TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ

1. TANIMI

Taşınmaz satış vaadi, bir tarafa veya iki tarafa, ileride bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir sözleşmedir.

2. KONUSU

Konusunu bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasıdır. Taraflar ileride belirli şartlar altında bir taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi yapmayı borçlanırlar.

“Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satımında semen ( satış bedeli ) satım akdinin asgari objektif unsurları arasındadır”[1]. Buna ilaveten satışı vadeline taşınmazda bir diğer esaslı unsuru teşkil eder.

Sözleşmenin konusu olan taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması gerekir. “Belirli ya da belirtilebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil ifa anıdır. Değişik bir ifadeyle satış vaadi sözleşmesinde, ilerde kurulması amaçlanan satım sözleşmenin temel unsurlarının kesin bir biçimde belirtilmesinde yasal zorunluluk yoktur. Bunların ifa anında belirlenebilir olması yeterlidir. Satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin varolduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa sözleşme konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir”[2].

Bir başka kararda ise, “Satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik koşullarından birisi de, satışa konu edilen taşınmazların belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Davacının dayandığı … Noterliği`nin 17.5.1973 gün ve 2078 sayılı satış vaadi sözleşmesinde aynen “müştereken sahibi bulunduğumuz ve adımıza Silivri tapu sicilinin yevmiye ve 227, cilt 38, sahife 94 de sıra 10 ve 7.4.1967 tarihiyle kayıtlı bulunan ve … Mevkii`nde kain hudut ve diğer evsafı sairenin yazılı olup parsellemiş olduğumuz bu gayrimenkulden kuzeyi, doğusu, batısı yol ile çevrili ve henüz parselasyon kararı kesinleşmediği için parsel numarası konulmayan ve muhtemelen 1 ve 2 numaralı parselleri teşkil edecek olan herbir parsel için 300 m2. den ceman 600 m2. den ibaret 2 parselin … satmayı vadediyoruz” demektedir. Bu şekilde davalılar 1/2 payına malik oldukları bağımsız bir taşınmazdan iki parselin satışını vadetmişlersede bu parseller belli olmadığı gibi belirlenebilir niteliktede değildir. Öte yandan ortada pay satışıda yoktur. Bu durumda satış vadi sözleşmesinin geçerliliğinden sözedilemiyeceğinden davacı ancak verdiğini geri isteyebilir. Mahkemece bu yönler gözetilerek satış vadi sözleşmesinde yazılı bedele hükmedilmek ve davacının fazlaya ilişkin isteğinin reddine karar verilmek gerekir. Aksine bazı düşüncelerle sözleşme geçerli kabul edilmek suretiyle yazılı şekilde hüküm kurulması kanuna ve usule aykırı olup bozmayı gerektirir” denilerek satış vaadi konusu belirli olmadığı için sözleşmenin geçerli olmadığı sonucuna ulaşılmıştır[3].

Bu çerçevede, satış vaadinde bulunan, sözleşme yapıldığı sırada henüz paylaşılmamış bir mirastan hissesine düşecek taşınmazları satmayı vaat etmişse, bu taşınmazlar satış vaadinden doğan borcun ifası sırasında belirlenebilir olduğu için geçerli olur[4]. Yargıtay kararına konu olan olayda, “Davacı dayanağı 1.9.1960 tarihli satış vaadi sözleşmesi, davacı ile Ömer arasında düzenlenmiş olup, Ömer murisi eşi Remziye’nin murisleri Muharrem, Abdullah ve Sadık’tan miras yolu ile gelen Bismil İlçesi Merkez köylerindeki tüm taşınmazlardaki miras hak ve hisselerinin kendi adına asaleten 1953 doğumlu kızı Nermin’e velayeten davacıya satışını vaad etmiş ve hisselerin tapuda adlarına intikalinden sonra tapuda ferağ verileceği taraflarca kararlaştırılmıştır” Yargıtay, “Dava konusu taşınmazlar ölü Muharrem ve ölü Sadık’tan miras yolu ile mirasçılarına kalan taşınmazlar olup, ifa anında belirlenebilir niteliktedir” diyerek sözleşmeyi geçerli kabul etmiştir[5].

Taraflar taşınmazın bedelini de belirlemiş olmalılar veya bedelin sonradan belirlenebilir olması gerekir.

