Riskli Yapılarda İmar Barışı Kapsamında Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi ?

Evren ÖZMEN-Mali Müşavir

İmar barışında beklenen süre uzatımı geldi. Bu kapsamda gerekli idari düzenlemeler de devam ediyor. Bu düzenlemelerden bir tanesi de Tapu kadastro genelgesinde yapılan değişiklik;

15.01.2019 Tarihinde 2018–8 Sayılı Tapu Kadastro Genelgesinde yapılan değişiklik ile riskli yapılar üzerinde imar barışı kapsamında kat mülkiyeti kurulup, kurulamayacağı ile ilgili nihayet net bilgi verildi.

Genelgede “üzerinde riskli yapı belirtmesi bulunan ve yıkılmasına karar verilen yapı için yapı kullanma izni yerine geçecek yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi cinsinin değiştirilerek kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir”denilmiştir.

imar barışı muhasebe kaydı

Değişikliğin tam metni aşağıdadır.

(15.01.2019 tarih 23294678-120.18-E.4100664 sayılı Makam Olur’u ile Ek Paragraf) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 2 inci maddesinin “d” bendi kapsamında riskli yapı olarak tanımlanmış olup, üzerinde riskli yapı belirtmesi bulunan ve yıkılmasına karar verilen yapı için yapı kullanma izni yerine geçecek yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi cinsinin değiştirilerek kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.

Yapı Kayıt Belgesi Alınan Yerler için Ecrimisil İstenebilir mi ?

Çevre ve Şehircilik il müdürlüğü milli emlak daire başkanlıkları tarafından yapı kayıt belgesi alınan yerler için geriye dönük beş yıl için  ecrimisil bedelleri istenmeye başlandı. Ecrimisil tutarları imar barışı kapsamında kaldırılacak veya silinecek cezalar kapsamında olmayıp 2886 sayılı devlet ihale kanununun 75.maddesi ve Hazine taşınmazlarının idaresi hakkında yönetmeliğin 85.maddesi uyarınca bu tutarlar ilgililerden istenebilir.

2018-8 Tapu Kadastro Genelgesinde 15.01.2019 Tarihinde yapılan değişiklik ile Kat malikleri kuruluna verilen geniş yetki hukuki mi ?

Yine 15.01.2019 Tarihli 2018–8 Sayılı genelge ile yapılan değişiklik kapsamında üçüncü kişilere veya hazineye ait olan yerlerde kat mülkiyeti kurulabilmesinin de  önü açılmıştır.

Değişikliğe göre üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlara tecavüzlü durumlarda kat mülkiyeti kurulabilmesi için “Hazinenin veya üçüncü kişilerin muvafakati olmadan tescil işlemi gerçekleştirilemeyeceğinden dolayı; işlem LİHKAB/SHKMMB de iken ilgililere bu hususta gerekli bilgilendirme yapılarak, üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlara tecavüzlü durumlarda Kadastro Müdürlüğünce zemin tespit tutanağına imza almak veya noterden onaylı muvafakatnameyi ya da birden fazla bloklu çok sayıda malikli yapılarda kat malikleri kurulunca bu yönde alınmış kararına ilişkin karar defterinin noter onaylı örneğini tutanağa eklemek suretiyle; hazine taşınmazına tecavüzlü durumlarda ise yine Kadastro Müdürlüğü tarafından Milli Emlak Müdürlüklerine yazılı sorularak alınacak muvafakat akabinde işlemlere devam edilecektir”

Örnek olarak  sitenin içinde bulunan müteahhit firmaya ait olan dükkanda işletme faaliyet göstermektedir. İşletme ortak alanlara derme çatma bir yapı ile kapatarak ortak alanı işgal etmektedir. İlgili alan için müteahhit tarafından yapı kayıt belgesine başvurulması ve kat maliklerinin 1/2 sinin buna rıza göstermesi durumunda ilgili dükkan için kat mülkiyeti kurulabilecek midir ? Rıza göstermeyen ortakların Anayasa’nın 35.madesi ile korunan mülkiyet hakkı bu durumda açıkça ihlal edilmiş olmayacak mıdır ?

Genelgenin uygulaması sırasında bu konular cevap bulacağını düşünüyorum.

Saygılarımla

Kooperatiflerde Ferdileşme Sürecinin Mali Boyutu

Mali Müşavir Evren Özmen

info@ozmconsultancy.com

Kooperatiflerin ferdileşme  sırasında, yani işyeri tapularını ortaklarına verme  sürecinde  ödemeleri gereken  harçlar  aşağıdaki gibidir.

13. a) (Değişik: 18/2/2009-5838/17 md.) Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunacak bina vesair tesislerin tescilinde (Her bir bağımsız bölüm vesair tesis için) (287,70 TL)
15. Yapı kooperatiflerinin ortaklarına dağıtacağı gayrimenkullerin ortaklar adına tescilinde kayıtlı değer üzerinden (Binde 2,27)

Döner sermaye harcı her bağımsız bölüm için maktu bir ödeme yapıldığı bilinmekte olup, bunun miktarı 100 TL – 125 TL arası bir miktardır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye Harcı Yönetmeliği) (2019 yılı için bu miktar artmış olabilir.)

Bilindiği üzere 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 4 sayılı tablosunun 13/a maddesine göre ödenmesi gereken harç iskan belgesinin alınmasından önce, 492 sayılı  Harçlar Kanunu’nun 4 sayılı tablosunun 15.maddesinde belirtilen  miktar ile  döner sermaye harcı ise, işyerinin ortaklar adına tapu tescilinden önce (Belediye Emlak Vergi Dairesinden alınan beyannamede yer alan emlak vergi değeri  üzerinden binde 2,27 olarak hesaplanan) ödenmektedir.

