Madde 1- Kapsam :
Hazırlayan: Şeref Kısacık
İstanbul İli, ……………….. ilçesi, …….. Ada ………. nolu Parsel / parseller üze- rinde kurulu, Belediyece onaylı yerleşim planı ve uygulama projelerine göre yapılmış ve yapılacak olan ( ve hatta daha sonra yapılması muhtemel imar planı değişiklikleri ile yapılacak olan), konut ve işyeri üniteleri, ticari ve sosyal donatı alan ve üniteleri, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisleri, …………………..SİTESİ adı altında, (Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ve ilgili diğer yasaların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla) BU YÖNETİM PLANI’NA GÖRE YÖNETİLİR.
(Site Yönetim Planı, bundan böyle SYP kısaltması ile anılacaktır.) Madde 2 –Yönetim Planında Hüküm Bulunmayan Hallerde Uygulanacak Yasal Mevzuat:
Yönetim Planı, Site’ deki tüm kat malikleri arasında geçerli bir sözleşme niteli- ğindedir. Herhangi bir uyuşmazlık çıktığında, uyuşmazlığın çözümünde önce- likle Yönetim Planındaki hükümler uygulanır. Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanır. KMK.’nda da hüküm bulunmayan hallerde ise, Türk Medeni Kanunu (TMK), Türk Borçlar Kanunu (TBK, Tebligat Kanunu ve diğer yasaların ilgili hükümleri ve yerleşik Yargıtay içtihatları ile aynı/benzer konuda daha önce alınmış ve uygulanmış emsal nitelikteki Toplu Yapı Temsilciler Kurulu (TYTK tarafından aksi yönde bir karar alınmadıkça ) kararı uy- gulanır.
Madde 3 – Yönetim Planının Bağlayıcılığı:
İş bu Yönetim Planı, yukarıda belirtilen parsel / parseller üzerinde oluşan
……………….Sitesi’ndeki tüm kat maliklerini, kat irtifak hakkı sahiplerini, onların mirasçılarını, bağımsız bölüm veya kat irtifakının bağlı bulunduğu arsa payını; satış, bağış vs. bir yolla iktisap edecek olanları ve bu Site’de oturan ve çalışan bütün şahısları kendiliğinden bağlar. Site sakinlerinin, Yönetim Planı hükümlerine uyması zorunludur.
Madde 4- Yönetim Planının Değiştirilmesi :
Yönetim Planı, sitedeki tüm kat maliklerinin 4/5’inin oyu ile veya Toplu Yapı Tem- silciler Kurulu üyelerinin ve temsil ettikleri bağımsız bölümlerin toplam sayısının beşte dördünün oyu ile değiştirilebilir.
Madde 5- Tanımlar:
- Bağımsız Bölüm : Ana gayrimenkuldeki ana yapıların (blokların), projesine göre başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan ve KMK hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine “Bağımsız Bölüm”
- Kat Malikleri : Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mül- kiyeti ve bu hakka sahip olanlara kat maliki denilir. Kat irtifak hakkı sahibi de kat maliki olarak değerlendirilir.
- Ana gayrimenkul : Site içerisindeki arsalar ve üstünde yapılı her şeyi ( ana
606 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 89 • Sayı: 6 • Yıl: 2015
yapıları, altyapıları, sosyal-ticari tesisleri vb.) kapsayan ve kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününü ifade eder.
ç) Blok Kat Malikleri Kurulu : Sitedeki yapılardan, birbirinden bağımsız (ayrık) olarak yapılan 25 ayrı blok yapıdan her bir binaya “BLOK YAPI”, her bir blok yapı- daki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kurula “BLOK KAT MALİKLERİ KURU- LU” denilir. (Bundan böyle, BKMK kısaltmasıyla adlandırılacaktır.)
- Blok Temsilcileri : BKMK tarafından, kendi bloklarını Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda temsil etmek için, ilgili bloktaki kat malikleri arasından (her bloktan bir kişi olmak üzere) seçilen, (KMK.’nun 69. maddesinde blok yöneticisi olarak tanımla- nan) kişi ya da kişileri ifade
- Toplu Yapı Temsilciler Kurulu: Toplam 25 Blok temsilcisinden oluşan ve Si- te’nin genel yönetiminde karar verme yetkisine sahip, en yüksek karar organı olan ku- rulu ifade eder.
(Bundan böyle, TYTK kısaltmasıyla adlandırılacaktır.)
- Site Yönetim Kurulu: TYTK tarafından, kendi içinden veya kat malikleri için- den seçilen, yasalardan ve bu yönetim planından doğan hak ve yetkileri kullanan ve TYTK tarafından alınan kararları uygulayan ve sitenin her türlü yönetim işlerinden sorumlu ve yetkili olan kurulu ifade eder.
(Bundan böyle, SYK kısaltmasıyla adlandırılacaktır.)
- Site Denetim Kurulu : Bu yönetim planı ve ilgili kanunlarda belirlenen görev- leri yapmak üzere, TYTK tarafından, kat malikler arasından seçilen denetim organını ifade
(Bundan böyle, SDK olarak adlandırılacaktır.)
