b) Ana

gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler);

kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı)

Madde 2 – Bu kanuna göre:a) Kat mülkiyetine konu olan gayri menkulün bütününe (Ana gayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı); ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti);

bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

Madde 2 – Bu kanuna göre:a) Kat mülkiyetine konu olan gayri menkulün bütününe (Ana gayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı); ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

Madde 2 – Bu kanuna göre:a) Kat mülkiyetine konu olan gayri menkulün bütününe (Ana gayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı); ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

Madde 2 – Bu kanuna göre:a) Kat mülkiyetine konu olan gayri menkulün bütününe (Ana gayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı); ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

Madde 2 – Bu kanuna göre:a) Kat mülkiyetine konu olan gayri menkulün bütününe (Ana gayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı); ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

Madde 2 – Bu kanuna göre:a) Kat mülkiyetine konu olan gayri menkulün bütününe (Ana gayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı); ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayri menkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

1-Kat Mülkiyeti Kanunu  (KMK)’ nun uygulama alanı :

Yapı Kooperatiflerinde, ferdileşmeye geçinceye kadar  (yani ortaklara tapuların verilmesine kadar), yapılan işlemlerde  Kooperatifler Kanunu  hükümleri uygulanır.

Tapu kayıtları Kooperatif üzerinde olmak üzere  anataşınmazda kat irtifakı kurulmuş ise ve inşaat tamamlanıp üyeler içine girmiş ise, burada KMK.hükümleri uygulanır.

Ancak burada KMK.md.17/3  ü hatırlatmak gerekir.

Bu maddeye göre:

“Kat irtifakı kurulmuş gayrımenkullerde , yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte      ikisi fiilen kullanılmaya başlamış ise  kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile anataşınmazın yönetiminde  KMK. hükümleri uygulanır.”

Burada dikkat edilecek şey, tapuların kimin üzerine kayıtlı olduğudur. Eğer tapu  kaydında tüm bağımsız bölümler kat irtifakı olarak Kooperatifin üzerine kayıtlı ise, genel kurula ve seçime gerek kalmaksızın o anataşınmazda Yönetici doğrudan kooperatiftir. Kooperatif yönetimi, kendisinde bulunan bu yönetim gücünü bir  veya birkaç kişiye  ( kurula)  devredebilir. Görev bu kişi veya kişilere ait ise de sorumluluk yine kooperatifindir. Sadece hesapların ayrı bir sistemde tutulması uygun olacaktır.

İnşaatın tamamlanması nedeniyle kat mülkiyeti kurulup tapuların dağıtılmasından sonra ise artık bu sitede KMK. hükümleri uygulanacak demektir.

Yapı kooperatifi yöneticileri bir yandan tasfiye işlemlerini yürütürken; öte yandan da dairelerde oturan kat malikleri, genel kurullarını yaparak KMK. nun hükümlerini uygulamaya başlarlar.

Kat irtifakı kurulmuş arsa üzerindeki henüz yapımı tamamlanmamış olan yapıda,  projeye aykırı inşaat yapıldı gerekçesi ile yüklenici hakkında açılan  “projeye uygun hale getirme”  davasına, değeri de gözetilerek genel hükümlerine göre bakılması gerekir.

2-Masrafların paylaştırılması – masraflara katılma zorunluluğu :

Kat mülkiyeti kurulması için yapı kullanma izninin alınmış olması gerekir. Yapı kullanma izni alınmış ve kat mülkiyeti kurulmuş kooperatif evlerinde , mülk sahibi otursa da oturmasa da  masraflara katılmak zorundadır.Çünkü burada artık Koop. Kanunu değil KMK. uygulanır.

Ancak yapı fiilen tamamlanmış ve bir kısım üyeler içine girmiş oturmakta ise, bu takdirde boş duran daire sahipleri masraflara katılmak zorunda mıdır?

