2.SORU :
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE, ARSA SAHİBİNİN VE MÜTEAHHİTİN, “EDİMLERİ” NELERDİR?
YARGITAY ÖZEL DAİRESİ, İNŞAAT SEVİYESİNİ, EN AZ YÜZDE KAÇ ORANINDA ARIYOR?
2.CEVAP :
a)ARSA MALİKİNİN VE MÜTEAHHİDİN EDİMİ:
ARSA MALİKİNİN EDİMİ, ARSAYI, MÜTEAHHİTE TESLİM ETMEKTİR.
MÜTEAHHİTİN EDİMİ, BİNAYI YAPMAKTIR.
b)MÜTEAHHİTİN EDİMİNİ TAM İFASI :
ÖRNEĞİN, MÜTEAHHİT HER İKİ BLOKU DA BİTİRMİŞ OLMALIDIR.
MÜTEAHHİT, KENDİNE KALAN BLOKU YAPMIŞ, ARSA SAHİBİNİN BLOKUNU BİTİRMEMİŞ İSE, MÜTEAHHİTTEN, DAİRE ALANLARIN TAPU İSTEME HAKLARI YOKTUR. (14 HD. 14.10.2005 T., E: 2005/6189, K: 2005/9055)
c)MÜTEAHHİT, İNŞAATI, “TAMAMA” YAKIN ORANDA TAMAMLAMIŞ, ARSA SAHİBİ DE, EKSİK İŞLER BEDELİNİ, DAVA YOLU İLE KAZANIP, “TAHSİL” ETMİŞSE ARTIK KİŞİSEL HAK KAZANMIŞ OLUR.
d)MÜTEAHHİT, ARSA SAHİBİNE KARŞI EDİMİNİ, “BÜYÜK” BİR BÖLÜMÜNÜ YERİNE GETİRMİŞTİR.
MÜTEAHHİTTEN, DAİRE SATIN ALAN, KALAN TAHAMMÜL EDİLEBİLİR CÜZİ (=KÜÇÜK) EKSİKLİKLERİ, MÜTEAHHİTİN ADINA TAMAMLAYARAK, DAİRENİN TAPUSUNUN KENDİ ÜZERİNE GEÇİRİLMESİNİ İSTEYEBİLİR.
“-…EKSİK KALAN KISIM, PARAYA DÖNÜŞTÜREBİLECEK CÜZİ BOYUTTA OLMALIDIR”. (HGK 02.07.2003 T., E: 2003/14-452, K: 2003/456)
a)%95 SEVİYE :
ÖZEL DAİRE, İNŞAAT SEVİYESİNİN, %95 VE ONU AŞAN SEVİYEDE OLMASINI, EDİMİN BÜYÜK BÖLÜMÜNÜN YERİNE GETİRİLDİĞİ ŞEKLİNDE KABUL ETMİŞTİR. (14. HD. 18.10.2001 T., E: 2001/5681, K: 2001/6884)
“-…İNŞAAT %98,62 SEVİYESİNDE TAMAMLANMIŞTIR. TESCİL TALEP EDİLEBİLİR”. (HGK 16.02.2005 T., E: 2005/14-6, K: 2005/73)
b)% 77 SEVİYE :
ÖZEL DAİRE, %77 İNŞAAT SEVİYESİNİ YETERSİZ GÖRMÜŞTÜR. (14 HD. 12.10.2006 T., E:2006/8825, K: 2006/10878)
c)%81-%67 SEVİYE :
HUKUK GENEL KURULU, İNŞAATIN %81 – %67 BİTİRİLMESİNİ, MÜTEAHHİDE VE DOLAYISI İLE HALEFİ ALICIYA, TAPU İSTEME “HAKKI” VERMEDİĞİNE HÜKMETMİŞTİR. (HGK 04.04.2001 T., E: 2001/14-288, K: 2001/330; HGK 11.03.1998 T., E: 1998/14-159, K: /1998/215)
İNŞAATIN, %81 ORANINDA TAMAMLANMASI, TESCİLE İMKAN VERMEZ.
İNŞAAT SEVİYESİNİN, %67 OLMASI HALİNDE, TESCİL DAVASI RET EDİLİR.
d)%92 SEVİYE :
ÖZEL DAİRE, BİNANIN %92 ORANINDA TAMAMLANMIŞ OLMASINA, PEK AZ BİR BOYUT OLARAK KABUL ETMEMİŞTİR. (14 HD. 07.04.2003 T., E:2003/2288, K: 2003/2798)
SONUÇ OLARAK, YÜKSEK MAHKEME, İNŞAAT SEVİYESİNİN, EN AZ %95 SEVİYEYE GETİRİLMESİNİ KABUL ETMEKTEDİR.
%95’İN ALTINDAKİ SEVİYEYİ, KABUL ETMEMEKTEDİR.
BU NEDENLE, %95’İN ALTINDAKİ İNŞAAT SEVİYESİNDE, MÜTEAHHİTTEN DAİRE ALAN, TESCİLE HAK KAZANAMAMAKTADIR.
ARSA SAHİBİNDEN, TAPU İSTEME HAKKINI ELDE EDEMEMİŞ MÜTEAHHİTİN HALEFİ OLARAK, MÜTEAHHİTTEN DAİRE ALAN 3. KİŞİNİN DE, TAPU İSTEME HAKKI YOKTUR. (14.HD. 27.01.2000 T., E: 1999/8639, K: 2000/227)
MÜTEAHHİTTEN, DAİRE ALAN, TAPU İSTEYEMEZSE, BK. M. 61 UYARINCA, MÜTEAHHİTTEN HAKSIZ İKTİSAP KURALINA GÖRE, VERDİĞİ BEDELİ İSTEYEBİLİR. (14. HD. 30.12.2005 T., E: 2005/10301, K: 2005/12599)
MESAJ :
SEVGİLİ OKUYUCULARIMIZ, MÜTEAHHİTTEN DAİRE ALIRKEN, MÜMKÜN OLDUĞU KADAR “BİTMİŞ” DAİRELERİ TERCİH ETMELERİNDE YARAR VARDIR.
3.SORU :