- Site : Yukarıda maddede tapu kaydı belirtilen parsel üzerinde bulunan; (yapıl- mış ve yapılabilecek olan ) konut, iş yeri, açık ve kapalı yüzme havuzu, sauna – sosyal tesisler, otoparklar, yollar, yeşil alanlar, oyun-spor alanları, ortak yerler vb. tüm yapı ve alanlardan oluşan yerleşim biriminin tamamı …………………… Sitesi’dir. Kısaca, SİTE olarak tanımlanmıştır.
ı) Ortak Yer: KMK.’ nun 4. ve 67. maddelerinde sayılan yerler ile, blokların ve ba- ğımsız bölüm niteliğindeki diğer yapı ve tesislerin oturduğu ortak alanlar dışında kalan ve münhasıran bir bağımsız bölüme tahsis edilmemiş olan, ortaklaşa kullanma, korun- ma veya faydalanma için zaruri olan Sitedeki bütün ortak yerler, yapı ve tesisler, bu yönetim planının uygulanmasında ORTAK YER, ORTAK YAPI ve TESİS SAYILIR. Ortak yerlerle ilgili olarak, ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI AÇILAMAZ. A15 Bloktaki 2 adet ve A25 bloktaki 1 adet kapıcı dairesi ile yönetim binası, mar- ket ve sosyal tesis sayılacak benzer yerler hangi parsel veya blokta olursa olsun, sitenin ortak yer ve tesisi sayılır.
- i) Sosyal Tesisler : Site içerisindeki, yapılmış veya yapılabilecek olan, bağımsız tapuya konu olması halinde, Kat Mülkiyet Yasasının ve 67. maddesi uyarınca malik hanesine, bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak su- retiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen yada edilecek olan, kullanılma ve işletilme ile ilgili esasları ( TYTK tarafından belirlenen esaslara göre hazırlanacak) İşletme Yö-
netmeliği’ne veya alınan kararlara göre, SİTE YÖNETİM KURULU veya üçüncü bir gerçek ya da tüzel kişi tarafından işletilen; yönetim binası, açık- kapalı havuz, sauna, fitness salonu, kafeterya, tenis kortu,basketbol sahası, oturma kamelyaları, çocuk park- ları gibi oyun- spor alanları, ofis, dükkan, market vs. den oluşan tüm sosyal, kültürel ve ticari tesisleri ifade eder. Ortak yer olan bu sosyal tesislerle ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.
j ) Gecikme Tazminatı: Aidat ve avans ödemeleri belirlenen zamanda yapıl- madığında TYTK’ da aksine bir karar alınmamışsa, aylık % 5 gecikme tazminatı alınır. Gecikme tazminatına ayrıca faiz uygulanmaz.
I. BÖLÜM : YÖNETİM ORGANLARI
- BLOK KAT MALİKLERİ KURULU ( BKMK)
Madde : 6- Oluşması, Yetki Alanı ve Görevleri:
TYTK tarafından (kurul üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölüm sayılarının 4/5’inin oylarıyla) aksi kararlaştırılmadıkça;
Sitedeki ana gayrimenkul üzerinde ayrık düzende inşa edilmiş olan blok yapıların bağımsız bölüm maliklerinden (kat maliklerinden) oluşan “BLOK KAT MALİKLE- Rİ KURULU”; sadece kendi bloklarını, eklentilerini ve münhasıran kendilerine tah- sis edilmiş olan ortak yerlere ilişkin konularda olmak üzere karar alır ve kendilerini TYTK’ da temsil edecek olan blok temsilcilerini seçer.
Bloklarıyla ilgili karar alma hak ve yetkisi BLOK KAT MALİKLERİ KURU- LU’NA AİTTİR. Alınan bu kararlar, Site’nin genel yönetim ilkeleri ve bloklar arası ahengi bozmayacak nitelikte olmak ve imar mevzuatına uygun olmak kaydı ile (gerekli İŞLETME PROJESİ YAPILARAK), SİTE YÖNETİM KURULU tarafından uygulanır.
Madde : 7- Kurula Katılma ve Oy Hakkı: (KMK. md.31)
- BKMK’ nda, her bir kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına
- Aynı blokta, bir kişi birden çok bağımsız bölüme malikse, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkı vardır. Ancak, malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.
- Bir bağımsız bölüme birden çok kimse malikse, BKMK’ nda bunları, içlerinden vekalet veya yetki verecekleri birisi temsil Böyle bir temsilci seçerek, Site Yöne- tim Kuruluna yazılı olarak bildirmedikleri takdirde, bu kişilerin birine yapılacak teb- ligat tümüne yapılmış sayılır, toplantıya katılan kişiye diğer malikler de temsil yetkisi vermiş sayılırlar.
- Kat maliklerinden biri medeni haklarını kullanma ehliyetinden yoksun ise, onun yerine kurula kanuni temsilcisi katılır.
e) Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki, toplan- tıya ve görüşmelere katılabilir, fakat oy veremez.
- Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle Bir kişi, oy sa-
608 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 89 • Sayı: 6 • Yıl: 2015
yısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Vekil, temsil yetkisini yazılı bir belge ile kanıtlamak zorundadır. Ancak belgenin ıslak imzalı olması şart değildir. Faks ve e-posta yolu ile de vekalet verilebilir. Ancak e-postanın site yöne- timinin belirlediği adrese, malikin daha önce site yönetiminde kayıtlı olan adresinden gönderilmesi gerekmektedir. Eş, çocuk ve ana-babanın vekaleten toplantıya katılması halinde yazılı vekalet aranmaz. Vekilin kat maliki olması şart değildir.