3. HUKUKİ DAYANAĞI

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. Maddesinin 2. Fıkrasında, “Taşınmaz satışı vaadi, …resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz” denilerek zikredildiği gibi, Noterlik Kanunu’nun 60. Maddesinin 3. Bendinde noterlerin genel olarak yapacakları işler arasında da sayılmıştır. Yine Noterlik Kanunu’nun 89. Maddesinde, “Düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler” arasında da zikredilmiştir.

Bunlara ilaveten 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. Maddesinin 7. Fıkrasında da taşınmaz satış vaadinin tapi siciline şerhine ilişkin düzenleme yer almıştır.

Diğer taraftan bazı kanunlarda ya tamamen veya belirli bir süre satış vaadi sözleşmesinin yapılamayacağına ilişkin hükümler bulunmaktadır. Örneğin, 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 34. Maddesinde, “Bu Kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren l0 yıl süre içinde:

…c) Satış va’di sözleşmesine konu teşkil edemez” hükmüne yer verilmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin son fıkrasında da, “Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz” hükmüyle, 18. maddeye göre yapılaşma amacıyla hisselendirilmiş olan taşınmazların satış vaadine konu edilemeyeceği öngörülmüştür.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 17. Maddesinin 8. Fıkrasında da, “Toplulaştırma sahası ilân edilen yerlerle ilgili Bakanlar Kurulu kararı Resmî Gazete’de yayımlandıktan sonra toplulaştırma işlemleri sonuçlanıncaya kadar bu alanlarda toplulaştırmaya konu arazilerin mülkiyet ve zilyetliğinin devir, temlik, ipotek ve satış vaadi işlemleri projeyi uygulayan birimin iznine bağlıdır” hükmüyle topluluaştırma alanlarında toplulaştırma işlemleri sonuçlanıncaya kadar arazilere ilişkin satış vaadi sözleşmesinin ancak projeyi uygulayan birimin izniyle yapılabileceği öngörülmüştür.

4. HUKUKİ NİTELİĞİ VE ÖZELLİKLERİ

Satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliği tartışmalıdır. Bir görüş, bağımsız bir sözleşme olduğunu ileri sürerken, genel kabul gören diğer görüş ise bir satış sözleşmesinin yapılmasını sağlamak amacıyla yapılan bir önsözleşme olduğu yönündedir. Yargıtay da satış vaadinin bir önsözleşme niteliğinde olduğunu kabul etmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin T. 27.11.1997 tarihli 1997/8025 esas, 1997/8504 karar sayılı kararında, “…gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış akdinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir ön akittir…” denilerek bu nitelik vurgulanmıştır.

Satış vaadinin önsözleşme niteliği gereği, satış vaadine dayanılarak ancak bir satış sözleşmesinin yapılması istenebilir. Bu sözleşmeye dayanılarak tescil talebinde bulunulamaz.

– Satış vaadi sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir[6]. Sözleşmenin her iki tarafça da imzalanması gerekir. Ancak istisnaen taraflardan sadece birinin borç altına girdiği, başka bir deyişle yalnızca bir tarafa satışı isteme hakkı tanındığı bir satış vaadi sözleşmesinin yapılması da mümkündür. Böyle bir durumda sadece borç altına giren, satış vaadi sözleşmesini yapmakla yükümlü olanın imzalaması yeterli olur.

– Satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı bir hukuki işlemdir. Bu sözleşmeden doğan alacak hakkı nispi nitelik taşır. Sadece taraflar arasında hüküm doğurur. Sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesi şerh edilmesine bağlıdır.

Borçlandırıcı bir hukuki işlem olması sebebiyle, satış vaadinin konusu olan taşınmazın mülkiyetinin sözleşme yapıldığı anda satış vaadinde bulunana ait olması gerekmemektedir. Başkasına ait olan bir taşınmaz için de satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. “Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Vaat borçlusunun sözleşmenin yapıldığı tarihte malik olmaması sözleşmenin sıhhatine tesir etmez. Satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte dava tarihinde davalılar vaat olunan taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa mümkün değildir. Kural olarak, borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde kusurlu kabul edilir. Bu durumda vaat alacaklısı davacı aynen ifa yerine BK.96 ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edebilir. Buradaki tazminat alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarar ise; aktin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır”[7]. Yargıtay, böyle bir durumda; ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle, taşınmazın rayiç değerinin bilirkişi marifetiyle tespiti ile belirlenen rayiç bedele hükmedilmesi gerektiğini kabul etmekte, hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken uygulanan denkleştirici adalet kuralına göre hesaplanan miktara hükmedilmesini usul ve yasaya aykırı bulmaktadır[8].