Taşıma kooperatifinin yapı koperatifine dönüştürülmesinde aktifte kayıtlı arsa ve taşıtların devrinde vergilendirme.

Sayı:93767041-125[4-k/2013/17]-1568605.02.2018
Konu:Taşıma kooperatifinin yapı koperatifine dönüştürülmesinde aktifte kayıtlı arsa ve taşıtların devrinde vergilendirme. 

İlgide kayıtlı özelge talep formu ve ekli dilekçenizde, Kooperatifinizin olağan genel kurulu kararı ile ana sözleşme değişikliği yaparak taşıma kooperatifinden konut yapı kooperatifine dönüşeceği, Kooperatifinize ait bir adet arsa ve iki adet ticari olmayan binek otomobilin bulunduğu belirtilerek, tür değişikliği nedeniyle söz konusu taşıtlar ile arsanın devri ve mükellefiyetiniz ile ilgili olarak kurumlar vergisi ve katma değer vergisi mevzuatı açısından Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

Kurumlar Vergisi Kanunu Yönünden:

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 2 nci maddesinin ikinci fıkrasında, kooperatifler kurumlar vergisi mükellefleri arasında sayılmış olup, aynı Kanunun “Muafiyetler” başlıklı 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (k) bendinde, tüketim ve taşımacılık kooperatifleri hariç olmak üzere, ana sözleşmelerinde sermaye üzerinden kazanç dağıtılmaması, yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay verilmemesi, yedek akçelerin ortaklara dağıtılmaması ve sadece ortaklarla iş görülmesine (yapı kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir iş yeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmaz.) ilişkin hükümler bulunup, bu hükümlere fiilen uyan kooperatifler ile bu kayıt ve şartlara ek olarak kuruluşundan inşaatın bitim tarihine kadar yönetim ve denetim kurullarında, söz konusu inşaat işlerini kısmen veya tamamen üstlenen gerçek kişilerle tüzel kişi temsilcilerine veya Kanunun 13 üncü maddesine göre bunlarla ilişkili olduğu kabul edilen kişilere veya yukarıda sayılanlarla işçi ve işveren ilişkisi içinde bulunanlara yer vermeyen ve yapı ruhsatı ile arsa tapusu kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olan yapı kooperatiflerinin kurumlar vergisinden muaf olacağı hüküm altına alınmıştır.

Buradan da anlaşılacağı üzere, tüketim ve taşımacılık kooperatifleri tamamen muafiyet kapsamı dışında tutulmuş; ancak diğer kooperatiflerin kurumlar vergisinden muaf olabilmesi için ise ana sözleşmelerinde;

-Sermaye üzerinden kazanç dağıtılmaması,

-Yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay verilmemesi,

-Yedek akçelerin ortaklara dağıtılmaması,

-Sadece ortaklarla iş görülmesine (Yapı kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir iş yeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmaz)

ilişkin hükümler bulunması ve bu hükümlere fiilen de uyulması gerektiği şart koşulmuştur.

1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin “4.13. Kooperatifler” başlıklı bölümünde muafiyet şartları detaylı olarak açıklanmış olup takip eden bölümlerde ise ortak dışı işlemler kooperatif türlerine göre ayrıntılı olarak örneklendirilmiştir. Söz konusu Tebliğin “4.13.1.4. Sadece ortaklarla iş görülmesi” başlıklı bölümünde de, “Kooperatifler ortaklarının belirli ekonomik çıkarlarının ve özellikle meslek ve geçimlerine ait ihtiyaçlarının sağlanıp korunmasını amaçladıkları için faaliyetin normal olarak sadece ortaklarla sınırlı olması gerekmektedir. Bu nedenle, bir kooperatifin kurumlar vergisi muafiyetinden yararlanabilmesi için ana sözleşmesinde sadece ortaklarla iş görülmesine ilişkin hüküm bulunması ve fiilen de bu hükme uyulması gerekmektedir. Ortak dışı işlemler, sadece ortak olmayanlarla yapılan işlemleri değil, ortaklarla kooperatif ana sözleşmesinde yer almayan konularda yapılan işlemleri de kapsamaktadır.” açıklamasına yer verilmiştir.

Buna göre, genel kurul kararıyla ana sözleşmede değişiklik yapılarak unvanınızın taşımacılık kooperatifinden konut yapı kooperatifine dönüştürülmesi durumunda, yapı kooperatifinin 5520 sayılı Kanunun 4/1-k maddesinde yer alan şartları taşıması ve faaliyet sırasında da bu şartlara fiilen uyması halinde kurumlar vergisi muafiyetinden yararlanması mümkündür.

Ancak, yapı kooperatiflerinin kuruluş amacı ortaklarına konut veya işyeri inşaa etmek ve ettirmek olduğundan, yapı kooperatifi bünyesinde bu amaç dışında faaliyette bulunulması durumunda, ortak dışı işlem yapıldığı kabul edilecek ve bu işlemlere başlanıldığı tarih itibariyle de kurumlar vergisi mükellefiyeti tesis edilecektir.

Katma Değer Vergisi Kanunu Yönünden:

3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun 1 inci maddesinde, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV’ye tabi olduğu; ticari, sınai, zirai faaliyet ile serbest meslek faaliyetinin devamlılığı, kapsamı ve niteliğinin Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine göre; Gelir Vergisi Kanununda açıklık bulunmadığı hallerde, Türk Ticaret Kanunu ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine göre tayin ve tespit edileceği hüküm altına alınmıştır.

