ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞITapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı

11 07 2013 KARAR NO: 2013/79

Sayı : 96021322-100.01/

Konu : Ret Kararı

GENEL MÜDÜRLÜK MAKAMINA

Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğü’ nün … tarihli ve … sayılı karan ile onanan, … Tapu Müdürlüğü ‘nün … tarihli ve … yevmiye numaralı ret kararına, Av. D.M. tarafından … tarihli dilekçe ile itiraz edilmiştir.

İSTEM

… İli, … İlçesi, … Mahallesinde kain, … ada … parsel, … ada … parsel.. numaralı taşınmazlar üzerinde kurulu 18 blok ve 700 bağımsız bölümden oluşan .. Sitesi Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı T.K. tarafından, … tarihli toplu yapı yönetim planının değişikliği için talepte bulunulmuştur.

RET NEDENİ

… İli, … İlçesi, … Mahallesinde kain, … ada … parsel, … ada … parsel.. numaralı taşınmazlar üzerinde kurulu 18 blok ve 700 bağımsız bölümden oluşan .. Sitesi Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı T.K. tarafından, … tarihli toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi talebine ilişkin olarak; toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerde 4/5 oranında 560 kat malikinin imzasının olması gerektiği ancak söz konusu yönetim planı değişikliğinde 4/5 oranının 372’sinin sağlandığı ve A2 ile Al2 blok yöneticilerinden A.K.’un ve L.A.’ın görev sürelerinin bitmiş olduğunun anlaşılması ve yeni alınan kat malikleri kurulu toplantı tutanağının ibraz edilmemesi nedeniyle talep reddedilmiştir.

YAPILAN İNCELEME

… İli, … İlçesi, … Mahallesinde kain, … ada … parsel, … ada … parsel.. numaralı taşınmazlar üzerinde … tarih ve … yevmiye ile kat mülkiyeti tesis edilerek, 18 bloklu 700 bağımsız bölümlü … Sitesi’nin kurulduğu,

Kat mülkiyeti tesisinde esas alınan, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki değişikliklere uyarlı ve toplu yapının tek yönetim planı olan “.. İli-… İlçesi … 700 Konut Toplu Yapı Yönetim Planı” nın … tarihinde kütüğe tescil edilmiş olduğu,

Site kat maliklerinin muhtelif tarihlerde toplanmak sureti ile;

A0l Blok kat maliklerinin, 28 kişi ile toplanıp, … tarih, … sayılı karar ile yöneticiliğe A.A.’yi seçtikleri,

A02 Blok kat maliklerinin, 24 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, bila sayılı karar ile A.K.’un yönetici olarak seçtikleri,

ADRES: Dikmen Cad. No: IfflSfanlıklar 06100 ANKARA Telefon : O 312 (413 62 53) Dahili (Pbx) Fax : O 312 (413 62 52) E-posta: tapudairesi(5Hkgm.gov.tr Elektronik Ağ:
Ayrıntılı bilgi için irtibat : E. KARACA T.K U/manı

1/5

T.C.

ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı

A03 Blok kat maliklerinin, 25 kişi ile toplanıp, … tarih, … sayılı karar ile yöneticiliğe A.Ü.’yü seçtikleri,

A04 Blok kat maliklerinin, 29 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile T.U.’i seçtikleri,

A05 Blok kat maliklerinin, 28 kişi ile toplanıp, … tarih, … sayılı karar ile yöneticiliğe T.K.’yi seçtikleri,

A06 Blok kat maliklerinin, 18 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile Ç.Ü.’ı seçtikleri,

A07 Blok kat maliklerinin, 20 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile E.D.’ı seçtikleri,

A08 Blok kat maliklerinin, 8 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile M.S.’ nü seçtikleri,

A09 Blok kat maliklerinin, 18 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile Ö.D.’i seçtikleri,

A10 Blok kat maliklerinin, 20 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile M.Ö.’ı seçtikleri,

A11 Blok kat maliklerinin, 28 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile A.R.B.’i seçtikleri,

A12 Blok kat maliklerinin, 16 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile L.A.’ı bir yıllığına seçtikleri,

A13 Blok kat maliklerinin, 14 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile Z.U.’u seçtikleri,

A14 Blok kat maliklerinin, 22 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile E.Ö.’i seçtikleri,

A15 Blok kat maliklerinin, 22 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile H.P.’nu seçtikleri,

A16 Blok kat maliklerinin, 17 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile S.D.’ı seçtikleri,

Al7 Blok kat maliklerinin, 14 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile M.K.’yı seçtikleri,

Al8 Blok kat maliklerinin, 21 kişi ile toplanıp, yöneticiliğe … tarih, … sayılı karar ile H.M.E.’ı seçtikleri,

Anlaşılmış olup, tüm bloklarda toplam 372 adet malikin katılımı ile alınan blok kat malikleri kararlarından sadece A11 Blok kat maliklerinin mevcut yönetim planının 34. maddesinin değiştirilmesi yönünde karar aldığı, diğer blok kat maliklerince böyle bir karar alınmadığı ve seçilen yöneticilere de yönetim planı değişikliği konusunda herhangi bir yetki verilmediği,