Madde : 8- Toplantıya Çağrı :
TYTK tarafından (kurul üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölüm sayılarının 4/5’inin oylarıyla) aksi kararlaştırılmadıkça;
a) OLAĞAN TOPLANTI : ( KMK. Md. 29 / 1 )
Olağan Blok Kat Malikleri Kurulu toplantıları 2 (iki ) yılda bir blok temsilcilerini seçmek ve blokla ilgili sorunları görüşmek üzere aşağıda belirtilen gün ve saatlerde, Site Yönetim Ofisinde toplanırlar. Birinci toplantıda çoğunluk sağlanamaması halinde ikinci toplantı aynı yerde, aynı gündemi görüşmek üzere ( çoğunluğa bakılmaksızın, ikinci toplantı günü olarak) belirlenen gün ve saatte yapılır.
Olağan BKMK toplantıları 2 iki yılda bir hep aynı tarih ve saatte yapılacağından (bu husus önceden bilindiğinden) bu toplantılar için çağrı merasimine uyma zorun- luluğu yoktur. Ancak, site yönetim kurulu isterse; blok kapılarındaki panoya asmak, evlere davet metnini dağıtmak ve/veya site yönetiminin web sayfasında yayınlamak, SMS veya e- posta göndermek yöntemlerinden herhangi biri veya birkaçıyla da duyu- rulabilir.
BLOK KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTI GÜN ve SAATLERİ
| BLOK NO | İLK TOPLANTI | İKİNCİ TOPLANTI |
| A1 BLOK | Aralık ayının 1. Cumartesi günü saat 11.00 | Aralık ayının 3. Cumartesi günü saat 11.00 |
| A2 BLOK | Aralık ayının 1. Cumartesi günü saat 12.00 | Aralık ayının 3. Cumartesi günü saat 12.00 |
| A3 BLOK | Aralık ayının 1. Cumartesi günü saat 13.00 | Aralık ayının 3. Cumartesi günü saat 13.00 |
| A4 BLOK | Aralık ayının 1. Cumartesi günü saat 14.00 | Aralık ayının 3. Cumartesi günü saat 14.00 |
| A5 BLOK | Aralık ayının 1. Cumartesi günü saat 15.00 | Aralık ayının 3. Cumartesi günü saat 15.00 |
| A6 BLOK | Aralık ayının 1. Cumartesi günü saat 16.00 | Aralık ayının 3. Cumartesi günü saat 16.00 |
| A7 BLOK | Aralık ayının 1. Pazar günü saat 11.00 | Aralık ayının 3. Pazar günü saat 11.00 |
| A8 BLOK | Aralık ayının 1. Pazar günü saat 12.00 | Aralık ayının 3. Pazar günü saat 12.00 |
Yararlı Bilgiler 609
| A9 BLOK | Aralık ayının 1. Pazar günü saat 13.00 | Aralık ayının 3. Pazar günü saat 13.00 |
| A10 BLOK | Aralık ayının 1. Pazar günü saat 14.00 | Aralık ayının 3. Pazar günü saat 14.00 |
| A11 BLOK | Aralık ayının 1. Pazar günü saat 15.00 | Aralık ayının 3. Pazar günü saat 15.00 |
| A12 BLOK | Aralık ayının 1. Pazar günü saat 16.00 | Aralık ayının 3. Pazar günü saat 16.00 |
| A13 BLOK | Aralık ayının 2. Cumartesi günü saat 11.00 | Aralık ayının 4. Cumartesi günü saat 11.00 |
| A14 BLOK | Aralık ayının 2. Cumartesi günü saat 12.00 | Aralık ayının 4. Cumartesi günü saat 12.00 |
| A15 BLOK | Aralık ayının 2. Cumartesi günü saat 13.00 | Aralık ayının 4. Cumartesi günü saat 13.00 |
| A16 BLOK | Aralık ayının 2. Cumartesi günü saat 14.00 | Aralık ayının 4. Cumartesi günü saat 14.00 |
| A17 BLOK | Aralık ayının 2. Cumartesi günü saat 15.00 | Aralık ayının 4. Cumartesi günü saat 15.00 |
| A18 BLOK | Aralık ayının 2. Cumartesi günü saat 16.00 | Aralık ayının 4. Cumartesi günü saat 16.00 |
| A19 BLOK | Aralık ayının 2. Pazar günü saat 11.00 | Aralık ayının 4. Pazar günü saat 11.00 |
| A20 BLOK | Aralık ayının 2. Pazar günü saat 12.00 | Aralık ayının 4. Pazar günü saat 12.00 |
| A21 BLOK | Aralık ayının 2. Pazar günü saat 13.00 | Aralık ayının 4. Pazar günü saat 13.00 |
| A22 BLOK | Aralık ayının 2. Pazar günü saat 14.00 | Aralık ayının 4. Pazar günü saat 14.00 |
| A23 BLOK | Aralık ayının 2. Pazar günü saat 15.00 | Aralık ayının 4. Pazar günü saat 15.00 |
| A24 BLOK | Aralık ayının 2. Pazar günü saat 16.00 | Aralık ayının 4. Pazar günü saat 16.00 |
| A25 BLOK | Aralık ayının 2. Pazar günü saat 17.00 | Aralık ayının 4. Pazar günü saat 17.00 |
610 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 89 • Sayı: 6 • Yıl: 2015
- OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI : ( KMK. md. 29/2 )
SYK; Blok Kat Malikleri Kurulu’nu (toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün Blok Kat Maliklerine imzalatılacak çağrı veya taahhütlü mektupla toplantıya davet ederek), gerekli gördüğü her zaman toplantıya çağırabilir.