Buna göre, KDV mükellefiyeti bulunan Kooperatifinizin unvanının genel kurul kararıyla ana sözleşmede değişiklik yapılarak taşıma kooperatifinden konut yapı kooperatifine dönüştürülmesi KDV’nin konusuna girmediğinden, Kooperatifinize ait bir adet arsa ve iki adet ticari olmayan binek otomobil için unvan değişikliği nedeniyle KDV hesaplanmasına gerek bulunmamaktadır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

Site Sosyal Tesislerine Kat Mülkiyeti Tapusu Yolu Açıldı

(15.01.2019 tarih 23294678-120.18-E.4100664 sayılı Makam Olur’u ile Ek Paragraf) Hazinenin veya üçüncü kişilerin muvafakati olmadan tescil işlemi gerçekleştirilemeyeceğinden dolayı; işlem LİHKAB/SHKMMB de iken ilgililere bu hususta gerekli bilgilendirme yapılarak, üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlara tecavüzlü durumlarda Kadastro Müdürlüğünce zemin tespit tutanağına imza almak veya noterden onaylı muvafakatnameyi ya da birden fazla bloklu çok sayıda malikli yapılarda kat malikleri kurulunca bu yönde alınmış kararına ilişkin karar defterinin noter onaylı örneğini tutanağa eklemek suretiyle; hazine taşınmazına tecavüzlü durumlarda ise yine Kadastro Müdürlüğü tarafından Milli Emlak Müdürlüklerine yazılı sorularak alınacak muvafakat akabinde işlemlere devam edilecektir

İmar Barışı Kapsamında Riskli Yapılarda Kat Mülkiyeti Kurulamaz

Evren ÖZMEN

(15.01.2019 tarih 23294678-120.18-E.4100664 sayılı Makam Olur’u ile Ek Paragraf)
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 2 inci maddesinin “d” bendi kapsamında riskli yapı olarak tanımlanmış olup, üzerinde riskli yapı belirtmesi bulunan ve yıkılmasına karar verilen yapı için yapı kullanma izni yerine geçecek yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi cinsinin değiştirilerek kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.

Arsasını Kat Karşılığı veren Kooperatif ortaklarına konut teslim ederken faturayı nasıl kesecek ?

Kooperatifiniz üyelerine konut tesliminde vergilendirme

           İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; 1100 üyeli konut yapı kooperatifi olduğunuz, ruhsat Kooperatifinize ait olmak koşuluyla yüklenici bir firmaya kat karşılığı sözleşme ile arsa teslim ederek karşılığında 120 m² konutları teslim aldığınız belirtilerek,

             – Yüklenicinin Kooperatifinize 500.000 TL tutarında bağımsız bölüm (daire) faturası düzenlediği ancak belediye vergi değerinin 147.500 TL olarak belirlendiği, her bir üyenin Kooperatifinize ödediği toplam tutarın 30.000 TL olduğu, bu durumda üyelerinize düzenlenecek fatura matrahı olarak hangi tutarın esas alınacağı,

            – Kooperatif üyelerinizin konutlarını 5 yıldan önce satması durumunda değer artışı kazancına esas alınacak matrah tutarının ne olacağı hususlarında Başkanlığımız görüşü sorulmaktadır.

            VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN

            213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde, fatura, “satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesikadır.” şeklinde tanımlanmıştır.

            Anılan Kanunun 232 nci maddesinde de “Birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde tespit edilenlerle defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçiler:

            1. Birinci ve ikinci sınıf tüccarlara;

            2. Serbest meslek erbabına;

            3.  Kazançları basit usulde tespit olunan tüccarlara;

            4.  Defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilere;

            5.  Vergiden muaf esnafa.

Sattıkları emtia veya yaptıkları işler için fatura vermek ve bunlar da fatura istemek ve almak mecburiyetindedirler.

            Yukarıdakiler dışında kalanların, birinci ve ikinci sınıf tüccarlar ile kazancı basit usulde tespit edilenlerden ve defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerden satın aldıkları emtia veya onlara yaptırdıkları iş bedelinin 800-TL’yi (1.1.2014 tarihinden itibaren) geçmesi veya bedeli 800-TL’den (1.1.2014 tarihinden itibaren) az olsa dahi istemeleri halinde emtiayı satanın veya işi yapanın fatura vermesi mecburidir. ” hükmü yer almaktadır.

            Aynı Kanunun 231 inci maddesinin 5 inci bendinde ise; faturanın, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azamî yedi gün içinde düzenlenmesi gerektiği, bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacağı hükmü bulunmaktadır.

            Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre, kooperatifiniz üyelerine teslim edeceğiniz daireler için fatura düzenlemeniz gerekmektedir.

            KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

            5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 2 nci maddesinin ikinci fıkrası hükmüyle kooperatifler kurumlar vergisi mükellefleri arasında sayılmış olmakla beraber aynı Kanunun “Muafiyetler” başlıklı 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (k) bendinde; tüketim ve taşımacılık kooperatifleri hariç olmak üzere, ana sözleşmelerinde sermaye üzerinden kazanç dağıtılmaması, yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay verilmemesi, yedek akçelerin ortaklara dağıtılmaması ve sadece ortaklarla iş görülmesine (Yapı kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmaz.) ilişkin hükümler bulunup, bu hükümlere fiilen uyan kooperatifler ile bu kayıt ve şartlara ek olarak kuruluşundan inşaatın bitim tarihine kadar yönetim ve denetim kurullarında, söz konusu inşaat işlerini kısmen veya tamamen üstlenen gerçek kişilerle tüzel kişi temsilcilerine veya Kanunun 13 üncü maddesine göre bunlarla ilişkili olduğu kabul edilen kişilere veya yukarıda sayılanlarla işçi ve işveren ilişkisi içinde bulunanlara yer vermeyen ve yapı ruhsatı ile arsa tapusu kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olan yapı kooperatiflerinin kurumlar vergisinden muaf olduğu hüküm altına alınmıştır.