Bir taşınmaza ilişkin birden fazla satış vaadi sözleşmesi düzenlenmişse, borçlandırıcı işlem olduğu için yapıldığı tarihe göre öncelik söz konusu olmaz. Ancak Yargıtay aksini kabul etmekte ve tarih itibariyle önce olana üstünlük tanınması gerektiğini kabul etmektedir[9]. Hatta sözleşmelerden birinin şerh edilmiş olmasının da etkili olmayacağı, şerhin sadece sonraki maliklere karşı ileri sürülebileceği, lehine satış vaadi şerhedilmiş kimseden önce kendisine satış vaadinde bulunulmuş kimseye karşı şerhin etkisinin olamayacağı esası benimsenmektedir[10]

5. ŞEKLİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. Maddesinin 2. Fıkrası gereği resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu doğuran bir önsözleşme olduğundan, esasen Türk Borçlar Kanunu’nun 29. Maddesindeki, “Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır” hükmü gereği resmi şeklin tapu sicil müdürlüğü tarafından yerine getirilmesi gerekirdi. Bununla birlikte, Türk Borçlar Kanunu’nun 29. Maddesinin, “Kanunlarda öngörülen istisnalar” ibaresinin kapsamına giren düzenlemelerden biri de dışında, Noterlik Kanunu’nun 60. Maddesinin 3. Bendinde yer almaktadır. Bu maddede, noterlerin genel olarak yapacakları işler arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de sayılmak suretiyle satış vaadi sözleşmesini noterlerin yapacağı öngörülmüştür. Bu sebeple önsözleşme olmasına rağmen satış vaadi sözleşmesinin tapu sicil memurluğunda yapılması zorunluluk arzetmemektedir.

Öte yandan tapu sicil müdürlüklerinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme yetkileri de devam etmektedir.

Noterler satış vaadi sözleşmesini düzenleme şeklinde yapmalıdır. Noterlik Kanunu’nun 89. Maddesinde “Düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler” arasında satış vaadi sayıldığı için onaylama şeklinde düzenlenecek satış vaadi sözleşmeleri şekle aykırılık sebebiyle geçersiz olur.

Yapı kooperatiflerinin taşınmaza ilişkin temlik vaadleri ise, kooperatifin ana sözleşmesinde ortaklara taşınmaz mal temlik edileceği taahhüt edilmiş olmak kaydıyla, resmi şekil aranmaksızın geçerli kabul edilmektedir[11].

Yine noterde yapılmayan icra dairesinde akdedilmiş bir sulh sözleymesine dayanan satış vaadi de geçerli olamayacaktır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 15.2.1991 tarihli 1991/419 esas, 1991/959 karar sayılı kararında, “Taraflar arasında akdolunan ve davacının bonolara dayalı alacağından feragat etmesi karşılığında davalıların tapulu bir taşınmaz hissesini davacıya devretmesini öngören adi yazılı sulh sözleşmesi, BK.nun 213 ve Noterlik Kanununun 60/b.3 maddelerinin öngördüğü resmi şekilde yapılmadığı gibi sulh anlaşması mahkeme dışında bağıtlanıp mahkemece tasdik veya duruşma tutanağına da geçirilmediği cihetle geçersizdir. Böyle bir sulh uyarınca davacının davalıları taşınmaz payının ferağına Hukuken icbar etmesi mümkün olmadığı gibi ferağ şartıyla yapılan feragatte şart gerçekleşmediğinden hükümsüzdür” denilerek bu husus vurgulanmıştır[12].

Noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi bulunmadığından, noterde yapılmış olan bir taşınmaz satış sözleşmesinin, şekle aykırılık sebebiyle geçersiz kılınması yerine taraflarının iradelerinin yorumu veya tahvil yoluyla satış vaadi sözleşmesi olarak geçerli sayılması doktrin ve Yargıtay tarafından kabul edilmektedir.

