T.C. J
ıso-en> ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ^
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı “”” ~
18 Hırt 2013
Sayı : 96021322-100.01 KARAR NO:2013/ 32
Konu : Ret Kararı ^
GENEL MÜDÜRLÜK MAKAMINA
Tapu ve Kadastro …….. Bölge Müdürlüğü’nün 31.10.2012 tarihli ve 2012/….. sayılı kararı ile onanan ……. Tapu Müdürlüğü’nün 11.09.2012 tarihli ve ….. yevmiye numaralı ret kararına karşı …… ……..’in 16.11.2012 tarihli dilekçesi ile itiraz edilmiştir.
İSTEM:
…… İli, ……. İlçesi, …… Köyü, 268 parselde kain, B Blok, l numaralı ve “dubleks mesken” nitelikli bağımsız bölüm 1/216 pay ile ……… kızı ….. ……., 1/144’er pay ile ……. oğullan ….. ……. ve …… ……, 6/324’er pay ile ….. oğlu …… ……. ve ……. oğlu ……. ………’na ait iken, malikler adına vekaleten ….. …… tarafından söz konusu taşınmazdaki paylann ……. Sitesi Yöneticiliği adına tescili talebinde bulunulmuştur.
RET NEDENİ;
……. Tapu Müdürlüğü’nce; site yöneticiliğinin tüzel kişiliği olmaması, aynı parsel üzerinde önceden yapılmış olan satış işlemlerinin geriye dönüşünün sağlanması ve eski maliklerin adlarına tescillerin yapılması için muvafakat verilmemesi üzerine Hazine Avukatlığı tarafından 21.06.2012 tarihinde ……. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılmış olması gerekçe gösterilerek talebin, 11.09.2012 tarihli ve …… yevmiye numaralı karar ile reddedildiği anlaşılmıştır.
YAPILAN İNCELEME:
……. İlçesi, 268 parselde kain, “dubleks mesken” nitelikli, 49/2920 arsa paylı, B blok, l nolu bağımsız bölüm muhtelif hisselerle, ……. Sitesi kat malikleri adına paylı mülkiyetli olarak tescilli iken, 26.08.2010 tarih ve ….. yevmiye, 16.12.2010 tarih ve …… yevmiye, 07.02.2011 tarih ve ….. yevmiye, 28.07.2011 tarih ve …… yevmiye, 16.09.2011 tarih ve …… yevmiye numaralı satış işlemleri ile toplam 46 hissenin ….. Sitesi Yöneticiği adına tescil edildiği,
…… Sitesi Kat Malikleri Kurulu’ nün 05.07.2010 tarih ve …. sayılı kararı ile B blok l nolu bağımsız bölümün ortak yer olarak tescilini gerçekleştirmek ve bunu sağlayabilmek için Tapu Müdürlüğünün uygun gördüğü usullerden biri ile (……. Sitesi Yöneticiliği veya kat malikleri kurulu adına hisselerin toplanarak tescili) işlem yapılmasına karar verildiği;
ADRES: Dikmen Cad. No: 14 Bakanlıklar 06100 ANKARA Ayrıntılı bilgi için irtibat : E KARACA T K Uzmanı
Telefon : 0312 (413 62 53) Dahili (Pbx) Fax : O 312 (413 62 52)
E-posta: lapiidairesiMtkgm.gov.tr Elektronik Ağ: 1/5
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı
#
Topu v» Kadastro