            Diğer taraftan, konuya ilişkin olarak yayımlanan 1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin “4.13.1.4.3. Yapı Kooperatiflerinde Ortak Dışı İşlemler” başlıklı bölümünde; “Yapı kooperatiflerinin, arsalarını kat karşılığı vererek işyeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılacaktır. Ancak, bu kooperatiflerin her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etmesi halinde, bu işlem ortak dışı işlem olarak kabul edilmeyecektir…” şeklinde açıklamalara yer verilmiştir.

            Bu hüküm ve açıklamalara göre, kooperatiflerin kendi adlarına tescilli arsaları için müteahhit firmalar ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmayacağından Kooperatifinizin madde metninde belirtilen muafiyet şartlarını taşıması halinde kurumlar vergisi muafiyetinden yararlanması mümkün bulunmaktadır.

            KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

            3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun;

            -2/5 inci maddesinde, trampanın iki ayrı teslim hükmünde olduğu,

            -20 nci maddesinde, teslim ve hizmet işlemlerinde matrahın, bu işlemlerin karşılığını teşkil eden bedel olduğu, bedel deyiminin de malı teslim alan veya hizmet yapılanlardan bu işlemler karşılığında her ne suretle olursa olsun alınan veya bunlarca borçlanılan para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ve temsil edilebilen menfaat, hizmet ve değerler toplamını ifade ettiği

            -27 nci maddesinde, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrahın işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal ücreti olduğu, emsal bedelin ve emsal ücretin Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit olunacağı

            hükme bağlanmıştır.

            KDV Genel Uygulama Tebliğinin II/G-4.1 “Konut Yapı Kooperatiflerinin Üyelerine Konut Teslimleri” başlıklı bölümünde, Kanunun 20 nci maddesi uyarınca konut yapı kooperatiflerinin inşa ettikleri konutların üyelerine tesliminin karşılığını teşkil eden bedelin, vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihte üyeler tarafından ödenen veya borçlanılan tutarlar toplamı olacağı ancak, üyelerden toplanan aidatlara, kat karşılığında verilen arsaya ilişkin bedelin dahil olmaması durumunda, matrahın tespitinde arsa bedelinin her bir üyeye düşen kısmı ile her bir üye tarafından ödenen veya borçlanılan tutarların birlikte dikkate alınacağı açıklanmıştır.

            Buna göre, Kooperatifiniz tarafından konutların üyelere tesliminin karşılığını teşkil eden bedel, söz konusu konutların müteahhit tarafından Kooperatifinize tesliminde belirlenen matrahtan aşağı olmamak kaydıyla, üyeler tarafından ödenen ve borçlanılan tutarlar toplamı olacaktır.

            Bilgi edinilmesini rica ederim.

Kooperatiflerde Ocak Ayı İşlemleri

Kooperatiflerde Ocak ayı içinde öncelikle Yönetim Kurulu karar defterinin kapanışı yapılması gerekmektedir.

Aynı deftere devam edilecek ise ara tasdik yapılabilir.

Kooperatiflerde Ulaşılamayan Ortak Nasıl İhraç Edilir ?

Kooperatiflere İlişkin Bakanlık Görüşleri

Yükümlülüklerini yerine getirmeyen ve adresi tespit edilemeyen ortaklar hakkında ne gibi işlem yapılabileceği

Ortaklık vecibelerini yerine getirmeyen ve adresi tespit edilemeyen ortaklar hakkında, 7201 sayılı Tebligat Kanununun “İlanen Tebligat” başlıklı 28. maddesinde;

“Adresi meçhul olanlara tebligat ilanen yapılır. Yukarıki maddeler mucibince tebligat yapılamayan ve ikametgahı, meskeni veya iş yeri de bulunamayan kimsenin adresi meçhul sayılır. Adresin meçhul olması halinde keyfiyet tebliğ memuru tarafından mahalle veya köy muhtarına şerh verdirilmek suretiyle tespit edilir. Bununla beraber tebliği çıkaran merci, muhatabın adresini resmî veya hususi müessese ve dairelerden gerekli gördüklerine sorar ve zabıta vasıtasıyla tahkik ve tespit ettirir.”denilmektedir.

Bu itibarla, yükümlülüklerini yerine getirmeyen ve adresi tespit edilemeyen ortaklarla ilgili olarak yukarıda belirtilen hükümler çerçevesinde yapılacak işlem sonucunda, ortaklıktan ihraç edilen kişilerin anasözleşmenin 15. maddesinde öngörülen hükümler doğrultusunda belirlenecek alacaklarının, bir bankada açılacak hesapta adlarına bloke edilmesi gerekmektedir.

Arsa Sahibi Kooperatife Ortak Olabilir mi ?

Kooperatiflere İlişkin Bakanlık Görüşleri

kooperatif tüzel kişiliğiyle bu iki arsa sahibi arasında akdedilen noter sözleşmesinde; bu kişilerin ortak olma taleplerini, kooperatifin de (ortaklık şartlarını taşıyor olması halinde) bu kişileri ortaklığa kabul etme iradesini yansıtmaları durumunda ortaklık işlemi gerçekleşmiş olacağından, iki arsa sahibinin de diğer ortaklar gibi ortaklık vecibelerini yerine getirmeleri gerekmektedir

Müteahhit Kooperatife Ortak Olabilir mi ?

