahkemesinde çözümlenmesi gerektiğineve yönetim planındaki tahkim şartının geçerssiz olduğu” yönündeki yorumu mevcut yasal düzenleme karşısında yerindedir Ancak, komşuların kendi aralarındaki sorunların çözümünü tahkimle çözme yoluna gitmek istemeleri halinde yasanın buna imkan vermesi gerekir. Bu nedenle KMK da bu yönde bir değişiklik ihtiyacı bulunmaktadır.