KDV’siz konut nasıl yapılır?
Vergi kayıp ve kaçağını önlemek için tedbir alındıkça insanların alternatif arayışı artıyor. Bu alternatifler bazen vergi kaçırma bazen de vergiden kaçınma şeklinde oluyor.
Bu alternatiflerin ikisinde de vergi ödenmesi gerekenden daha az ödeniyor. Önemli fark ise vergi kaçırmanın suç olması ve tespiti halinde ağır cezalarla muhatap olma riskidir. Vergiden kaçınma ise vergi kanunlarındaki boşluklar veya istisnalar kullanılarak cezasız daha az vergi ödemedir.
Bilindiği gibi sene başında Bakanlar Kurulu kararı ile konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranlarında değişiklik yapıldı. Bu karar ile belirlenen yeni KDV oranları listelerinde net alanı 150 metrekareye kadar konutlardan; büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim metrekare vergi değeri; 500 TL ile 999 TL arasında olan konutların tesliminde yüzde 8, 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde yüzde 18 oranında KDV hesaplanacak. Ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi halinde de aynı şekilde yüzde 18 KDV uygulanacak. Büyükşehirlerin gelişmiş merkez ilçelerinde genel olarak arsa metrekare vergi değerinin 1.000 TL üzerinde olduğunu göz önüne aldığımızda büyükşehirlerde konut satışlarının ekseriyetle yüzde 18 oranında KDV ile satılacağını söylemek yanlış olmaz.
Yüzde 8 ya da yüzde 18 ilave KDV yükünün konut fiyatlarını artıracağı dolayısıyla satışları olumsuz yönde etkileyeceği gerçeği inşaatçıları yeni arayışlara itti. Şimdi birçok inşaatçı projelerini konut yapı kooperatifleri üzerinden yapmaya hazırlanıyor. Çünkü bu yolla kooperatife yapılan teslimlerde KDV oranı yüzde 1 olarak uygulanıyor. Bilindiği gibi 3.7.2009 tarihinde yapılan değişikliğe kadar inşaat yapı ruhsatı almış konut yapı kooperatifleri, ister inşaat işleri kendileri tarafından yapılsın veya kat karşılığı müteahhit tarafından yapılmış olsun ve üyelerine teslim edecekleri konutların büyüklüğü ne olursa olsun KDV’den istisna edilmişti. Daha sonra bu istisna kaldırılmış ve bu tarihten sonra gerekli şartları taşıyan konut yapı kooperatiflerine yapılan taahhüt işlerinin yüzde 1 oranında KDV’ye tabi tutulması öngörülmüştü.
Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli oran uygulanabilmesi için; kooperatifin konut yapı kooperatifi statüsünde olması, işin konut yapı kooperatifine yapılması, inşaat işi olması ve taahhüde dayanması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekir. İşin konut yapı kooperatifine yapılmasına ilişkin şartın gerçekleşip gerçekleşmediği, yapı ruhsatının münhasıran konut yapı kooperatifi adına düzenlenmiş olmasına (bir başka deyişle, ruhsatın “yapı sahibi” bölümünde yalnızca konut yapı kooperatifinin adına yer verilmiş olmasına) göre belirlenmekte.
KOOPERATİFLER AVANTAJLI
Üyelerine konut satışları yeni esaslara göre (yüzde 1, yüzde 8 ve yüzde 18) KDV’ye tabi tutulan konut yapı kooperatifleri, bu konutların inşası sebebiyle yüklendikleri KDV’leri genel esaslar çerçevesinde indirim konusu yapabiliyor. Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri gerekli şartların bulunması halinde yüzde 1 oranında Katma Değer Vergisi’ne tabi. Bu kapsamda işlem yapan müteahhitler indirimle gideremedikleri KDV’leri Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca, yılı içerisinde mahsuben, yılı geçtikten sonra nakden veya mahsuben alabiliyor.
Yüksek fiyatlı konutlardan daha fazla vergi alma maksadıyla başlatılan yeni uygulamadan konut yapı kooperatifleri sayesinde kaçınma imkânı halen devam ediyor. Bu aşamadan sonra inşaatçıların daireleri konut yapı kooperatifleri vasıtasıyla satmaya başlayacağını tahmin ediyorum. Bu sayede yüklenilen KDV, indirim yoluyla tüketildiği için iade işlemleri ile uğraşılmayacak, iade almak için masraflara, raporlara ihtiyaç kalmayacak ve daha da önemlisi yıllarca iade beklenmeyecek. Duyduğuma göre daha fazla vergi ödememek, en azından finans avantajı sağlamak için İstanbul’un lüks semtlerinde konut yapı kooperatifleri kurulmaya ve yapı ruhsatları bu kooperatifler adına alınmaya başlandı bile.