Karşılıklı edimleri içeren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yer teslimi arsa sahibinin öncelikli edim borcu olduğundan; arsa sahibi, arsayı ayıpsız ve inşaata elverişli şekilde teslim etmedikçe müteahhitten inşaata başlamasını isteyemez.
(Karar Tarihi : 05.05.2004 T.,)
“Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili ile davalı vekili geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kerre dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Yanlar arasındaki, Ü____ Birinci Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 12.5.1993 günlü ve 24449 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Mukavelesi” başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kapsamına göre; davacı M____ yüklenici, davalı M____ ise arsa sahibidir. Davacı yüklenici, İ____ İli, Ü____ ilçesi, Toygarhamza Mahallesinde bulunan ve 53 pafta, 243 ada ve 12 parsel olarak davalı adına tapuya tescilli taşınmaz üzerine, nitelikleri sözleşmede yazılı inşaatı yapmayı ve sözleşmeye uygun şekilde davalıya teslim etmeyi yüklenmiştir.

İnşaatın yapım süresi, yanlar arasındaki sözleşmenin 3.maddesinde kararlaştırılmış olup, temel üstü ruhsatından itibaren yedi aydır. Yüklenicinin yüklendiği ediminin ifası doğrultusunda inşaat işinin yapımına başlayabilmesi için öncelikle arsa sahibi tarafından yükleniciye yer tesliminin yapılması gerekmektedir. Çünkü, karşılıklı edimleri içeren inşaat sözleşmelerinde, yer teslimi iş sahibinin öncelikli edim borcudur (BK m. 81,90). Bu yasal nedenle, arsanın ayıpsız ve inşaata elverişli şekilde teslimine kadar yükleniciden inşaata başlaması istenemez.

Somut olayda, yüklenici davacı, Ü____ 2.Noterliği aracılığıyla davalı arsa sahibine gönderip tebliğ ettirdiği 16.8.1994 gün ve 49201 yevmiye numaralı ihtarname ile sözleşme konusu arsa üzerindeki binayı tahliye edip boş olarak teslimini istemiş olmasına karşın, arsa sahibi davalı arsayı ona teslim etmemiştir. Arsanın ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde kendisine teslimini, Ü____ 1.Noterliği aracılığıyla gönderdiği 17.5.2000 tarih ve 11549 Yevmiye numaralı ihtarname ile davacı istediği halde, arsa sahibi davalı yine davete uymamış ve öncelikli edimini ifadan kaçınmıştır. Ayrıca, yüklenicinin ediminin ifasında temerrüdünün gerçekleştiği iddiasıyla arsa sahibi tarafından yüklenici hakkında 26.7.1994 tarihinde açılan dava, arsa sahibinin öncelikli edimi olan arsanın yükleniciye teslim edilmesine ilişkin edimini ifa etmemesi sonucu yüklenicinin temerrüdünün gerçekleşmediği gerekçesiyle, Ü____ 2.Asliye Hukuk Mahkemesince verilen 20.3.1995 tarih, 1994/538 Esas ve 1995/156 sayılı hüküm ile reddolunmuştur.

Saptanan ve hukuksal durum bu olunca da; arsa sahibi davalının belirtilen öncelikli ediminin ifasında temerrüde düşmüş olduğunun kabulü gerekir (BK m. 90). Sözleşmenin taraflarından birinin ediminin ifasında temerrüde düşmesi halinde, diğer taraf Borçlar Yasası’nın 106. maddesinde öngörülen seçimlik haklardan birini kullanabilir. Somut olayda da, yüklenici davacı sözleşmenin aynen ifasını istemiştir. Başka bir anlatımla, davacı BK.nun 106/II. maddesinde öngörülen gecikmiş ifanın aynen yerine getirilmesi yönünde hakkını kullanmış ve inşaat yapılacak arsanın boş ve sorunsuz olarak teslimini, davalı arsa sahibinden istemiştir. Mahkemece, davacının bu yöndeki isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın tümden reddine karar verilmesi doğru olmamış ve hükmün bu sebeplerle bozulması gerekmiştir.

KARAR : Yukarıda 1. bendde belirtilen nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine; 2. bendde açıklanan sebeplerle de, temyiz itirazlarının kabulüne ve hükmün davacı yararına BOZULMASINA, 375.000.000 TL. duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 5.5.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.”
İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 97 :Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.