Yukarıda belirtilen kararlar ile yönetici olarak seçilen kişilerden oluşan toplu yapı temsilciler kurulunun, … tarihli ve … sayılı karar ile … tarihinde kütüğe tescil edilmiş olan site yönetim planının bazı maddelerinin değiştirilmesi yönünde oy birliği ile karar aldığı, buna istinaden … Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı T.K. tarafından, … tarihli toplu yapı yönetim planının değişikliği için … tarih ve … sayılı başvuru ile talepte bulunulduğu,

Talebin … Tapu Müdürlüğü tarafından … tarihli ve … yevmiye numaralı karar ile ret edildiği, bu kararın Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğü’ nün … tarihli ve … sayılı kararı ile onanması üzerine Av. D.M. tarafından … tarihli dilekçe ile Genel Müdürlüğümüze itiraz edildiği anlaşılmıştır.

ADRES: Dikmen Cad. No: 14 Bakanlıklar 06100 ANKARA​Ayrıntılı bilgi için irtibat : [-. KARACA T K U/manı

Telefon : O 312 (413 62 53) Dahili (Pbx) Fax : O 312 (413 62 52)

E-posta: tapudairesi(a?lkgm.gov.lr Flektronik Ağ:​2/5
T.C.

ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı

HUKUKİ SEBEBLER VE GEREKÇE:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu toplu yapılara ilişkin özel düzenlemeler içermekte olup, Kanun’un 66. maddesine göre toplu yapı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade etmektedir.

Kanun’un 69. maddesi uyarınca toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Somut olayda … tarihinde kütüğe tescil edilmiş olan “…700 Konut Toplu Yapı Yönetim Planı” nın 21. maddesinde toplu yapı temsilciler kurulu düzenlenmiş olup, bu madde uyarınca toplu yapı temsilciler kurulunun blok kat malikleri kurulu tarafından seçilen blok yöneticileri olmak üzere (18 blok yöneticisi=18 kişi) toplam 18 kişiden oluşacağının belirlendiği, ayrıca toplu yapı temsilciler kurulunun bloklar arası eşgüdümü ve birlikteliği sağlamakla görevli ve yetkili olduğu ve bu amaca yönelik kararlar almak ve kurallar koymakla görevli olduğunun düzenleme altına alındığı görülmüştür.

Yine aynı yönetim planın 4. maddesi de Kat Mülkiyeti Kanunu’nün 70. maddesine paralel olarak düzenlenmiş, yönetim planının değiştirilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu gerektiği anlaşılmıştır.

Genel Müdürlüğümüz tarafından yürürlüğe konulan 1651-2008/1 sayılı Genelge uyarınca da yönetim planı değişikliği talepleri Kanunun 69. maddesinde tariflenen toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu ile mümkün olduğundan, bu tür taleplerin bu doğrultuda karşılanması gerekmektedir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Genel Müdürlüğümüz tarafından yürürlüğe konulan 1651-2008/1 sayılı Genelge ve değişiklik talebine konu mevcut toplu yapı yönetim planı birlikte değerlendirildiğinde;

18 blok ve 700 bağımsız bölümden oluşan, toplu yapı niteliğindeki … Sitesi’nde, kat malikleri kurulu dışında 18 üyeden oluşan bir temsilciler kurulu oluşturulduğu, yukarıda ilgili maddelerine yer verilmiş olan bu yönetim planı ile temsilciler kuruluna verilen yetki, yönetim planı değişikliğim de kapsadığından, ayrıca blok bazında toplanılarak temsilciler kuruluna yönetim planı değişikliğine ilişkin ayrı bir yetki verilmesine gerek bulunmadığı,

Yönetim planı değişikliği yapılmasına karar veren bu kurulu oluşturan her üyenin temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına Kanun gereği sahip olduğu ve … Sitesi toplu yapı temsilciler kurulunun … tarih ve … sayılı kararından anlaşıldığına göre oy birliği ile yönetim planı değişikliğine karar verilmiş olduğu görülmüştür.

Bu durumda somut olayda tartışılması gereken sorun, yönetim planı değişikliğine yönelik temsilciler kurulu kararının yeterli çoğunlukla alınıp alınmadığı hususunda ortaya çıkmış olup,

 

ADRES: Dikmen Cad. No: iTBÜkanlıklar 06100 ANKARA​Ayrıntılı bilgi için irtibat : E. KARACA T.K Uzmanı

Telefon : O 312 (413 62 53) Dahili (Pbx) Fax : O 312 (413 62 52)​

E-posta: [email protected] Elektronik Ağ:​3/5
T.C.

ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı
konuya ilişkin olarak 634 sayılı Kanun’da, yönetim planı değişikliği yapılabilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyunun gerektiği belirtilmiş olmakla birlikte karar nisabının elde edilmesinde her bir temsilcinin ayrı ayrı temsil ettiği bloğun 4/5 oranında oyuna sahip olması gerektiği yönünde herhangi bir kural getirilmemiştir. Zaten böyle bir kriterin kabulü, toplu yapı temsilciler kurulunun işlerliğini ortadan kaldıracağı ve toplu yapılarda yönetim planı değişikliği yapılabilmesini fiilen zorlaştırmış olacağı gibi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nün ruhuna da aykırı bir durum oluşturacaktır. Nitekim Kanun’un 70. maddesinin gerekçesinde, geçiş dönemine ilişkin yönetim planı değişikliklerinin kat malikleri kurulu kararıyla, uyarlama niteliğinde olmayan ve sonradan yapılan yönetim planı değişikliklerinin ise temsilciler kurulunun 4/5 çoğunluğunun kararı ile yapılabileceği öngörülmüştür. Bu sebeple toplu yapı temsilciler kurulunun karar nisabının hesaplanmasında, değişikliğe onay veren kurul üyelerinin tümünün temsil ettiği (temsil ettikleri bloklardaki kat maliklerinin ayrı ayrı 4/5 oranı değil) kat maliklerinin, toplu yapıdaki tüm kat maliki sayısının beşte dördü oranında olup olmadığına bakmak gerekmektedir.

Benzer bir konuda görüş sorulması üzerine Genel Müdürlüğümüz eski Tasarruf İşleri Dairesi Başkanlığı’nın 24.03.2009 tarih ve 1812/315-1418 sayılı görüş yazısında;

“….Kanunun 70. maddesinde belirtildiği üzere, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün imzası ile yapılan yönetim planı değişikliğinin tapu siciline işletilmesi taleplerinin karşılanması, ancak yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin seçimi, temsilci sayısı ile temsil ettikleri kat maliklerinin farklı bir yöntemle belirlenmesi halinde, aynı Kanun’un 69/3. maddesi uyarınca yönetim planı hükümleri geçerli olacağından böyle bir durumda ibraz edilen yönetim planında mevcut olan düzenlemeye göre yönetim planı değişikliği taleplerinin karşılanması…

Bu nedenle tapu sicil müdürlüklerinin dikkat etmesi gereken hususun…70. maddeye istinaden, kanun koyucunun aradığı (…70. Maddede toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün) karar yeter sayısının mevcut olup olmadığını kontrol etmekten ibaret olduğu…” belirtilmiştir.

İtiraza konu olayda, toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için karar alan toplu yapı temsilciler kurulunun oy birliği ile karar almış olduğu anlaşıldığından, toplu yapıdaki tüm kat maliki sayısının beşte dördünün (560 adet kat maliki) evleviyetle sağlandığı(A2 ve A12 Blok temsilcilerinin yetkili olmadığı kabul edilse bile 620 adet kat maliki ile karar nisabının sağlandığı) tespit edilmiştir.

Buna ilaveten bu tür yönetim planı değişikliği taleplerinde, tapu müdürlüklerince karar nisabının kontrolü dışında, kabulün sağlanma biçimi, toplantının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, imzaların ilgili şahıslara ait olup olmadığı, yöneticilerin usulüne uygun seçilip seçilmediğinin denetimi birimlerimizin görev alanına girmemektedir. Ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesine göre, yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğundan, tüm bu konularla ilgili kat malikleri arasında çıkacak uyuşmazlıkların denetimi makamı 634 sayılı Kanun’un 33. maddesine göre yargı mercileridir.

Yukarıda açıklanan gerekçelerle; ret kararına konu … İli, … İlçesi, … Mahallesinde kain, … ada … parsel, numaralı taşınmazlar üzerinde kurulu 18 blok ve 700 bağımsız bölümden oluşan … Sitesi’ne ait … tarihli toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi talebine ilişkin olarak; toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerde 4/5 oranında (560) kat malikinin imzasının olması gerektiği, söz konusu yönetim planı değişikliğini 4/5 oranın 372’sinin sağlandığı ve A2 ile A12 blok yöneticilerinden

ADRES: Dikmen Cad. No: 14 BakanMfcOölOO ANKARA​Ayrıntılı bilgi ıçm irtibat : E. KARACA T K Uzmanı

Telefon : O 312 (413 62 53) Dahili (Pbxf Fax : O 312 (413 62 52)

ti-posta: lapuüairesi(Stkgm.gov.ir Elektronik Ağ:​4/5
T.C.

ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı

A.K., L.A. görev sürelerinin bittiği ve yeni alınan kat malikleri kurulu toplantı tutanağının ibraz edilmediği gerekçesiyle, … Tapu Müdürlüğü tarafından … tarihli ve … yevmiye numarası ile reddedilen, Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğü’ nün … tarihli ve … sayılı kararı ile onanan kararın yerinde olmadığı kanaatine varılmıştır.

SONUÇ:

Tapu ve Kadastro … Bölge Müdürlüğü’ nün … tarihli ve … sayılı kararı ile onanan, … Tapu Müdürlüğü ‘nün … tarihli ve … yevmiye numaralı ret kararının ” BOZULMASINA” karar verilmiştir.