Söz konusu kararın yerine getirilmesi için yukarıda tarih/yevmiye numarası belirtilen ve satış ……. Sitesi Yöneticiliği adına hisselerin toplanması amacıyla, satış işlemlerinin yapılarak 276/324 payın …… Sitesi Yöneticiliği adına toplanarak tescillerinin yapıldığı, yine bu amacı gerçekleştirmeye yönelik olarak, söz konusu bağımsız bölüm üzerinde 1/216 pay ile malik ……. kızı …… ……, 1/144’er pay ile malik …… oğulları ….. …… ve …. ……, 6/324’er pay ile malik …… oğlu …… …….. ve ……. oğlu ….. ……..’ nün bu paylarının Site Yönetimi adında toplanmasına ilişkin satış işleminin, site yöneticiliğinin hak ehliyeti olmadığı gerekçesiyle ve 11.09.2012 tarihli ve …… yevmiye numaralı ret kararı ile talebin reddedildiği;
…… Sitesi Yöneticisi …… ……. tarafından, kalan hisselerin …….. Sitesi Yöneticiliği ve kat malikleri kurulu adına tescil edilmesi için 23.09.2011 tarihinde Tapu Müdürlüğüne başvurulduğu, Müdürlükçe site yöneticiliğinin taşınmaz edinmesinin mümkün olmaması sebebi ile talebin karşılanamaması üzerine, ……. Sitesi Yöneticisi …… …….. tarafından yazılan 26.09.201 ….. tarihli dilekçe ile konunun Genel Müdürlüğümüze intikal ettirildiği, Genel Müdürlüğümüzün 06.10.2011 tarih ve ……/….-….. sayılı yazıları gereğince konunun Bölge Müdürlüğü’nce incelenerek, ……. Köyü, 268 parsel numaralı, B Blok, l numaralı, “dubleks mesken” nitelikli bağımsız bölümün, …… Site Yöneticiliği adına tescili işleminin Türk Medeni Kanunu’nun 1027. maddesi ve Tapu Sicil Tüzüğü’nün 85 ve 86. maddeleri gereğince ilgililerinin muvafakati alınarak düzeltilmesi, aksi halde düzeltmenin hükmen yapılması gerektiğinin 11.11.2011 tarih ve …../….. sayılı yazı ile Müdürlüğe bildirildiği;
Tapu Müdürlüğü tarafından Bölge Müdürlüğüne yazılan 27.12.201 1 tarih ve …./….. sayılı yazı içeriğinden anlaşıldığına göre; ilgililere durumun telefon aracılığı ile bildirildiği ancak işlemin düzeltilmesine muvafakat verilmemesi üzerine, …… Tapu Müdürlüğünce yazılan 29.03.2012 tarih ve …../…… sayılı yazı ile Mal Müdürlüğü’ne durumun bildirilerek tapu iptal davası açılmasının talep edildiği, Hazine Avukatlığınca 21.06.2012 tarihinde …… Asliye Hukuk Mahkemesi’nde tapu iptal ve tescil davası açıldığı;
Vekil …. …… tarafından 11.09.2012 tarih ve …… sayılı başvuru ile bağımsız bölümde 1/216 pay maliki …. ……, 1/144’er pay malikleri ….. ……. ve …… ……., 6/324’er pay malikleri …… …….. ve …… …….. adına yapılan satış talebine ilişkin olarak …….. Tapu Müdürlüğü’nce; site yöneticiliğinin tüzel kişiliği olmaması, aynı parsel üzerinde önceden yapılmış olan satış işlemlerinin geriye dönüşünün sağlanması ve eski maliklerin adlarına tescillerin yapılması için muvafakat verilmemesi üzerine Hazine Avukatlığı tarafından 21.06.2012 tarihinde …….. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılmış olması gerekçe gösterilerek verilen 11.09.2012 tarihli ve …… yevmiye numaralı ret kararının, Bölge Müdürlüğü’nün 31.10.2012 tarihli ve 2012/….. sayılı kararı ile onandığı, Bölge Müdürlüğünce onanan ret kararına karşı ……. Sitesi Yöneticisi ….. ……..’in 16.1 1.2012 tarihli dilekçesi ile Genel Müdürlüğümüze itiraz edildiği anlaşılmıştır.
