Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf Đşlemleri Dairesi Başkanlığı-1685 Sayılı genelge | Kooperatif Danışmanı Mali Müşavir Kemal ÖZMEN-Mali Müşavir Evren ÖZMEN

T.C.
BAYINDIRLIK VE ĐSKÂN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf Đşlemleri Dairesi Başkanlığı

Dikmen Cad. No:14 Bakanlıklar 06100 ANKARA Tapu Đşlemleri irtibat : M.KELEŞ Şube Müdürü Tel: (0312) 413 62 62
Tel: (0312) 4136253 Fax: (0312) 4136252 Kadastro Đşlemleri irtibat: S.N.ÜNSÜR Şube Müdürü Tel: (0312) 413 65 80
e-posta: [email protected] Elektronik Ağ : www.tkgm.gov.tr

Sayı : B.09.1.TKG0100001- 073/ 03/Ağustos/2009
Konu : Kat Đrtifakı ve Kat Mülkiyeti.

Genelge No :1685
2009/14

Đlgi : a) 23/02/1993 tarih 1993/2 sayılı genelge,
b) 07/07/2004 tarih 1584(2004/13) sayılı genelge,
c) 29/01/2008 tarih 1651(2008/1) sayılı genelge,
d) 11/11/2008 tarih 1666(2008/16) sayılı genelge,
e) 30/03/2009 tarih 074/1-1497 sayılı genelge.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapan 5912 sayılı Kanun 07/07/2009 tarih
27281 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Buna göre; 5912 sayılı Kanunun l nci Maddesinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3
üncü maddesinin üçüncü fıkrası, “Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının
tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar
uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak
maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.” hükmündedir.

2. Maddesinde, 634 sayılı Kanunun 12 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi aşağıdaki
şekilde değiştirilmiş ve (c) bendi yürürlükten kaldırılmıştır. “a) Ana gayrimenkulde, yapı veya
yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız
bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş
bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı
inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana
gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve
kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.”şeklinde düzenlenmiştir.

3. Maddesinde 634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki
şekilde değiştirilmiş ve dördüncü fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır.

1. fıkra, “Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat
irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün
paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 inci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje
ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca
yönetim plânı istenmez.” hükmündedir.

3. fıkra, “Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat
irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 inci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece
yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine
gönderilmesi üzerine resen yapılır.” hükmündedir.

1/4

T.C.
BAYINDIRLIK VE ĐSKÂN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf Đşlemleri Dairesi Başkanlığı

4. Maddesinde 634 sayılı Kanunun geçici 1 inci maddesi, “Bu Kanunun yürürlüğe
girmesinden önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi
alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin
belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi
dâhil başkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir.” hükmündedir.

5. Maddesinde 634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenerek oluşan geçici 2. madde
“Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun
hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt
çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni
yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi,
en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Yapılan bu düzenlemelere göre;

1- 5912 sayılı Kanun değişikliği ile; Kat Đrtifakından Kat Mülkiyetine geçişte, “zorunlu
deprem sigortası poliçesi” (DASK) ile ilk defa “Kat Đrtifakı” ya da “Kat Mülkiyeti” kurulmasında
“noter tasdikli liste” istenilmesi uygulaması kaldırılmıştır.

2- Kat Đrtifaklı Yerlerin Kat Mülkiyetine Çevrilmesi; Kat Mülkiyeti özel bir mülkiyet çeşidi
olup 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu Kanunun 1 inci maddesine göre Kat
Mülkiyeti tamamlanmış binalar üzerinde kurulabilir. Binanın bitmiş olması yapı kullanma izin
belgesine bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapan 5912 sayılı Kanunun 4 ncü maddesi
yapı kullanma izin belgesi verildikten sonra binanın kat mülkiyetine resen geçilmesini
öngörmektedir.

Kat irtifaklı yerlerin Kat Mülkiyetine geçirilmesinde tapu sicili ve dayanağı olan planlarda
değişiklik yapılması gerekmektedir. Medeni Kanunumuzun 1003 ncü maddesi, “Bir Taşınmazın
kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmi bir ölçüme dayanan plan esas alınır. Planların nasıl
hazırlanacağı Tüzükle belirlenir.”, hükmündedir.

Türk Medeni Kanununun “Resmî belgelerle ispat” başlıklı 7.maddesi, “Resmî sicil ve
senetler, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur. Bunların içeriğinin doğru
olmadığının ispatı, kanunlarda başka bir hüküm bulunmadıkça, her hangi bir şekle bağlı değildir.”
hükmündedir.

Tapu Planları Tüzüğünün “Tanımlar” başlıklı 3.maddesinin b fıkrası, “b) Bağımsız bölüm
plânı: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına esas teşkil eden taşınmaz üzerine inşa edilecek
yapı ve eklentilerin, bağımsız bölümlerin konumlarını ve numaralarını ruhsatına, projelerine, vaziyet
plânındaki ölçülerine ve teknik yöntemine uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde gösteren plân ve
projesini,” hükmündedir.