Kooperatiflere İlişkin Bakanlık Görüşleri

Kooperatif konutlarını yapan bir şirketin kooperatifin ortağı olup olamayacağı

Kooperatiflerde Yüklenici Firma Ortak olabilir mi ?

Microsoft Word – Kooperatiflere İlişkin Bakanlık Görüşleri (Kasım 2011) (1).doc

inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin, amaçları bakımından yapı kooperatiflerine ortak olmaları mümkün bulunmaktadır.

Öte yandan, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 59. maddesinde; “Yönetim kurulu üyeleri ve kooperatif personeli ortaklık işlemleri dışında kendisi veya başkası namına, bizzat veya dolaylı olarak kooperatifle kooperatif konusuna giren bir ticari muamele yapamaz.” hükmüne yer verilmiş olup, bu hükme aykırı hareket eden yönetim kurulu üyeleri ve kooperatif memurları için de cezai yaptırım öngörülmüştür. Dolayısıyla, inşaat sektöründe faaliyet gösteren ve aynı zamanda kooperatifin inşaat işlerini yürüten şirketlerin, inşaatlarını yürüttükleri yapı kooperatiflerine ortak olabilecekleri düşünülmekle birlikte, bu şirketlerin kooperatife karşı sorumlu temsilcilerinin, şirketin ortağı bulunduğu kooperatif yönetim kurullarında görev yapamayacağı sonucuna varılmaktadır.

Devlet Memurları Kooperatiflerde Yönetici Olabilir mi ?

Kooperatiflere İlişkin Bakanlık Görüşleri

657 sayılı Devlet Memurları Kanununa tabi memurların kooperatifinize ortak olmalarında bir sakınca bulunmadığı, ancak yönetim ve denetim kurulu üyeliği ile müdür ve benzeri sorumluluk üstlenmelerini gerektirecek bir görev almalarının sözkonusu yasaklama kapsamına gireceği sonucuna ulaşılmaktadır.

Kooperatiflerde Vade Farkı Uygulaması

Kooperatif ortakları kooperatife karşı hak ve yükümlülüklerinde eşittirler.[1] Bu nedenle kooperatifçe bazı ortakların diğerlerinden farklı olarak korunması veya zorlanması söz konusu olamaz. Bu nedenle kooperatiflerin eşitlik ilkesi, ödemelerdeki eşitliği de içerir. Bu eşitlik süre ve miktar yönünden kendini gösterir. Diğer taraftan ödemelerini zamanında yapmayan ortaklara bir takım yaptırımlar uygulanır. Örneğin; ortaklıktan çıkarılma gibi

Kooperatiflerde ortakların yapacakları ödemelerin miktar, zaman ve ödeme esaslarını belirleme görev ve yetkisi genel kurula aittir. Gecikme farkı da bu kapsamdadır. Dolayısıyla ortaklar genel kurulca belirlenen miktar ve zamanlarda ödeme yapmadığı taktirde, gecikmelerde hangi faiz oranının uygulanacağının genel kurul tutanağında açıklıkça yer alması gerekmektedir. Aksi halde genel kurulca böyle bir karar alınmamış ise, yani tutanakta yazılı değilse yönetim kurulunun genel kurula ait bu yetkiyi kullanması söz konusu olamaz.


[1]           KK.23

Kooperatif Ortağına Konut Teslimi Yapılırken Yapılması Gereken İşlemler Nelerdir ?

Konut veya işyeri kooperatiflerinde inşaat tamamlanıp ferdileşme aşamasına gelinmesi ile beraber konut/işyeri teslim sürecinin de planlanması gerekmektedir.

Kooperatifin yapılaşması etap etap değil, bütün bloklar aynı zamanda inşaatını tamamlanmış ve tamamlanacak ise öncelikle ortaklara dağıtım şeklinin ana sözleşme ve kanununa uygun olarak işletilmesi gereklidir.

Kooperatiflerde konut veya işyerleri ortaklara iki şekilde dağıtılabilir. Bu dağıtım şekillerinden ilki kura ikincisi ise tercihli tahsistir.

Kooperatifler Kanunu

Kooperatifin genel kurullarında tercihli tahsis yönteminin uygulanacağına dair karar alınmamış ise kura yöntemi uygulanır.

Kura noter huzurunda gerçekleştirilir.

Kura çekimi sonucu kendisine konut veya işyeri isabet eden ortaklar yönetim kurulunun hazırladığı belli bir takvim çerçevesinde konut/işyerlerini teslim alırlar. Teslim sürecinde ortakların imzalaması gereken evraklardan bazıları teslim tutanağı ve taahhütnamedir. Teslim tutanağı konutun veya işyerinin kullanılabilir durumda teslim alındığını kanıtlayan belgedir. Taahhütname ise konut veya işyerinin kullanımdan doğan sorumlulukların belirtildiği dayanağını kooperatifler kanunu ve kat mülkiyeti kanunundan alan belgedir.

Daha detaylı bilgi için bize ulaşabilirsiniz.

Mali Müşavir Evren Özmen- info@ozmconsultancy.com

Kitlesel Fonlama, Blockchain ve Kooperatifler

Sermayeye ihtiyaç duyan girişimcilerin taleplerini karşılayabilmek adına dünyada başarılı örneklerini gördüğümüz ( Kickstarter ve Indiegogo) Kitlesel fonlama (Crowdfunding) modelinin Türkiye’de istenen seviyede başarılı olamamasının öncelikli nedeni fonları toplayacak olan kurumun Sermaye Piyasası Kurumundan izin alması gerekliliği. Mevzuatımıza göre her isteyenin istediği şekilde para toplaması mümkün değil. Bu nedenle SPK’dan izin alınması ve devamında SPK denetimine tabi olunması aslında son derece doğru.