HUKUKİ SEBEPLER VE GEREKÇE :
Türk hukuk sisteminde bir topluluğun tüzel kişi olarak adlandırılabilmesi için bu sıfatın kanundan dolayı kazanılmış olması gerekmekte olup, Türk Medeni Kanunu’nun 47. maddesi uyarınca; başlıbaşına bir varlığa sahip kişi veya mal toplulukları, belli bir amaç birliği içerisinde
ADRES: Dikmen Cad. No: 14 Bakanlıklar 06100 ANKARA Telefon : O 312 (413 62 53) Dahili (Pbx) Fax : O 312 (413 62 52) E-posta: lapudaircsifetkam. gov.tr Hlektronik Ağ
Ayrıntılı bilgi için irtibat : E. KARACA T.K Uzmanı
2/5
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı
Tapu ve Kadastro
örgütlenmek sureti ile kendileri ile ilgili özel hükümler uyarınca tüzel kişilik kazanırlar. Buna göre tüzel kişiliğin; belli bir amacının olması ve örgütlenmiş olmasının yanında, bünyesinde yer alan kişilerden ve mallardan tamamen bağımsız bir mameleke sahip olması da gerekmektedir.
Apartman yönetiminin veya kat malikleri kurulunun ise kendisini oluşturan şahıslardan ayrı bir hukuki ve maddi varlığı bulunmamaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu apartman yönetimine tüzel kişilik sıfatı vermediği gibi Yargıtay’da kararlarında, apartman kat malikleri kurulunun (Yönetimin) tüzel kişiliğinin olmadığını ve bu nedenle taraf ehliyeti olmadığını belirtmektedir(l. Hukuk Dairesi’nin 29.9.2003 tarih, 2003/9202 E. ve 2003/9784 K. sayılı kararı). Bu durumda tüzel kişiliği ve taraf ehliyeti olmayan kat malikleri kurulunun taşınmaz edinmesinin mümkün olmadığı açıktır. Site Yöneticiliği adına taşınmaz tescili mümkün olmadığından söz konusu talebin reddine dair verilen (bu satış talebi için) Tapu Müdürlüğünün ret kararı ve Bölge Müdürlüğünün onama kararı yerindedir.
Ancak Müdürlükçe ……. Sitesi Yönetiminin taşınmaz mal edinme ehliyetinin olup olmadığı araştırıldıktan sonra, yönetim adına tescil taleplerinin ret edilmesi gerekirken, malikler ….. ……., ….. ……., ….. ……, …… ……. ve ……. …….. vekili ….. …… tarafından yapılan 11.09.2012 tarih ve …… sayılı satış başvurusu öncesinde diğer malikler tarafından muhtelif tarihlerde (26.08.2010 tarih ve ……. yevmiye, 16.12.2010 tarih ve …… yevmiye, 07.02.2011 tarih ve …… yevmiye, 28.07.2011 tarih ve ….. yevmiye, 16.09.2011 tarih ve … yevmiye numaralı) yapılan satış işlemleri ile söz konusu bağımsız bölümde toplam 46 hissenin (276/324 hisse) ……. Sitesi Yöneticileri adına tescili sağlanmış, daha sonra da bu hatalı tescilin eski haline döndürülerek düzeltilmesi gerektiği kanaati ile ……. Asliye Hukuk Mahkemesinin …../….. Esasında dava açılmıştır.