SYK, blok kat maliklerinin üçte birinin birlikte yapacakları yazılı başvuru üzeri- ne, kurulu gecikmeksizin toplantıya çağırmakla yükümlüdür. SYK bu istemi başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde yerine getirmezse, SDK kat maliklerini olağanüstü BKMK toplantısına çağırabilir. Toplantı isteminde bulunan malikler, istemlerinde top- lantının gündemini belirtmek ve tebliğ giderlerini de karşılamak zorundadırlar. SYK ve SDK. nun toplantı istemini yerine getirmemesi ( BKMK ‘ yı toplantıya çağırmaması halinde ) halinde, ilgili kat maliklerinin yasal yollara başvurma hakları saklıdır.
Madde : 9 – Toplantı ve Karar Yeter Sayısı, Divanın Oluşumu : ( KMK. md. 30 )
- Site Yönetimi, blok kat maliklerinin sayı ve arsa paylarını gösterir hazirun cetvelini hazırlar ve toplantıya katılan kat maliklerine veya vekillerine imzalatır.
- BKMK, o bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazla- sıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar alınır. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk top- lantı yapılamazsa, yeter sayısı aranmaksızın yapılacak olan ikinci toplantıda ka- rar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yeter sayı için konulmuş olan hükümler saklıdır.
- Yeterli çoğunluğun olduğu anlaşılınca toplantıyı, Site Yöneticisi veya görevlendire- ceği bir üye veya ilgili Blok temsilcilerinden biri açar. Ardından, toplantıyı yönet- mek üzere; bir başkan, bir başkan yardımcısı ve bir yazman üyeden oluşan divan kurulu seçilir. Seçimler açık oyla yapılır. Toplantıya katılanların salt çoğunluğu- nun oylarıyla seçimler gizli oyla da yapılabilir.
d) Blok Temsilcileri :
TYTK tarafından (kurul üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölüm sayılarının 4/5’inin oylarıyla) aksi kararlaştırılmadıkça;
- aa) Blok Kat Malikleri Kurulları, kendilerini Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda temsil etmek üzere, o bloktaki kat malikleri veya eşleri arasından veya aynı sitede otu- ran kat maliklerinin veya eşlerinin; çocukları, ana – babaları arasından 25 Bloktan, 1 er temsilciyi yedekleriyle birlikte bir yıllığına seçerler. Böylece toplam 25 temsilci seçilmiş
Herhangi bir nedenle 2 (iki) yıl içerisinde BKMK toplanamaz ve / veya blok tem- silcisini seçemezse, yeni seçim yapılana kadar, mevcut blok temsilcileri göreve devam eder.
- bb) Blok Temsilcilerinin, temsil ettikleri blokları yönetme, blok hakkında alınan kararları doğrudan uygulama, para toplama – harcama hak ve yetkileri yoktur. Alınan kararları SYK’ na bildirirler. Site’nin genel yönetim ilkeleri ve bloklar arası ahengi bozmayacak nitelikte olmak ve giderleri o bloktaki katmalikleri tarafından karşılanmak kaydıyla, bu kararların gereği SYK tarafından yerine
Yararlı Bilgiler 611
- cc) Göreve başlama: Mevcut site yönetiminin ibrası eski temsilcilerle yapılır. Yeni temsilciler, seçim gündemli TYTK toplantısı ile göreve başlarlar.
Madde :10 – Kararların Bağlayıcılığı :
BKMK kararları, toplantıya veya karara katılmış olmasalar dahi, o bloktaki bütün kat maliklerini, kiracıları ve bağımsız bölümü herhangi bir şekilde onlardan devir almış olanları ve o bağımsız bölümden yararlanan herkesi bağlar. Karara muhalefet şerhi ko- nulması sonucu değiştirmez.
Tebliğ zorunlu olmamakla birlikte, site yönetim kurulu isterse; blok kapılarındaki panoya asmak, evlere elden dağıtmak ve/veya site yönetiminin web sayfasında yayın- lamak, SMS veya e- posta göndermek yöntemlerinden herhangi biri veya birkaçıyla da kararları duyurabilir.
Madde : 11 – Kararların Yazılması ve İmzalanması :
BKMK kararları, SYK tarafından her bir blok için ayrıca tutulacak olan ve (1) den başlayıp sırasıyla giden sayfa numaralarını taşıyan karar defterine yazılır veya bilgisa- yarda yazılan tutanak yapıştırılır.
Aksi kararlaştırılmadıkça, toplantı tutanağı Divan Kurulunca imzalanır ve bununla yetinilir.
