Kat Mülkiyeti Kanunu Neden Yetersiz Kalıyor? Kooperatifler Kanunu Hangi Noktalarda Örnek Alınabilir?
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Neden Günün İhtiyaçlarına Cevap Vermiyor?
Mali Müşavir Evren ÖZMEN
Bilindiği üzere 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun en az 8 bağımsız bölümden fazla olan yapılarda uygulanması kanunun amir hükmüdür. Ancak her ne kadar 2007 yılında bazı güncellemeler olsa da 1965 Yılında yasalaşan Kat Mülkiyeti Kanunu toplu yapılar başta olmak üzere günümüzün temel yaşam standartlarına ve ihtiyaçlarına cevap verememektedir.
1965 Yılının Türkiye’si ile 2021 Yılının Türkiye’si arasındaki yapılaşma anlamındaki farkları anlatmamıza gerek olmamasına rağmen sadece nüfus ve köy/ kent yaşama oranlarının değişimi Kat Mülkiyeti Kanunu’nun neden güncellenmesi gerektiğinin en net nedenidir.
1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girdiğinde İstanbul’un nüfusu 1 milyon 700 bin, Türkiye’nin nüfusu 30 milyon iken şu an sayılar İstanbul için 16 milyon Türkiye’nin ise 84 milyon olmuştur. Kentte yaşama oranı ise %93’e ulaşmıştır.
Site yönetim planları ile de bazı düzenlemeler yapılmaya çalışılsa da Kat Mülkiyeti Kanununun genel hükümlerine aykırı site yönetim planı hazırlanması mümkün olmadığı için yönetim planları ile tam istenilen sonuçlara ulaşılamamaktadır.
Aşağıdaki maddelerde Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili en çok dikkat çeken problemleri sıralamak ve Kat Mülkiyet Kanununda yapılacak düzenlemelere temel olmak üzere Kooperatifler Kanunu ile bazı karşılaştırmalar yapmak istedim.
1- Kat Mülkiyeti Kanununda Yönetici ve denetçilerin seçimi ile ilgili eğitim, sabıka kaydı gibi kriterlerin bulunmaması
Kat Mülkiyeti Kanununa göre site yöneticinizin daha önce mali suçlardan hüküm giymiş bir kişi olması durumunda dahi yönetici olarak seçimine engel bir husus bulunmaktadır.
Hatta denetçinizin gerek mali gerek hukuki anlamda hiçbir bilgisinin bulunmasına da gerek bulunmamaktadır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre gerek seçim öncesi gerek seçim sonra adli sicil kayıtlarının gerek kat maliklerine gerek idari olarak bir kuruma sunulma zorunluluğu da bulunmamaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetici ve denetçilerin seçilme yeterlilik şartları noktasında 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu son derece güzel bir örnektir.
- Kooperatiflerde devletin güvenliğine karşı suçlar, Anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine karşı suçlar, (…) (1) zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından ya da bu Kanun hükümlerine göre mahkûm olmayanlar kooperatif yöneticisi olabilir.
- Ayrıca kooperatiflere 7339 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeler ile yönetici ve denetçiler için eğitim şartı da getirilmiştir.
- Ek olarak kooperatif yönetici ve denetçileri için göreve geldikleri dönemde ve ayrıldıkları dönemde mal bildirim formu verilmesi zorunlu iken sitelerde bu zorunlulukta yoktur.
- Ayrıca Yönetim kurulu üyeleri ve kooperatif personeli ortaklık işlemleri dışında kendisi veya başkası namına, bizzat veya dolaylı olarak kooperatifle kooperatif konusuna giren bir ticari muamele yapamaz iken sitelerde ticari muamele ve bağdaşmayan görev yasağı konusunda herhangi bir düzenleme de bulunmamaktadır.
- Yukarıdaki eksiklere ek olarak Kooperatiflerde genel kurul toplantıları, bilindiği üzere Bakanlık temsilcisinin huzuru ile açılır ve devam eder. Temsilci, toplantının kanunlara, ana sözleşmeye ve gündeme göre yürütülmesine nezaret eder.