Kitlesel Fonlama

Kitlesel Fonlama Sürecinde Tünelin Ucunda Işık Gözüktü

6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun (SPKn) 3, 4, 16 ve 99’uncu maddelerinde yapılan değişiklikler ve SPKn’a eklenen 35/A maddesi ile kitle fonlamasına aracılık eden ve elektronik ortamda hizmet veren kitle fonlaması platformlarının kurulması ve faaliyete başlaması Sermaye Piyasası Kurulu’nun iznine tabi tutulmuş olup, platformların kuruluşlarına, ortaklarına, pay devirlerine, çalışanlarına, her bir fon sağlayıcısı tarafından yatırılabilecek veya proje sahipleri ile girişim şirketleri tarafından toplanabilecek paranın azami limitine ve faaliyetleri sırasında uymaları gereken diğer ilke ve esaslar ile toplanan fonların ilan edilen amacına uygun olarak kullanıldığının kontrolü ve denetimine ilişkin esaslar hususunda ikincil düzenleme yapma yetkisi de Sermaye Piyasası Kurulu’na verilmiştir.

Kurulumuz nezdinde yürütülen ikincil düzenleme çalışmaları kapsamında, ortaklığa dayalı kitle fonlaması modelinin ülkemiz sermaye piyasası mevzuatına entegrasyonuna sağlıklı bir işleyiş kazandırılması amacıyla “III-35/A.1 Sayılı Paya Dayalı Kitle Fonlaması Tebliğ Taslağı” hazırlanmıştır.

Paya Dayalı Kitle Fonlaması Tebliğ Taslağı ile;

  • Kitle fonlama platformlarına,
  • Kitle fonlama platformlarının faaliyetlerine,
  • Kitle fonlama platformu üyeliğine ve kampanya sürecine,
  • Fon kullanım yerlerine ve girişim şirketlerine

ilişkin esaslar düzenlenmektedir.

Vergi yargısında 2019’un parasal değerleri

Bumin DOĞRUSÖZ

Genelde İdari yargıda, özelde vergi yargısında sistem bazen tek dereceli, bazen üç dereceli olarak çalışmaktadır. En altta idare ve vergi mahkemeleri, üzerinde ise istinaf mahkemeleri yer almaktadır. Sistemin en üstünde ise temyiz mercii olarak Danıştay yer almaktadır. Sistemde idari yargı mercileri hep kurul olarak örgütlenmiş olmakla birlikte, bu yargı manzumesinin en altında bulunan vergi mahkemeleri küçük rakamlı davalara tek hâkimli olarak bakmaktadır.

İdari yargı manzumesi içerisinde gerek tek hâkimle bakılacak davaların sınırı gerek mahkemeden istinafa, oradan da temyize geçişte sınırlar, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda dava konusu miktara göre belirlenmiştir.

Öte yandan İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun ek 1. maddesinde; “Bu kanunda öngörülen parasal sınırlar; her takvim yılı başından geçerli olmak üzere, önceki yılda uygulanan parasal sınırların, o yıl için 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca Maliye Bakanlığı’nca her yıl tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle uygulanır. Bu şekilde belirlenen sınırların bin Türk Lirası’nı aşmayan kısımları dikkate alınmaz” hükmü yer almıştır. Bu düzenlemeye göre 2019 değerlerini yeniden hesaplamak gerekmektedir.

Söz konusu ek 1. maddeye göre 2019 yılında vergi mahkemelerinde tek hâkimle bakılacak davalarda sınır 44 bin TL olacaktır. Dava konusunun bu tutarı aşması halinde vergi mahkemeleri, davaya heyet halinde bakmak durumunda olacaklardır. Tek hâkimle bakılacak davalarda verilen kararlardan, konusu 6 bin TL’yi geçmeyenlerde verilen kararlar kesin olacaktır. Bir başka deyişle konusu 6 bin TL’yi geçmeyen davalarda verilen kararlara karşı istinaf ve/veya temyiz yolu kapalıdır. Konusu 6 bin TL’yi geçen davalarda ise vergi mahkemesi kararlarına karşı istinaf yolu açıktır.

İstinaf mahkemelerince verilen kararlardan konusu 144 bin TL’yi geçmeyen davalarda, istinaf mahkemelerince verilen kararlar 2019 yılı için kesin nitelik taşıyacak ve temyiz yolu kapalı olacaktır. 144 bin TL’yi geçen davalarda ise istinaf mahkemelerince verilen kararlara karşı temyiz yoluna başvurmak mümkün olacaktır.

Bu sınırlar önce, davaların açılış tarihine göre yaşama geçmektedir. Yani davaların açılış tarihinde geçerli tutarlara göre davaya tek hâkimin mi yoksa heyetin mi bakacağı belirlenmektedir. Bu nedenle 2018 yılında açılmış davalarda 2018 yılına ilişkin parasal sınırlar uygulanacaktır. Buna karşılık tek hâkim kararlarının kesin olup olmadığına veya istinaf mahkemesi kararlarına karşı temyiz yoluna gidilip gidilemeyeceği konularında ise karar tarihinde geçerli parasal sınırlar dikkate alınmaktadır. Bildiğim kadarı ile uygulama bu şekildedir.