Ancak, toplantıya katılan kurul üyeleri de, istedikleri takdirde tutanağı imzalarlar. Karara aykırı oy verenler (arzu ederlerse) aykırılığın sebebini yazılı olarak belirterek tutanağı imzalayabilirler.
B) TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU (TYTK): Madde: 12 – Oluşması, Görev ve Yetkileri:
TYTK, Blok Kat Malikleri Kurulları tarafından seçilen blok temsilcilerinden ( 25
kurul üyesinden ) oluşan Sitedeki en üst karar organıdır.
Yetkileri şunlardır:
- Gerektiğinde Kat Mülkiyeti Yasasının ve 67. maddesi uyarınca; gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümleri olması halinde, bu bağımsız bölümlerin malik hanesine, bun- lardan yararlanan bağımsız bölümlerin numaralarını yazdırmak suretiyle Kat Mül- kiyeti Kütüğüne tescil ettirmek için gerekli işlemleri yapmak üzere ( mülkiyet devri, ipotek, terkin, ayni hak tesisi vb. konularda ) karar almak,
- Bilanço ve hesapların dökümü, gelir gider farkı hesapları ile Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu tarafından verilen raporları inceleyerek kabul veya reddetmek,
- Kanun, Yönetim Planı ve iyi niyet esaslarına aykırı olduğu ileri sürülen Yönetim Kurulu kararlarının iptal edilip edilmeyeceği konusunda karar vermek,
- Site Yönetim Kurulu Üyeleri ile Denetim Kurulu Üyelerini seçmek, ibra etmek veya sorumluluklarına karar vermek, gerektiğinde bunları azletmek,
- Site Yönetim ve Denetim Kurulu üyelerine verilecek, aylık ücret, huzur hakkı ve yolluk miktarlarını belirlemek işletme projesini (bütçeyi) görüşerek karara bağla-
612 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 89 • Sayı: 6 • Yıl: 2015
mak, TYTK’ nda yöneticilere bir ücret belirlenmemişse, Yönetim Kurulu üyeleri olağan yönetim giderlerine (demirbaş ve kalıcı yatırım kalemleri hariç) katılmaz. Denetim Kurulu üyeleri ise yarısına katılmaz. (KMK md.40)
- İşletme projesini tartışmak, incelemek ve kesin olarak karara bağlamak, İşletme pro- jesi, SİTE Yönetim Kurulu tarafından hazırlanmış ve TYTK’ nda görüşülüp karara bağlanmadan yürürlüğe konmuş ve kat maliklerine tebliğ edilmiş ve bu işletme pro- jesine itiraz edilmişse, bu işletme projesine kat malikleri tarafından yapılacak olan itirazları inceleyip kesin olarak karara bağlamak, (İşletme projesiyle ilgili olarak Mahkemeye dava açılmış olması; Mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı alınmadıkça veya verilen mahkeme kararı kesinleşmedikçe uygulamayı durdurmaz, kararlaştırılan aidatların ödenmesi )
- Kat maliklerinden ve diğer sorumlulardan tahsil edilecek gider veya avans paylarının miktar ve ödeme şartları ile, gecikme halinde uygulanacak esasları ( gecikme zammı
) kesin olarak belirlemek. (Gecikme tazminatına ilişkin bir karar alınmamış veya bir oran belirlenmemişse, bu Yönetim Planındaki gecikme zammı oranı vd. ilgili hükümler uygulanır. )
- Yönetim planı değişiklikleri ile ilgili önerileri inceleyip, karar vererek, gerekli uyar- lama ve değişiklikleri yapmak,
- i) Yasalar ve Yönetim Planı uyarınca gündeme alınan sair konuları görüşmek ve karara bağlamak.
Madde : 13- Kurula Katılma ve Oy Hakkı :
- Blok temsilcileri, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına
(KMK md.69)
- Blok temsilcisi değişirse yeni temsilci, kurulda kendiliğinden eskisinin yerini alır.
- Kurulun belli bir toplantısına katılamayacak olan blok temsilcisini yedek temsilci temsil Yedek temsilcinin de katılamadığı bir toplantıya, aynı bloktan bir kat maliki o toplantı için (blok temsilcisi veya yedeği tarafından) vekil tayin edilebilir. Vekil, temsil yetkisini yazılı bir belge ile kanıtlamak zorundadır.
Madde : 14- TYTK TOPLANTISINA ÇAĞRI :
- OLAĞAN TOPLANTI ve ÇAĞRI: aa) İBRA TOPLANTISI:
TYTK, iki yılda bir OCAK ayının 2. Pazar günü saat 11.00’de Site Yönetim Ofisinde, ibra gündemli olarak toplanır. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı aynı yerde, saat 12:00 de, aynı gündemle Ocak ayının 3. (ilk toplantı günü olarak belirlenen günden sonraki) Pazar günü yapılır.
Geçmiş dönemde görev yapan (mevcut) SYK ve SDK’ nun ibrası, geçmiş dönem kesinleşen bütçe ve o döneme ait diğer konular bu toplantıda görüşülür ve karara bağ- lanır. Bu toplantı, ilgili dönemde görev yapan (eski) temsilcilerin katılımı ile yapılır, yeni seçilen temsilciler de isterlerse (söz ve oy hakkı olmazsızın) dinleyici olarak katı- labilirler.
bb) SEÇİM TOPLANTISI:
Yararlı Bilgiler 613
TYTK, iki yılda bir OCAK ayının 3. Pazar günü saat:14.00’de Site Yönetim Ofisinde, seçim gündemli olarak toplanır. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı aynı yerde, saat 15:00 te, aynı gündemle Ocak ayının 4. (ilk toplantı günü olarak belirlenen günden sonraki ) Pazar günü yapılır. Seçim gündemli TYTK top- lantılarına, yeni seçilen temsilciler katılırlar.