- Ancak kat malikleri toplantısına kooperatiflerde olduğu gibi resmi bir bakanlık temsilcisi katılmadığı için hazirun kontrolü, tutanak kontrolü, toplantı nisabı ve karar nisaplarının kontrolü noktasında önemli hatalar yapılmaktadır.
- Tutanak kontrolü noktasında yetkili belirlenmiş bir kişi veya bakanlık temsilcisi olmadığı için site toplantılarında toplantı tutanağına şerhinizin yazılmaması nedeni ile Sulh Hukuk Mahkemesinde dava hakkını kaybedilmesi de söz konusu olabilmektedir.
- Toplantı düzeninin sağlanmasında zorluklar yaşanmakta, evrakların kontrol edilmesi için belirlenmiş bir kişi olmadığı ve anonim bir sorumsuzluk hali ortaya çıkabilmesi muhtemel olduğu için art niyetli kişiler tarafından bu bilgi ve belgelerde tahrifatlar da sonradan yapılabilmektedir.
- Ancak kooperatiflerde tutanak ve diğer evraklar bakanlık temsilcisi tarafından kontrol edilir ve bir nüshası teslim alınır taranarak Bakanlığın sistemine eklenir.
- Site yönetimlerinde şikâyet merciinin kim olacağı belli değildir. Kooperatiflerde bir ortağın herhangi bir maliyete katlanmadan Cimer üzerinden yaptığı başvuru ile kooperatiflerin ilgili bakanlık tarafından hızlıca denetlenmesi mümkün ise sitelerde böyle bir merci bulunmamaktadır.
- Bu durumun en somut örneği pandemi döneminde kooperatiflerin bağlı olduğu bakanlıklar tarafından gerekli önlemler alınıp genel kurul toplantıları uzatılırken, siteler ile ilgili bir düzenleme yapılmadığı için birçok site yönetimi ya risk alarak toplantı yapmış ya da yetki ile ilgili bankalarda ve diğer kurumlarda imza sirküleri noktasında problemler yaşamışlardır. Kooperatifler için getirilen düzenlemeyi kıyasen uygulamak zorunda kalmışlardır.
Zaman zaman basında gördüğümüz “Neden Türkiye’nin en büyük sanayi sitelerini hala kooperatifler ile yönetiliyor” sorusuna cevap olarak herhalde “organize sanayi bölgeleri içinde veya dışında yer alan ülke ekonomisine katkı veren bu tip değerli sanayi sitelerinin kaos ve karmaşa yaratacak, özellikle denetim ve toplantı noktasında yeterli düzenleme olmayan bir kanun ile verimsiz bir şekilde yönetilmemesi gerektiği için” diye cevap verilebilir.
Ayrıca örnek olarak kooperatif ortakları tarafından kooperatif eli ile yapılaşmış sanayi sitelerinde bütün ortakların dişinden tırnağında artırarak elde etmiş oldukları kendi gayrimenkulleri dışındaki taşınmazları (örneğin otel veya onlarca dükkan) kiralanması ile ilgili yetkiyi herhangi bir seçilme kriteri aranmayan, dolandırıcılık yönünden sabıkası olup olmadığı kanunen kontrol edilemeyen yöneticilere verilmesi mi yoksa bu yerlerin tapusunun kooperatif adına çıkartılarak her yıl bakanlık denetimine tabi olup, yıllarca ortaklarının aidat ödememesini ve kar payı almasını sağlayacak yapılara mı emanet etmek isteyecekleri hususunun cevabı bellidir.
Şu anda bu şekilde faaliyetlerini sürdüren hem İkitelli hem de Dudullu Bölgesinde Sanayi Siteleri bulunmaktadır. Bu tip yapıların yönetimi noktasında best practice’ in kooperatif şeklinde örgütlenme olduğu her yönden çok nettir.