Bu uygulamaya göre, 2018 yılında açılmış bir vergi davasında dava konusu 5 bin 500 TL ise davaya tek hâkim bakacak ancak karar 2019 yılında verilirse karar kesin olacak ve istinafa gidilemeyecektir. Oysa karar 2018 yılında verilseydi istinaf yolu açık olacaktı. Yargının bazen idari yargılama usulünün gerektirdiği usul kuralları dolayısıyla bazen de iş yükü sebebiyle davanın açıldığı yılda karar verememesinin müsebbibi davanın tarafları değildir. İstinafa veya temyize gitme konusundaki parasal sınırların da dava açma tarihi itibariyle belirlenmesi gerekir. Zira bu durumda açılmış bir davada, idarece açıklanan oranlarla kişilerin yargı yolları ve üst mahkemeye başvuru hakları üzerinde değişiklik yapılmış olmaktadır. Öte yandan yeniden değerleme oranının belirleniş formülüne göre yıllık enflasyonu temsil etmediği de açıktır. Bu nedenle uygulamayı anayasa açısından yerinde görmek kanaatimce mümkün değildir.

Bu sınırlar hesaplanırken, toplam dava tutarlarına bakılması gerekmektedir. Örneğin tarh işlemi aleyhine açılmış davalarda dava konusu vergi ve cezanın toplamına, ödeme emrine karşı açılan davalarda dava konusu vergi, ceza ve gecikme faizi toplamına bakmak gerekmektedir.

Bazı kaynaklarda yukarıda aktardığımız parasal sınırlar farklı yer almaktadır. Bunun nedeni yapılan hesaplamada istinaf sisteminin kurulduğu 6545 sayılı Kanun’un yayım tarihi 2014 yılının baz alınarak yeniden değerleme oranına göre yıllık artırımların yapılmasıdır. Oysa ek 1. maddeye dikkat edilirse, “bir önceki yıl uygulanan” değerlerin yeniden değerleme oranına göre artırılması öngörülmektedir. 6545 sayılı Kanun 2016 yılında uygulanmaya başlamıştır. Bu nedenle önceki yıllar için artırım yapılması mümkün değildir. Nitekim görüştüğümüz yargı mensupları da uygulamada 2016 yılı öncesi için yeniden değerleme oranına göre revize hesaplaması yapılmasının mümkün olmadığını ifade etmişlerdir.

Kimler Yabancı Personel Çalıştırabilir ?

info@ozmconsultancy.com

Yabancı Personel Çalıştırma Şartları Nedir ? 2019

  • En az 5 Türk Çalıştırmak (Her 1 Yabancı Personel için 5 Türk Personel çalıştırılmalıdır )
  • Ödenmiş Sermayenin en az 100.000 TL olması gerekmektedir.
  • veya ihracat yapan firma ise yıllık ihracat tutarının 250.000 usd olması
  • veya cirosunun 800.000 TL olması gereklidir.
  • izin almak isteyen şirketin yabancı ortağı var ise bu ortağın şirketin en az % 20 sine sahip olması ve sermaye payının da 40.000 TL den az olmaması gereklidir.
Kimler yabancı personel çalıştırabilir ?

Kooperatifler ve Toplu Yapı Site Yönetimlerinde Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Neler Yapılması Gerekli ?

Mali Müşavir Evren ÖZMEN- evrenozmen@ozmconsultancy.com

Bir çok yapı kooperatifi ve sitede çok hareketli bir dönemi geride bıraktık, bu süre içerisinde çok kısa bir sürede çok yüksek bedeller toplanarak bakanlığın hesabına yatırıldı ve yapı kayıt belgeleri çıkarıldı. Aidatlar süresinde zor toplanıyor bu rakamlar nasıl toplanılacak derken aidatların yaklaşık 10–15 katı büyüklüğünde rakamlar fırsatı kaçırmamak için hızla ödendi

İmar barışında ödeme yapmayarak son günü yapılması muhtemel uzatmayı beklemek bence vekalet akdi ile görev yapan kooperatif veya site yöneticilerinin almaması gereken bir riskti ve bir çoğu da zaten bu riski almadı.

Kat irtifakı olan ve kat mülkiyeti tapusu almak isteyen site ve kooperatiflerde veya hiç kat irtifakı kurulmamış site ve kooperatiflerde blok bazında yapı kayıt belgeleri çıkarıldı.

Peki şimdi ne yapılacak ? Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonraki süreç nasıl ?

Bilindiği üzere imar barışı 2 aşamalı, ilk aşama yapı kayıt belgesinin alınması, ikinci aşama kat mülkiyeti tapusu süreci .

Kooperatif veya Sitenizin blok bazında (mevcutta kat irtifak tapusu olan veya hiç tapusu olmayan yerler için ) yapı kayıt belgelerinizi aldıysanız 

  • Bağlı bulunduğunuz belediyeye dilekçe vermeniz gerekmektedir. Dilekçede 3194 sayılı imar kanununa eklenen geçici 16.madde kapsamında kooperatifinizde veya sitenizde imar barışı imkanından faydalanarak blok bazında yapı kayıt belgelerini çıkardığınızı, bu belgelere istinaden yıkım kararı veya idari para cezalarının kaldırılmasını arz edebilir, böyle bir ceza söz konusu değil ise de bilgi amaçlı olarak dilekçenin taraflarına gönderildiğini yazabilirsiniz.
  • Yapı kayıt belgesi aldığınız yerlerin tamamı için emlak vergisi ödemesi yapmamış iseniz belediyeler geriye dönük emlak vergisini de isteyebilir.

İkinci aşama ise yukarıda yazdığım üzere kat mülkiyeti süreci. 

