Y. 23. HD E: 2015/3644 K: 2016/25 T 11/01/2016

Kooperatif üyesinin ödemelerini hiç yapmamış olması halinde tazminat talep etme hakkı bulunmamakta ise de, eksik ödeme yapmış olması durumunda kural olarak konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunduğu kabul edilmelidir.

Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, bu tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur. Bu ön koşulun gerçekleşmesinden sonra, ortak için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, bu isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir

Eksik ödemesi olan bir üyenin ise, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli Dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:

1-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.

2-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi “ TEFE” artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.

3-Bundan sonra yukarıda (1.) maddesinde bulunan değerden (2.) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettiği ortaya çıkarılmalıdır.

4-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (2.) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.

5- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (2.) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (3.) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (4.) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (4.) maddesinde bulunan miktar (3.) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (2.) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (4.) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.

Açıklandığı üzere, kooperatif üyesinin ödemelerini hiç yapmamış olması halinde tazminat talep etme hakkı bulunmamakta ise de, eksik ödeme yapmış olması durumunda kural olarak konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunduğu kabul edilmelidir.

Bu durumda mahkemece, davacıya tahsis edilen dairenin bulunduğu B bloğun inşaatının yapılıp yapılamayacağı, genel olarak inşaatın hukuki durumu, kendilerine tahsis yapılan üyelere tahsisin hukuki dayanaktan yoksun olup olmadığı araştırılıp inşaatın tamamı imar mevzuatına ve projeye aykırı ise davalı kooperatifin hiçbir üyesine imara uygun konut tahsis edemediğinin, dolayısıyla davacının da bu duruma eşitlik ilkesi gereğince katlanması gerektiğinin ve konut karşılığı tazminat talep hakkı olmadığının kabulü ile bu gerekçe ile davanın reddine, diğer üyelere imara uygun konut tahsis edildiğinin belirlenmesi durumunda ise, davalı kooperatifin genel kurul tutanakları, faaliyet raporları, varsa bu konuda varsa devam eden davalar incelenerek ve gerekirse mahallinde tekrar keşif yapılarak, genel kurullarda tüm blokların inşaatı bittikten sonra üyelere dairelerin teslimine başlanacağına mı, yoksa inşaatı biten her bir bloğun üyelerine, diğer blokların inşaatı devam ederken teslim yapılacağına dair mi karar alındığı, her iki yönde bir karar alınmamışsa 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesinde yer alan nispi eşitlik ilkesi uyarınca fiili uygulamanın ne yönde oluştuğu üzerinde yeterince durularak, inşaatı biten her bir bloğun üyelerine hemen daire teslimine ilişkin karar ya da uygulama var ise nispi eşitlik ilkesinin ve konut karşılığı tazminat alacağının bu ilkeye dayalı ön koşulunun bu karar ya da uygulama çerçevesinde ele alınması gerekir.

Bu incelemenin sonucuna göre, davacıya dairesinin teslim edilip edilmeyeceğinin B Blok üyeleri arasındaki nispi eşitlik ilkesi uyarınca somut delillerle kesin olarak belirlenmesi, B Bloktan ya da başka bir bloktan konut tesliminin mümkün bulunmadığının tespiti halinde davacının konut yerine tazminat talep hakkı doğduğunun kabulü ile yukarıda açıklanan 5 aşamalı formüle göre belirlenecek tazminata hükmedilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeyle hüküm kurulması doğru olmamıştır.