Bu sorunun cevabını 3 olasılık üzerinden verebiliriz:

a)Eğer kat irtifakı kurulmuş, fakat yapı kullanma izni alınmamış ise,  bu takdirde  boş daire sahiplerinin masraflara katılmaları için  anataşınmazda üçte iki çoğunluğun oturması gerekir. Örnek vermek gerekirse  30 daireli bir apartmanda  en az  20 daire sahibi içine yerleşmiş ise, artık geri kalan daire sahipleri boş bile olsa giderlere katılmak zorundadır.

b)Yapı kullanma izni alınmış ve  Kat mülkiyeti de kurulmuş  ise, bu takdirde 30 daireli apartmanda 10 daire sahibi kullansa dahi, geri kalan 20 daire sahibi gelip oturmasa bile giderlere katılmak zorundadır.

c)Eğer yapı  fiilen tamamlanmış, fakat yapı kullanma izni alınmadığı gibi,. kat irtifakı dahi kurulmamış  ise, bu takdirde  olayda KMK. uygulanamayacağı için oturanların yapmış olduğu masraflar, sadece oturanlar arasında ve Medeni Kanun hükümlerine göre eşit olarak bölünerek paylaştırılmalıdır.

Kat Malikleri Kurulu toplantısına davet

TOPLANTIYA DAVET:
Toplantıya davet öncelikle yönetim planında belirtilen usuller ile yapılır.Yönetim planında toplantı zamanı belirtilmemişse KMK nu md29/1 e göre her takvim yılının ilk ayı ocak içinde yapılır( senede en az bir kez)(Olağan Kat malikleri Kurulu tplantısı).Şayet ocak ayında yapılmamışsa veya önemli bir sebep çıkmışsa kat malikleri kurulu olağan üstü olarak toplanır.

Toplantı tarihinden en az 15 gün önce taahhütlü mektup yada bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir belge ile yönetici tarafından yapılır.Şayet bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa hepsi ayrı ayrı davet edilir. Adresleri belli olmayanlara ilan yolu ile çağrı yapılır.İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamamışsa en geç bir hafta içinde 2. toplantı yapılabilir
Dikkat edilecek hususlar:
1.Toplantı yeri Tarih gün ve saati açık açık belirtin.
2.Daveti Yönetim planınızda belirtilen usuller ile yapın.
3.Hisseli bağımsız bölümlerin bütün hissedarlarını ayrı ayrı davet edin ancak aralarından birini vekil tayin etmelerini isteyin.
4.Mutlaka Gündemi belirtin ki sonu olmayan görüş bildirimleri ile vakit kaybetmeyin
5.Katılmayacaklara hazır örneğini hazırladığınız vekaletme örneğini gönderin ki imzalayıp vekiline kolayca versin.
6.Kimlere vekalet verebileceklerini 2 madde halinde yazın.

TOPLANTIYA DAVET:
Toplantıya davet öncelikle yönetim planında belirtilen usuller ile yapılır.Yönetim planında toplantı zamanı belirtilmemişse KMK nu md29/1 e göre her takvim yılının ilk ayı ocak içinde yapılır( senede en az bir kez)(Olağan Kat malikleri Kurulu tplantısı).Şayet ocak ayında yapılmamışsa veya önemli bir sebep çıkmışsa kat malikleri kurulu olağan üstü olarak toplanır.

Toplantı tarihinden en az 15 gün önce taahhütlü mektup yada bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir belge ile yönetici tarafından yapılır.Şayet bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa hepsi ayrı ayrı davet edilir. Adresleri belli olmayanlara ilan yolu ile çağrı yapılır.İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamamışsa en geç bir hafta içinde 2. toplantı yapılabilir
Dikkat edilecek hususlar:
1.Toplantı yeri Tarih gün ve saati açık açık belirtin.
2.Daveti Yönetim planınızda belirtilen usuller ile yapın.
3.Hisseli bağımsız bölümlerin bütün hissedarlarını ayrı ayrı davet edin ancak aralarından birini vekil tayin etmelerini isteyin.
4.Mutlaka Gündemi belirtin ki sonu olmayan görüş bildirimleri ile vakit kaybetmeyin
5.Katılmayacaklara hazır örneğini hazırladığınız vekaletme örneğini gönderin ki imzalayıp vekiline kolayca versin.
6.Kimlere vekalet verebileceklerini 2 madde halinde yazın.
Belgeler Bölümünde Örnek Davet mektubu bulabilirsiniz