Resmi şekilde yapılmış satış vaadi sözleşmesi sonradan haricen yapılacak (adi yazılı) sözleşmeyle değiştirilemez ve ortadan kaldırılamaz. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 21.10.1999 tarihli E.1999/5373, K.1999/7025 sayılı kararında, “Davada asıl dayanak 11.6.1980 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir. Alıcı resmi sözleşme ile krokide belirlenen 10.000 m2 yeri satın almıştır. Bu yerin ifrazen tescilinin mümkün olmadığı dosya içindeki delillerden anlaşılmaktadır. Bu durumda pay tescili yoluna gidilmelidir. Nitekim davacı ifraz olmazsa, daha sonra satıcı ile aralarında düzenledikleri ve aynı yere ilişkin olan senede dayanarak 8000 m2 yerin tekabül ettiği hisseyi talep etmiştir. Resmi senetle satışı yapılan 10.000 m2 yerin daha sonra taraflar arasında düzenlenen harici senetle 8000 m2`ye indirilmesi, ilk resmi senedi ortadan kaldırmaz. Noter senedi davanın hukuki dayanağı olmaya devam eder. Diğer taraftan “Çoğun içinde az da vardır” kuralı gereğince satın alan, aldığı miktardan daha az bir miktarı da isteyebilir” denilerek bu yönde hüküm kurulmuştur.

Satış vaadi sözleşmesi şekle aykırı akdedilmiş olmasına rağmen ifa edilmiş ise geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı teşkil edebilir. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, adi yazılı şekilde yapılmış olan sözleşmeye rağmen bina inşa edilmişse, arsa sahibinin şekle aykırılığı ileri sürerek arsa payına ilişkin satış vaadini yerine getirmekten kaçınması hakkın kötüye kullanımı oluşturur.

 

6. ŞERHİ

Taşınmaz satış vaadi, nispi nitelikte bir alacak hakkı doğurduğu için sadece sözleşmenin tarafları arasında ileri sürülebilir. Bununla birlikte kanun koyucu satış vaadi sözleşmesinin şerhine imkân tanımıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. Maddesinde şerh edilebilecek kişisel haklar arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de sayılmıştır. Ayrıca 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. Maddesinin 7. Fıkrasında da taşınmaz satış vaadinin tapu siciline şerhine ilişkin düzenleme yer almıştır.

Taşınmaz satış vaadinin şerhi için kanun ayrı bir şerh anlaşmasını aramamıştır. Bunun sonucu olarak, satış vaadini yapan kişinin malik veya malikin temsilcisi olması kaydıyla, taraflardan birinin talebi üzerine tapu memuru şerhi gerçekleştirmekle yükümlüdür. Tapu Kanunu’nun 26. Maddesinde yer alan, “Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi[13] mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri  ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir” hükmüyle bu husus düzenlenmiştir. .

Taşınmaz satış vaadinin şerhedilmesi halinde, alıcı hakkını şerh süresince taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilir. Satış vaadinin alıcısı, şerhten sonra yapılmış olan ve hakkıyla bağdaşmayan ayni hakların ve kişisel hak veya tasarruf yetkisi kısıtlamaları şerhinin terkinini isteyebilir. Örneğin, şerhten sonra taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını veya bir sınırlı ayni hakkı kazanan kişiye karşı bu hakkın terkini istenebileceği gibi yine şerhten sonra şerhedilmiş bir kişisel hakkı veya haciz şerhini de terkin ettirebilir. Bu husus, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301 sayılı kararında, “Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz” şeklinde ifade edilmiştir.

Şerhin süresi beş yıldır. Şerhten sonra beş yıl içinde taşınmaza ilişkin satış yapılmazsa tapu memuru şerhi re’sen terkin edebilir (Tapu Kanunu m.26/VIII). Kanuna göre, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur. Taşınmaz maliki de şerhin terkinini isteyebilir. Kanun, tapu memuruna re’sen terkin etme görev ve yetkisi vermiş olmakla beraber, onun bunu yerine getirmemesi halinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde terkin için dava açılabilir.

Satış vaadi sözleşmesinin saresi şerh süresi olan beş yıldan daha uzun ise, şerhin terkinine rağmen sözleşme varlığını sürdürür ve talep halinde satış sözleşmesinin yapılması gerekir. Ancak şerhten sonra taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse artık ona karşı yeni malike karşı ileri sürülemez.

7. TARAFLARIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Taşınmaz satış vaadinde, satış isteme hakkı kullanılınca taraflar için tapu sicil müdürlüğünde resmi satış sözleşmesi yapma borcu doğar. Böylece satış vaadi sözleşmesinde belirlenmiş veya belirlenebilir kılınmış taşınmaza ilişkin olarak tarafların satış sözleşmesini yapmaları gerekir. Satış sözleşmesi yapıldıktan sonra da taşınmazın alıcı adına tescilinin talebi üzerine yapılacak tescille mülkiyet alıcıya geçer. Bunun karşılığında da alıcının yine satış vaadi sözleşmesinde belirlenmiş veya belirlenebilir kılınmış satış bedelini ödeme borcu doğar.

Taşınmaz maliki alıcının satış isteme hakkı kullanmasına rağmen satış sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa, alıcının dava açarak borcun ifasını talep etmesi gerekir. Açılacak davanın ve verilecek kararın niteliği ise tartışmalıdır. Esasen böyle bir davada satış vaadinde bulunanın satış sözleşmesi yapmaya mahkum edilmesi gerekir. Satış vaadi bir önsözleşme olduğu için tescile karar verilmesi istenemez. Aksi halde satış ile satış vaadi arasında bir fark kalmazdı.

Nitekim doktrinde de, böyle bir dava ile ancak taşınmaz malikinin satış sözleşmesi için irade beyanında bulunmasına hükmedileceği savunulmaktadır. Bununla birlikte, doktrinde tescilin yapılmasının istenmesi ve tescil mümkün olmadığı takdirde önceden ödenmişse paranın iadesine ve varsa borcun ifa edilmemesinden doğan zararın tazminine hükmedilmesinin istenebileceği kabul edilmektedir.

Yargıtay da önce satış sözleşmesindeki irade beyanı yerine geçecek bir hüküm için dava açılmasını ve bu hükme rağmen tescil talebinde bulunulmaması halinde ardından tescile zorlama davasının açılmasını usul ekonomisine uygun bulmadığından, satış sözleşmesi yapılmasından kaçınılması halinde doğrudan tescile zorlama davası açılabileceğini kabul etmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301 sayılı kararında, “Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir” denilerek satış vaadine dayanılarak doğrudan tescile zorlama davası açılabileceği kabul edilmiştir.

Tescilin kabulüne karar verilebilmesi için ilk şart, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Satış vaadi sözleşmesini akdeden malik ise ve satış yapılmasına başka bir engel bulunmuyorsa ifa imkânı şartı gerçekleşmiş olur.

Bazı durumlarda ifa imkânı bulunmaz. Örneğin, kanun satış vaadi veya satışı sürekli veya belirli bir süre için yasaklamışsa (İmar Kanunu m.18, 775 sayılı Gecekondu Kanunu m. 34) böyledir.

Yine satış vaadinin borçlandırıcı işlem olması sebebiyle, akdedildiği sırada malik olmayan tescile zorlama davasında halen tasarruf yetkisine sahip değilse ifa imkânı bulunmadığından tescile karar verilemez.

Vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu durumda da sözleşmenin ifa imkânının varlığından söz edilemez[14].

Benzer şekilde, paylı mülkiyete konu taşınmazda hak sahibi olan bir kimsenin taşınmazın tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi yapmasına rağmen, tasarruf yetkisi olmaması sebebiyle tescil zorlama davasında ifa imkansızlığı sebebiyle alıcı lehine tescile karar verilemez.

“Elbirliği ortaklığına ( iştirak halinde mülkiyete ) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır”[15].

“Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şerh edilmediği sürece vaad konusu taşınmazın tapudan bir üçüncü kişiye temliki halinde sonradan ayni hak iktisap eden bu kişiye karşı ileri sürülemez. Ancak, şerh edilmemiş dahi olsa satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra vaade konu taşınmazın sırf vaad alacaklısını zarara uğratmak amacıyla malikince danışıklı olarak bir başka kişiye tapudan temliki halinde, vaad alacaklısının muvazaa nedeniyle tapunun iptalini istemesi olanaklıdır. Muvazaa iddiasına dayanan taraf temlik eden ve edilene göre üçüncü kişi durumunda olduğundan bu iddiasını her türlü delil ile ispat edebilir”[16].

