Kentsel dönüşüm sürecinde ihtilaflı olan konularda hak sahiplerinin en sık sorduğu soruların yanıtını öğrenmek için videolarımızı izleyebilirsiniz.

Üzerinde yapı bulunmayan parseller pratik anlamda iki şekilde kentsel dönüşüme girebilir. Bunlardan birincisi riskli alan kapsamında, ikincisi ise riskli yapı kapsamındadır. Şayet riskli alan kapsamında bir parseli kentsel dönüşüme sokacaksak, bir kere en az 15.000 m2’lik bir alana ihtiyaç vardır.

Ayrıca uygulama yapılacak alanın zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal riski olduğuna dair teknik rapor, harita, uydu görüntüleri, jeolojik etüd çalışmaları gibi belgelerle donatılmış bir dosyayı Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığı’nın da görüşü alınarak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı?na müracat gerekecektir.

Hazırlanan bu dosya Bakanlık tarafından, Bakanlar Kurulu’na sunulacak ve Bakanlar Kurulu’ndan da olumlu olarak geçmesi sonrasında resmi gazetede yayınlanarak alanımız riskli ilan edilecektir ve boş olan bir arsa bu şekilde kentsel dönüşüme dahil edilmiş olacaktır.

Riskli yapı kapsamında ise, 6306 Sayılı yasanın Uygulama Yönetmeliği’nin 15/9 maddesi gereği 2/3 çoğunluğun kararıyla parselin yan parsel veya parsellerle tevhidine karar verilebilir. Yani riskli bir arsa ile riskli olmayan bir parsel birleştirilebilir.

Bir parselde birden çok yapı mevcut ise ve tüm binalarda yapılan incelemelerde tüm binaların da riskli olduğu sonucuna varılmışsa, tüm yapıların beyanlar hanesine ayrı ayrı riskli yapı belirtmesi yapılır ve tüm parsel maliklerinin 2/3 çoğunluğuyla istenilen karar alınacaktır. Ancak bir kısım yapıların riskli olması ve buna rağmen bir kısım yapıların ise sağlam olması halinde bazı sorunlar ortaya çıkar.

– Sağlam olan yapıların beyanlar hanesi boş bırakılacak, yalnızca riskli yapıların beyanlar hanesine riskli yapı belirmesi işlenecek.

– Normal şartlarda, bu yasa çıkmadan önce, yalnızca bir kısım yapılar yenilenecekse tüm hissedarların rızası ve binaları sağlam çıkan hak sahiplerinin, hissedar muvafakatları gerekliyken 6306 sayılı yasa uygulamasına göre riskli yapıların yeniden inşaası için gerekli olan yapı ruhsatı, binaları riskli olan maliklerin haklarının olumsuz etkilenmemesi için tüm hissedarlarının değil, sadece riskli yapı maliklerinin muvafakatine istinaden düzenlenecektir.

– Riskli olarak tespit edilen yapıların yeniden inşaası için bu yapıların bulunduğu alanın risksiz olan yapılardan ifrazı (yani ayrılması) şayet hukuken mümkünse ifraz için normal şartlarda aranan oybirliği şartı yine burada uygulanmayacak 2/3 çoğunluk kararıyla aynı parseldeki birden çok yapılar ayrıştırılabilecektir.

Ortak karar protokolü aslında, arsa sahiplerinin bir araya gelerek 2/3 arsa payı oranıyla binalarının hangi yol ve yöntemlerin kullanılarak dönüştürüleceğinin belirlendiği bir toplantıdır. Protokole dayanak olan bu toplantının; riskli yapı kararının kesinleşmesi ve SPK lisanlı değerleme şirketince değerleme raporunun tanzim etmesinden sonra ve binanın yıkılmasını takip eden 30 günden önce yapılmış olmalıdır ancak toplantı erken yapılırsa geçersizdir, yıkımdan sonraki 30. günün sonrasına bırakılırsa da parselin acele kamulaştırmayla kamulaştırılması gündeme gelecektir.

Tebligata rağmen katılmayan veya katıldığı halde toplantıda alınan kararlara iştirak etmeyen hak sahipleri için uygulama yönetmeliğinin 15 maddesine göre alınan kararlar noter vasıtasıyla tebliğ edilir.

1/3?ünde yer alan hak sahibine tebliğden itibaren 15 gün süre içinde uygulama toplantısında alınan kararlara iştirak edilmesi bir kez daha istenecektir.

Aksi takdirde verilecek 15 günlük süreden sonra bakanlık tarafından belirlenecek rayiç değer üzerinden arsa paylarının o taşınmazda bulunan diğer hak sahiplerine açık artırma suretiyle satılacağı, satın alan olmadığı takdirde, arsa paylarının bakanlıkça bedeli ödenmek suretiyle Hazine adına satın alınacağı noter vasıtasıyla bildirilecektir. Bu sayede 2/3 çoğunluğa sahip hak sahiplerinin uygulama toplantılarında aldıkları kararların icrası için büyük bir aşama kaydedilmiş olacaktır.

Riskli yapılarda yeniden yapım ve uygulama toplantısına geçerli tebliğe rağmen katılmayan veya katıldığı halde kararlara iştirak etmeyen hak sahiplerinin arsa payları uygulama yönetmeliğinin 15/A maddesindeki esaslar çerçevesinde açık artırma suretiyle taşınmazda bulunan diğer hak sahiplerine satılır. Taşınmaz üzerinde bulunan ipotekler satışa engel olmaz.

Bağımsız bölüme ilişkin arsa paylarının rayiç bedelinden aşağı olmamak üzere açık artırmada en fazla fiyat veren hak sahibine satışın yapılmasına karar verilir.