- cc) Yukarıda belirtilen toplantılara, Site Yönetim Kurulu tarafından, blok giriş- lerindeki ilan panolarına asılacak bir duyuru ile veya taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığı ya da sms ve/veya sitenin web sayfasında ilan edilerek ya da kendilerine e – posta gönderilerek, temsilciler toplantıya davet Çağrıda; toplantının günü, saati, yeri ve gündemi belirtilir.
İlk çağrı yapılırken; birinci toplantıda toplantı yeter sayısının sağlanamaması halin- de, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikin- ci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az, on beş günden fazla olamaz.
Olağan toplantılar SYP’ de belirtilen yer, tarih ve saatlerde yapılmışsa, tem- silciler kendilerine tebliğ yapılmadığını gerekçe göstererek, itiraz ve dava yoluna başvuramazlar.
Yukarıda belirtilen tarihler dışında toplantı yapılmak istendiğinde, SYK olağanüstü toplantı merasimine uymak zorundadır.
dd) OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI ve ÇAĞRI:
Önemli bir sebebin çıkması halinde veya gerek görülen durumlarda; SYK veya SDK veya TYTK
Üyelerinin ya da kat maliklerinin üçte birinin birlikte ve yazılı istemi halinde ve toplantı için istenen tarihten en az on beş gün önce bütün kurul üyelerine im- zalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı nedeni ve gündemi bil- dirilmek kaydıyla TYTK, Site Yönetim Kurulu tarafından her zaman toplantıya çağırılabilir.
Site Yönetim Kurulu, böyle bir talep olduğunda, kurulu gecikmeksizin toplantıya çağırmakla yükümlüdür. SYK’ nun, bu istemi başvuru tarihinden itibaren 30 gün içe- risinde yerine getirmemesi halinde SDK, TYTK Kurul üyelerini olağanüstü toplantıya çağırabilir.
Toplantı isteminde bulunanlar, istemlerinde toplantının gündemini de belirtmek zo- rundadırlar.
Madde : 15- Toplantı ve Karar Yeter Sayısı, Divanın Oluşumu:
- TYTK, kurul üyelerinin (blok temsilcilerinin) temsil ettikleri bağımsız
bölüm sayısının yarısından bir fazlası ile toplanır ve toplantıya katılanların oy çok- luğu ile karar alır. Blok temsilcileri, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayılarını gösteren hazirun cetvelini imzalayarak toplantıya katılırlar ve her temsilci temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir.
Alınmış olan bir kararın tekrar görüşülmesi ve yeniden karara bağlanması, bu konu- da verilen önergenin, toplantıya katılanların ( hazirun listesinde imzası bulunanların) oy çokluğu ile kabul etmesine bağlıdır.
614 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 89 • Sayı: 6 • Yıl: 2015
- Yeter sayısı sağlanmadığı için ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantıda; toplantı yeter sayısı aranmaz, toplantıya katılanların ( hazirun listesinde imzası bulunanların) oy çokluğu ile karar
- KMK’ nda ve bu Yönetim Planı’nda özel haller için öngörülmüş bulunan toplantı ve karar yeter sayısına ilişkin hükümler saklıdır. ( md.24,34,41,42,44,45,70,71 vd. )
- Yeterli çoğunluğun olduğu anlaşılınca, toplantıyı site yöneticisi veya görev- lendireceği bir yönetim kurulu üyesi açar. Ardından, toplantıyı yönetmek üzere; bir başkan, bir başkan yardımcısı ve bir yazman üyeden oluşan divan kurulu seçilir. Aksi kararlaştırılmadıkça, seçimler vd. oylamalar açık oyla yapılır.
Madde : 16 – Kararların Bağlayıcılığı:
TYTK’ nun kararları, toplantıya veya karara katılmış olmasalar dahi; tüm kurul üyelerini, kat maliklerini, kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini, kiracıları, tüm site sakinlerini ve çalışanlarını, Site Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu üyelerini bağlar.
Karara muhalefet şerhi konulması sonucu değiştirmez. Mahkeme tarafından, ka- rarın iptaline ilişkin kesinleşmiş bir Mahkeme kararı verilmedikçe veya kararın uygu- lanmasının durdurulmasına ilişkin Mahkemece tedbir kararı verilmedikçe, ALINAN KARARLAR DERHAL UYGULANIR.