2/4

T.C.
BAYINDIRLIK VE ĐSKÂN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf Đşlemleri Dairesi Başkanlığı

(h) fıkrası, “h) Vaziyet plânı: Parsellerde inşa edilecek yapıların ve eklentilerinin, teknik alt
yapıların, yapı ruhsatına esas projeleri ile yerleşim plânındaki ölçülerine göre, kontrol noktalarına
dayalı biçimde, teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde düzenlenen, kat irtifakına
veya kat mülkiyetine esas konumlarını gösteren harita ve plânı,” hükmündedir.

Tapu Planları Tüzüğünün “Değişiklik işlemleri” başlıklı 9.maddesi, “Değişiklik işlemleri,
ilgilisinin talebine bağlı olarak, işlem çeşitlerine göre özel hükümleri gereğince yetki ve
sorumlulukları belirlenmiş olan kadastro müdürlüğü, yetkili kuruluşlar veya lisanslı bürolar ya da
serbest mühendis tarafından yapılır.” hükmündedir.

Tapu Planları Tüzüğünün “Kontrol işlemleri” başlıklı 10.maddesi, “Tapu plânları, kadastro
müdürlüğü tarafından teknik mevzuatı çerçevesinde kontrol edilir, uygunluğu halinde tapu sicil
müdürlüğüne gönderilir. Kadastro müdürlüğünce kontrol edilmeyen tapu plânları, tapu sicil
müdürlüğünce işleme alınmaz.” hükmündedir.

3194 sayılı Đmar Kanunun “Yapı kullanma izni” başlıklı 30.maddesi, “Yapı tamamen bittiği
takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının
kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından; 27 inci maddeye göre
ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve
valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine
uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.

Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde
neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten
kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak
mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de
kurtarmaz” hükmündedir.

Bu kapsamda; yapılacak plan değişikliklerinde, imar mevzuatına uygun olarak
gerçekleştirilen mimari proje, vaziyet planı ile tapu planlarının birbirleri ile uyumlu olması esastır.
Medeni kanunumuzun 719 uncu maddesi, “Taşınmazın sınırları tapu planları ve arz üzerindeki sınır
işaretleri ile belirlenir. Tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa asıl olan
plandaki sınırdır.” hükmünde olduğundan tapu siciline güven ilkesinin zedelenmemesi ve herhangi
bir hak kaybına dolayısıyla da hazine zararına neden olunmaması için belediye ve valiliklerce
binanın; vaziyet planına uygun olarak yapıldığının ve herhangi bir sınır tecavüzünün bulunmadığının
tespitinden sonra yapı kullanma izin belgesi verilmesi yasal bir zorunluluktur.

Bu nedenle Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonraki binalarda yapı kullanma izin belgesi
ekinde bina ve eklentilerinin mevzuata uygun ölçüldüğünü gösterir röperli krokisinin bulunması
gerekmektedir.

3/4

T.C.
BAYINDIRLIK VE ĐSKÂN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf Đşlemleri Dairesi Başkanlığı

Kat irtifakina sahip ortak maliklerden birinin basvurusu veya yapi kullanma izin belgesinin
yetkili idarece (Belediye sinirlan icinde Belediyelerce. Belediye sinirları dışında Valiliklerce)
Kadastro Miidiirliigiine gonderilmesi üzerine Kadastro Müdürlüğünce “tescil bildirimi (beyanname)”
tanzim edilerek Tapu Sicil Müdürlüğüne gonderilecektir. Tapu Sicil Müdürlüğünce baskaca bir belge
istenmeden resen kat mülkiyetine gecilecektir.
3- Toplu Yapilarda ise: 634 sayili Kanuna eklenen gecici 2. maddesine gore 5912 sayılı
Kanunun yürürlük tarihi olan 07/07/2009 tarihinden once kurulan toplu yapilara ait yonetim
planlannin. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun hükümlerine uyarlanmasi amaciyla yapilacak ilk
degisjklik taleplerinde: degisiklik icin mevcut kat malikleri kurulunun salt çogunlugu ile karar
alinmasi ve yeni yonetim planı mevcut kat maliklerinin imzalan bulunmasi halinde tapu kütüğünün
beyanlar hanesindeki eski yönetim planinin tarih ve yevmiyesi terkin edilerek yeni yonetim planının
tarih ve yevmiyesi alinmak sureti ile düzeltme islemi yapilmasi gerekmektedir.
4- Uygulamada ortaya çıkabilecek mahalli birimler arasindaki koordinasyon eksiklikleri
Valiliklerce giderilecektir.
ilgi genelgelerin bu genelgeye aykırı hükümleri yürürlükten kaldırılmıştır.
Bilgi ve geregini rica ederim.

4/4

Bir yanıt yazın Yanıtı iptal et