Tescile zorlama davasında tescile karar verilebilmesi için ikinci şart, alacaklının taşınmazın bedelini ödemiş olmasıdır. Eğer bedel hiçi veya kısmen ödenmemiş ise verilecek sürede depo edilmeli, aksi halde dava reddedilmelidir[17].

Tescile zorlama davası açılması halinde verilecek kararın kesinleşmesiyle mülkiyet alıcıya geçer. Buna dayanılarak yapılacak tescil açıklayıcı nitelik taşır.

Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Görevli mahkeme ise değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2).

Davada, taşınmaz maliki bedelin ödenmediğini ileri sürerse, alıcı bedeli ödediğini ispat etmedikçe veya verilen sürede ödeyemediği takdirde dava reddedilir.

Satış vaadi sözleşmesi uyarınca taşınmazın üzerindeki hacizlerden arındırılarak satış vaadi alacaklısı lehine tapuya tescili talep edilmişse, “Bu tür davalarda hem satış vaadi sözleşmesinde bulunan satıcı, hem de lehine haciz konulan şahsi hak sahipleri davalı olarak gösterilir. Satış vaadi sözleşmesine göre tescilde bedel sözleşmedeki tarafların serbest iradeleri ile kararlaştırdıkları semendir. Hacizlerin kaldırılması da istendiğine göre haciz bedelleri üzerinden, lehine haciz bulunan kişiler aleyhine harcı alınarak dava açılmak gerekir. Eğer haciz sahipleri hasım gösterilmez ise sadece satış vaadi üzerinde durularak, gayrimenkul intikali ile ilgili hüküm kurulur ve de hacizler hakkında herhangi bir kaldırma yoluna gidilmez. Alacağın bulunduğunu, satıcı ve alıcının bildiğinin, muvazaalı olarak satış vaadi düzenlendiğinin ileri sürülerek satış vaadi sözleşmesinin iptali için dava açılması halinde, bu davanın satış vaadine dayanan tescil davası ile birleştirilmesi veya onun sonucunun alınmasından sonra tescil davasında bir karar verilmesi gerekir[18].

Taşınmaz satış vaadinden doğan alacak hakkı borçlunun rıza ve onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik edilebilir. Eğer arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenici arsa payının devrine ilişkin alacağını temlik etmişse, devir alanın arsa payının devrini isteyebilmesi, karşı edimin, arsa sahibine karşı bina inşa etme borcunun ifasına bağlıdır. Yüklenici veya ondan alacağı temlik alan arsa sahibine karşı borucunu ifa etmemişse, arsa sahibi ödemezlik defini ileri sürerek ifadan kaçınabilir.

8. ZAMANAŞIMI

Satış vaadinden doğan borcun on yıllık genel zamanaşımı süresi içerisinde talep edilmesi gerekir (TBK m.146). Zamanaşımı süresi, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Çünkü sözleşmenin yapılmasıyla birlikte satışı isteme hakkı da doğmuş, muaccel hale gelmiş olur. Eğer satış isteme için belirli bir vade kararlaştırılmışsa veya işin mahiyeti belirli bir sürenin geçmesini gerektiriyorsa, süre o tarihten itibaren işlemeye başlar[19].

Yargıtay da on yıllık zamanaşımının uygulanacağını kabul etmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301 sayılı kararında, “Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar”.

İştirak halinde mülkiyete konu taşınmazlarla ilgili gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, bu mülkiyet sona erdiğinde ifa kabiliyetini kazanır. Satış vaadine konu taşınmazlar, hangi tarihte müşterek mülkiyete dönüştürülmüşse zamanaşımı da bu tarihten başlayacaktır[20]

Yargıtay, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmazın zilyetliği sözleşmeyle veya fiilen alıcıya bırakılmışsa, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davada zamanaşımı definde bulunulmasının hakkın kötüye kullanımı teşkil edeceğini kabul etmektedir[21].

[1] Y. 14. HD 15.11.2007 T., E.2007/12545, K.2007/14157, www.kazancı.com.

[2] Y. 14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301, www.kazancı.com.

[3] Y. 13. HD 11.3.1988 T., E.1988/100, K.1988/1426, www.kazancı.com.

[4] Y. 14. HD 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301, www.kazancı.com.

[5] Y. 14. HD 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301, www.kazancı.com.

[6] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301, “Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir”, www.kazanci.com.