TYTK kararları, tebliğe gerek olmaksızın, alındığı andan itibaren uygulanır. Tebliğ zorunlu olmamakla birlikte, alınan kararlardan Site Sakinlerini ilgilendirenler BLOK GİRİŞLERİNDEKİ İLAN PANOLARINA DUYURU şeklinde asılır ve asgari 10 gün süreyle askıda kalır. Duyurunun bu şekilde ilan edildiğine ilişkin olarak, blok temsil- cilerinden veya site yönetiminden asgari bir kişinin ve bir Site görevlisinin imzalamasıy- la tutanak düzenlenir. Alınan kararlar BLOK GİRİŞLERİNDEKİ İLAN PANOLARINA asılabileceği gibi; sitenin web sayfasında yazılı olarak da ilan edibilir, SMS ve e-posta yoluyla da ilgililere bildirilebilir. Kat malikleri ve diğer ilgililer kendilerine tebligat ya- pılmadığını belirterek alınan miktarlarını ve ödeme günüyle gecikme zammı kararını ve oranını ve ödenecek aidat kararlarını bilmediklerini iddia edemezler.
Madde : 17- Kararların Yazılması ve İmzalanması :
TYTK’ nun kararları bir (1)den başlayıp sırasıyla giden sayfa numaralarını taşıyan ve her sayfası noter mührü ile onaylı karar defterine yazılır veya bilgisayar çıktısı tu- tanak yapıştırılır. Aksine bir karar alınmamışsa, tutanakları Divan Kurulu’nun imzala- ması yeterlidir. Ancak, toplantıya katılan kurul üyeleri de, istedikleri takdirde tutanağı imzalarlar. Karara aykırı oy verenler, (arzu ederlerse) aykırılığın sebebini de yazılı olarak belirterek tutanağı imzalayabilirler.
C) SİTE YÖNETİM KURULU (SYK) : Madde : 18- Seçimi ve Çalışma Yöntemi:
TYTK tarafından (kurul üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölüm sayılarının 4/5’inin oylarıyla) aksi kararlaştırılmadıkça;
a) Seçim :
TYTK, iki yılda bir yapacağı seçim gündemli toplantıda, kurul üyelerinden veya malikler arasından
Yararlı Bilgiler 615
iki yıllığına, 5 asıl ve 5 yedek üyeden oluşan “SİTE YÖNETİM KURULU” nu seçer. Aynı kişilerin tekrar seçilmesi mümkündür. Herhangi bir nedenle iki yıl içerisin- de TYTK toplanamazsa veya seçim yapılamazsa, yeni seçim yapılana kadar, mevcut Yönetim Kurulu (makul bir süre) göreve devam eder.
b) Görev Taksimi :
Site Yönetim Kurulu ilk toplantısında; kendi içinden bir başkan, iki başkan yar- dımcısı, bir sayman ve bir sekreter üye seçerek görev paylaşımını yapar. Site’nin yöne- tilmesiyle ilgili önemli işlerin kararları Yönetim Kurulunda alınır. Site Yönetim Kurulu Başkanı (aynı zamanda) yönetici sıfatını da taşır.
c) Toplantı ve Karar Yeter Sayısı:
Site Yönetim Kurulu, üye tam sayısının salt çoğunluğu ile toplanır ve katılanların salt çoğunluğu ile karar alır. Eşitlik halinde, ikinci kez oylama yapılır, yine eşitlik olur- sa başkanın oyu çift oy sayılır. Alınacak karar, münhasıran herhangi bir blok hakkında ise, konu, o bloğu temsilen seçilen Site Yönetim Kurulu Üyesinin veya blok temsil- cisinin veya yedeğinin ya da o bloktaki kat maliklerinden en az birinin katıldığı bir toplantıda görüşülür. Site Yönetim Kurulu üyesi olmadığı halde (bu şekilde) toplantıya katılan kişi, sadece ilgili maddenin görüşmesine katılır, görüşlerini belirtir. Ancak oy hakkı yoktur.
Yönetim Kurulunun üç toplantısına üst üste ( yazılı mazeret göstermeden) katılma- yan Yönetim Kurulu üyelerinin SYK üyeliği, hiçbir ihtara gerek kalmadan kendiliğin- den düşer, yerine yedek SYK üyeleri sırayla çağırılır.
d) Çalışma Yöntemi ve Karar Defterleri :
BKMK, TYTK, SYK ve SDK’ nun kararları, SYK’ nun temin ve muhafaza ettiği, her kurul için ayrı ayrı tutulan ve her sayfası noter mührü ile onanmış bir karar defteri- ne yazılır. Karara aykırı oy verenler, (arzu ederlerse) aykırılığın sebebini yazılı olarak belirterek kararı imzalayabilirler.
Madde : 19- Sorumluluğu ve görevleri :
- Site Yönetim Kurulu, iki yılda bir yapılacak olan ibra gündemli TYTK toplan- tısında; o tarihe kadar yapılan işlerin, elde edilen gelirlerin ve giderlerin hesabını kurul üyelerine vermekle yükümlüdür. Yönetici, bu amaçla, gelir ve gider durumunu göste- ren bir raporu kurul üyelerinin bilgisine Gerektiğinde bu rapor, ilan tahtasına asılarak veya sitenin web sayfasında ilan edilerek ya da ilgililerin siteye bildirdikleri e-posta adreslerine e-posta göndermek suretiyle tüm kat maliklerinin vd. ilgililerin bil- gisine de sunulabilir.
b) Tutulacak Defter ve Kayıtlar:
Site Yönetim Kurulu; idari işlemler ve muhasebe için ve BKMK, TYTK ve SYK. için gereken defter, kayıt ve belgeleri tutar. Yaptığı giderleri belgeler. Bütün gider bel- gelerini gerektiğinde incelenmek üzere ( yasalarca daha uzun bir süre öngörülmemiş- se, asgari 5 yıl süreyle) saklar. Mevcut ve yeni alınacak veya oluşturulacak demirbaş ve tesisleri envanter defterine kaydeder, ilgilisine imza karşılığı teslim eder.