Somut olayda, her ne kadar Site Yöneticiliğinin tüzelkişiliği olmaması dolayısıyla hak ehliyetinin olmadığı ve bu nedenle Site Yöneticiliği adına satıştan tescile yönelik talebin karşılanamayacağı gerekçesiyle ret kararı kurulmuş olsa da, tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, asıl sorunun tüzelkişiliği olmayan Site Yönetiminin taşınmaz mülkiyetini kazanma ehliyeti olup olmadığı değil, bir bağımsız bölümün ortak yer olarak tescili talebinin karşılanıp karşılanmayacağıdır. Dosya içeriğinden, …… Sitesi yöneticilerinin söz konusu işlemi yürütmeleri ve yapmalarındaki amacın, Site Yönetimi adına taşınmaz edinimi sağlamak olmadığı, Site Kat Malikleri Kurulu’ nün 05.07.2010 tarih ve 21 sayılı kararının 7. maddesinde belirlenen, B Blok l nolu bağımsız bölümün (kat malikleri adına hisseli olarak tescil edilmiş olmasına karşın ortak yer olarak kullanıldığı) ortak yer olarak tescilini sağlama işleminin takip ve sonuçlandırılması olduğu, hali hazırda Site Yöneticileri adına yapılan tescillerin yapılmasının idarenin hatalı değerlendirme ile işlem yapmasından kaynaklandığı, hataya idarenin sebep olduğu (son işlem için ret kararı veren Müdür …… …….’ın da 16.09.2011 tarih ve …… yevmiye ile Site Yöneticileri adına satıştan tescile ilişkin işlem yaptığı) görülmektedir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nün 67. maddesine göre, toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur. Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
ADRES: Dikmen Cad. No: 14 Bakanlıklar 06100 ANKARA Telefon : 0312 (413 62 53) Dahili (Pbx) Fax : O 312 (413 62 52) E-posta: lapudairesifetkgm.gov.il Elektronik Ağ:
Ayrıntılı bilgi için irtibat : E. KARACA T. K. Uzm
aJiı X-~”N ]â^/
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı
v~Kla*tr‘
Somut olayda, ortak yer olarak tescil edilmesi düşünülen ancak tapuda kat malikleri adına hisselendirilerek tescil edilmiş bir bağımsız bölümün olduğu ve bunun ortak yer olarak tescil edilmesi işleminin yapılmaya çalışıldığı görülmektedir. Bunun için tapu kütüğünde kayıtlı görünen tescil maliklerinin kendi adlarının (paylarının) terkin edilmesine ve ortak yer olarak tescil edilmesine yönelik talep ve beyanları gerekecektir.
Söz konusu bağımsız bölüm üzerindeki 46 kat malikinin paylarını(46/54), Site Yönetimi (Yöneticileri) adına tescile yönelik satış işlemim gerçekleştirmelerinden (her ne kadar hatalı değerlendirme ile yapılan işlemle tescil yapılmış olsa da) bu yöndeki irade ve beyanlarını gösterdikleri anlaşılmaktadır.
Ancak söz konusu bağımsız bölümün ortak yer olarak tesciline yönelik sekiz (8) kat maliki ve/veya hissedarının hisselerini terkin ve hisselerinin ortak yer olarak tesciline dair irade ve beyanlarının bulunmadığı görülmektedir.
Site Yönetimi ve yöneticilerinin mevcut olayda Site adına bir taşınmaz edinim ve bunda tasarruf amacının bulunmadığı, yapılmak istenen işlemin kat malikleri kurulunda alınan kararın yerine getirilmesi için gerekli işlemlerin yürütülmesi ve sonuçlandırılması olduğu, bir bakıma yapılan işlemlerde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nün 35. maddesinde belirtilen yöneticilik görevlerinin yürütüldüğü, Site Yöneticileri adına yapılan hatalı tescilin idarenin kusurundan kaynaklandığı, Site Yöneticileri