KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA TABİ OLMAYAN- SİTEDE- ORTAK GİDER.
İTİRAZIN İPTALİ-ORTAK GİDERLERİN ÖDENMESİ TALEBİ -KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA TABİ OLMAYAN SİTEDE ORTAK GİDERLERİN ÖDENMESİ TALEBİ- KOOPERATİFLERDE KUR´A ÇEKİLEREK FERDİ MÜLKİYETE GEÇİLMESİ
T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2004/13170 K. 2004/12971 T. 25.11.2004
2004/m.67
ÖZET : Uyuşmazlık, birden çok parsel üzerinde kurulu bulunan ve bu nedenle de Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan sitede ortak giderlerin tahsiline ilişkindir.
Sitede Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamadığından ötürü genel hükümler çerçevesinde uyuşmazlığın çözümü gerekmektedir.
Yönetici olduğunu ileri süren davacı, davalının yapılan hizmetlerden faydalandığını iddia ettiğine ve davalının payına düşen faydalı ve zorunlu masrafları talep ettiğine göre uyuşmazlık sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenecek mahiyettedir.
Maddi olay ile bağlı olan hakim, hukuksal nitelendirmeyi kendiliğinden yapmakla hükümlüdür. O nedenle talep olmasa dahi vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacağın tahsilinin mümkün olup olmadığına yapılacak yargılama sonucunda karar verecektir.
Yargıtay uygulamalarına göre kooperatiflerde kur´a çekilip ferdi mülkiyete geçilmekle bağımsız bölümlerin mülkiyeti kurayı çeken kişiye geçer. Ferdi mülkiyete geçildikten sonra kat malikleri genel kurul toplantısı yapmış ve kendi aralarında yönetim kurulunu seçmiş bulunmalarına göre yönetim yetkisi de bu yönetim kuruluna intikal etmiştir. Davalı ise, kooperatif üyesinden satın alan kişi olup kendisine bağımsız bölüm tahsis edilmediğini iddia etmediğine göre ortak giderlerden hissesine düşen katkı payını ödemekle yükümlüdür.
DAVA : Davacı dilekçesinde ve birleştirilen dosyalarda davalının ödemediği aidatların ( 250.040.000 lira ) tahsili için yapılan ilamsız icra takibine vaki haksız itirazın iptali takibin devamı ile %40 icra inkar tazminatının faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı dava dilekçesinde, bağımsız bölüm maliki Nilgün Aydın´ın ortak gider katılım payını ödememesi nedeniyle aleyhine ilamsız icra takibi yapıldığını ve davalının vaki haksız itirazının iptalini istemiştir.
Davalı ise henüz kooperatif aşamasında olup, ferdi mülkiyete geçilmediği ve yasal yönetimin bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; dava konusu parseller üzerinde konut yapılması amacıyla Ersen Konut Yapı Kooperatifi Kurulmuş olup ferdi mülkiyete 31.12.2003 tarihinde hazırlanan yönetim planı ile geçildiği, istenilen ortak gider alacağının henüz ferdi mülkiyete geçilmeyen döneme ilişkin olduğu henüz yasal anlamda oturulmayan dönemlerin ortak gider katılım payı istenemeyeceği gerekçesi ile davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm, süresinde davacı site vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Uyuşmazlık, birden çok parsel üzerinde kurulu bulunan ve bu nedenle de Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan sitede ortak giderlerin tahsiline ilişkindir.
Sitede Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamadığından ötürü genel hükümler çerçevesinde uyuşmazlığın çözümü gerekmektedir.
Yönetici olduğunu ileri süren davacı, davalının yapılan hizmetlerden faydalandığını iddia ettiğine ve davalının payına düşen faydalı ve zorunlu masrafları talep ettiğine göre uyuşmazlık sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenecek mahiyettedir.
Maddi olay ile bağlı olan hakim, hukuksal nitelendirmeyi kendiliğinden yapmakla hükümlüdür. O nedenle talep olmasa dahi vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacağın tahsilinin mümkün olup olmadığına yapılacak yargılama sonucunda karar verecektir.
Dosyaya getirtilen belgelerden, kooperatife ait ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş olduğu, tüm bağımsız bölümlerin kooperatif adına kayıtlı iken 30.12.2003 tarihli yönetim planı uyarınca malikleri adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Bununla beraber kooperatif üyeleri arasında 2.11.1997 tarihinde kur´a çekilerek ferdi mülkiyete geçildiği ve yapıların kısmen de olsa iskan edildiği anlaşılmaktadır.
Yargıtay uygulamalarına göre kooperatiflerde kur´a çekilip ferdi mülkiyete geçilmekle bağımsız bölümlerin mülkiyeti kurayı çeken kişiye geçer. Ferdi mülkiyete geçildikten sonra kat malikleri genel kurul toplantısı yapmış ve kendi aralarında yönetim kurulunu seçmiş bulunmalarına göre yönetim yetkisi de bu yönetim kuruluna intikal etmiştir. Davalı ise, kooperatif üyesinden satın alan kişi olup kendisine bağımsız bölüm tahsis edilmediğini iddia etmediğine göre ortak giderlerden hissesine düşen katkı payını ödemekle yükümlüdür.
Somut olayda alınan bilirkişi raporu ile davalının ortak kullanım yerlerinden ve hizmetlerinden faydalandığı anlaşılmaktadır. Mahkemece, ek rapor alınmak suretiyle yukarıda açıklanan ilkeler gereğince inceleme ve araştırma yapılmak ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddi doğru görülmemiştir.