Kat mülkiyeti süreci açıkcası herkesi ilgilendirmiyor, çünkü kat mülkiyeti sürecinde ilk aşama gibi sadece parayı toplamak ve yatırmak yeterli değil. Ancak ilk aşamada olduğu gibi bir son tarih yok, yani ne zaman parayı toplar ve gerekli belgeleri hazırlarsanız sürece devam edebiliyorsunuz. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün çıkarmış olduğu 2018–8 Sayılı genelgede yapı kayıt belgesi alındıktan sonraki süreç detaylı olarak anlatılmış. Toplu yapı veya kooperatiflerde parsel bazında birden fazla blok da var ise kat mülkiyet tapularının kat irtifakına çevrilmesi süreci biraz uzun ve meşakkatli. Bunun nedenleri

1-Terklerin yapılabilmenin fiilen mümkün olamaması (12 Ekim Tarihinde genelgeye bazı yeni maddeler eklendi, örnek olarak yol ve park ihlalleri de imar barışı kapsamına alındı. Ancak tapuda bu şerh belirtiliyor)

2-Bütün kat maliklerinden muvafakatname alınması zorunluluğu

yukarıda yazılı 2 madde dışında mimari projenin çizimi, harçların ödemesi ve ferdileşme sürecinde yapılması gereken bazı diğer işlemler de mevcut.

Sonuç olarak artı ve eksileri ile imar barışında bir noktaya gelindi. Umarız imar barışından elde edilen kaynaklar bu dönem kendini ufak ufak tekrar hatırlatan deprem güvenliği noktasında değerlendirilir.

Kooperatiflerde Genel Kurul Gündemi Hazırlanırken Dikkat Edilecek Hususlar

2019 Yılında Kooperatifler Genel Kurulları için Gündemi Nasıl Hazırlamalı ?

2019 Yılına girmemiz ile beraber kooperatifler yavaş yavaş genel kurul hazırlıklarına başladı. Genel kurul hazırlıklarına başlanabilmesinin ilk şartı muhasebe iş ve işlemlerinin eksiksiz olarak tamamlanmış olması. Muhasebe işlemleri tamamlanmış ise artık genel kurul hazırlıklarına başlanması mümkün hale gelmiş bulunmaktadır.

  • Denetim kurulu raporunun hazırlanması
  • 2018 Yılı Bilançosunun hazırlanması
  • Yönetim Kurulu raporunun hazırlanması
  • Denetim Kurulu raporunun hazırlanması
  • 2018 Yılına ilişkin gelir gider farkı hesabının hazırlanması
  • 2018 Yılı Planlanan, Gerçekleşen raporunun hazırlanması
  • 2018 Yılı Kooperatifin Genel kurul Gündeminin hazırlanması

Gündem Nasıl Hazırlanacak ?

Kooperatifin 2018 Yılı olağan genel kurul gündemi hazırlanırken öncelikle kooperatifin ana sözleşmesinin olağan genel kurul gündemi başlıklı maddesine bakılarak, gündemde bulunması zorunlu olan maddeler gündeme eklenir.

Bu maddeler eklendikten sonra genel kuruldan yetki alınmasını şart koşan, genel kurulun devir ve terk edemeyeceği yetkiler kapsamında bulunan maddeler gündeme eklenir.

Bu maddeler de eklendikten sonra yönetim kurulunun insiyatifinde olan ancak genel kuruldan yetki alarak devam etmek istediği konular ile ilgili gündem maddeleri yazılır.

Bu maddeler yazıldıktan sonra yönetim kurulu gündemi içeren kararı yazar ve imzalar

Kooperatiflerde genel kurul süreci ile ilgili sorularınız ve danışmanlık talepleriniz için bize info@ozmconsultancy.com adresinden ulaşabilirsiniz.

Saygılarımızla

Kooperatiflerde Tasfiye kurulu ne iş yapar ?

AGİ – Asgari Geçim İndirimi Hesaplama

Medeni durumunuza veya çocuk sayınıza göre belirlenen alacağınız asgari geçim indirimini (AGİ) hesaplayın.

Yıl içerisinde alacağınız maaşlar içine eklenen Asgari Geçim İndiriminin ne kadar olacağını öğrenmek için aşağıdaki formu doldurabilirsiniz.

Değerlendirme Yılı
:  2019

Medeni Durum
:     

Eş Durumu
:     

Çocuk Sayısı
:   Yok               



Almanız gereken Asgari Geçim İndirimi : 191.85 TL






*** Not: Site üzerinden yapılan hesaplamalar genel bilgilendirme amaçlı olup kesin hesaplama ve detaylı bilgi için info@ozmconsultancy.com adresine mail gönderebilirsiniz.





BİR YIL İÇİNDE HANGİ ŞİRKETİ KURARSAM NE KADAR VERGİ ÖDEYECEĞİM ?


BİR YIL İÇİNDE HANGİ ŞİRKETİ KURARSAM NE KADAR VERGİ ÖDEYECEĞİM ?

1 - Normal-Herhangi Bir Teşviksiz
2- Yurtdışı Yazılım
3- Genç Girişimci

ÖZMEN MALİ MÜŞAVİRLİK
Ataşehir-İstanbul
info@ozmconsultancy.com
ozmconsultancy.com

Normal Teşviksiz

Bir Yıl İçinde Hangi Şirketi Kurarsam Ne Kadar Vergi Ödeyeceğim ?

Hesaplama »

Yurtdışı Yazılım Teşvikli

Yazılım ve tasarım işi ile iştigal eden bir şirketin Türkiye’de ürettiği yazılımı yurtdışı yerleşik şirkete sattığının iddia edildiği bir ortamda elde ettiği kazancın yarısı beyannamede indirim imkanına sahip olacaktır.

Hesaplama »

Genç Girişimci Teşvikli

Genç Girişimcilere 75 Bin Lira Vergi Desteği Uygulaması

Hesaplama »