[7] Y. 3. Hukuk Dairesi 17.9.2013 T., E.2013/10595, K.2013/12801, www.kazanci.com. Davası konusu olayda, “…davalıların murisinin 402 parselde kayıtlı taşınmazın yarı hissesini davacıya Noter Satış Vaadi Sözleşmesi ile satmayı vaat ettiğini, bedelin peşin ödendiği ve zilyetliğin davacıya devredildiğini, davacının tapuda devir için gittiğinde, malikin satış vaadi yapan olmadığını öğrendiğini, davalıların yükümlülüklerini yerine getirmediği ve buna imkan kalmadığını belirterek, davacının müspet zararını karşılamak zorunda olduklarından şimdilik 100.000 TL (ıslah ile 56.160 TL muhdesat değeri, 125.197,93 TL arazi değeri olmak üzere toplam 176.357,93 TL) dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsilini istemiştir. Davalılar vekili cevabında; sözleşme tarihi dikkate alındığında zamanaşımının gerçekleştiğini, tapu malikinin davalıların murisi olmadığını, bu nedenle davacının ancak murise ödediği parayı talep edebileceğini belirterek, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece; murisin kendisine ait olmayan bir taşınmazı satmayı vaad etmekle ifası mümkün olmayan borca girdiğini, taşınmazın davacıya verilmesinin mümkün olmadığını gerekçe göstererek; nar ağaçlarının dava tarihindeki bedeli 51.160 TL ile sözleşme tarihinde ödenen bedelin dava tarihine dek, denkleştirici adalete göre uyarlanması sonucu belirlenen 9.817,50 TL’nin (toplam 60.977,50 TL) veraset ilamındaki hisseleri oranında davalılardan tahsiline hükmedilmiştir.

[8] Y. 3. Hukuk Dairesi 17.9.2013 T., E.2013/10595, K.2013/12801, www.kazanci.com.

[9] Yargıtay 14. HD 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301, “Kişisel hak sağlayan iki sözleşmenin varlığı halinde önceki tarihli sözleşmeye öncelik tanımak gerekir”, www.kazanci.com

[10] Y. 14. HD 13.10.1988 T., E.1987/4244, K.1988/6494, “Bir taşınmazın birden çok kişilere satışının vaadi olunması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe ilk defa yapılan sözleşmeye değer verilir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması, Medeni Kanunun 919/2. maddesi gereğince sadece taşınmaz üzerinde sonradan temellükte bulunan hak sahiplerine karşı dermeyan olunabilir”, www.kazanci.com.

[11] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 31.1.1986 T., E.1984/1-378, K.1986/68, www.kazanci.com.

[12] Bkz., www.kazanci.com.

[13] Burada zikredilen Noterlik Kanunu yürürlükten kaldırılmıştır. Bu sebeple onun yerini alan 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. Maddesinin 3. Bendi olarak anlaşılması gerekmektedir.

[14] Yargıtay 14. HD 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301, www.kazanci.com.

[15] Y. 14. HD 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301, www.kazanci.com.

[16] Y. 14. HD 15.5.2001 T., E.2001/3041, K.2001/3638, www.kazanci.com.

[17] Y. 14. HD 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301, “Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.

[18] Y. 14. HD 18.12.1997 T., E.1997/8619, K.1997/9292, www.kazanci.com.

[19] Y. 14. HD 21.9.2006 T., E.2006/9207, K.2006/9484, “Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili yasalarımızda özel bir zaman aşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar K.nun 125. maddesi hükmünce satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan davalarda 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanır. Zaman aşımının başlangıç tarihinin belirlenmesinde ise sözleşmenin ifa olanağının doğumu tarihine bakmak gerekir. Temyize konu uyuşmazlıkta muris M.’e ait pay hükmen 27.11.2002-27.1.2003 tarihinde davalı D. ve diğer mirasçılarına intikalen ve tescilen tapu siciline yazıldığından davacının dayandığı sözleşmenin ifa olanağı bu tarihte doğmuştur. Dava ise 2.4.2004 tarihinde açıldığından 10 yıllık zaman aşımının dolduğunu söylemek olanağı yoktur”, www.kazanci.com.

[20] Y. 14. HD 13.4.2000 T., E.2000/2066, K.2000/2448, www.kazanci.com.

[21] Y. 14. HD 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301, “Ancak, satış vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez”, www.kazanci.com.