adına hatalı (yolsuz) da olsa yapılmış bir tescilin bulunduğu, 46 adet paydaş kat malikinin, bağımsız bölümdeki paylarının terkini ile ortak yer olarak tesciline (tapu işlemleri itibari ile işlemin satış şeklinde yürütülmesine karşın kat malikleri kurulunun kararı ve dosya kapsamından, yapılan işlemlerle söz konusu bağımsız bölümün ortak yer olarak tescilinin sağlanmasının amaçlandığı) muvafakat ve beyanlarının sağlandığı görüldüğünden, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 67. maddesine ve Tapu Sicili Tüzüğü’nün 26. maddesine göre hareket edilerek hali hazırda 46 adet kat malikinin (276/354 hisse ile) tescil maliki görünen Site Yöneticilerinin (tescilin …… Sitesi Yöneticileri adlarına olmasından dolayı tüm yöneticiler birlikte talepte bulunmalıdır) talebi ile henüz muvafakatleri temin edilemeyen paydaş kat maliklerinin bu yöndeki irade ve beyanlarının (malikin hakkından feragat ve maldaki mülkiyet hakkım terk etme hakkı mülkiyet hakkının kapsamı içinde olduğundan ve yapılmak istenen işlemin 3. kişilere devir ve temlik amacı taşımadığından satış, bağış gibi resmi sözleşmeye gerek bulunmadığından) alınmasından sonra, önceki paydaşların (Site Yöneticileri ve diğer kat malikleri/bağımsız bölüm hissedarları) ortak yer olarak tescil edilmesi istenen yerin tapu kütüğünün malik hanesine tahsis edildikleri sitenin bağımsız bölüm numaralarının yazılması suretiyle işlemin yapılabileceği; bu şekilde işlem yapılarak sonuçlandırılması halinde, yapılan hatalı tescilin giderildiği gerekçe gösterilerek …… Asliye Hukuk Mahkemesinin …../….. Esasında açılan eski hale iade (tapu iptal ve tescil) davasının konusuz kaldığı gerekçe gösterilerek geri çekilebileceği anlaşılmaktadır.
Yukarıda açıklanan gerekçelerle, ….. İli, …… İlçesi, …… Köyü, 268 parselde kain, B Blok, l numaralı ve “dubleks mesken” nitelikli bağımsız bölüm 1/216 pay ile ……. kızı ….. …….., 1/144’er pay ile ….. oğullan …… …….. ve ….. ……., 6/324’er pay ile ……. oğlu …… …….. ve ……. oğlu ……. ……..’na ait iken, malikler adına vekaleten …… ……. tarafından söz konusu taşınmazdaki payların ……… Sitesi Yöneticiliği adına tescili talebine ilişkin olarak, ……. Tapu Müdürlüğü’nce verilen 11.09.2012 tarihli ve ……. yevmiye numaralı ret kararı ve bu kararı onayan Tapu ve Kadastro ……. Bölge Müdürlüğünün onama kararının yerinde olduğu kanaatine varılmıştır.
ADRES: Dikmen Cad. No: 14 Bakanlıklar 06100 ANKARA Telefon : O 312 (413 62 53) Dahili (Pbx) Fax : O 312 (413 62 52) E-posta: tapudairesifelkam. gov.tr Elektronik Ağ:
Ayrıntılı bilgi için irtibat : E. KARACA T K Uzmanı
4/5
k-er ctse-ıso-eıc
.9000i,
T.C.
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı
SONUÇ:
Tapu ve Kadastro …… Bölge Müdürlüğü’nün 31.10.2012 tarihli ve 2012/….. sayılı kararı ile onanan …….. Tapu Müdürlüğü’nün 11.09.2012 tarihli ve ……. yevmiye numaralı ret kararının “ONANMASI” na karar verilmiştir.
Takdirlerinize arz ederim.
Hidayet Tapu Dairesi Başkanı
| jGenel Müdür Yardımcıs |
Uygun görüşle arz ederim ‘.Î../D.V2013
Davut GÜNEY Genel Müdür
ADRES: Dikmen Cad No 14 Bakanlıklar 06100 ANKARA Telefon : O 312 (413 62 53) Dahili (Pbx) Fax : O 312 (413 62 52) E-posta: tapudairesitfMktmı.gov.tr Elektronik Ağ:
Ayrıntılı bilgi için irtibat : E. KARACA T.K. Uzmanı
5/5 * ‘ /-,/ -*f^^»Ortak