- Blok Kat Malikleri Kurulu ve TYTK’ nca alınan kararları yerine
616 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 89 • Sayı: 6 • Yıl: 2015
- TYTK tarafından verilen kararlar ve belirlenen ilkeler çerçevesinde;
Site ortak yer ve tesislerini ve bağımsız bölüm niteliğinde olanların KMK’ nun 10. ve 67. maddesi uyarınca kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen veya edilecek olan ve ortak yararlanmaya tahsis edilmiş olan tüm bağımsız bölümleri işletir veya kiraya ve- rir. Site ortak alanlarındaki uygun yerlere reklam panoları koyabilir. Bu panoları veya blok duvarlarını reklam amaçlı olarak kiraya verebilir. Bunlarla ilgili sözleş- meleri ve diğer hukuki işlemleri yapar. Yönetim Kurulu, ( TYTK. kararı varsa ) Site’nin yönetimi ile ilgili olan tüm işleri, kısım kısım veya tamamen bir şahsa veya bir şirkete verebilir. İlgili kişi, servis şirketi ya da şirketleri ile yapılacak olan sözleşmelerin esas- ları Site Yönetim Kurulu tarafından belirlenir. Bu sözleşmeler, Site Yönetim Kurulu’n- da karar ve yetki alınması kaydı ile, Yönetim Kurulu Başkanı veya yardımcısıyla en az bir Yönetim Kurulu üyesi tarafından imzalanır.
- Bloklardaki ve Site’ deki ortak yer ve tesislerin amacına uygun olarak kullanıl- ması, korunması,
bakımı ve onarımı için gerekli olan tedbirleri alır, personeli istihdam eder. İdari – hukuki – mali sistemi ve örgütlenmeyi sağlar. Görev, hak ve mükellefiyetleri detaylı olarak gösteren ve belli süreleri kapsayan sözleşmeleri (Müdür, Avukat, Muhasebeci, kapıcı, bahçıvan, temizlikçi, güvenlik görevlisi, elektrikçi vb.) yapar. Site’deki tüm çalı- şanların, çalışmaları ve görevleri ile ilgili düzenlemeleri yapar ve çalışmalarını denetler.
- Site’ de; sosyal, kültürel ve sportif faaliyetleri yürütecek organizasyonların oluştu- rulmasını ve desteklenmesini sağlar.
g) TYTK. tarafından kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, en geç seçimini izleyen bir ay içinde bir işletme projesi hazırlar.
Bu işletme projesinde, özellikle;
- Blokların ve Site’nin ortak yer ve tesislerine ve sitenin yönetimine ilişkin asgari bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları,
- Ortak giderlerden, bu yönetim planı uyarınca tüm kat maliklerine isabet edecek muhtemel miktarı, tahmini ve muhtemel site ortak giderlerini karşılamak üzere toplan- ması gereken aylık aidat avans miktarlarıyla ödeme şekli ve zamanları,
- Aidat borcunu zamanında ödemeyenlerden alınacak gecikme zammı oranı belir- lenir.
( Aidatların Site Yönetim Kurulunca açılmış banka hesabına yatırılması esastır. )
SYK tarafından hazırlanmış olan işletme projesi, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü bir mektupla ya da siteye yazılı olarak bildirdikleri e-posta adreslerine bildirilir. Bildirimin tebliğinden başlayarak 7 gün içinde, işletme projesine itiraz edilirse, itiraz TYTK’ nda incelenir ve işletme projesine kesin şekli verilir. ( İtiraz yapılmış olması, aidat ödeme yükümlülü- ğünü ortadan kaldırmaz.)
İtirazı TYTK inceler. TYTK ’nun itiraz üzerine vereceği karar ( tebliğe gerek olun- maksızın) alındığı anda kesinleşir. İşletme Projesi, TYTK tarafından kabul edilmişse, tebliğe gerek olmadan ( karar alındığı anda) kesinleşir.
Yararlı Bilgiler 617
İşletme projesi veya işletme projesi niteliğindeki TYTK kararı uyarınca, aidat / avans ödemelerini belirlenen günde yapmayan kat maliki veya ödemekle yükümlü olan kişi (hiçbir sözlü ve yazılı uyarıya gerek olmaksızın, belirtilen son ödeme gününde, ödeme günü belirtilmemişse aidatın ait olduğu ayın son gününde) kendiliğinden TE- MERRÜDE DÜŞER.
Kesinleşen işletme projeleri ve/veya TYTK’ nun işletme giderleri ile ilgili kararla- rı, İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1. maddesinde belirtilen ( İTİRAZIN KESİN OLARAK KALDIRILMASINI SAĞLAYAN) belgelerden sayılır.(KMK.37, 72duytadilaulmt,astaımhairişlindeleriyvleeyilgailitümgidbleroklelrarsitedaoayrtanı)kbanütçdaesinyadedanksaırrşayılalanıry.a)pılan / yapılacak olan boya, onarım,