2-Kat Mülkiyeti Kanununa göre Yönetim Kurulu Seçimlerinin çoğunun kanunda aranan nisabın bulunmadan gerçekleştirilmesi
Bilindiği üzere 634 Sayılı Kat mülkiyeti kanununun 30.maddesine göre Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Genelde; özellikle toplu yapılarda ilk toplantıda nisap sağlanamaması nedeni ile ve ikinci toplantıda karar yeter sayısının katılanların salt çoğunluğu olduğu için birçok karar çok son derece düşük nisap ile alınmaktadır.
Ancak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34.Maddesine göre Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanmaktadır.
Yönetici seçiminde Kat Mülkiyeti Kanununda ilk veya müteakip toplantılarda da aynı yeter sayı aranmaktadır.
Ancak uygulamada yöneticisini ikinci toplantıda seçen birçok site yönetiminin toplantıda kat maliklerinin yarıdan fazlasının bulunmaması nedeni ile aslında yönetim kurulu seçimi geçersizdir.
Çünkü toplantının yapılması için nisap bulunsa dahi yönetim kurulu seçimi için nisap olmaması muhtemeldir.
Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanununun Yöneticinin atanması başlıklı 34.maddesinin güncellenmesi gerekmektedir.
3-Sitelerin ve Toplu Yapıların Tüzel Kişiliği bulunmazken Kooperatiflerin Tüzel kişiliğinin bulunması
3500 Konutluk bir site yönetimi motosiklet bile satın alamazken yedi kişilik kooperatiflerin bile tüzel kişiliği bulunması nedeni ile her türlü taşınmaz, taşınır alımı yapabilmektedir.
Bu noktada site adına taşıt alınamadığı için birçok site müdürünün veya yöneticisinin üzerine araç alınmak zorunda kalındığını görülmektedir.
Ayrıca işin özüne girilmeyen bazı mahkeme süreçlerinde site yöneticiliğinin tüzel kişiliğinin ve bu nedenle taraf ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davalının husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verildiği durumlar da olabilmektedir.
4-Muhasebe Usulü, Yönetim ve Denetim Kurulu Raporlarının, Mali Tablolarının Standardının Bulunmaması
Kat Malikleri kuruluna sunulacak mali tabloların, denetim ve yönetim kurulu raporları için belirlenmiş hiçbir standart bulunmamaktadır. Bir site yönetimi sayfalarca tam tasdik raporuna benzer rapor hazırlatırken başka bir sitede denetçi hesaplar ile ilgili kanaatim olumludur yazıp raporunu teslim edebilir.
Bu noktada da sitelere kooperatiflere benzer bir düzenlemenin getirilmesi en azından kat maliklerine sunulacak raporun içinde bulunacak asgari bilgilerin netleştirilmesi belirsizliği ve suiistimalleri azaltacaktır.
5-Temsilde Adaletsizlik. Kat Mülkiyeti Kanununda fazla konutu olanın daha fazla söz hakkı olması
Kooperatifler Kanunu’na göre kooperatifte kaç adet işyeri veya konutunuz olursa olsun yönetim ve denetim seçimlerinde tek oy hakkınız var iken Kat Mülkiyeti Kanununda Ana gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için bazı sınırlamalar dahilinde ayrı bir oy hakkına sahiptir.
Bu noktada Kat Mülkiyeti Kanunundaki adaletsizliği arsa sahibinin apartmandaki konutların yarısına sahip olduğu veya müteahhittin henüz üzerindeki konutları devretmediği yerlerde oturan kişiler tek kişinin çoğunluğa nasıl tahakküm ettiğini daha yakından bileceklerdir.
Sonuç olarak; bu yazıya eklenebilecek birçok madde bulunsa da sıkıcı olmamak adına burada tamamlamak istiyorum. Umarım Kat Mülkiyeti Kanununda da Kooperatifler Kanunu’nda yapılan (Koop-Bis, Elektronik Genel Kurul vb.) Kooperatiflerin günün şartlarına uyum sağlamasını sağlayan benzer düzenlemeler yapılır.
Yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu bu hali ile seçme, seçilme ve denetleme noktalarında bırakın kooperatifleri birçok site hatta apartman yönetimleri için bile son derece yetersizdir.